По делу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в отсутствие зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества, находящегося на данном участке; процентов за пользование чужими денежными средствами

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 N 07АП-7267/10 по делу N А67-2637/2010

Дело N А67-2637/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17.09.2010
Полный текст постановления изготовлен 29.09.2010
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Терехиной И.И.,
судей: Лобановой Л.Е., Кресса В.В.
при ведении протокола судебного заседания судьей Лобановой Л.Е.,
при участии в судебном заседании:

    от истца:     без участия (извещен),
от ответчика: Карановского И.А. по дов. от 31.05.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Старцевой Татьяны Юрьевны на решение Арбитражного суда Томской области от 25.06.2010 по делу N А67-2637/2010 (судья Еремина Н.Ю.) по иску Департамента экономического развития и управления муниципальной собственности администрации г. Томска к предпринимателю Старцевой Татьяне Юрьевне о взыскании 97 244,40 руб.

установил:

Департамент экономического развития и управления муниципальной собственности администрации г. Томска (далее Департамент) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 41), о взыскании с предпринимателя Старцевой Татьяны Юрьевны (далее предприниматель Старцева Т.Ю.) неосновательного обогащения в сумме 87 031.26 руб. за период с 01.01.2008 по 19.10.2009, а также 10 213.14 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.02.2008 по 19.03.2010.
Решением Арбитражного суда Томской области от 25.06.2010 (резолютивная часть объявлена 24.06.2010) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель Старцева Т.Ю. подала апелляционную жалобу, в которой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, в том числе на то, что:
— является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 114, а, следовательно, наряду с другими собственниками помещений в многоквартирном доме является законным владельцем земельного участка, на котором расположен данный дом, и у суда не имелось оснований для взыскания неосновательного обогащения со Старцевой Т.Ю.;
— вывод суда о том, что на момент предоставления спорного земельного участка ответчице (14.10.2002), данный земельный участок был образован в соответствии с требованиями действовавшего на тот момент законодательства и предоставлен ЗАО "Геохим" для эксплуатации и обслуживания помещений магазина, является ошибочным и основанным на неправильном толковании и применении норм материального права.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и в иске отказать.
Истец отзыва на апелляционную жалобу не представил.
Апелляционная жалоба рассмотрена на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 25.06.2010, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что на основании постановления Мэра г. Томска N 3463-з от 14.10.2002 между Департаментом недвижимости от имени Администрации г. Томска (арендодатель) и Старцевой Т.Ю. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 11026:04 от 17.02.2002 в редакции дополнительного соглашения N 1 (л.д 12 — 16) по условиям которого, предприниматель Старцева Т.Ю. для эксплуатации и обслуживания помещения магазина приняла с 14.11.2002 по 14.11.2027 в аренду земельный участок из земель поселений с учетным номером 70:21:011026:04, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск. Северный округ, пр. Ленина. 114, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 2 055 кв. м. облагаемой арендной платой площадью 92 кв. м.
Согласно выписке из Управления ФРС по Томской области от 17.08.2009 N 01/045/2009-987, а также свидетельства о государственной регистрации права от 28.11.2001 (л.д. 18, 53) предприниматель Старцева Т.Ю. является собственником нежилых помещений (номера на поэтажном плане 1008 — 1011) площадью 75,80 кв. м., расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Томск, пр. Ленина. 114.
Договор аренды земельного участка N 11026:04 от 17.02.2003 не прошел государственную регистрацию в установленном законе порядке, о чем свидетельствует сообщение об отказе в предоставлении сведений из ЕРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/045/2009-988 от 17.08.2009 (л.д. 17).
12.02.2010 Департамент составил акт обследования земельного участка используемого предпринимателем Старцевой Т.Ю. для эксплуатации помещения магазина расположенного в 4-этажном многоквартирном жилом доме (л.д. 22).
Департамент полагая, что ответчик с 28.11.2001 (с момента приобретения в собственность недвижимого имущества) по 19.10.2010 неосновательно пользовался земельным участком и не вносил платежи за его пользование, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того что, неосновательно пользуясь земельным участком, ответчик сберег денежные средства в размере арендной платы, которую должен был бы уплатить при надлежащем оформлении договора аренды.
Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о незаключенности договора N 11026:04 от 17.02.2003, поскольку спорный земельный участок не поставлен на кадастровый учет (не индивидуализирован), а договор аренды не прошел обязательной государственной регистрации и считает принятое решение, соответствующим п. 2 ст. 22, ст. 26 Земельного кодекса, ч. 3 ст. 433, п. 3 ст. 607, ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 1, п. 3 ст. 14, п.п. 2, 6 ст. 19 ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего в момент возникновения спорных правоотношений).
Вместе с тем, признание договора аренды незаключенным не освобождает лица фактического использовавшего земельный участок от обязанности по его оплате.
В силу ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю является земельный налог и арендная плата.
В соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного владения.
Исходя из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом, с момента приобретения в собственность недвижимого имущества предприниматель Старцева Т.Ю. признается фактическим пользователем земельного участка, несмотря на отсутствие арендных отношений ввиду признания незаключенным договора аренды подписанного с собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости.
Поскольку предприниматель Старцева Т.Ю. не являлась собственником земельного участка, не владела земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и не пользовалась спорным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, то согласно п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ не мог считаться землевладельцем или землепользователем и соответственно плательщиком земельного налога.
Следовательно, для ответчика возможной формой платы за землю являлась арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (ч. 2 ст. 1107 ГК РФ).
При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что на земельном участке по адресу: Томская область, г. Томск. Северный округ, пр. Ленина. 114, общей площадью 2 055 кв. м. исходя из занимаемой площади 92 кв. м. за фактическое использование которого истец предъявил оплату к взысканию, расположен объекты недвижимости (нежилые помещения площадью 75,80 кв. м.), принадлежащие ответчику на праве собственности.
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме и поэтому является законным владельцем земельного участка, признается несостоятельным.
На основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из содержания ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка.
В отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом РФ, — для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п. 67).
Как следует из письма ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Томской области N 01-10/0576 от 26.03.2010 (л.д. 52) сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке, расположенном по адресу: г. Томск, пр. Ленина. 114. отсутствуют.
Таким образом, спорный земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет.
В силу изложенного, собственником земельного участка, расположенного по адресу: Томская область, г. Томск. Северный округ, пр. Ленина. 114, общей площадью 2 055 кв. м. является публично-правовое образование г. Томск и ответчик, занимающий его часть свои имуществом, обязан уплачивать арендные платежи за его пользование.
Установив, что ответчик фактически пользовался земельным участком, в отсутствии доказательств права собственности на него и не представил доказательства уплаты арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно признал доказанным факт неосновательного обогащения и удовлетворил заявленные исковые требования, руководствуясь ст.ст. 1102, 1105, 1107 ГК РФ, произведя расчет платы за фактическое пользование земельного участка за период с 01.01.2008 по 19.10.2009 по ставкам арендной платы, утвержденным решениями Думы г. Томска N 599 от 25.09.2007 и N 965 от 19.08.2008 (л.д. 8 — 11).
Ссылка подателя жалобы на ошибочность вывода суда о предоставлении спорного земельного участка ЗАО "Геохим" для эксплуатации и обслуживания помещений магазина, является необоснованной.
Так, постановлением Мэра г. Томска N 1671-з от 04.06.2001 "О предоставлении ЗАО "Геохим" в аренду сроком на двадцать пять лет земельного участка по адресу: пр. Ленина. 114 для эксплуатации и обслуживания помещений магазина розничной торговли" (л.д. 64 — 66) образован земельный участок площадью 2 055 кв. м. по адресу: пр. Ленина. 114 для эксплуатации жилого здания, который подлежит совместном) использованию всеми лицами, имеющими соответствующие имущественные права в отношении объектов, расположенных на данном участке (согласно прилагаемом) плану земельного участка).
В постановлении Мэра г. Томска N 3463-з от 14.10.2002, которым земельный участок площадью 2 055 кв. м. по адресу: пр. Ленина. 114 был предоставлен предпринимателю Старцевой Т.Ю., непосредственно указано на необходимость сохранить на ранее образованном земельном участке по адресу: пр. Ленина. 114 площадью 2 055 кв. м., порядок совместного пользования всеми лицами, имеющими соответствующие имущественные права в отношении объектов, расположенных на данном участке.
Размер земельного участка занимаемого ответчиком, определен в постановление Мэра г. Томска N 3463-з от 14.10.2002, а также сторонами в дополнительном соглашении N 1 к договору аренды земельного участка N 11026:04 от 17.02.2003.
Принимая во внимание вышеизложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции, не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч.ч. 1, 5 ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Томской области от 23.06.2010 по делу N А67-3785/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий И.И.ТЕРЕХИНА

Судьи Л.Е.ЛОБАНОВА В.В.КРЕСС