По делу о признании заключенным (нерасторгнутым) договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 N 07АП-5740/10 по делу N А45-5453/2010

Дело N А45-5453/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2010 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего Емашовой Л.Н.
судей: Фроловой Н.Н., Усенко Н.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Усенко Н.А.
при участии:
от истца: Илюшина А.В. по доверенности от 01.07.2010, удостоверение N 547,
от ответчика: Кухтерина С.Б. по доверенности от 11.05.2010, паспорт,
от третьего лица: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СибСтрой"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2010 (судья Л.Н. Хорошуля) по делу N А45-5453/2010
по иску Муниципального унитарного предприятия г. Новосибирска "Муниципальная строительная компания"
к Обществу с ограниченной ответственностью "СибСтрой"
о признании договора действующим,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Муниципальная строительная компания" (далее — МУП "Муниципальная строительная компания") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СибСтрой" (далее — ООО "СибСтрой") о признании заключенным (нерасторгнутым) договора N 4/09 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Выборная, кадастровый номер 54:35:072180:0070, заключенного между Муниципальным унитарным предприятием г. Новосибирска "Муниципальная строительная компания" и Обществом с ограниченной ответственностью "СибСтрой".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2010 (в редакции определения от 17.05.2010) по делу N А45-5453/2010 исковые требования признаны правомерными и удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "СибСтрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неверно указано, что у ответчика отсутствовали основания для расторжения спорного договора в одностороннем порядке. Договор N 4/09 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.07.2009 является недействительным в силу статей 2, 3, 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее — Закон об участии в долевом строительстве), статей 51, 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации. С 01.09.2009 у МУП "Муниципальная строительная компания" отсутствовало право как на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, так и право на заключение договоров долевого участия в строительстве.
Кроме того, суд неправильно истолковал закон, указав на верно избранный истцом способ защиты нарушенного права. В основу решения суда положен вывод о том, что односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию, который сделан судом первой инстанции с неправильным истолкованием пункта 4 статьи 9 N 214-ФЗ.
В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации МУП "Муниципальная строительная компания" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения, указывая, что государственная регистрация договора N 4/09 от 27.07.2009 после ввода жилого дома в эксплуатацию не является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, что подтверждено решением суда по другому делу; исковые требования направлены на возможность осуществления истцом действий по передаче результатов инвестиционной деятельности ответчику и для получения оплаты с него в рамках договора N 4/09.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2010 в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела, 27.07.2009 между МУП "Муниципальная строительная компания" (заказчик-застройщик) и ООО "СибСтрой" (участник долевого строительства) заключен договор N 4/09 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Выборная, кадастровый номер 54:35:072180:0070. Указанный договор 18.12.2009 прошел процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, номер регистрации 54-01/591/2009-286.
Исходя из пункта 1.1 договора, заказчик-застройщик принял на себя обязательство построить 17-этажный жилой дом с помещениями общественного назначения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072180:0070 по адресу: улица Выборная в Октябрьском районе города Новосибирска. После получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию заказчик-застройщик обязался передать участнику долевого строительства, в соответствии с его взносом, объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно пункту 1.1 договора объектом долевого строительства является входящее в состав многоквартирного дома нежилое помещение (помещение общественного назначения) общей (проектной) площадью 146,2 кв. м, расположенное в цокольном этаже в блок секции 1-4 многоквартирного дома, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Пунктом 2.1.7 договора установлен срок передачи объекта долевого строительства ответчику — 26.02.2010.
В пункте 2.1.7 договора сторонами определена цена договора в размере 11 500 823 руб.
Во исполнение обязательств по договору МУП "Муниципальная строительная компания" получено 01.09.2009 разрешение N Ru 54303000-253 на ввод объекта в эксплуатацию, 08.10.2009 получено разрешение N Ru 54303000-304 на ввод объекта в эксплуатацию (внесение изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.09.2009 N Ru 54303000-253).
Ответчиком обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства и его приемке не исполнены.
27.01.2010 ООО "СибСтрой" направило письмо N 30 с уведомлением в адрес МУП "Муниципальная строительная компания" об одностороннем отказе от исполнения договора N 4/09 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Ссылаясь на то, что расторжение ответчиком договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в одностороннем порядке нарушает права и законные интересы истца как стороны по указанному договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 3 Закона об участии в долевом строительстве получение застройщиком разрешения на строительство является обязательным условием для возникновения у него права привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
В силу части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Согласно части 2 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Как следует из представленного письма от 27.01.2010 N 30 основание к расторжению договора участия в долевом строительстве N 4/09 от 27.07.2009 ООО "СибСтрой" не указано.
Согласно отметке штемпеля на почтовом конверте, дате уведомления, уведомление о расторжении договора от 27.07.2009 было направлено ответчиком в адрес истца 27.01.2010, то есть ранее наступления предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства.
Материалами дела не подтверждается наличие обстоятельств, которые в соответствии с частью 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве могли бы служить основанием к расторжению договора участником долевого строительства в одностороннем порядке: предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства (26.02.2010) еще не наступил; построенный объект долевого строительства соответствует требованиям, предъявляемым к его качеству, что подтверждается полученными истцом разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию.
Полагая, что основанием для отказа от исполнения договора N 4/09 участия в долевом строительстве может являться отсутствие разрешения на строительство, ответчиком не учтено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не прекращает действие разрешения на строительство объекта капитального строительства.
При этом действующее законодательство не содержит указания на досрочное прекращение действия разрешения на строительство в результате получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Действующим законодательством не предусматривается запрет на заключение договора участия в долевом участии (государственную регистрацию договора) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Как правильно указал суд первой инстанции, указанные документы имеют разное правовое значение: разрешение на строительство предоставляет право застройщику на строительство объекта капитального строительства и заключение договоров участия в долевом строительстве; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предоставляет право на передачу объекта участнику долевого строительства и эксплуатацию указанного объекта.
Из представленного истцом разрешения на строительство N Ru 54303000-121 от 15.05.2007 следует, что разрешено строительство многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения (общая площадь объекта 2364 кв. м, общая площадь квартир 20315,5 кв. м, жилая площадь 12148,2 кв. м, площадь офисных помещений 764,5 кв. м, строительный объем 126474 куб. м, количество квартир 350, количество этажей 17, площадь земельного участка 1,0709 га, сметная стоимость 492487,97 тыс. руб., удельная стоимость 1 кв. м 24,5 тыс. руб.), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, улица Выборная. Срок действия разрешения до 31.12.2009.
Таким образом, на момент заключения договора N 4/09 от 27.07.2009 разрешение на строительство МУП "Муниципальная строительная компания" было получено.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Законом об участии в долевом строительстве, иными нормативными правовыми актами не установлено право участника долевого строительства на отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве по основанию отсутствия разрешения на строительство; у ООО "СибСтрой" отсутствовали предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве правовые основания для расторжения договора в одностороннем порядке.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Действия участника долевого строительства, направленные на расторжение договора, считаются оконченными с момента внесения в Единый государственный реестр прав соответствующей записи о расторжении договора.
В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, статье 4, пункту 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" расторжение договора участия в долевом строительстве недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирующим органом вносится запись о расторжении договора участия в долевом строительстве, вследствие чего истец лишается права на получение причитающихся ему денежных средств за выполненные по договору работы.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Арбитражный суд первой инстанции, принимая во внимание, что государственная регистрация расторжения договора N 4/09 от 27.07.2009 не произведена, ООО "СибСтрой" совершены действия, направленные на расторжение спорного договора, следствием которых является прекращение прав и обязанностей сторон договора и отказ от исполнения договора N 4/09 от 27.07.2009 является неправомерным ввиду отсутствия правовых оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, правомерно пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Доводы заявителя, по которым он не согласен с оспариваемым судебным актом, несостоятельны, поскольку иное толкование заявителем положений законодательства не свидетельствует о допущенных судом нарушениях норм права.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика, ООО "СибСтрой".
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2010 (в редакции определения от 17.05.2010) по делу N А45-5453/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий Л.Н.ЕМАШОВА

Судьи Н.А.УСЕНКО Н.Н.ФРОЛОВА