По делу о признании действий органа местного самоуправления по несвоевременному заключению договора купли-продажи нежилого здания злоупотреблением правом и о взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу N А33-19019/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "04" февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "11" февраля 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего — Парфентьевой О.Ю.,
судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,
секретаря судебного заседания Егоровой Е.В.,
при участии:
от истца (общества с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ-ПЛЮС"): Паниной Ю.А., представителя по доверенности от 29.05.2014; Мироновой Л.В., представителя по доверенности от 29.05.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ-ПЛЮС"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "01" декабря 2015 года по делу N А33-19019/2015, принятое судьей Куликовой Д.С.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ-ПЛЮС" (ИНН 2463058731, ОГРН 1022402122874, г. Красноярск, далее — истец, ООО "СИБИРЬ-ПЛЮС") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г. Красноярск, далее — ответчик, заявитель) о признании действий департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по несвоевременному заключению договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17 злоупотреблением правом, о взыскании 1 859 019 рублей 40 копеек убытков.
Решением суда от 01.12.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что вследствие длительного нарушения департаментом порядка реализации преимущественного права выкупа обществом арендуемого имущества и затягивания сроков реализации данного права, ООО "СИБИРЬ-ПЛЮС" вынуждено было находиться в положении арендатора, в то время как обязанность по уплате арендной платы, в случае соблюдения департаментом требований статьи 9 Федерального закона от 22.07.2011 N 159-ФЗ. должна была прекратиться. В связи с тем, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2012 N 12035/2011), действия департамента по заключению договора купли-продажи с учетом стоимости неотделимых улучшений за период уклонения от реализации преимущественного права общества на выкуп арендуемого имущества по действительной рыночной стоимости, способствовавшего продлению срока аренды и увеличению размера арендной платы, следует квалифицировать как злоупотребление правом, являющееся основанием для взыскания убытков в размере арендной платы.
Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.12.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 04.02.2016.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя ответчика.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя ООО "СИБИРЬ-ПЛЮС", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дел и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 03.07.2014 и постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу N А33-21965/2013 установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела:
ООО "Сибирь-Плюс" являлось арендатором муниципального нежилого здания, общей площадью 421,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, д. 17 по договору аренды от 18.12.2003 N 8235.
Письмом от 01.03.2004 N 1644 Департамент недвижимости администрации города (правопредшественник ответчика) сообщил ООО "Сибирь Плюс" о том, что не возражает против проведения реконструкции (надстройки 2-го этажа) в арендуемом нежилом отдельно стоящем помещении, за счет денежных средств арендатора.
ООО "Сибирь-Плюс" 25.06.2013 обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением (N 123 вх. N 26081 от 25.06.2013) о реализации преимущественного права выкупа указанного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, д. 2.
Письмом от 19.07.2013 N 27273 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска уведомил ООО "Сибирь-Плюс" о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания.
Также департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в письме от 03.09.2013 N 34162 сообщил ООО "Сибирь-Плюс" что произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества не представляется возможным.
Администрацией города Красноярска принято распоряжение 13.09.2013 N 2504-недв, в соответствии с которым ООО "Сибирь-Плюс" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания, общей площадью 421,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, д. 17, по цене 12 755 585 рублей.
Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил ООО "Сибирь-Плюс" для подписания проект договора купли-продажи на арендуемое здание по ул. Минусинская, д. 17, согласно которому стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 26.08.2013 N 294 составляет 12 755 585 рублей.
ООО "Сибирь-Плюс" не согласилось с редакцией договора предложенной департаментом, в связи с тем, что при установлении стоимости объекта не произведен зачет стоимости неотделимых улучшений.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 03.07.2014 по делу N А33-21965/2013 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания, общей площадью 421,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, 17, суд обязал департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска заключить с ООО "Сибирь-Плюс" договор купли-продажи, изложив пункты 2.1., 2.3. договора купли-продажи в следующей редакции:
"пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 3 743 925 (три миллиона семьсот сорок три тысячи девятьсот двадцать пять) рублей, определена с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.
Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 743 925 (три миллиона семьсот сорок три тысячи девятьсот двадцать пять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 62 398 (шестьдесят две тысячи триста девяносто восемь) рублей 75 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение N 1).
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".
Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) подписан договор купли-продажи нежилого помещения от 28.01.2015 N 847-ПР, согласно пункту 1.1. которого, на основании распоряжения администрации города от 13.09.2013 N 2504-недв "О приватизации нежилого здания по ул. Минусинской, 17, решения Арбитражного суда Красноярского края от 03.07.2014 по делу N А33-21965/2013, продавец продает, а покупатель покупает нежилое здание (лит. А, А1, А2), общей площадью 421,2 кв. м, кадастровый номер 24:50:010197:0000:100032, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Минусинская, 17. Покупатель принимает и оплачивает стоимость объекта по цене, указанной в пункте 2.1. договора (пункт 1.2. договора).
Договор купли-продажи нежилого помещения от 28.01.2015 N 847-ПР прошел государственную регистрацию 05.06.2015.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 05.06.2015 N 24-24/001-24/001/027/2015-4851/2 за ООО "Сибирь-Плюс" на праве собственности зарегистрировано нежилое здание общей площадью 421,2 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Минусинская, 17.
Истец полагая, что заключение договора купли-продажи арендуемого помещения с нарушением срока, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, повлекло для покупателя убытки в виде уплаченной арендной платы за период с 20.09.2013 по 28.01.2015 в сумме 1 859 019 рублей 40 копеек, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд обоснованно исходил из того, что отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 159-ФЗ); а также отсутствия причинно-следственную связь между действиями департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и возникновению у истца убытков в виде уплаченной арендной платы.
В статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Понятие убытков раскрывается в пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации: под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По настоящему делу истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в виде внесенных арендных платежей по договору от 28.01.2015 N 847-ПР за период с 20 сентября 2013 года по 28 января 2015 года в сумме 1 859 019 рублей 40 копеек.
В силу статьи 1071 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или другими законами причиненный вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно части 1 которой орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
Часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Департаментом не было отказано обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды имущества.
Позиция истца о незаконности (противоправности) действий ответчика основана исключительно на том, что ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи по стоимости имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений и в рамках дела N А33-21965/2013 спор был урегулирован.
В результате в период с 20.09.2013 до момента государственной регистрации права собственности (05.06.2015) между сторонами сохранялись арендные отношения по договору аренды и истцом были оплачены ответчику арендные платежи в общей сумме 1 859 019 рублей 40 копеек, которые истец считает своими убытками.
Судом первой инстанции правильно установлено, что с учетом поданного истцом 25.06.2013 заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, договор с оценщиком должен был быть заключен в срок не позднее 25.08.2013 (двухмесячный срок исчисляется в порядке, предусмотренном статьей 191, пунктом 3 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации), отчет об оценке должен был быть выполнен и принят заказчиком не позднее 25.09.2013 (с учетом положений пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно было быть принято в срок не позднее 09.10.2013 (двухнедельный срок исчислен в порядке статьи 191, пунктом 4 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации), а проект договора купли-продажи — направлен истцу не позднее 21.10.2013 (в десятидневный срок, согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Администрацией города Красноярска принято распоряжение 13.09.2013 N 2504-недв, в соответствии с которым ООО "Сибирь-Плюс" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания, общей площадью 421,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Минусинская, д. 17, по цене 12 755 585 рублей.
Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил ООО "Сибирь-Плюс" для подписания проект договора купли-продажи на арендуемое здание по ул. Минусинская, д. 17.
Таким образом, администрация города Красноярска с даты подачи истцом заявления о преимущественном праве на приобретение арендуемого нежилого здания действовала в рамках установленной процедуры заключения договора, доказательства неправомерности действий департамента в указанный период в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены.
Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обязательство по зачету произведенных улучшений в счет оплаты выкупной стоимости могло быть исполнено и после заключения договора купли-продажи, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на решение вопроса о зачете на стадии исполнения договора. Такой подход не свидетельствует о внесении изменений в уже действующий договор, напротив, в силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет при наличии определенных статьей 410 Кодекса условий свидетельствует о прекращении полностью или частично действующего обязательства.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что период урегулирования сторонами разногласий в отношении стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества не относится к обстоятельству, свидетельствующему об уклонении Департамента от заключения договора купли-продажи.
Само по себе наличие разногласий по данному вопросу и процедура урегулирования данных разногласий, в том числе и в судебном порядке не может расцениваться в качестве виновного (противоправного) поведения Департамента.
Избранный обществом способ урегулирования вопроса по зачету произведенных улучшений в счет оплаты выкупной стоимости являлся его волеизъявлением и не связан с недобросовестными действиями Департамента.
Довод апеллянта о злоупотреблении Департаментом правом не основан на нормах права и не подтвержден материалами дела.
Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.
Исходя из положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не доказало причинно-следственную связь между действиями департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и возникновению у истца убытков в виде уплаченной арендной платы.
При таких обстоятельствах отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований ООО "Сибирь-Плюс" является правомерным.
Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции. В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "01" декабря 2015 года по делу N А33-19019/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА

Судьи О.В.МАГДА В.В.РАДЗИХОВСКАЯ