Требование: О признании недействительным отказа администрации в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимости, об обязании принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 N 04АП-4147/2016 по делу N А19-4165/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Сидоренко В.А., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
при участии в судебном заседании представителей Администрации города Иркутска Григорьева В.О. (доверенность от 03.02.2016 года), общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Авана" Лысенко А.А. (доверенность от 22.01.2014 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 июня 2016 года по делу N А19-4165/2015 (суд первой инстанции — Грибещенко Н.Г.),

установил:

Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Авана" (ИНН 3810006119, ОГРН 1023801427583, место нахождения: 664020, г. Иркутск, ул. Муравьева, 13-103, далее — заявитель, ООО ПКФ "Авана") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к Администрации города Иркутска (ИНН 3808131271, ОГРН 1053808211610, место нахождения: 664025, г. Иркутск, ул. Ленина, 14, далее — ответчик, администрация) о признании отказа Администрации г. Иркутска от 19.02.2015 года N 505-701926/15 в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность объекта недвижимости площадью 308,9 кв. м на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане N 13, 35-44, отраженные в техническом паспорте от 03.11.2014 года, изготовленного ОГУП "Областной центр технической инвентаризации — Областное БТИ", расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, арендуемого по договору аренды N 5094 от 02.04.2002 года не соответствующим требованиям Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 года; обязании Администрации г. Иркутска согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 года: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта по данному делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10 июня 2016 года по делу N А19-4165/2015 исковые требования удовлетворены.
Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
По мнению заявителя жалобы, правовых оснований для заключения договора купли-продажи в порядке реализации права на основании статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ не имелось, поскольку спорные нежилые помещения входят в состав объекта недвижимости-нежилого здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8; спорные помещения не выделялись и не выделены как спорные объекты; в отношении нежилых помещений администрацией города Иркутска государственный кадастровый учет не осуществлялся; государственная регистрация права на данные нежилые помещения не производилась.
Спорные нежилые помещения расположены на 1-м этаже здания Дома Быта и не имеют самостоятельных входов и выходов. Поскольку нежилые помещения выделены в порядке кадастрового учета в самостоятельные объекты без участия собственника и без его согласия, и на которые отдельно право муниципальной собственности не зарегистрировано, не могут в силу статьи 130 ГК РФ служить объектом купли-продажи. Оформление кадастрового паспорта на спорные помещения само по себе не свидетельствуют об их обособленности. Выделенный в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект без участия собственника, и на которую отдельно право муниципальной собственности не зарегистрировано, не мог и может быть объектом купли-продажи. Дом быта единый и неделимый объект, собственником которого является Администрация города Иркутска, и который в свою очередь должен использоваться для сдачи в аренду.
Общество в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 29.07.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 02.04.2002 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Авана" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 5094, по условиям которого арендодатель передал во временное возмездное владение и пользование муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Урицкого, 8 (Дом быта), общей площадью 204,4 кв. м, согласно позициям N 35,36,37,38,39,40 на первом этаже пяти этажного панельного дома, отраженных в техническом паспорте арендуемого нежилого помещения изготовленном БТИ г. Иркутска от 29.03.2000 г. (пункты 1.1 договора).
Арендованное имущество было передано арендатору по передаточному акту от 01.04.2002.
Согласно пункту 1.4 договора аренды нежилого помещения N 5094 от 02.04.2002 срок действия договора установлен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.03.2016.
Дополнительным соглашением от 27.11.2008 к договору аренды нежилого помещения N 5094 от 02.04.2002 индивидуально-определенные признаки объекта, принятого в аренду по указанному договору, были уточнены, пункт 1.1 договора аренды изложен в редакции: общая площадь объекта 311,7 кв. м в том числе: 308,9 кв. м согласно позиции N N 13,35-44 по первому этажу, 2,8 кв. м согласно позиции N 3а по подвалу в Доме быта; установить площадь земельного участка в п. 1.3 договора аренды 51,7 кв. м; Срок действия дополнительного соглашения установлен с 01.12.2008.
Из содержания дополнительного соглашения следует, что оно заключено в отношении того же объекта, что арендовался заявителем ранее, а также дополнительных помещений N 13,41,42,44., принимая во внимание данные нового технического паспорта — от 22.01.2014 года Выкопировка из которого приложена к дополнительному соглашению. Согласно передаточному акту от 01.12.2008 Администрация города Иркутска передала Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Авана" объект расположенный: ул. Урицкого, 8, общей площадью 107,3 кв. м, в том числе 104,5 кв. м согласно позиций N 13,41,42,44, по 1-му этажу, указав, что данный акт является неотъемлемой частью дополнительного соглашения к договору аренды N 5094 от 02.04.2002.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.11.2010 серии 38 АД N 397471 в отношении объекта права — Дом быта, назначение нежилое, 5 — этажный (подземных этажей — 1), общей площадью 8009,3 кв. м, инв. N 25:401:001:020031280, лит. А, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8 зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Иркутск.
Договор аренды нежилого помещения N 5094, Дополнительное соглашение от 27.11.2008 зарегистрированы в ЕГРП — регистрационная запись N 38-01/00-37/2002-107 от 15.05.2002, N 38-38-01/008/2010-2 от 22.01.2010.
23.01.2015 Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Авана" обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации города Иркутска с заявлениями о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды нежилого помещения N 5094 от 02.04.2002 объекта недвижимости площадью 308,9 кв. м — на 1-м этаже здания Дома быта, номера на поэтажном плане N N 13,35-44, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8.
Письмом от 19.02.2015 N 505-70-1926/15 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска отказал в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав, что указанные помещения входят в состав объекта недвижимости — нежилое здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8 и нежилое помещение не является самостоятельным объектом, в связи не может быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании статей 3, 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ. Также Комитет указал, что нежилое здание, в котором расположено спорное помещение, внесено в Перечень объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска, предназначенных для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Думы г. Иркутска от 27.11.2008 N 00420-550942/8; тем не менее, Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Авана" по состоянию на 01.09.2007 в соответствии с договором аренду осуществляло пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: ул. Урицкого, д. 8 (Дом Быта) общей площадью 204,4 кв. м; а заявление подано в отношении объекта недвижимости, общей площадью 308,9 кв. м — на 1-м этаже здания Дома быта, номера на поэтажном плане N N 13,35-44, учитывая изложенное, по состоянию на 01.09.2007 условия, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, не соблюдены.
Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Авана", полагая, что данный отказ не соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Установив, что здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, включено в Перечень от 27.11.2008 N 004-20-550942/8 после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; обстоятельства, препятствующие приватизации спорных помещений, отсутствуют, а действия уполномоченного органа нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о незаконности отказа от 19.02.2015 N 505-70-1926/15 обществу в выкупе арендуемых муниципальных помещений.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закон у и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям статей 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.
В силу статьи 14 Федерального закона N 178-ФЗ в решении об условиях приватизации должны содержаться сведения о наименовании имущества, способе приватизации имущества, его нормативной цене и иные необходимые для приватизации имущества сведения.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, является исчерпывающим. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" субъектами малого и среднего предпринимательства являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.
Из материалов дела следует, что ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" является субъектом малого или среднего предпринимательства (декларация МИФНС России N 19 по Иркутской области от 20.01.2015, со сведениями о среднесписочной численности работников за предыдущий год — составляет 20 человек; декларация МИФНС России N 19 по Иркутской области от 10.03.2015, со сведениями о доходах за 2014 год составляет 8 171 285 руб.; не имеет задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за арендуемое имущество (расчет пени, акт сверки платежей по договору аренды N 5094 от 02.04.2002), площадь арендуемого помещения не превышает установленное предельное значение; арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.
В соответствии с частью 2 статьи 9, части 2 статьи 10 Федерального закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 этого Федерального закона, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, с учетом приведенных норм действующего законодательства, в рамках настоящего дела подлежат установлению следующие обстоятельства:
-возможность отнесения заявителя к субъектам малого или среднего предпринимательства, за которыми может быть закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества;
-наличие у заявителя арендуемого государственного или муниципального имущества;
-срок нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании заявителя до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
-надлежащее (ненадлежащее) перечисление заявителем арендной платы за аренду такого имущества в течение вышеназванного срока;
-площадь арендуемых помещений, с учетом установленных законом субъекта Российской Федерации предельных значений;
-наличие (отсутствие) арендуемого имущества в перечне государственного имущества или имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из содержания обжалуемого отказа следует, что первым основанием отказа является то обстоятельство, что арендуемый заявителем объект входит в площадь объекта муниципальной собственности — дом быта, назначение нежилое, 5 — этажный (подземных этажей — 1), общей площадью 8009,3 кв. м, инв. N 25:401:001:020031280, лит. А, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8 (зарегистрирован согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности N 38 АГ 977471 от 25.11.2010).
В пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Согласно пункту 1 статьи 45 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В материалы дела заявителем представлен технический паспорт от 22.01.2014, согласно которому спорный объект недвижимости общей площадью 308,9 кв. м состоит из обособленных помещений N 13,35-44 на поэтажном плане первого этажа, ограничен стенами, оснащен коммунальными коммуникациями, имеет собственный отдельный выход и соответствует предмету аренды, согласованному в договоре аренды нежилого помещения N 5094 от 02.04.2002 и дополнительного соглашения от 27.11.2008 г.
Данные обстоятельства подтверждаются заключением Областного государственного унитарного предприятия "ОБЛАСТНОЙ ЦЕНТР ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ — Областное БТИ" от 20.02.2014.
Согласно указанному заключению органа технической инвентаризации нежилое помещение изолировано (обособлено) от других помещений в здании, имеет отдельный вход/выход; установлены индивидуальные приборы учета, которые фиксируют расходы воды и электрической энергии именно для этого помещения.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что заявленная ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" к выкупу площадь нежилого помещения 308,9 кв. м на протяжении нескольких лет была предметом договора аренды N 5094 от 02.04.2002 и дополнительного соглашения от 27.11.2008, что также свидетельствует о его возможности функционировать в качестве самостоятельного объекта.
В материалах дела имеется кадастровый паспорт от 07.08.2014 N 3800/601/14389943 на нежилое помещение площадью 308,9 кв. м, кадастровый номер 38:36:000034:21095, который свидетельствуют о том, что в отношении данных нежилых помещений осуществлен кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
При этом в рамках дела N А19-8818/2015, до вступления в силу которого производство по настоящему делу было приостановлено, рассматривались требования Администрации города Иркутска к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о признании незаконными действий по постановке на кадастровый учет нежилого помещения с кадастровым номером 38:36:000034:21095, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8, и обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Иркутской области в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу вернуть положение, существовавшее до нарушения права: снять с кадастрового учета нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000034:21095, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 25.12.2015 по делу N А19-8818/2015 в удовлетворении заявления отказано.
Данным решение установлено, реконструкция здания не осуществлялась, администрация города Иркутска передала ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" в аренду созданное (сформированное) собственником нежилое помещение, а не часть объекта недвижимости в смысле, придаваемом Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000034:21095 поставлено на кадастровый учет 12.02.2014. При постановке на кадастровый учет нежилого помещения ОГУП "Областной центр технической инвентаризации — Областное БТИ" был изготовлен Технический паспорт и выдано заключение от 20.02.2014 о том, что объект недвижимости площадью 308,9 кв. м, номер на поэтажном плане — 13,35-44, на 1 этаже здания Дома Быта, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, является изолированным (обособленным) помещением от других помещений в здании, имеет отдельный вход/выход. Из технического паспорта от 22.01.2014 следует, что помещение изолировано от других помещений, поскольку оно отграничено от остального объема здания строительными конструкциями, имеет отдельный вход (выход) и не используется для доступа в иные помещения.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что арендуемое заявителем имущество площадью 308,9 кв. м на 1 этаже здания Дома Быта, состоящее из объектов номера на поэтажном плане N N 13,34-44, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, арендуемого по договору аренды N 5094 от 02.04.2002, является обособленным и прошло государственный технический учет.
С учетом имеющих преюдициальное значение обстоятельств, установленных по делу А19-8818/2015, оспариваемый отказ в реализации обществу преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 308,9 кв. м на 1 этаже здания Дома Быта, номер на поэтажном плане 13,35-44, отраженные в техническом паспорте от 22.01.2014, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, по основанию — отсутствие признаков обособленности, изолированности несостоятелен, не соответствует действующим нормам и нарушает права и законные интересы общества.
То обстоятельство, что на момент обращения ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества в собственность арендуемые помещения не являлись объектами, сформированными в порядке кадастрового учета, не может быть принято во внимание, поскольку в материалах дела имеются достаточные доказательства возможности формирования помещений как обособленных объектов для реализации права приобретения в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Следовательно, оспариваемый отказ мотивирован причиной, не соответствующей требованиям законодательства, и нарушает права заявителя, предоставленные ему Федеральным законом 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Из содержания обжалуемого отказа следует, что вторым основанием отказа является то обстоятельство, что нежилое здание, в котором расположено спорное помещение, внесено в Перечень объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска, предназначенных для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Думы г. Иркутска от 27.11.2008 N 00420-550942/8; следовательно, в силу части 4 статьи 18 Федерального закона N 159-ФЗ заявитель должен владеть спорным имуществом в течение пяти и более лет до дня подачи заявления о предоставлении преимущественного права. Тем не менее, ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" по состоянию на 01.09.2007 в соответствии с договором аренды осуществляло пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: ул. Урицкого, д. 8 (Дом Быта) общей площадью 204,4 кв. м, то есть в его владении не находилось помещения N 13, 41,42,44, которым заявитель, соответственно, владеет менее 5 лет до дня подачи заявления.
В силу положений части 2.1 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ, действовавшей в период обращения ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" в администрацию) заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Таким образом, Закон N 159-ФЗ в указанной редакции предоставил право выкупить арендованное имущество как тем субъектам малого и среднего предпринимательства, чье имущество не включено в упомянутый перечень (в этом случае субъект малого (среднего) предпринимательства по состоянию на 1 июля 2013 года должен арендовать указанное имущество непрерывно в течение двух и более лет); так и для включенных в перечень, если такое имущество на 1 сентября 2012 года арендовалось непрерывно в течение пяти и более лет и находилось в перечне в течение пяти и более лет до подачи такого заявления.
Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ.
ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА", отвечая критерию отнесения к субъекту малого предпринимательства, в соответствии с частью 2 статьи 9 и частью 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее — Закон N 209-ФЗ), в силу положений Федерального закона N 159-ФЗ с 01.01.2009, соответствуя установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получило возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" арендовало помещение с включением в его состав помещения N 13,41,42,44, по состоянию на 01.09.2012 на основании дополнительного соглашения к договору аренды от 27.11.2008, то есть менее 5 лет. При этом арендуемое заявителем помещение включено в Перечень объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска, предназначенных для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Думы г. Иркутска от 27.11.2008 N 00420-550942/8, т.е. более чем за пять лет до обращения заявителя в администрацию (23.01.2015). Таким образом, в настоящем случае соблюден один из двух критериев, содержащихся в статье 2.1 Закона N 159-ФЗ.
Вместе с тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538, включение уполномоченными органами власти арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ, после опубликования Закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных данным Законом, что не может быть признано законным.
При суд первой инстанции правильно исходил из того, что данная позиция Президиума ВАС РФ справедлива только в отношении тех субъектов малого и среднего предпринимательства, которые арендовали имущество на 01.08.2008 в течение пяти и более лет. Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации направлена на защиту тех предпринимателей, которые получили право на преимущественный выкуп и по новой редакции Закона N 159-ФЗ, т.е. стали соответствовать заложенным в Законе критериям по новым правилам, и чье имущество было включено в Перечень после опубликования Закона N 159-ФЗ, т.е. законодательного введения норм о праве на выкуп, при условии соблюдения ими иных требований, изложенных в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Закон N 159-ФЗ был опубликован в Российская газете 25.07.2008, в Собрании законодательства РФ 28.07.2008, в Парламентской газете 31.07.2008. Здание по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, было включено в Перечень объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска, предназначенных для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Думы г. Иркутска N 004-20550942/8 от 27.11.2008, то есть после опубликования Закона N 159-ФЗ.
Кроме того, после подачи заявления ответчику о реализации преимущественного права на выкуп и получении отказа, в процессе рассмотрения спора в суде законодатель Федеральным законом N 158-ФЗ от 29.062015 г внес изменения в п. 1 части 2.1. статьи 9 ФЗ-159 заменив минимальный срок пользования арендуемым имуществом по состоянию на 01.07.2015 с пяти лет до трех лет, данное обстоятельство свидетельствует о снижении срока пользования в интересах арендаторов и защите государством прав предпринимателей на выкуп арендуемого имущества в соответствии с ФЗ-159.
Следовательно, ООО ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" согласно положениям пункта 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ с учетом названной позиции Президиума ВАС РФ имеет преимущественное право на выкуп по основаниям, изложенным статье 3 указанного Закона.
Позиция суда первой инстанции соответствует выработанной арбитражными судами округа практике с участием ответчика (Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2016 N 302-ЭС16-4566 по делу N А19-16834/2014).
Ссылка ответчика, что срок действия договора аренды N 5094 от 02.04.2002 истек, является несостоятельной, поскольку заявление об осуществлении преимущественного права в Администрация г. Иркутска было подано заявителем 23.01.2015 в период действия договора аренды, отказ в осуществлении преимущественного права получен 19.02.2015, заявление о признании отказа в осуществлении преимущественного права незаконным подано в арбитражный суд 23.03.2015, тем самым, на дату подачи заявления ответчику об осуществлении преимущественного права, так же как и на дату подачи заявления в арбитражный суд договор аренды N 5094 от 02.04.2002 между сторонами действовал, в том числе продолжает действовать в процессе рассмотрения спора в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 июня 2016 года по делу N А19-4165/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий Д.В.БАСАЕВ

Судьи В.А.СИДОРЕНКО Е.О.НИКИФОРЮК