Требование: О пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (создании) многоквартирного дома

Решение: Дело передано в Президиум ВАС РФ, поскольку прямого запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве в Законе об участии в долевом строительстве не содержится.

Определение ВАС РФ от 11.03.2012 N ВАС-17395/11 по делу N А72-2981/2011

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Борисовой Е.Е. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление Ульяновского областного Союза потребительских обществ (г. Ульяновск; далее — союз) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011 по делу N А72-2981/2011, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.11.2011 по тому же делу по заявлению Ульяновского областного Союза потребительских обществ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее — управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (создании) многоквартирного дома от 12.01.2011 N 1, изложенного в сообщении от 19.04.2011 N 01/138/2011-051.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, — Инешин К.А.
Суд

установил:

решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.11.2011, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, союз просит оспариваемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права.
Заявитель полагает, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон об участии в долевом строительстве) не исключает возможности заключения договора, по условиям которого застройщиком осуществляется реконструкция здания (общежития), а не возведение нового многоквартирного дома.
Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда Ульяновской области N А72-2981/2011, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, союзу на праве собственности принадлежит здание общежития, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Розы Люксембург, д. 42, и земельный участок под ним площадью 2639,7 кв. метра, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Мэрией города Ульяновска 01.12.2010 союзу выдано разрешение на строительство N RU73304000-377, предусматривающее реконструкцию здания общежития под многоквартирный жилой дом.
12.01.2011 союзом (застройщик) и гражданином Инешиным К.А. (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве (создании) многоквартирного дома N 1, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом путем реконструкции 5-этажного здания общежития со встроено-пристроенными помещениями, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать согласованный сторонами объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
22.02.2011 союз и Инешин К.А. обратились в управление с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (создания) многоквартирного дома от 12.01.2011 N 1 (далее — спорный договор) в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве.
Уведомлением от 18.03.2011 N 01/138/2011-051 государственная регистрация была приостановлена.
19.04.2011 управление отказало в государственной регистрации спорного договора, сославшись на то, что застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для реконструкции здания общежития под многоквартирный жилой дом.
Не согласившись с данным отказом, союз обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с требованием о признании решения управления незаконным.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды поддержали позицию управления, указав на то, что Закон об участии в долевом строительстве подразумевает строительство (создание) нового многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Проанализировав положения Градостроительного кодекса Российской Федерации, суды указали на то, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения, а не создание нового объекта.
Поскольку союз должен был провести реконструкцию в отношении существующего объекта недвижимости, на который уже зарегистрировано право собственности, и по сути объект недвижимости не создается вновь, а изменяется путем реконструкции, это исключает применение к правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства положений Закона об участии в долевом строительстве.
Установив, что создание в результате реконструкции нового объекта недвижимости материалами дела не подтверждается, разрешение на реконструкцию выдано на имеющийся объект недвижимости, зарегистрированный в установленном законом порядке, суды не нашли оснований для применения к спорным отношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.
Между тем при толковании норм Закона об участии в долевом строительстве не учтено следующее.
Положения Закона об участии в долевом строительстве направлены на регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон устанавливает запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом. Законом также предусмотрены специальные, повышенные требования к застройщикам, а также содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности установлено требования о его государственной регистрации.
Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Прямого запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве в Законе не содержится.
Жилищное законодательство также не исключает создание многоквартирного дома путем проведении реконструкции в отношении объекта недвижимости.
Устанавливая требования, которым должен отвечать застройщик, Закон об участии в долевом строительстве также не прямо не исключает того, что застройщик как собственник объекта недвижимого имущества (здания), не вправе заключить договор в соответствии с положениями Закона с целью реконструкции такого объекта в многоквартирный дом и последующей передачей объектов долевого строительства в этом доме участникам долевого строительства.
Градостроительный кодекс Российской Федерации различает понятия строительства и реконструкции объектов капитального строительства. Исходя из определения, содержащегося в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция предполагает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, что не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально определенными характеристиками.
Кроме того, по существу градостроительное законодательство предъявляет одинаковые публичные требования к строительству зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) и реконструкции объектов капитального строительства. Так, застройщик имеет право осуществлять реконструкцию при наличии разрешения на строительства, полученного в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из оспариваемых судебных актов не следует, что судами было установлено, что союз не отвечает требованиям, установленным Законом об участии в долевом строительстве к застройщиком. Спорный договор по своему содержанию отвечает требованиям Закона об участии в долевом строительстве, содержит все существенные условия, названные этим Законом.
При таких обстоятельствах дело Арбитражного суда Ульяновской области N А72-2981/2011 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.11.2011 на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях формирования единообразного подхода в толковании и применении арбитражными судами норм о распространении Закона об участии в долевом строительстве на отношения, возникающие при реконструкции объекта недвижимого имущества.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

определил:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А72-2981/2011 Арбитражного суда Ульяновской области для пересмотра в порядке решения Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.11.2011.
2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.
3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "26" марта 2012 года

Председательствующий судья А.А.МАКОВСКАЯ

Судья Е.Е.БОРИСОВА

Судья Г.Г.ПОПОВА