Обзор судебной практики рассмотрения дел по спорам, связанным с применением законодательства о земле

Утвержден Постановлением Президиума Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2010 г. N 10

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЛЕ

В соответствии с пунктом 1.5 Плана работы Четвертого арбитражного апелляционного суда на первое полугодие 2010 года подготовлен обзор сложившейся судебной практики рассмотрения судебных дел по спорам, связанным с применением законодательства о земле, при рассмотрении Апелляционных жалоб на судебные акты, принятые арбитражными судами Республики Бурятия, Иркутской области, Республики Саха (Якутия), Забайкальского края.
Целью проведенного анализа является обеспечение единообразной судебно-арбитражной практики рассмотрения дел, связанных с применением земельного законодательства.
При подготовке обзора исследовалась судебно-арбитражная практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, а также выборочно — федеральных арбитражных судов других округов.
Статистические данные о рассмотрении дел, связанных с применением земельного законодательства, представлены в Таблице N 1. Сравнение данных за исследуемый период свидетельствует о динамике роста апелляционных жалоб по делам указанной категории. Всего за исследуемый период (2007 — 2009 гг.) Четвертым арбитражным апелляционным судом рассмотрено 171 дело, по спорам, связанным с применением законодательства о земле. Увеличение числа дел, связанных с применением законодательства о земле, в 2008 году по сравнению с 2007 годом составило 35 дел или 583, 33%. Увеличение числа дел, связанных с применением законодательства о земле, в 2009 году по сравнению с 2008 годом составило уже 83 дела или 202,44%.
Из общего числа дел, связанных с применением законодательства о земле и рассмотренных за исследуемый период, наибольшее количество дел рассмотрено по категориям:
28.1. — дела об оспаривании ненормативных правовых актов — 84 дела (49,12%);
28.5. — дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств из совершения сделок с землей — 59 дел (34,5%),
в том числе
28.5.2. — по договору аренды — 38 дел (22,22%).
Положительная динамика изменения количества дел, связанных с применением земельного законодательства, отмечается и в Аналитической записке к статистическому отчету о работе арбитражных судов Российской Федерации в 2009 году: по сравнению с 2007 годом число рассмотренных дел названной категории увеличилось более чем в три раза. Так, если в 2007 году арбитражными судами было рассмотрено 8 150 дел по спорам, предметом которых являлась земля, в 2008 году — 15 279 дел, то в истекшем году таких дел рассмотрено 27 717. Около 60% рассмотренных дел (59,4%) связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств из совершения сделок с землей, и, в том числе, вытекающих из договоров аренды.
Приведем некоторые примеры из рассматриваемых спорных правоотношений в апелляционной инстанции.

Особенности рассмотрения дел о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Исходя из исковых требований и названных норм материального права, для полного выяснения всех обстоятельств по делу в предмет судебного исследования по делу необходимо включать установление следующих обстоятельств:
— субъект, за счет которого произошло неосновательное обогащение;
— факт использования ответчиком спорного земельного участка;
— период использования ответчиком земельного участка;
— размер спорного земельного участка;
— факт отсутствия (наличия) у ответчика законных оснований для использования земельного участка;
— размер неосновательного обогащения.
При недоказанности одного из данных фактов исковые требования не подлежат удовлетворению.
В целях устранения недостатков, связанных с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, следует определить круг необходимых доказательств, которыми могут подтверждаться обстоятельства, входящие в предмет доказывания.
1. Требование о взыскании неосновательного обогащения может быть предъявлено лицом, за счет имущества которого другое лицо приобрело (сберегло) имущество.
1.1. В предмет доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения входит проверка правомочий истца как субъекта, за счет которого произошло неосновательное обогащение. Разрешение данного вопроса может вызывать затруднения в условиях отсутствия законодательного разграничения собственности на землю.
В соответствии с п. 15 ст. 50 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 06.10.03 N 131-ФЗ, в муниципальной собственности могут находиться земельные участки, отнесенные к муниципальной собственности поселения в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Земельного кодекса РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти; земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Согласно пункту 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Согласно пункту 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.
В силу п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" N 137 от 25.10.01 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Из толкования положений данных норм права следует, что отсутствие регистрации права собственности публично-правового образования на земельный участок не может служить основанием для отказа в иске, поскольку право собственности на землю осуществляется, исходя из его признания непосредственно в силу прямого указания закона. Данный принцип направлен на упрощение и ускорение процедуры разграничения государственной собственности на землю, на недопущение затягивания процесса в ходе согласительных и судебных процедур.
Действующее земельное законодательство не исключает правомочий органа местного самоуправления муниципальных районов, городских округов по предъявлению требования о взыскании неосновательного обогащения в результате незаконного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и в том случае, если муниципальные образования поселений подписали с пользователем земельного участка договор аренды, впоследствии признанный судом незаключенным, либо если муниципальные образования поселений соответствующими нормативными актами установили ставки арендной платы за землю на территории поселения. Распределение денежных средств между бюджетами соответствующих уровней, выходит за рамки гражданских правоотношений, которые являются предметом судебного разбирательства.
1.2. Судам следует обращать внимание на местонахождение спорного земельного участка и наличие нормативных актов, регулирующих полномочия субъектов Российской Федерации и муниципальных образований по распоряжению землей.
Так, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 08.11.2007 N 257-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Следовательно, если субъектами Российской Федерации не приняты законы, передающие полномочия по распоряжению земельными участками в административных центрах (столицах) субъектов Российской Федерации исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации, надлежащими истцами по спорам о неосновательном обогащении в связи с использованием земельного участка будут являться органы местного самоуправления.
Например, с 01.02.2008 года вступил в силу Закон Читинской области N 1046-ЗЧО от 21.11.2007, согласно статье первой которого полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, отнесены к Администрации Читинской области. Постановлением Администрации Читинской области от 21.01.2008 N 10-А/п уполномоченным исполнительным органом государственной власти Читинской области по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, определен Комитет по управлению государственным имуществом Читинской области (в настоящее время Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края). Пунктом 9.5 Положения о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края N 39 от 30.09.2008, Департамент осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена.
В некоторых регионах полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками зависят от цели его использования.
Так, в подпункте 10 статьи 4 Закона Иркутской области от 21.12.2006 N 99-оз "Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области" определены полномочия Правительства Иркутской области в сфере использования и охраны земель в том числе, распоряжение земельными участками, находящимися на территории муниципального образования "Город Иркутск", государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно статье 5 Закона Иркутской области от 21.12.2006 N 99-оз "Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области" распоряжение земельными участками, находящимися на территории муниципального образования "Город Иркутск", государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется с учетом рекомендаций совещательного органа, сформированного губернатором Иркутской области, за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.
В силу подпункта 1 пункта 2 указанной нормы права органы местного самоуправления муниципального образования "Город Иркутск" также осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися на территории муниципального образования "Город Иркутск", государственная собственность на которые не разграничена, при условии их выделения для целей, не связанных со строительством (дело N А19-12762/08, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.09.09 г.).
1.3. Истцом по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельными участками, на которые зарегистрировано право собственности Российской Федерации и которые предоставлены в пользование иным субъектам на законном основании (праве оперативного управления, аренды и т.п.), должен выступать не территориальный орган управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом, но и непосредственно сам владелец (например, Министерство обороны РФ, ОАО "РЖД"), поскольку собственник (Российская Федерация) уже распорядился спорным земельным участком, передав его в пользование на законном основании другому субъекту. Следовательно, неосновательное обогащение в данном случае происходит не за счет Российской Федерации, но за счет законного владельца.
Так, в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации, вооруженные силы владеют земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. На основании статей 9 и 93 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 1 Федерального закона N 61-ФЗ от 31.05.1996 "Об обороне", распоряжения Правительства Российской Федерации N 753-р от 01.06.2000 "О перечне имеющих жилищный фонд закрытых военных городков Вооруженных Сил Российской Федерации" земельный участок относится к землям обороны и является федеральной собственностью, управление и распоряжение которой осуществляется Российской Федерацией в лице уполномоченного органа.
Пунктами 1 и 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что от имени Российской Федерации органы государственной власти могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, а в случаях, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, а также юридические лица и граждане.
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона "Об обороне" управление Вооруженными Силами Российской Федерации осуществляет Министр обороны Российской Федерации через Министерство обороны Российской Федерации.
Из подпункта 71 пункта 7 Положения о Министерстве обороны Российской Федерации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации N 1082 от 16.08.2004, следует, что Министерство обороны Российской Федерации осуществляет в пределах своей компетенции правомочия собственника имущества, закрепленного за Вооруженными Силами, а также правомочия в отношении земель, лесов, вод и других природных ресурсов, предоставленных в пользование Вооруженным Силам.

Пунктом 5 Положения о Министерстве обороны Российской Федерации предусмотрено, что Министерство обороны Российской Федерации осуществляет свою деятельность непосредственно и через органы управления военных округов, иные органы военного управления, территориальные органы (военные комиссариаты) (постановление ФАС ВСО от 27.08.07 г. по делу N А10-5691/06, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.10.09 г. по делу N А10-5691/06).
2. Факт и период пользования земельным участком.
В том случае, если договор аренды является незаключенным, факт и период пользования земельным участком для целей взыскания неосновательного обогащения может подтверждаться актом приема-передачи земельного участка, несмотря на то, что акт может являться приложением к незаключенному договору аренды, поскольку в акте указывается дата передачи, размер и месторасположение участка. В отсутствие актов приема-передачи факт и период пользования земельным участком могут подтверждаться иными письменными доказательствами, например, документами, подтверждающими нахождение на спорном земельном участке строений ответчика, актами осмотра земельного участка контролирующими органами. В том случае, если акты осмотра земельного участка составлены без участия ответчика, необходимо убедиться, что ответчик извещался о времени и месте проведения осмотра.
Обосновывая период, в течение которого ответчик пользовался земельным участком в указанном размере, органы местного самоуправления, как правило, ссылаются на свои собственные акты, которыми утверждены границы спорного земельного участка (постановления о выделении земельного участка, акты установления и согласования границ земельного участка и т.п.). Данные документы не могут достоверно подтвердить факт пользования именно этим земельным участком до того, как пользователь (ответчик) изготовил соответствующий кадастровый план земельного участка и обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в указанном в кадастровом плане размере (постановления ФАС ВСО от 26.02.09 г. делу N А19-5534/08, от 24.12.08 г. по делу N А19-7374/08). Заявление ответчика о предоставлении ему земельного участка могут подтвердить только намерение ответчика приобрести какое-либо право на земельный участок, но не то, что ответчик уже фактически пользуется спорным участком.
3. Размер земельного участка.
Неосновательное обогащение подлежит взысканию в том случае, если договор аренды земельного участка признается незаключенным, например, в связи с отсутствием доказательств согласования предмета аренды. Как правило, подобная ситуация возникает тогда, когда земельный участок не сформирован в установленном законом порядке и не поставлен на кадастровый учет.
Так, согласно части 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу части 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, из смысла и содержания указанных норм права следует, что земельный участок считается сформированным с момента, когда определены его границы.
В этом случае суд может предложить сторонам произвести расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости, с учетом требований СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 2-89-80 "Генеральные планы промышленных предприятий", в том числе, экспертным путем (постановления ФАС ВСО от 26.02.09 г. по делу N А19-5534/08, от 16.10.08 г. по делу N А33-9/08).
В том случае, если расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости, сторонами не произведен или не обоснован, суду следует исходить из площади земельного участка, непосредственно занятого первыми этажами объектов недвижимости.
Вместе с тем, при отсутствии доказательств постановки земельного участка на кадастровый учет, выясняя действительную волю сторон, в ряде случаев арбитражные суды приходят к выводу о согласованности предмета договора.
4. Основание использования земельного участка.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлена обязанность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения в собственность по желанию правообладателей до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2013 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
В силу пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.
Если ответчик приобрел объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, но при этом ответчик не является лицом, которому земельный участок может принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, то право постоянного (бессрочного) пользования не может перейти к ответчику в соответствии со статьей 552 ГК РФ (в связи с приобретением объектов недвижимого имущества).
В соответствии с подходом, широко распространенному в практике арбитражных судов при рассмотрении такого рода дел (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.06.2009 по делу N А12-17398/2008, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.11.2007 по делу N А40-9078/07-41-97, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29.07.2009 по делу N А08-7416/2008-19), в том случае, если право собственности на земельный участок оформлено ответчиком после приобретения объектов недвижимого имущества, до момента оформления права собственности на землю к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 2 статьи 1105 ГК РФ.
Данное толкование частично соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога". Указанное Постановление не называет приобретателя недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находившемся у прежнего собственника недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, в числе субъектов этого права, а значит и плательщиков земельного налога.
В то же самое время в соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно указанным разъяснениям право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к покупателю недвижимости в соответствии со статьями 35 ЗК РФ и 552 ГК РФ в силу прямого указания закона даже в тех случаях, когда земельный участок не может быть предоставлен покупателю на этом вещном праве. Переоформление приобретенного права постоянного (бессрочного) пользования, исходя приведенного толкования, производится в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", который устанавливает обязанность таких лиц до установленной законом даты по своему выбору приобрести соответствующий земельный участок в собственность или аренду.
С учетом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 в судебной практике сложился иной, отличный от позиции судов по настоящему делу, подход к оценке права приобретателя недвижимости на земельный участок, ранее предоставленный продавцу этого имущества в постоянное (бессрочное) пользование (например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.01.2009 по делу N А41-К1-1961/08, постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.05.2008 N Ф03-А51/08-1/948 по делу N А51-12820/2005-3-157 постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.12.2006 по делу N А53-305/2006-С2-8, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.02.2005 N А66-2187/04).
Таким образом, вопрос о возникновении у приобретателя недвижимости, который не указан в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, правовых основания для использования земельного участка, находившегося у прежнего собственника недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеет существенное значение для формирования единообразия в судебной практике. В этой связи требует разрешения вопрос о наличии условий для применения указанных норм права для взыскания с приобретателя недвижимости платы за пользования земельным участком, включая период с момента предоставления этому лицу земельного участка на основании соответствующего договора до даты оформления им своего права в установленном законом порядке.
На указанную проблему и отсутствие единообразия в правоприменительной практике указал Высший Арбитражный Суд в Определении от 29.10.09 г. о передаче в Президиум ВАС РФ дела N А73-13932/08.
5. Размер неосновательного обогащения.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Рассматривая требования о взыскании платежей за пользование землей, суды по-разному подходят к определению размера неосновательного обогащения, возникающего на стороне покупателя недвижимости, используя в одних случаях ставку земельного налога, а в других — нормативно утвержденные базовые ставки арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности.
Так, взыскание неосновательного обогащения или упущенной выгоды в размере земельного налога взыскивается в том случае, если земельный участок находится под объектами недвижимости, приобретенными ответчиком по договору купли-продажи, на момент заключения которого земля принадлежала продавцу на праве постоянного бессрочного пользования (постановление ФАС ВСО от 27.03.09 г. по делу N 12637/07).
В том случае, когда сумма неосновательного обогащения взыскивается в пользу органов местного самоуправления, арбитражные суды Восточно-Сибирского округа исходят из утвержденных ставок арендных платежей (постановление ФАС ВСО от 27.08.2008 по делу N А78-1826/08; постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2009, постановление ФАС ВСО от 23.04.2009 по делу N А19-8615/08, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2009 по делу N А58-4141/09).
Таким образом, в случае правомерности применения арбитражными судами в такой категории дел положений главы 60 ГК РФ необходимо установление единых критериев, которыми следует руководствоваться судам для расчета размера неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с нового собственника объектов недвижимости. На этот факт обратил внимание Высший Арбитражный Суд в Определении от 29.10.09 г. о передаче в Президиум ВАС РФ дела N А73-13932/08.
При определении размера неосновательного обогащения, который взыскивается с пользователей земельных участков, переданных в аренду открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", необходимо учитывать требования Постановления Правительства от 29.04.2006 N 264 "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", которым установлено, что арендатор обязан передать часть арендованного земельного участка в субаренду собственникам расположенных на этом участке зданий, строений, сооружений по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка (постановление ФАС ВСО от 02.03.09 г. по делу N А19-5968/08).
Размер неосновательного обогащения, взыскиваемого в пользу иных субъектов, можно подтвердить заключением оценочной экспертизы. При этом Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа обращает внимание на необходимость использования по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) правило пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Таким образом, применение исключительно затратного метода без обоснований невозможности или затруднительности применения сравнительного метода приводит к выводу о недоказанности размера неосновательного обогащения (постановление ФАС ВСО от 27.04.09 г. по делу N А19-4903/08).

Особенности рассмотрения дел, связанных с оспариванием ненормативных правовых актов в области землепользования

1. Разграничение государственной собственности является самостоятельным основанием возникновения права собственности Российской Федерации на земельный участок. Указанное право первично, не затрагивает интересы юридических и физических лиц частной формы собственности, права собственности на земельные участки которых урегулированы иными нормами права и в силу закона подлежит государственной регистрации.
Дело N А10-1103/08
Российской Федерации на праве собственности принадлежит помещение в подвале трехэтажного здания. Остальные помещения в указанном здании принадлежат на праве собственности ОАО "Системный оператор — центральное диспетчерское управление ЕЭС".
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия (далее — ТУФАУГИ) обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия (далее УФРС по РБ) с заявлением о государственной регистрации права собственности РФ на земельный участок, занятый указанным зданием.
УФРС отказало в регистрации права собственности, ссылаясь на то, что спорный земельный участок не может являться исключительно федеральной собственностью, поскольку на нем расположен объект недвижимости, который находится как в федеральной, так и частной собственности, в связи с чем, отсутствуют основания возникновения права собственности Российской Федерации на весь земельный участок.
ТУФАУГИ, не согласившись с отказом, обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к УФРС о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок и обязании осуществить регистрацию права собственности.
Арбитражный суд Республики Бурятия пришел к выводу об отсутствии оснований для возникновения права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, сославшись на п. 1 ст. 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", положения которого не могут распространяться на спорный земельный участок. Кроме того, суд, сославшись на п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отметил, что заявителем не представлены все необходимые документы для регистрации права собственности, поэтому согласно ст. 17 указанного Закона оснований для государственной регистрации у ответчика не имелось.
Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа указанные судебные акты вследствие их недостаточной обоснованности отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.
Арбитражный суд Республики Бурятия, рассматривая дело, признал отказ УФРС ТУФАУГИ как незаконный и не соответствующий статьям 16, 17 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также обязал УФРС осуществить регистрацию права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок.
Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.
При этом суды обеих инстанций исходили из следующего.
Основания отказа в государственной регистрации прав установлены ч. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Статьей 16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) предусмотрено, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом.
В соответствии со статьей 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся, в том числе земельные участки, право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.
Из системного толкования ст. 16, 17 ЗК РФ и п. 1 ст. 3.1 Вводного закона следует, что разграничение государственной собственности является самостоятельным основанием возникновения права собственности на земельные участки у Российской Федерации. При этом формулировка абзаца 2 п. 1 ст. 3.1 Вводного закона "земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации" при ее системно-логическом толковании позволяет сделать вывод, что право собственности у Российской Федерации возникает на весь земельный участок с ранее определенными границами, на котором находятся здания, строения, сооружения (далее — здания), находящиеся в собственности Российской Федерации, а не на часть участка, находящейся под зданием, или на долю в праве собственности на земельный участок при наличии других сособственников зданий.
В соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Данная норма применяется, если ранее право собственности или аренды на данный земельный участок не возникли у иных субъектов, а также при отсутствии специальных норм. В рассматриваемом случае право собственности у Российской Федерации на спорный земельный участок возникло в связи с разграничением государственной собственности на землю, и по данному вопросу существует специальная норма — п. 1 ст. 3.1 Вводного закона.
Право постоянного бессрочного пользования земельным участком в соответствии с п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами ЗК РФ является вещным правом на землю отличным от права собственности, то есть правом, производным от права собственности. Следовательно, нахождение земельного участка в собственности одного субъекта не является препятствием для возникновения иного вещного права на этот же земельный участок у другого субъекта. Более того, возникновение иного вещного права, как правило, законом связывается с волеизъявлением собственника или уполномоченного им лица.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 404.
Согласно пункту 3 Перечня в случае, если основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации, для государственной регистрации необходимо представить правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке. Предоставление указанных документов не требуется, если соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд апелляционной инстанции изучил заявление в УФРС и приложенные документы и, как и суд первой инстанции, пришел к выводу, что ТУФАУГИ подало заявление, соответствующее требованиям закона, а также представил необходимый перечень документов.
Кассационная инстанция согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
2. Основанием для регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, является подтверждение принадлежности предприятия, включающего в свой состав спорный земельный участок, до его приватизации к федеральной собственности.
Дело N А19-7976/09
На земельном участке, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования ООО "Фирма "Деметра", расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Фирма "Деметра" и объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области (далее — управление) обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области (далее — регистрационная служба) с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Регистрационная служба заявленное требование не признала, ссылаясь на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования ООО Фирма "Деметра" на земельный участок, с заявлением о государственной регистрации права на который обратилось Территориальное управление Росимущества по Иркутской области.
Управление обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании незаконным отказа регистрационной службы в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок и обязании регистрационной службы зарегистрировать право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок.
Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявленных требований отказано.
Арбитражный суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, заявленные требования удовлетворил.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановление и дополнительное постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, отменяя судебные акты суда апелляционной инстанции, обратил внимание на следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются, в том числе, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268).
Согласно п. 1 ст. 268 Гражданского кодекса Российской Федерации, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
В соответствии с п. 12 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Факт государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования ООО "Фирма "Деметра" на спорный земельный участок установлен судом первой инстанции.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на защитное сооружение, расположенное в г. Иркутске на спорном земельном участке.
Вместе с тем, управлением не представлены на государственную регистрацию права документы, свидетельствующие о праве собственности Российской Федерации на всю площадь земельного участка. Свидетельство о государственной регистрации права Российской Федерации на расположенное на данном земельном участке защитное сооружение не подтверждает тот факт, что на спорном земельном участке отсутствуют принадлежащие ООО Фирма "Деметра" объекты недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. С учетом положений названных норм права, следует признать, что государственная регистрация права собственности Российской Федерации на всю площадь земельного участка, лишит ООО "Фирма "Деметра" возможности на переоформление права на земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Определении об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что судами первой и кассационной инстанций установлено, что управление не представило на государственную регистрацию документов, удостоверяющих наличие установленных пунктом 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" оснований для отнесения объекта к федеральной собственности. Спорный земельный участок сформирован из земельных участков двух предприятий, отнесение которых к федеральной собственности до их приватизации не подтверждено, и в настоящее время участок предоставлен третьему лицу по делу для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. Данные обстоятельства управлением не оспариваются, в связи с чем выводы судов первой и кассационной инстанций о том, что отказ регистрационной службы в регистрации права федеральной собственности на спорный земельный участок соответствует основаниям, предусмотренным в пункте 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", правомерны.
3. В заявлении в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, указанные в статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, о выборе земельного участка должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
Дело N А10-2224/09
ООО "Нефтемаркет" обратилось 07.05.2007 в администрацию Кабанского района Республики Бурятия с заявлением о выделении обществу земельного участка площадью 0,4 — 0,5 га в районе примыкания автодороги Тресково — Сухая и автодороги Улан-Удэ — Иркутск для строительства АЗС.
ОАО "Бурятнефтепродукт" 07.08.2007 обратилось к главе администрации Муниципального образования "Кабанский район" с заявлением о выборе земельного участка для строительства АЗС, оформлении акта выбора и предварительном согласовании места размещения объекта. В указанном заявлении указаны назначение объекта, в приложенной схеме содержится предполагаемое место размещения объекта, обоснован примерный размер земельного участка, указано испрашиваемое право (аренда), а также ясно сформулировано волеизъявление — обеспечить выбор земельного участка и предварительно согласовать место размещения объекта.
Администрация Кабанского района письмом от 29.06.2007 сообщила обществу о принятии распоряжения, в соответствии с которым земельные участки будут предоставляться с торгов, информация о проведении аукциона будет опубликована согласно статье 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в газете "Бурятия". 20.02.2008 в газете "Бурятия" было опубликовано извещение о возможном и предстоящем предоставлении в аренду земельного участка с предварительным согласованием, имеющего адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, с. Тресково на автодороге Турунтаево — Острог — Покровка — Шергино — Тресково в районе примыкания автомобильной дороги М-55 "Байкал" на км. 366+300 (слева по ходу километража) под строительство автозаправочного комплекса площадью 5920 кв. м.
Постановлением главы администрации МО "Кабанский район" от 26.11.2008 с учетом процедур, предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, ОАО "Бурятнефтепродукт" был выделен земельный участок в аренду сроком на 2 года с указанием его адресных ориентиров под строительство автозаправочного комплекса.
13.03.2009 ООО "Нефтемаркет" повторно направило в администрацию заявление о выделении земельного участка, площадь. 0,4 — 0,5 га в районе примыкания автодороги "Тресково — Сухая" и автодороги "Улан-Удэ — Иркутск" для строительства АЗС, однако администрация письмом от 13.04.2009 N 15-8-133/09 сообщила, что считает нецелесообразным строительство АЗС в районе автодорог "Тресково — Сухая", так как там уже строится АЗС.
ООО "Нефтемаркет" обжаловало Постановление главы администрации МО "Кабанский район" от 26.11.2008, полагая, что оно затрагивает права общества в сфере предпринимательской деятельности.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что заявителем не было представлено достаточных доказательств того, что постановлением от 26.11.2008 ОАО "Бурятнефтепродукт" выделен в аренду именно тот земельный участок, о котором идет речь в письме общества от 07.05.2007.
В решении суда первой инстанции содержится обоснованная оценка письма ООО "Нефтемаркет" с выводом о том, что письмо общества от 07.05.2007 не соответствует требованиям пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, не содержит испрашиваемое право, отсутствует указание на то, в каком порядке заявитель просит предоставить земельный участок, не содержит ясного указания на предполагаемое место размещения объекта, указание на район примыкания автодороги "Тресково — Сухая" и автодороги "Улан-Удэ — Иркутск" не позволяет определить место размещения объекта.
Апелляционный суд также указал, что, учитывая, что к заявлению ООО "Нефтемаркет" не была приложена схема земельного участка, установить, что общество претендовало на тот же земельный участок, что и ОАО "Бурятнефтепродукт", не представилось возможным.
Кассационная инстанция согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
4. В удовлетворении заявления о признании недействительным распоряжения о предоставлении земельного участка отказано, поскольку заявителем не доказано несоответствие оспариваемого акта закону или иным правовым актам и нарушение им гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.
Дело N А19-3167/08
Так, решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 декабря 2008 года по делу N А19-3167/08 отказано заявителю в удовлетворении требований о признании недействительным постановления мэра г. Иркутска от 16.11.2007 г. N 031-06-2313/7 "О предоставлении Глушко А.Л. в собственность земельного участка". В обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции указано, что заявителем не представлено доказательств существования у ОАО "Иркутский завод дорожных машин" каких-либо прав на кабельную линию 10 кВ, расположенную на земельном участке, предоставленном Глушко А.Л. Таким образом, оспариваемым постановлением не нарушаются права и законные интересы заявителя.
Оставляя указанное решение суда первой инстанции без изменения, в своем постановлении от 01 декабря 2008 года суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о недоказанности заявителем правомочий на кабельную линию, расположенную на земельном участке, предоставленном Глушко А.Л. оспариваемым постановлением, в связи с чем, заявитель не является лицом, права и законные интересы которого могут быть нарушены обжалуемым актом.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02 марта 2009 года решение и постановление судов обеих инстанций оставлены без изменения.
Заявитель, не согласившись с выводами суда первой и апелляционной инстанций заявил кассационную жалобу, в обоснование указав о несогласии с выводом суда о том, что ОАО "ИЗДМ" должно доказать наличие права собственности на кабельную линию электропередачи, поскольку такая обязанность не предусмотрена статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации; ОАО "ИЗДМ" представило доказательства, подтверждающие право владения и эксплуатации спорной кабельной линией.
По мнению заявителя, вывод суда о том, что спорная кабельная линия не является недвижимым имуществом ввиду отсутствия государственной регистрации на нее, необоснован, поскольку на данную кабельную линию оформлен техпаспорт с присвоением ей кадастрового номера. Кроме того, спорный земельный участок предоставлен без учета красных линий; в судебных актах дается оценка доказательствам, которые надлежащим образом не заверены.
Как указано в Постановлении ФАС ВСО от 03.03.2009 г. для установления факта нарушения постановлением мэра г. Иркутска N 031-06-2313/7 от 16.11.2007 прав и законных интересов ОАО "Иркутский завод дорожных машин" в сфере предпринимательской деятельности суд первой и апелляционной инстанций обоснованно включили в предмет судебного исследования по делу вопрос о том, какими правами на кабельную линию, расположенную на земельном участке по адресу: г. Иркутск, ул. Полевая, 32/1, обладает заявитель. Необходимость доказывания права собственности на спорную кабельную линию находится в прямой связи с установлением факта нарушения прав и интересов ОАО "ИЗДМ".
Дело N А10-2094/08
Индивидуальные предприниматели Паньков Владимир Викторович, Орлов Евгений Александрович, Серявин Владимир Викторович (далее — предприниматели) обратились в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Улан-Удэ (далее — Комитет) о признании незаконным решения от 07.05.2007 г. N 3-625 о предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Решением суда первой инстанции от 30 сентября 2008 года заявленные требования удовлетворены, решение Комитета по управлению имуществом г. Улан-Удэ от 07.05.2007 г. N 3-625 о предоставлении в собственность земельного участка ООО "Автоколонна" по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Шаляпина, 14 признано недействительным.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемое решение не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и нарушает права и законные интересы предпринимателей в сфере предпринимательской деятельности, исходя из следующего.
Предприниматели являются собственниками нежилых помещений в здании по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Шаляпина, 14, используют их в предпринимательских целях, и, как смежные пользователи, должны быть извещены о проведении землеустроительных работ. Предприниматели не согласовывали границы земельного участка, предоставленного ООО "Автоколонна", в нарушение пункта 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации не были извещены о проведении землеустроительных работ. Предоставление земельного участка в установленных границах нарушает их права собственников на пользование зданием в производственных целях, а также на приобретение земельного участка, расположенного под этим зданием и прилегающей территорией.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, третье лицо ООО "Автоколонна" обжаловало его в апелляционном порядке.
Отменяя названное решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал на ошибочный вывод суда первой инстанции о несоответствии оспариваемого решения Комитета положениям пункта 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку, лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства, свидетельствующие о неделимости спорного земельного участка.
Судом апелляционной инстанции также не установлено несоответствия оспариваемого решения Комитета по управлению имуществом г. Улан-Удэ от 07.05.2007 г. N 3-625 действующему законодательству. Заявителями не доказано нарушение оспариваемым решением их прав и законных интересов в предпринимательской и иной экономической деятельности.
5. Орган местного самоуправления не вправе отказать собственнику недвижимого имущества, расположенного на арендуемом муниципальном земельном участке, в предоставлении земли в собственность.
Дело N А58-8005/08
Как следует из решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 02.04.2009 г. требования ООО "Соверен" о признании недействительным распоряжения Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) N Р-1643 от 27.10.2008 г. и обязании Министерство имущественных отношений Республики Саха (Якутия) устранить нарушение прав в порядке пункта 5 статьи 201 АПК РФ и в установленном порядке заключить договор приватизации земельного участка, удовлетворены.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ в предоставлении собственность земельного участка не соответствует части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, пунктам 5 и 7 Перечня документов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 г. N 370, и нарушает исключительное право на приватизацию земельного участка.
Оставляя указанное решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции в постановлении от 29.06.2009 г. пришел к выводу о том, что истец после приобретения в собственность нежилых помещений вправе, согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации претендовать на приобретение в собственность соответствующей части земельного участка.
Также судами двух инстанций установлено, что согласно материалам дела заявитель является собственником нежилого помещения магазин-ресторан, 1-этажный, площадью 184,6 кв. м инв. N 98 401 000/ЯК1/014495, лит. А, А1, адрес объекта Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Орджоникидзе, д. 30, корп. 1. Кадастровый номер 14:36:105031:0018:98: 401 000 ЯК1/014495. Указанное право основано на договоре купли-продажи здания (сооружения) N 02/2008 от 04.02.2008 г., акта приема-передачи здания с земельным участком к договору купли-продажи недвижимости от 04.02.2008 г. и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 апреля 2008 года, о чем сделана запись регистрации N 14-14-01/011/2008-433.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.02.2009 N 12277/08 по делу N А60-25628/2007-С2, Земельный кодекс Российской Федерации в статье 1 в качестве основного принципа земельного законодательства провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления от 24.03.2005 N 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
6. Принятый оспариваемый ненормативный правовой акт органом местного самоуправления по распоряжению не принадлежащим ему на праве собственности земельным участком подлежит отмене.
Дело N А19-13165/08
Общество с ограниченной ответственностью "Омега" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании незаконным решения от 12.09.2008 N 09-29511 Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области об отказе в государственной регистрации договора аренды от 19.03.2008 N 35.
Решением суда от 02 марта 2009 года в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что земельный участок, предоставленный постановлением мэра Администрации Ольхонского районного муниципального образования от 19.03.2008 N 396 в аренду ООО "Омега" расположен в границах территории, включенной в состав Прибайкальского национального парка согласно Постановлению СМ РСФСР от 13.02.1986 N 71. Земли ГУ "Прибайкальский национальный парк" федеральным законом отнесены к землям федеральной собственности. Земли государственных заповедников, национальных парков не подлежат приватизации.
Суд апелляционной инстанции постановлением от 07 мая 2009 года оставляя решение суда без изменения пришел к выводу, что поскольку испрашиваемый ООО "Омега" земельный участок находится на территории Прибайкальского национального парка, земли которого отнесены к землям федеральной собственности, образования не имела полномочий по распоряжению спорным земельным участком.
Постановлением ФАС ВСО от 20 августа 2009 года названные судебные акты оставлены без изменения с указанием обоснованности вывода судов и подтверждением его материалами дела.
Дело N А19-9153/09
Заявитель, Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области, обратился с требованием к Администрации Иркутского района о признании недействительным постановления мэра Иркутского районного муниципального образования от 10.11.2008 г. N 5573 "О предоставлении гр. Репецкому Олегу Владимировичу в собственность земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, 17 км Байкальского тракта, садоводческий кооператив "Политехник", участок N 432".
Решением суда первой инстанции от 03 августа 2009 года требования заявителя удовлетворены.
Суд пришел к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 38:06:143607:0007 относится к землям лесного фонда. При этом, как следует из кадастрового паспорта, предоставленного Репецкому О.В. земельного участка, в котором указан предыдущий кадастровый номер 38:06:143607:0007, данный участок предоставлен из земель лесного фонда, находящихся в собственности Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, у Администрации Иркутского района отсутствовали полномочия на распоряжение земельным участком, находящимся в федеральной собственности, и принятие оспариваемого ненормативного правового акта.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции в постановлении от 19.11.2009 года указал, что право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок на момент принятия оспариваемого постановления прекращено не было, содержащееся в распоряжении Правительства РФ от 30 июля 2007 г. N 1017-р предложение о переводе земель лесного фонда в земли сельскохозяйственного назначения в установленном законом порядке до настоящего времени не реализовано.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что земельный участок с кадастровым номером 38:06:143607:0007 относится к землям лесного фонда, и оспариваемым постановлением Репецкому О.В. был предоставлен земельный участок из земель лесного фонда, находящихся в собственности Российской Федерации, с превышением полномочий.
Приняв оспариваемое постановление, Администрация распорядилась не принадлежащим ему земельным участком, в связи с чем суд правомерно удовлетворил требования заявителя.
7. Обстоятельствами, подлежащими установлению при новом рассмотрении дела, являются не определение границ земельного участка, который может быть передан в собственность ТСЖ, а принятие оспариваемых решений без учета законных прав и охраняемых законом интересов ТСЖ.
Дело N А19-11371/07
Товарищество собственников жилья "Дзержинского, 13" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к ООО "Асгард", Администрации г. Иркутска о признании недействительными постановления мэра г. Иркутска от 08.12.2004 г. N 031-06-1953/4 "О предварительном согласовании ООО "Асгард" места размещения административно-торгового здания в Кировском районе г. Иркутска по ул. Дзержинского" и постановления мэра г. Иркутска от 21.01.2005 г. N 031-06-48/5 "О предоставлении земельного участка ООО "Асгард" под строительство административно-торгового здания в Кировском районе г. Иркутска по ул. Дзержинского", а также о признании недействительным договора аренды земельного участка.
Решением от 08 ноября 2007 г. суд отказал в удовлетворении заявленных требований, в обоснование суд указал, что заявителем не представлено доказательств нарушения Администрацией г. Иркутска действующего в рассматриваемый период земельного законодательства. Права и законные интересы ТСЖ "Дзержинского, 13" оспариваемыми постановлениями мэра не нарушаются.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2008 года указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением от 04 мая 2008 года Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа решение суда от 08 ноября 2008 года и постановление от 25 января 2008 года отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Решением от 20 августа 2008 года Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, выполняя указание суда кассационной инстанции, удовлетворил заявленные требования товарищества.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что постановление мэра г. Иркутска от 08.12.2004 N 031-06-1963/4 "О предварительном согласовании ООО "Асгард" места размещения административно-торгового здания в Кировском районе г. Иркутска по ул. Дзержинского" принято без согласования с ГПН по Иркутской области и ГЦ ГСЭН, что не соответствует требованиям пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанные служебные строения и дворовые постройки являются общим имуществом многоквартирного жилого дома, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в этом доме.
Также суд первой инстанции установил, что Администрация г. Иркутска не представила доказательства, подтверждающие право органов местного самоуправления г. Иркутска на распоряжение частью отведенного земельного участка, на котором расположены объекты общего имущества собственников многоквартирного жилого дома по ул. Дзержинского, 13, и границ земельного участка, правом на получение которого в собственность обладали собственники жилых помещений.
Суд первой инстанции посчитал, что при таких обстоятельствах оспариваемые постановления нарушают охраняемые законом права и интересы собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Дзержинского, 13.
Постановлением от 05 ноября 2008 года Четвертого арбитражного апелляционного суда решение суда от 20 августа 2008 года отменено. Принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционный суд, отменяя решение суда, посчитал, что права товарищества не нарушались. Указанный вывод постановлен со ссылкой на то, что ТСЖ "Дзержинского, 13" создано 10.05.2007, именно с этой даты у него возникла правоспособность, в связи с чем оспариваемые акты, по мнению апелляционного суда, не могли нарушать права товарищества.
Постановлением от 13 января 2009 года Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2008 года отменено, решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 августа 2008 года оставлено без изменения.
Как указано судом кассационной инстанцией, апелляционной инстанцией не было учтено, что, как установил суд первой инстанции, в настоящем деле товарищество в соответствии со статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представляло законные интересы собственников помещений, свои собственные интересы (как юридическое лицо) в данном процессе не доказывало.
Не может быть признан правильным и вывод апелляционного суда о том, что товарищество не представило доказательств того, что оспариваемые акты нарушают права товарищества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как установил суд первой инстанции, ТСЖ "Дзержинского, 13" обратилось в суд с требованием о защите прав собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме на общее имущество и права на получение земельного участка в собственность. Таким образом, товарищество правомерно участвовало в деле в качестве законного представителя собственников жилых помещений.
Названная правовая позиция сформулирована, в частности, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.06.2006 N 1821/06.
Апелляционный суд также учел необходимость достижения стабильности правопорядка, правовой определенности отношений сторон. Между тем, апелляционным судом не было защищено право собственности домовладельцев, объединившихся в ТСЖ "Дзержинского, 13", а также то обстоятельство, что признание недействительными актов по изложенным в решении суда первой инстанции основаниям не лишает ООО "Асгард" права ставить вопрос о выделении ему земельного участка в границах, не затрагивающих соответствующие права товарищества.
Определением ВАС РФ от 23 марта 2009 года в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А19-11371/07 Арбитражного суда Иркутской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Иркутской области от 20.08.2008 по делу N А19-11371/07 и постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.01.2009 по тому же делу отказано.
Кроме того, хотелось бы отметить, что Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что рассматривая споры, связанные с применением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суды должны оценивать доводы органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях ВАС РФ от 26.03.2010 г. N ВАС-3255/10, от 07.04.2010 г. N ВАС-42/10.