Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, об обязании вернуть земельный участок

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2016 N 05АП-7813/2016 по делу N А51-13295/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 08 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Уссурийского городского округа,
апелляционное производство N 05АП-7813/2016
на решение от 16.08.2016
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-13295/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500859600, ИНН 2511004094, дата регистрации: 04.08.1999)
к обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (ОГРН 1072511001265, ИНН 2511053415, дата регистрации: 16.03.2007)
о расторжении договора аренды, возврате земельного участка,
при участии:
от истца: Ким Е.С., по доверенности от 22.04.2016, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
в судебное заседание не явился: ответчик,

установил:

Администрация Уссурийского городского округа (далее — Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (далее — ООО "Эдельвейс", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.06.2008 N 5671/08, об обязании вернуть земельный участок площадью 0,1662 га, кадастровый номер 25:34:017101:0720, расположенный в г. Уссурийске, проспект Блюхера, 17б, по акту приема-передачи путем подписания соглашения N 1 о расторжении договора N 5671/08 от 03.06.2008 аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Приморского края от 16.08.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что Администрация неоднократно направляла обществу требования о расторжении договора аренды. Считает, что отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акт осмотра от 04.08.2016, подтверждают не использование земельного участка по целевому назначению. Считает, что арендодатель воспользовался правом на односторонний отказ от договора, в связи с чем спорный договор аренды считается расторгнутым, обязательства по нему прекращены. Полагает, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ, а также разъяснениями пленума ВАС РФ, изложенными в Постановлении от 06.06.2014 N 35, земельный участок должен быть возвращен Администрации. Со ссылкой на положения статьи 39.8, пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ отмечает, что в настоящее время спорный земельный участок для осуществления строительства может быть предоставлен в аренду только по результатам проведения торгов, при этом у общества отсутствует преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда не явился, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 не препятствует рассмотрению поданной жалобы по существу.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
На основании постановления главы Уссурийского городского округа от 08.04.2008 N 402 "О предоставлении земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" для строительства здания крытого рынка" между Администрацией (арендодатель) и ООО "Эдельвейс" (арендатор) 03.06.2008 заключен договор аренды N 5671/08 в отношении земельного участка площадью 0,1662 га с кадастровым номером 25:34:017101:0720, находящегося примерно в 9 м по направлению на юг от ориентира — нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, пр-т Блюхера, 17б, для строительства здания крытого рынка в г. Уссурийске по ул. Слободская, 1б (пункт 1.1 договора).
Срок аренды участка установлен сторонами с 08.04.2008 по 07.04.2011 (пункт 2 договора аренды). По условиям договора от 03.06.2008 (пункт 1.3) данный договор является одновременно актом передачи земельного участка арендатору во временное пользование.
Государственная регистрация договора аренды в ЕГРП произведена 25.07.2008.
Управлением градостроительства Администрации в адрес общества направлено уведомление от 28.08.2015 с требованием освободить земельный участок в трехмесячный срок с момента получения уведомления в связи с истечением срока действия договора аренды от 03.06.2008 со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Управлением градостроительства Администрации в адрес ответчика также направлено уведомление от 05.02.2016 о расторжении вышеуказанного договора аренды с приложением соглашения о расторжении договора и со ссылкой на статью 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Специалистом отдела муниципального земельного контроля Управления градостроительства Администрации 04.08.2016 составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 25:34:017101:720 которым установлено, что на территории участка по периметру расположены торговые ряды с нестационарными объектами — торговыми палатками, за торговыми рядами расположен двухэтажный объект капитального строительства.
Неиспользование ООО "Эдельвейс" земельного участка в соответствии с целью, определенной договором аренды, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 — 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении заявленных требований, суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения, как возникшие из договора аренды земельного участка от 03.06.2008 N 5671/08, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также общие положения ГК РФ об обязательствах.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, и принимая приведенные выше нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в соответствии со статьей 621 ГК РФ договор аренды от 03.06.2008 N 5671/08 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор после истечения срока действия договора (07.04.2011) продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало.
Из материалов дела судом установлено, что Администрацией в адрес общества направлялось уведомление от 28.08.2015 об освобождении в трехмесячный срок арендатором земельного участка в связи с истечением срока договора и намерением арендодателя получить земельный участок обратно, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ. По мнению Администрации, данное уведомление является односторонним отказом арендодателя от исполнения договора аренды, в связи с чем, договор от 03.06.2008 N 5671/08 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с даты получения уведомления арендатором (19.09.2015), то есть 19.12.2015.
Согласно статье 450.1 ГК РФ допускается односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
По правилам пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Вместе с тем, согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Следовательно, односторонний отказ по природе представляет собой одностороннюю сделку. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Создавать обязанности для других лиц односторонняя сделка может лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (статья 155 ГК РФ).
Исходя из изложенного, односторонний отказ от договора, направленный арендодателем арендатору в виде уведомления, должен содержать явно и недвусмысленно выраженное волеизъявление на прекращение арендных отношений. Тогда как уведомление от 28.08.2015 не содержит прямого отказа от договора (исполнения договора) аренды от 03.06.2008 N 5671/08. Содержащееся в нем требование об освобождении земельного участка в связи с истечением срока договора свидетельствует о том, что основанием для возврата земельного участка, по мнению арендодателя, является истечение срока действия договора, а не односторонний отказ арендодателя от его исполнения.
Кроме того, после направления вышеуказанного уведомления, и как полагает Администрация прекращения договора аренды 19.12.2015, арендодателем в адрес арендатора также было направлено уведомление о расторжении договора от 05.02.2016, в котором имеется ссылка на статью 450.1 ГК РФ, регулирующую отказ стороны от договора (исполнения договора), и к которому был приложен экземпляр соглашения о расторжении договора. При этом, обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация также требует расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что последующее поведение арендодателя после направления уведомления о возврате участка от 28.08.2015 свидетельствует о том, что фактически Администрация от договора направлением вышеуказанного уведомления не отказалась, после направления данного уведомления не считала договор прекратившимся с 19.12.2015, а после указанной даты предложила арендатору расторгнуть договор по соглашению и предъявила в суд требования о расторжении договора.
С учетом данных обстоятельств дела, принимая во внимание содержания уведомления от 28.08.2015, основания считать договор аренды от 03.06.2008 прекратившимся с 19.12.2015 в связи с односторонним отказом истца отсутствуют, в связи с чем, требования об освобождении ответчиком земельного участка в связи с прекращением договора на основании одностороннего отказа арендодателя не подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, требования настоящего иска также заявлены Администрацией со ссылкой на пункты 2, 4.4.3 договора аренды от 03.06.2008 N 5671/08, пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 615, статью 450.1 ГК РФ, статью 39.8, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ и мотивированы помимо истечения срока действия договора использованием арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 ЗК РФ.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).
По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).
В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В обоснование требования о расторжении договора Администрация ссылается на то, что согласно пункту 4.4.3 договора от 03.06.2008 N 5671/08 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Целевым использованием земельного участка является строительство здания крытого рынка (пункт 1.1 договора). По мнению истца, поскольку ответчик до сих пор не использует земельный участок в соответствии с целью, определенной договором, он существенно нарушает условия договора, что влечет его расторжение в судебном порядке.
В подтверждение своей правовой позиции администрация представила в материалы дела акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 25:34:017101:0720 от 04.08.2016, согласно которому установлено, что по периметру всего земельного участка расположены торговые ряды с нестационарными объектами — торговыми палатками. Также на территории земельного участка с кадастровым номером 25:34:017101:0720 за торговыми рядами расположен двухэтажный объект капитального строительства.
Оценив акт осмотра от 04.08.2016, апелляционный суд пришел к выводу, что содержащиеся в нем сведения не свидетельствуют об использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению, в связи с чем, указанный акт, в отсутствие иных доказательств, подтверждающих нецелевое использование арендатором, либо неиспользование по целевому назначению, не может достоверно подтверждать неисполнение арендатором принятых на себя обязательств по договору, что повлекло существенное нарушение его условий.
Кроме того, исследовав уведомления Администрации от 28.08.2015 и от 05.02.2016, направленные арендатору до составления акта осмотра от 04.08.2016, судом установлено, что в указанных документах отсутствует информация о том, что арендодатель предупреждал арендатора о необходимости исполнения принятых на себя обязательств по договору аренды, в том числе о необходимости использования земельного участка по его целевому назначению.
По пояснениям Администрации ответчик своевременно вносит арендную плату, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом положениями названных норм материального права, а также разъяснениями об их применении, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом в рамках настоящего дела не доказана существенность нарушения обязательств, принятых на себя арендатором в рамках договора от 03.06.2008 N 5671/08 по использованию земельного участка в соответствии с целью договора, не приведено иных доводов о существенном нарушении условий сделки, не представлены доказательства неисполнения обязательств из договора.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом не доказан факт существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, требования о необходимости исполнения арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды арендодателем не направлялись, коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для расторжения договора аренды от 03.06.2008 N 5671/08 и удовлетворения требований истца в связи с существенным нарушением его условий.
При этом апелляционный суд учитывает, что статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Администрация, ссылаясь на положения указанной статьи, просит возвратить земельный участок с кадастровым номером 25:34:017101:0720 свободным от имущества арендатора без учета того, что участок предоставлен ответчику в пользование для строительства здания, и условий о возврате участка свободным от указанного объекта после окончания срока договора или в связи с его прекращением по иным основаниям договор не содержит.
Ссылка Администрации на положения статьи 39.8, пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ не имеет правового значения в рамках настоящего спора, поскольку спорный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок с 2011 года, тогда как истец ссылается на положения ЗК РФ, в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующей после 01.03.2015.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы — установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. У арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Приморского края.
Руководствуясь статьями 258, 266 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.08.2016 по делу N А51-13295/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий Д.А.ГЛЕБОВ

Судьи С.М.СИНИЦЫНА Н.А.СКРИПКА