Требование: О расторжении договора аренды недвижимого имущества, о выселении ответчика из занимаемых помещений, о взыскании основного долга по внесению арендной платы, пеней

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2009 N 05АП-2429/2008 по делу N А51-4869/2008-42-219

Дело N А51-4869/2008-42-219

Резолютивная часть постановления оглашена 10 февраля 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2009 г.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Н.А.Скрипка
судей: Л.Ю. Ротко, И.С. Чижиков
при ведении протокола секретарем судебного заседания К.И. Граждан
при участии:
от ООО "Флора-ДВ": представитель Максименко О.И., удостоверение N 25/528, доверенность N 4 от 01.11.2008 года; директор Олейникова Н.В., паспорт <…>,
от ОАО "Азиатско-Тихоокеанский Банк" представитель Ворона О.А., паспорт <…>, доверенность N 91/08 от 12.11.2008 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк", Общества с ограниченной ответственностью "Флора-ДВ"
на решение Арбитражного суда Приморского края от 03.10.2008
судьи А.К. Калягина
по делу N А51-4869/2008-42-219
по иску открытого акционерного общества "Азиатско-Тихоокеанский банка"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Флора-ДВ"
о расторжении договора, выселении, взыскании 811 802 рублей 68 копеек

установил:

Открытое акционерное общество "Азиатско-Тихоокеанский банк" обратился с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Флора-ДВ" о расторжении заключенного Управлением муниципального имущества градостроительства и архитектуры г. Владивостока (далее УМИГА) и ответчиком договора N 05-00247-001-Н-АР-5209-00 аренды недвижимого имущества от 15.11.2006 (далее договор от 15.11.2006); о выселении ответчика из занимаемых по названному договору помещений площадью 65,8 квадратных метров, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 68/1 (далее Имущество); о взыскании с ответчика 811 802 рублей 68 копеек, в том числе 585 174 рублей 65 копеек основного долга по внесению арендной платы по договору от 15.11.2006 за период с 01.12.2007 по 31.04.2008, 226 628 рублей 03 копеек пени, начисленной на сумму основного долга в соответствии с п. 4.1 договора 15.11.2006 за период с 16.12.2007 по 04.05.2008.
Решением от 03.10.2008 с Общества с ограниченной ответственностью "Флора-ДВ" в пользу ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" взыскано 133 528 рублей 85 копеек, в том числе 119 707 рублей 70 копеек основного долга, 10 000 рублей пени, 3 821 рубль 15 копеек расходов по уплате госпошлины. Исковое заявление в части исковых требований о расторжении договора оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Обжалуя решение суда, ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" и Общество с ограниченной ответственностью "Флора-ДВ" просили его отменить.
ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" в обоснование жалобы указал на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, действия банка по изменению размера арендной платы соответствует требованиям законодательства РФ и условиям договора аренды.
Общество с ограниченной ответственностью "Флора-ДВ" указало, что обязано вносить истцу арендную плату по договору от 15.11.2006 в меньшем размере, чем предусмотрено условиями договора, с учетом наличия у ответчика статуса субъекта малого предпринимательства.
В заседании суда апелляционной инстанции ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" и Общество с ограниченной ответственностью "Флора-ДВ" поддержали доводы апелляционной жалобы.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что определение не подлежит отмене в силу следующих обстоятельств:
Согласно материалам дела, 15.11.2006 УМИГА (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор N 05-00247-001-Н-АР-5209-00 аренды недвижимого имущества и дополнительное соглашение от 28.09.2007, по условиям которых УМИГА, передал ответчику на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011 во временное владение и пользование на условиях договора аренды принадлежавшее на праве собственности муниципальному образованию г. Владивосток недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 68/1, общей площадью 65,80 квадратных метров (Имущество). Договор от 15.11.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу пункта 3.1 договора от 15.11.2006 арендная плата, размер которой установлен сторонами договора в сумме 34 280 рублей 54 копейки в месяц без учета НДС, подлежит внесению ежемесячно до первого числа следующего за текущим месяца.
Согласно пункту 6.3 договора от 15.11.2006 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением.
Как установлено в пункте 4.1 договора от 15.11.2006, при неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,65 процентов от суммы основного долга по арендной плате за каждый день просрочки, но не более суммы основного долга.
В пункте 5.1 договора от 15.11.2006 согласовано условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока. Продление договора аренды на новый срок производится исключительно по соглашению сторон.
Право собственности на Имущество с 29.11.2007 перешло к истцу, что подтверждено выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю свидетельством от 29.11.2007 серии 25-АА N 951124 о государственной регистрации права (на основании заключенного истцом и Муниципальным учреждением "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" договора купли-продажи недвижимости N 758-КП от 24.10.2007).
05.12.2007 истец направил ответчику уведомление N 1300-03/1071, в котором указал на увеличение в одностороннем порядке в силу п. 6.3 договора от 15.11.2006 размера арендной платы по договору до суммы 160 000 рублей в месяц. Доказательства государственной регистрации указанного изменения условия договора от 15.11.2006 о размере арендной платы в материалы дела не представлены.
09.01.2008 истец обратился к ответчику с письмом N 1300-03/2, в котором предложил ответчику расторгнуть договор от 15.11.2006, поскольку Имущество было приобретено истцом для целей размещения дополнительного офиса филиала.
В направленном ответчику уведомлении N 1300-03/293 от 19.02.2008 истец сообщил ответчику, что с 25.02.2008 договор от 15.11.2006 расторгается в связи с невнесением ответчиком арендной платы в течение двух месяцев, а также просил ответчика освободить Имущество в срок до 25.02.2008.
03.04.2008 истец обратился к ответчику с претензией N 1300-04-17 о необходимости внесения ответчиком задолженности по арендной плате и пени по договору от 15.11.2006 в течение шести календарных дней со дня направления данной претензии истцом, а также с предложением о расторжении договора от 15.11.2006.
Ссылаясь на то, что ответчик не заключил с истцом соглашение о расторжении договора от 15.11.2006, не внес истцу арендную плату за период с 01.12.2007 по 31.04.2008 и начисленную на сумму такой арендной платы пеню в соответствии с п. 4.1 договора от 15.11.2006 за период с 16.12.2007 по 04.05.2008, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Учитывая изложенное, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что с 29.11.2007, то есть, с момента перехода к истцу права собственности на Имущество, к истцу перешли права и обязанности арендодателя по договору от 15.11.2006.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Следовательно, если договор, предусматривающий совершение сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации, то и соглашение о его изменении, и расторжение договора должны быть зарегистрированы. Таким образом, изменения арендной платы в рассматриваемом случае подлежали государственной регистрации, а поскольку последняя произведена не была, то юридической силы увеличенный размер арендной платы не имеет, в связи с чем подлежит применению арендная плата, установленная сторонами договором от 15.11.2006.
Установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленные договором сроки, суд первой инстанции правомерно взыскал с него основной долг по договору аренды в размере 119 707 рублей 70 копеек за период с 01.12.2007 по 31.04.2008.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может устанавливаться неустойка (в виде штрафа или пени) — денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Признавая требования истца о взыскании пеней обоснованными, суд правомерно исходил из условий договора аренды (пункт 4.1) и из того, что факт нарушения арендатором обязательств по договору аренды (несвоевременная оплата арендных платежей) является установленным.
Вместе с тем суд первой инстанции признал подлежащие уплате пени явно несоразмерными последствиям нарушения обязательства исходя из размера подлежащей взысканию суммы основного долга, периода просрочки внесения ответчиком данной суммы и начисленной истцом суммы неустойки.
В этой связи суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным устранить явную несоразмерность пеней, уменьшив их размер с 92 468 рублей 82 копеек до 10 000 рублей.
Суд первой инстанции правомерно не принял довод ответчика о том, что он обязан вносить истцу арендную плату по договору от 15.11.2006 в меньшем размере, чем предусмотрено условиями договора, с учетом статуса субъекта малого предпринимательства. Льгота на внесение арендных платежей распространяется только на имущество, находящееся в собственности муниципального образования г. Владивосток, в то время как исковые требования о взыскании арендной платы по договору от 15.11.2006 предъявлены за период с 01.12.2007 по 31.04.2008, когда право собственности на Имущество принадлежало истцу, а не муниципальному образованию г. Владивосток. В силу правил статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности истца по спорным правоотношениям вытекают из условий договора от 15.11.2006, которым не предусмотрена арендная плата в размере, определяемом ответчиком.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, притом что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, в силу подпунктов 1 и 3 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, или более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом часть третья названной нормы гражданского права предписывает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Также следует отметить, что в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Таким образом, из изложенного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов, а именно, сначала арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), лишь затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса), и лишь после этого потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд) и то лишь после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.
В подтверждение такого обращения истец представил письмо N 1300-03/2 от 09.01.2008, уведомление N 1300-03/293 от 19.02.2008, претензию N 1300-04-17 от 03.04.2008, претензию N 1300-03/507 от 25.04.2008. Однако указанные документы не содержат конкретного, однозначного и безусловного адресованного ответчику предложения истца о расторжении договора от 15.11.2006 именно по основанию неоднократного неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по этому договору, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Документы содержат лишь немотивированные предложения о расторжении договора от 15.11.2006, указание на расторжение этого договора с 25.02.2008, указания на необходимость внесения ответчиком задолженности по арендной плате и пени по договору от 15.11.2006. Кроме того, в Уведомлении от 19.02.2008 истец предлагает ответчику лишь расторгнуть спорный Договор без предложения в разумный срок устранить допущенные нарушения, что противоречит действующим нормам права об аренде.
Таким образом, довод жалобы о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды является необоснованным.
Согласно правилам пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ при несоблюдении сторонами установленного досудебного порядка урегулирования арбитражный суду обоснованно оставил без рассмотрения исковые требования в части расторжения договора аренды, что послужило основанием для отказа в выселении ответчика из занимаемых помещений.
Учитывая в совокупности все изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителей апелляционных жалоб не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.10.2008 по делу N А51-4869/2008-42-219 оставить без изменения, апелляционные жалобы ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк", Общества с ограниченной ответственностью "Флора-ДВ" — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского в течение двух месяцев.

Председательствующий Н.А.СКРИПКА

Судьи Л.Ю.РОТКО И.С.ЧИЖИКОВ