Одновременное заключение соглашения о досрочном расторжении одного договора аренды (без возврата арендованного имущества) и заключение нового договора аренды на это же имущество при наличии судебного спора, вытекающего из соглашения о перенайме, основанного на первом договоре аренды, свидетельствует о притворности сделок, совершенных ответчиками, совершенных с целью лишения истца прав и обязанностей арендатора

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.09.2007 N А74-5475/2005-03АП-488/2007 по делу N А74-5475/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 7 сентября 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2007 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей Кирилловой Н.А., Филиповой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,
при участии:
от истца — представитель по доверенности от 14.03.2005 Конгаров В.В.;
от ответчика КМЭ администрации г. Абакана — представитель по доверенности от 09.01.2007 N 2 Приходько О.Ф.;
от ответчика ЗАО "Дианна" — представитель по доверенности от 28.11.2005 Лебедев А.В.;
от третьего лица администрации г. Абакана — представитель по доверенности от 12.03.2007 N 306 Приходько О.Ф.;
от третьего лица ООО "Гамма" — представитель по доверенности от 05.09.2007 Соболькова А.В.,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Дианна", г. Абакан, общества с ограниченной ответственностью "Гамма", г. Абакан, на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 3 июля 2007 года по делу N А74-5475/2005, принятое судьей Кобыляцкой Н.Н.
Индивидуальный предприниматель Носков Игорь Анатольевич обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к комитету муниципальной экономики администрации города Абакана и к закрытому акционерному обществу "Дианна" о признании ничтожным на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации договора от 08.07.2005 N 308 аренды помещения магазина площадью 284,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, пр. Дружбы Народов, 33, заключенного между ответчиками, и о регистрации соглашения о перенайме нежилого помещения общей площадью 315,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, пр. Дружбы Народов 33, заключенного 01.02.2005 между закрытым акционерным обществом "Дианна" и индивидуальным предпринимателем Носковым И.А.
Решением арбитражного суда от 02.02.2006 в редакции дополнительного решения от 20.02.2006 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 29.05.2006 решение суда первой инстанции от 02.02.2006 и дополнительное решение отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.
Определением арбитражного суда от 21.05.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Хлебный дом" и общество с ограниченной ответственностью "Гамма".
Определением арбитражного суда от 01.06.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Абакана.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.07.2007 иск удовлетворен. Арбитражным судом принято решение о регистрации соглашения от 01.02.2005 между Носковым И.А. и ЗАО "Дианна" о перенайме нежилого помещения, расположенного в г. Абакане по ул. Дружбы Народов, 33, арендуемого на основании договора от 04.03.1999 N 308 с комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана; о признании недействительным в силу ничтожности договора от 08.07.2005 N 308 аренды нежилого помещения площадью 284,5 кв. м, расположенного в г. Абакане по ул. Дружбы Народов, 33, между комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и ЗАО "Дианна".
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик ЗАО "Дианна" и третье лицо ООО "Гамма" обратились в Третий арбитражный апелляционной суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение арбитражного суда от 03.07.2007 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
ЗАО "Дианна" считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права. Как считает ответчик, все выводы в решении построены на том, что расторжение договора аренды от 04.03.1999 и заключение 2 договоров аренды от 08.07.2005 являются притворными сделками на основании части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, все последующие сделки, заключенные и зарегистрированные в установленном законом порядке между третьими лицами, также являются ничтожными, следовательно, они не имеют никаких юридических последствий.
По мнению ответчика, при выводе суда о притворности сделок суду необходимо было выяснить, с целью прикрытия каких других сделок они совершались и являются ли другие сделки законными.
Третье лицо ООО "Гамма" в апелляционной жалобе также указывает, что решение принято с неправильным применением норм материального права, в связи с чем подлежит отмене.
Как считает третье лицо, заключение соглашения о перенайме возможно при наличии действующего договора аренды, поскольку договор аренды — это передача имущественного права, а соглашение о перенайме — это передача обязательственного права, поэтому договор сохраняет свою силу. В данном случае следует признать, что договор аренды от 04.03.1999 продолжал действовать и после заключения соглашения о перенайме и на момент и после заключения 07.02.2005 договора аренды с Носковым И.А., следовательно, заключенный 07.02.2005 договор аренды признается недействительным.
По мнению третьего лица, к соглашению о перенайме применимы требования статей 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которым следует, что соглашение о перенайме должно пройти государственную регистрацию, так как договор долгосрочной аренды подлежит государственной регистрации. В пункте 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации прямо указано, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, следовательно, при перенайме регистрация обременения прав арендодателя правами нового арендатора обязательна и в тех случаях, когда договор аренды заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации.
Третье лицо в апелляционной жалобе пояснило, что отсутствуют основания считать сделки о расторжении договора аренды от 04.03.1999 и заключении договора аренды от 08.07.2005 притворными, поскольку в указанных сделках обе стороны были заинтересованы.
Истец представил мотивированный отзыв, в котором с доводами, изложенными в апелляционных жалобах, не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
04.03.1999 между КУИ г. Абакана и ЗАО "Дианна" был заключен договор аренды недвижимого имущества. Постановлением кассационной инстанции по делам А74-694/2005-Ф2-4399/05-С2, N А74-1302/2005-Ф2-4400/05-С2 установлена заключенность данного договора.
Истец соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 04.03.1999 и соглашение о перенайме от 01.02.2005 следовало считать заключенными без государственной регистрации.
Истец считает правомерным то, что суд первой инстанции не принял доводы КМЭ администрации г. Абакана о расторжении договора аренды от 04.03.1999 и заключении договора аренды от 08.07.2005 в связи с изменением технических характеристик объекта.
ЗАО "Дианна" в апелляционной жалобе ссылается на то, что судом не была определена сделка, которая была прикрыта договором аренды от 08.07.2005. По мнению истца, такой сделкой следует считать договор аренды от 04.03.1999 с измененными размерами арендуемого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. В материалах дела отсутствует акт или иной документ, подтверждающий возвращение ЗАО "Дианна" имущества, арендованного по договору аренды от 04.03.1999 N 308, что может свидетельствовать, по мнению истца, о том, что новый договор аренды лишь изменяет условия ранее заключенного между теми же лицами аналогичного договора, возможность государственной регистрации которого не утрачена.
Истец считает обоснованным вывод суда о ничтожности договоров аренды, заключенных КМЭ администрации г. Абакана с ООО "Гамма" и ООО "Хлебный дом", в связи с тем, что КМЭ администрации г. Абакана не вправе был передавать в аренду эти помещения при наличии обременения на них в виде действующего договора аренды от 04.03.1999, заключенного с Носковым И.А.
Ответчик — комитет муниципальной экономики администрации г. Абакана (далее — КМЭ г. Абакана) также представил мотивированный отзыв, в котором с решением суда первой инстанции не согласился, считает, что суд в решении не указал нормы права, на основании которых был сделан вывод о законности требования истца зарегистрировать соглашение о перенайме. Судом не сделан однозначный вывод, что соглашение о перенайме требует государственной регистрации. Ответчик полагает, что сделка не может одновременно и требовать государственной регистрации, и порождать какие-либо права, будучи незарегистрированной. Регистрация ранее возникших прав не является обязательной и регистрация соответствующей сделки не может быть поставлена кому-либо в обязанность, от исполнения которой можно уклониться.
Если статьей 6 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена обязанность регистрировать, то, соответственно, незаконно в судебном порядке устанавливать факт уклонения другой стороны от исполнения этой обязанности и принимать решение о регистрации сделки. Так как ранее возникшее право не требует обязательной государственной регистрации, то права обращаться в суд на основании статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает. В данном случае стороны по сделке, имеющие намерение зарегистрировать свои права, вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган, при этом достаточно заявления одного правообладателя и, соответственно, заявления от другой стороны не требуется. В материалы дела не представлено доказательств того, что Носков И.А. обращался в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия и ему было отказано в регистрации его права именно по причине отсутствия заявления от другой стороны. Как считает ответчик, суд не может подменять собой регистрирующий орган в том случае, когда вообще никакого обращения о регистрации сделано не было.
Как считает ответчик, суд, делая вывод о наличии действующего договора от 04.03.1999 N 308, уже обремененного правами истца, признает ничтожными договор с ООО "Гамма" от 31.05.2007 N 202 и договор с ООО "Хлебный дом" от 10.04.2007 N 308, что противоречит самому факту удовлетворения требования о регистрации соглашения о перенайме, так как это означает действительность прав, для которых суд признал необходимость регистрации.
Выводы суда о притворности сделки — договора аренды от 08.07.2005 N 308 не соответствуют обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам. Судом не подтвержден доказательствами умысел КМЭ г. Абакана и ЗАО "Дианна" на совершение притворной сделки.
По мнению ответчика, суд необоснованно отклонил объяснения КМЭ г. Абакана, касающиеся причин заключения нового договора аренды, на основании того, что у КМЭ г. Абакана не было оснований перезаключать договор аренды в связи с изменением технических характеристик арендуемого помещения, так как договор аренды от 07.02.2005 с Носковым И.А. уже был заключен с учетом этих характеристик. Однако речь идет не о перезаключении договора аренды с Носковым И.А., а о перезаключении договора аренды с ЗАО "Дианна".
Учитывая, что до постановления кассационной инстанции от 30.05.2007 по делу N А74-2706/2006-Ф02-3034/2007 ни в одном из судебных актов, вынесенных в отношении этих помещений, суды не признавали соглашение о перенайме, не требующем государственной регистрации, ни КМЭ г. Абакана, ни ЗАО "Дианна", ни сам истец не предполагали, что обременения правами уже возникло, в связи с этим умысла у сторон заключать договор аренды на обремененное правами помещение не было.
Ответчик считает, что суд, сопоставляя помещения, на которые Носков И.А. должен претендовать по соглашению о перенайме и договору аренды от 04.03.1999 N 308, должен был сопоставлять именно помещения по данному договору аренды, а не по договору аренды от 07.02.2005.
В судебном заседании представители ответчиков ЗАО "Дианна", КМЭ г. Абакана и третьего лица ООО "Гамма" поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы — без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Между комитетом по управлению имуществом города Абакана (арендодатель) (далее — КМЭ г. Абакана) и закрытым акционерным обществом "Дианна" (арендатор) 04.03.1999 заключен договор N 308 аренды нежилого помещения площадью 340,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Дружбы Народов, 33, с целью использования его под магазин. Срок аренды по договору установлен с 01.03.1999 по 01.03.2014 (л.д. 14 — 15, т. 1).
Дополнительным соглашением от 27.06.2003 к договору аренды от 04.03.1999 пункт 1 договора изложен в следующей редакции: "На основании Распоряжения Мэра г. Абакана N 458-р от 01.10.1997 арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения в г. Абакане по адресу: ул. Дружбы Народов, 33, площадью 315,5 кв. м в помещении 97Н общей площадью 2736,4 кв. м для использования под магазин со ставкой арендной платы 281 рубль 51 копейка, сумма в год составляет 88816 рублей 41 копейку (л.д. 17, т. 1).
01.02.2005 между ЗАО "Дианна" и индивидуальным предпринимателем Носковым И.А. заключено соглашение о перенайме, согласно которому ЗАО "Дианна" (арендатор) передает Носкову И.А. все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды от 04.03.1999 N 308 в отношении нежилого помещения по адресу: г. Абакан, ул. Дружбы Народов, 33, площадью 315,5 кв. м (л.д. 23, т. 1).
Названное соглашение о перенайме согласовано с комитетом муниципальной экономики администрации г. Абакана. Распоряжением Мэра г. Абакана от 01.02.2005 N 40р перенайм данного нежилого помещения разрешен (л.д. 30, т. 1).
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2005 помещение по соглашению о перенайме от 01.02.2005 передано истцу (л.д. 27, т. 1).
07.02.2005 между КМЭ г. Абакана (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Носковым И.А. (арендатор) заключен договор аренды N 308, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения по адресу: г. Абакан, ул. Дружбы Народов, 33, площадью 322,6 кв. м, от помещения литер 97Н общей площадью 2728,3 кв. м, для использования под магазин, аптеку. Срок аренды установлен с 01.02.2005 по 01.03.2014 (л.д. 24 — 25, т. 1).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2005 указанное помещение Носкову И.А. передано (л.д. 26, т. 1).
В соответствии с пунктом 2.2.21 договора от 07.02.2005 в течение 3 месяцев с момента заключения настоящего договора арендатор обязан произвести оценку арендуемого помещения и зарегистрировать договор за свой счет в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия.
В целях регистрации соглашения о перенайме от 01.02.2005 истец направил в адрес КМЭ г. Абакана уведомление от 28.10.2005 с просьбой о направлении представителя комитета в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия (л.д. 33, т. 1).
В ответ КМЭ г. Абакана направило письмо от 31.10.2005 N 3126 о невозможности регистрации соглашения в установленном порядке без предварительного расторжения договора с ЗАО "Дианна" и принятия соответствующего распоряжения о разрешении перенайма, предложили решить спорную ситуацию с ЗАО "Дианна" в судебном порядке (л.д. 65, т. 1).
ЗАО "Дианна" обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к индивидуальному предпринимателю Носкову И.А., КМЭ г. Абакана о признании недействительным в силу ничтожности соглашения о перенайме помещения общей площадью 340 кв. м. от 01.02.2005. Решением арбитражного суда от 13.05.2005 по делу N А74-694/2005, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 30.06.2005, в удовлетворении исковых требований отказано на основании того, что Носковым И.А. не представлены доказательства регистрации договора от 04.03.1999 N 308, арбитражный суд посчитал названный договор незаключенным, следовательно не породившим никаких правовых последствий, а незаключенный договор не может быть признан недействительным (л.д. 36 — 37, т. 1).
Постановлением кассационной инстанции от 13.09.2005 решение от 13.05.2005 и постановление апелляционной инстанции от 30.06.2005 по делу N А74-694/2005 изменены: из мотивировочной части судебных актов исключены выводы о незаключенности договора аренды от 04.03.1999 N 308 (л.д. 38 — 39, т. 1).
Индивидуальный предприниматель Носков И.А. обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к КМЭ г. Абакана, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия об обязании зарегистрировать договор аренды от 07.02.2005 N 308. Решением арбитражного суда от 07.06.2005 по делу N А74-964/2005 в удовлетворении исковых требований отказано ввиду того, что договор от 04.03.1999 подлежал регистрации в Госкомитете по земельным ресурсам и землеустройству Республики Хакасия в соответствии с Постановлением Правительства Республики Хакасия от 17.07.1998 N 113, следовательно, соглашение о перенайме от 01.02.2005 и договор аренды от 07.02.2005, как основанные на договоре от 04.03.1999, признаны несуществующими (л.д. 40 — 42, т. 1).
Постановлением кассационной инстанции от 29.09.2005 решение арбитражного суда от 07.06.2005 по делу N А74-964/2005 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда (л.д. 43 — 44, т. 1).
Индивидуальный предприниматель Носков И.А. обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к КМЭ г. Абакана, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия, к ЗАО "Дианна" об обязании зарегистрировать соглашение о перенайме нежилого помещения от 01.02.2005. Решением арбитражного суда от 07.06.2005 по делу N А74-1302/2005 в удовлетворении исковых требований отказано по тем же основаниям, что и по делу N А74-964/2005 (л.д. 45 — 47, т. 1).
Постановлением кассационной инстанции от 29.09.2005 решение от 07.06.2005 по делу N А74-1302/2005 изменено: из мотивировочной части решения исключены выводы суда о незаключенности договора аренды от 04.03.1999 и признании соглашения о перенайме от 01.02.2005 несуществующим (л.д. 48 — 49, т. 1).
Соглашением от 08.07.2005 N 308 договор аренды от 04.03.1999 N 308 по взаимному соглашению сторон (КМЭ г. Абакана и ЗАО "Дианна") признан расторгнутым (л.д. 16, т. 2).
08.07.2005 между КМЭ г. Абакана и ЗАО "Дианна" заключен договор аренды N 308, согласно которому КМЭ г. Абакана передало ЗАО "Дианна" во временное владение и пользование часть нежилого помещения по адресу: г. Абакан, ул. Дружбы Народов, 33, площадью 284,5 кв. м, от помещения литер 97Н общей площадью 2728,3 кв. м, для использования под магазин и аптеку (л.д. 61 — 62, т. 1).
Распоряжением Мэра г. Абакана от 04.07.2005 N 301р передача нежилого помещения по вышеуказанному адресу общей площадью 322,6 кв. м разрешена (л.д. 91, т. 1).
Решением арбитражного суда по настоящему делу от 02.02.2006 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку соглашение о перенайме от 01.02.2005 было заключено на несвободное от обязательств помещение (данным помещением пользовалось ЗАО "Дианна"), несоблюдение требований к форме сделки исключает возможность государственной регистрации соглашения о перенайме (л.д. 83 — 88, т. 2).
Постановлением кассационной инстанции от 29.05.2006 решение арбитражного суда от 02.02.2006 и дополнительное решение от 20.02.2006 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда. Кассационная инстанция в Постановлении указала на необходимость при новом рассмотрении установить мотивы заключения соглашения о досрочном расторжении договора аренды от 04.03.1999 N 308 и договора аренды от 08.07.2005 N 308 (л.д. 134 — 138, т. 2).
Кассационная инстанция указала, что одновременное заключение соглашения о досрочном расторжении договора аренды N 308 от 4 марта 1999 года (без возврата арендованного имущества) и нового договора аренды на это же имущество при наличии судебного спора, вытекающего из соглашения о перенайме от 1 февраля 2005 года, основанного на первом договоре аренды, может свидетельствовать о притворности сделок, совершенных ответчиками 8 июля 2005 года. Однако судом первой инстанции спор разрешен без учета указанных обстоятельств, без выяснения причины уменьшения размера объекта аренды по договору аренды N 308 от 8 июля 2005 года и владельца (пользователя) части площади помещения, расположенного в спорном имуществе, которая по условиям нового договора аренды не подлежала передаче ЗАО "Дианна". Без исследования указанных обстоятельств невозможно было определить цель заключения соглашения о расторжении договора аренды N 308 от 4 марта 1999 года и заключения договора аренды N 308 от 8 июля 2005 года, тогда как цель заключения данных сделок имеет значение для разрешения возникшего спора.
При новом рассмотрении решением арбитражного суда от 03.07.2007 исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 83 — 92, т. 4).
Исследовав материалы дела, заслушав устные выступления сторон, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.
Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Хакасия по делам N А74-694/2005, А74-1302/2005, с учетом изменений, внесенных постановлениями кассационной инстанции по этим же делам, договор аренды от 04.03.1999 признан заключенным, что в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Носков И.А. по соглашению о перенайме от 01.02.2005 получил все права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.03.1999.
Поскольку сторонами по договору от 04.03.1999 стали КМЭ г. Абакана и индивидуальный предприниматель Носков И.А., следовательно, решение вопроса о расторжении названного договора возможно с участием этих же сторон, что соответствует требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что соглашение от 08.07.2005, заключенное между КМЭ г. Абакана и ЗАО "Дианна", о расторжении договора аренды от 04.03.1999, а также последующее заключение между этими же сторонами договоров аренды от 08.07.2005, а также договоров аренды с ООО "Гамма" и ООО "Хлебный дом" ничтожны, поскольку не соответствует нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим порядок заключения и расторжения договоров аренды, а также передачи арендуемых помещений, при наличии действующего договора аренды от 04.03.1999 на площадь 315,5 кв. м.
В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Поэтому право аренды спорного имущества, приобретенное предпринимателем Носковым И.А. по соглашению от 1 февраля 2005 года, подлежит государственной регистрации.
Кроме того, стороны по договору аренды N 308 от 4 марта 1999 года, по которому к истцу перешли права и обязанности арендатора, в пункте 2.2.14 предусмотрели обязанность арендатора зарегистрировать за свой счет договор в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Дополнительным соглашением от 19.11.2004 стороны предусмотрели необходимость государственной регистрации договора в срок до 15.02.2005, но к этому моменту стороны договора и индивидуальный предприниматель Носков И.А. находились в состоянии спора по вопросу действительности соглашения от 01.02.2005 о перенайме в рамках договора от 04.03.1999.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство по передаче недвижимого имущества в аренду считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В день подписания соглашения о перенайме от 1 февраля 2005 года ЗАО "Дианна" и истец подписали акт приема-передачи нежилого помещения.
Вместе с тем из материалов дела следует, что фактическая передача объекта от ЗАО "Дианна" в пользование или владение истца не состоялась, поскольку права и обязанности, вытекающие из договора аренды N 308 от 4 марта 1999 года, продолжал осуществлять арендатор, а перенаниматель осуществлял лишь часть из них.
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Вывод суда первой инстанции о ничтожности соглашения о расторжении договора аренды N 308 от 4 марта 1999 года правомерен и сделан с учетом доказательств, которые свидетельствуют о притворном характере данной сделки, совершенной с целью прикрытия договора аренды N 308 от 4 марта 1999 года.
Подписав 8 июля 2005 года соглашение о расторжении договора аренды N 308 от 4 марта 1999 года (л.д. 16, т. 2), КМЭ г. Абакана и ЗАО "Дианна" в тот же день заключили новый договор аренды на спорное имущество практически на тех же условиях, уменьшив при этом размер арендуемых площадей на 56,3 кв. м (л.д. 14, 61, т. 1).
В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. В материалах дела отсутствует акт или иной документ, подтверждающий возвращение ЗАО "Дианна" комитету муниципальной экономики администрации города Абакана до подписания договора аренды N 308 от 8 июля 2005 года имущества, арендовавшегося на основании договора аренды N 308 от 4 марта 1999 года, что может свидетельствовать о том, что новый договор аренды лишь изменяет условия ранее заключенного между теми же лицами аналогичного действующего договора аренды.
Одновременное заключение соглашения о досрочном расторжении договора аренды N 308 от 4 марта 1999 года (без возврата арендованного имущества) и нового договора аренды на это же имущество при наличии судебного спора, вытекающего из соглашения о перенайме от 1 февраля 2005 года, основанного на первом договоре аренды, свидетельствует о притворности сделок, совершенных ответчиками 8 июля 2005 года.
Третий арбитражный апелляционный суд полагает, что целью всех совершенных действий (сделок) являлось лишение Носкова И.А. прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 04.03.1999.
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 3 июля 2007 года по делу N А74-5475/2005 не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в сумме 2000 рублей относятся на заявителей апелляционных жалоб (ответчика ЗАО "Дианна", третьего лица ООО "Гамма") по 1000 рублей на каждого.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 3 июля 2007 года по делу N А74-5475/2005 оставить без изменения, а апелляционные жалобы — без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий судья О.В.МАГДА

Судьи: Н.А.КИРИЛЛОВА Л.В.ФИЛИПОВА