Требование: Об изменении договора аренды земельного участка

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2016 N 07АП-9575/16 по делу N А03-384/2016

Дело N А03-384/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 09 ноября 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шатохиной Е.Г.,
судей: Ждановой Л.И., Фертикова М.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ташлыковой М.В.,
при участии:
от истца: Ваничкин С.Г. по доверенности N 7 от 01.01.2016, сроком до 31.12.2016, паспорт
от ответчика: без участия, извещен
от третьих лиц: без участия, извещены
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Барнаульский водоканал" (рег. N 07АП-9575/16) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 августа 2016 г. по делу N А03-384/2016
(судья Бояркова Т.В.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Барнаульский водоканал", г. Барнаул (ИНН 2221064060, ОГРН 1042201872800)
к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул (ИНН 2221114698, ОГРН 1062221001160),
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1.) Комитета по строительству, архитектуре и развитию города, г. Барнаул; 2.) Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Алтайскому краю, г. Барнаул,
о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Барнаульский водоканал" (истец) обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (ответчик) об изменении договора аренды земельного участка N 164 от 05.05.2015, изложив п. п. 3.1. пункта 3 приложения N 1 к договору аренды земельного в следующей редакции:
"3.1. за период с 03.12.2013 года по 15.09.2015 года
Адрес земельного участка: г. Барнаул, ул. 6-ая Нагорная, 15.
Кадастровый номер земельного участка: 22:63:050801:261.
Группа видов разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
КС — 1 947,86 руб./кв. м.
К = 0,003 (земельные участки, предназначенные для размещения объектов коммунального хозяйства).

Арендатор
Площадь участка
Размер арендной платы (руб.)
Общество с ограниченной ответственностью БАРНАУЛЬСКИЙ ВОДОКАНАЛ"

125967

736 098,24

Общая сумма арендной платы по настоящему договору в год составляет 736 098,24 руб. (семьсот тридцать шесть тысяч девяносто восемь 24/100) рублей".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по строительству, архитектуре и развитию города, г. Барнаул; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Алтайскому краю, г. Барнаул.
Решением суда от 30.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование к отмене податель жалобы указывает на то, что суд в нарушение части 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в резолютивной части решения выводы по каждому спорному условию договора. Неприменение судом принципа запрета необоснованных предпочтений повлекло за собой ошибочные выводы о произвольности применения истцом дифференцированного коэффициента и удельного показателя кадастровой стоимости. Отнесение объекта капитального строительства к линейным объектам лишь по тому признаку, что в его составе есть трубы, противоречит Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13016/11 от 29.05.2012. Суд, руководствовался лишь данными кадастрового учета, предоставленными ответчиком и третьим лицом, без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства. В материалы дела не представлено ни одного доказательства, что водопроводные очистные сооружения N 1 (ВОС-1), N 2 (ВОС-2) могут быть отнесены к объектам трубопроводного транспорта. Договоры аренды земельных участков по адресам: пр. Космонавтов, 78 и Степанова, 15 заключены без разногласий, в них вид разрешенного использования отнесен к 9 группе.
Как считает податель жалобы, что при рассмотрении настоящего спора необходимо учитывать, что только при отнесении спорного земельного участка к 9 виду разрешенного использования будут одновременно соблюдены все установленные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Собственник земельного участка злоупотребил, своим правом не внеся соответствующие изменения в вид разрешенного использования и тем самым, извлекает преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в ней письменно, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, представителей своих не направили.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителей ответчика и третьих лиц.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его, не подлежащим отмене, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и администрацией города Барнаула (арендодатель) заключен договор аренды N 86 от 30.12.2005, в соответствии с которым арендатору передано во временное владение и пользование муниципальное недвижимое имущество, составляющее объект аренды в соответствии с перечнем (приложение N 1) в порядке, предусмотренном настоящим договором, в целях качественного и бесперебойного оказания потребителям г. Барнаула, в том числе населению, услуг по обеспечению водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, а также развития сетей водопроводно-канализационного хозяйства, повышению надежности и экономичности их эксплуатации.
В соответствии с пунктом 2.3.22 договора истец обязан при приеме в аренду нежилого помещения заключить договор аренды земельного участка.
05.05.2015 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 164, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Нагорная, 6-я, 15, с кадастровым номером 22:63:050801:261, площадью 12,5967 га, для эксплуатации технологических комплексов строений, сооружений и технологических трубопроводов, водопроводных очистных сооружений N 1 (ВОС-1) — сложная вещь, N 2 (ВОС-2) — сложная вещь, включающих в себя следующие объекты недвижимости: два здания материальных складов, здание заглубленного склада инвентаря и оборудования, здание склада хлора, здание конторы БСУ-8, здание склада сухого хранения коагулянта, здание проходной, здание распределительного пункта, здание подкачки.
Из приложения N 1 к договору аренды следует, что размер арендной платы определяется исходя из удельного показателя кадастровой стоимости равного 736,24 руб. /кв. м и К = 0,017 (земельные участки, предназначенные для размещения нефтепродуктов, газопроводов, иных объектов трубопроводного транспорта). Исходя из указанных показателей, общая сумма арендной платы по договору в год составила 1 576 613,05 руб.
Истец считает, что спорный земельный участок по виду разрешенного использования (для эксплуатации технологического комплекса строений, сооружений и технологических трубопроводов, водопроводных очистных сооружений N 1 (ВОС-1), N 2 (ВОС-2) является объектом коммунального хозяйства. В связи с этим, истец считает, что спорный земельный участок с учетом его функционального использования должен быть отнесен к 9-й группе разрешенного использования, а не к 13. В связи с чем, просил внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка, в частности, по удельному показателю кадастровой стоимости земельного участка, коэффициенту и соответственно по размеру общей суммы арендной платы.
Поскольку ответчик отказался вносить изменения в договор аренды земельного участка, это послужило основанием для общения в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что применение дифференцированного коэффициента, установленного порядком, из 9 группы видов разрешенного использования, является произвольным применением и нарушает принципы определения арендной платы.
Выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации":
— принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
— принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
— принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Поскольку ставки арендной платы за земельные участки муниципальной собственности являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Согласно решению Барнаульской городской Думы от 14.12.2012 N 24, определяющих порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в границах городского округа — города Барнаула Алтайского края, условий и сроков ее внесения расчет (далее — Порядок) проводился по формуле: АП = КС * S * К, где:
АП — сумма годовой арендной платы, руб.;
КС — удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с действующими результатами государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Администрации Алтайского края от 28.12.2009 N 546 (указывается в кадастровом паспорте земельного участка либо в выписке из государственного кадастра недвижимости), руб./кв. м;
S — площадь земельного участка, кв. м;
К — дифференцированный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с приложениями 1, 2 к указанному Порядку.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возникли разногласия при заключении договора аренды земельного участка относительно коэффициента, который необходимо применять.
Так истец считает, что необходимо применять коэффициент 0,003 для объектов коммунального хозяйства и относящегося к 9 группе видов разрешенного использования, а не 0,017 — применяемого для объектов трубопроводного транспорта 13 группы разрешенного использования.
Отношения, связанные с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности регулируются нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее — Закон о кадастре).
В соответствии с подпунктом 14 пункта 2 статьи 7 названного закона в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе сведения о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.
Пунктом 5 статьи 4 Закона о кадастре предусмотрено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном названным Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено этим законом.
При ведении государственного кадастра недвижимости осуществляется информационное взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления. Для реализации этого взаимодействия соответствующие органы обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений, в том числе об изменении вида разрешенного использования земельного участка (подпункт 6 пункта 1 статьи 15 названного закона).
В силу пунктов 4, 9 — 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N 316, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
В пункте 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, содержится перечень видов разрешенного использования, что позволяет определить кадастровую стоимость земельных участков и УП в составе земель населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования.
В частности пунктом 1.2.13 Методических указаний к 13 группе видов разрешенного использования отнесены "Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов".
Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 22:63:050801:261, по ул. Нагорная, 6-я, д. 15 в городе Барнауле отнесен к 13 группе видов разрешенного использования — для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных объектов трубопроводного транспорта, удельный показатель составляет 736,24 руб./кв. м, (в соответствии с постановлением администрации Алтайского края от 28.12.2009 года N 546).
Согласно материалам дела на спорном земельном участке находится технологический комплекс строений, сооружений и технологических трубопроводов, водопроводных очистных сооружений N 1 (ВОС-1) — сложная вещь, N 2 (ВОС-2) — сложная вещь, включающих в себя следующие объекты недвижимости: два здания материальных складов, здание заглубленного склада инвентаря и оборудования, здание склада хлора, здание конторы БСУ-8, здание склада сухого хранения коагулянта, здание проходной, здание распределительного пункта, здание подкачки.
Истец считает, что спорный земельный участок по виду разрешенного использования (для эксплуатации технологического комплекса строений, сооружений и технологических трубопроводов, водопроводных очистных сооружений N 1 (ВОС-1), N 2 (ВОС-2) является объектом коммунального хозяйства, и поэтому с учетом его функционального использования должен быть отнесен к 9-й группе разрешенного использования, а не к 13.
В связи с этим истцом с сопроводительным письмом N 01629/Д-206 от 03.12.2015 в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору земельного участка N 164 от 05.05.2015, которым было предложено внести изменения в пункты 2.2, 3 приложения N 1 к договору аренды земельного участка.
Однако письмом N ПВ 2337/01-13/3 от 18.12.2015 ответчик отказал истцу в подписании дополнительного соглашения.
Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам, Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю письмом N 06753/14-ИШ от 19.12.2014 была направлена ответчику информация в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:050801:261, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Нагорная, 6-я, д. 15, из которого следует, что указанный участок предоставлен под объекты водоснабжения. При определении кадастровой стоимости был применен удельный показатель кадастровой стоимости с отнесением земельного участка к 13 виду разрешенного использования, согласно п. 1.2.13 методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства развития России от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов".
Письмом Комитета по строительству, архитектуре и развитию города от 25.12.2015 отказано ответчику в изменении вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка.
Учитывая фактические обстоятельства дела и положения, установленные Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", суд апелляционной инстанции указывает, что доказательств тому, то истец, в судебном порядке обращался с требованиями о внесении изменений в экономические характеристики спорного земельного участка, в части установления кадастровой стоимости этого участка в размерах соответствующих 9-му виду разрешенного использования земель и, что такие изменения были внесены, в материалы дела не представлено.
По мнению апелляционного суда, суд первой инстанции обоснованно со ссылкой на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.05.2012 N 13016/11, указал, что различными законодательными актами к линейным объектам отнесены дороги, линии связи и электропередачи, трубопроводы и подобные им объекты. Под инженерной инфраструктурой населенных пунктов понимается совокупность соединяющих различных пользователей сетей, проводящих связь, воду, газ, электроэнергию, а также технических устройств, обслуживающих эти сети.
Водозаборная скважина как вид водозабора — скважина для забора подземных вод, оборудованная, как правило, обсадными трубами и фильтром. (ГОСТ 25151-82. "Водоснабжение"). Согласно Государственному стандарту Союза ССР ГОСТ 25151-82 (СТ СЭВ 2084-80) "Водоснабжение. Термины и определения" водопроводная сеть — система трубопроводов и сооружений на них предназначенных для водоснабжения.
Водозаборная скважина с насосной станцией, водонапорной башней — это неотъемлемая часть системы водоснабжения.
Выводы суда первой инстанции в отношении объекта и отнесения земельного участка к соответствующей группе видов разрешенного использования (13), не противоречат позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поскольку расположенный на земельном участке объект предназначен для обслуживания населения по поставке воды, а не конкретного объекта.
Ссылка истца на классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, отклоняется судом, поскольку разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ).
Учитывая изложенное, и принимая во внимание то обстоятельство, что спорный земельный участок отнесен к 13 группе видов разрешенного использования, кадастровая стоимость земельного участка рассчитана исходя из 13 группы разрешенного использования, соответствующее постановление Администрации Алтайского края не оспорено и является действующим, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для применения дифференцированного коэффициента, установленного порядком из 9 группы видов разрешенного использования для объектов коммунального хозяйства.
В этой связи, довод апеллянта о том, что необходимо применять коэффициент 0,003 установленный для объектов коммунального хозяйства, является необоснованным.
Таким образом, ответчик обоснованно при расчете арендной платы применил коэффициент из 13 группы видов разрешенного использования, что соответствует установленным в Постановлении Правительства N 582 от 16.07.2009 года принципам, в том числе принципу предельно допустимой простоты расчета арендной платы.
Довод истца о нарушении ответчиком принципа запрета необоснованных предпочтений, судом первой инстанции обоснованно отклонен, поскольку договора, на которые ссылается истец, заключены в 2007 и 2012, до формирования судебной практики, по вопросу определения видов разрешенного использования земельных участков, под объектами недвижимого имущества, арендованного истцом.
Ссылку апеллянта на то, что суд в нарушение части 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в резолютивной части решения выводы по каждому спорному условию договора, суд апелляционной инстанции считает несостоятельной, поскольку, суд первой инстанции, учитывая изменения истцом исковых требований, правомерно оценил его доводы только в отношении пункта 3.1. Приложения N 1 к договору, в отношении иных условий договора истцом требования не заявлены.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции правомерно не имелось оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка, о которых просит истец.
Таким образом, доводы апеллянта, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьями 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 августа 2016 года по делу N А03-384/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий Е.Г.ШАТОХИНА

Судьи Л.И.ЖДАНОВА М.А.ФЕРТИКОВ