По делу о признании недействительным договора аренды земельного участка

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2008 N 07АП-219/08 по делу N А45-10277/07-42/335

Резолютивная часть постановления объявлена 4 февраля 2008 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 4 февраля 2008 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кайгородовой М.Ю.
судей: Прозорова В.В.
Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания судьей Марченко Н.В.
при участии:
от истца: Хехелашвили, исполнительного директора ОО ВМК "Заря"; Книжина М.А., адвоката по ордеру N 12 от 4 февраля 2008 года
от ответчика ООО "СПАСВОД": Харлампов Н.В., по доверенности от 01.01.2008 г., Седов М.Б., по доверенности от 21.09.2008 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Мэрии г. Новосибирска и ООО "СПАСВОД" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 ноября 2007 года (судья Апарин Ю.М.) по делу N А45-10277/07-42/335
по иску Общественной организации "Водно-моторный клуб "Заря"
к ООО "СПАСВОД", Мэрии г. Новосибирска
о признании недействительным договора аренды земельного участка

установил:

Общественная организация "Водно-моторный клуб "Заря" (далее — ОО ВМК "Заря", истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СПАСВОД" (далее — ООО "СПАСВОД"), Мэрии г. Новосибирска о признании недействительным договора аренды земельного участка N 63197, заключенного ответчиками 31.05.2007 года.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что земельный участок, ставший предметом спорного договора аренды, обременен правами другого арендатора — ОО ВМК "Заря".
Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.11.2007 года исковые требования ОО ВМК "Заря" удовлетворены, договор аренды земельного участка для размещения временного объекта от 31.05.2007 года N 63197а признан недействительным.
В апелляционной жалобе Мэрия г. Новосибирска (далее — заявитель, податель жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя, суд необоснованно пришел к выводу о согласованности предмета договора аренды N 96 от 27.01.1997 года между сторонами, поскольку план границ земельного участка не подписан представителем арендодателя и в нем отсутствуют сведения, подтверждающие его отношение к этому договору; невнесение истцом арендной платы свидетельствует об отказе от исполнения договора.
В апелляционной жалобе ООО "СПАСВОД" просит отменить решение суда первой инстанции по данному делу в связи с неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, договор аренды N 96 от 27.01.1997 года, на который ссылается в обоснование заявленных требований ОО ВМК "Заря" в силу ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) между ОО ВМК "Заря" и Администрацией Кировского района г. Новосибирска не заключен, поскольку не согласован предмет договора.
Также заявитель считает, что глава районной администрации при заключении вышеназванного договора превысил полномочия, предоставленные ему на основании постановления Мэрии г. Новосибирска N 611 от 23.05.1994 года.
Кроме того полагает, что суд счел установленными недоказанные обстоятельства, имеющие значение для дела, в частности, нет доказательств тождественности участка, передаваемого в аренду по спорному договору N 63197а участку, обремененному, по мнению ОО ВМК "Заря", его правами.
Заявитель просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об отказе в иске.
Лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционные жалобы в установленный срок не направили.
Представители ООО "СПАСВОД" в суде апелляционной инстанции поддержали доводы жалоб.
Представители ОО ВМК "Заря" просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, материалы дела, заслушав представителей присутствующих лиц, участвующих в деле, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность принятого по делу судебного акта, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленный Мэрией г. Новосибирска ООО "СПАСВОД" в аренду земельный участок фактически занимает ОО ВМК "Заря" по ранее заключенному договору аренды N 96 от 27.01.1997 года.
Однако, с такими выводами апелляционная инстанция согласиться не может.
Как видно из материалов дела, по распоряжению мэра г. Новосибирска N 2664-р от 10.04.2007 года ООО СПАСВОД" предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 0,4264 га (4.264 кв. м) для размещения и эксплуатации лодочной станции по пер. Обскому, 41 в Кировском районе; утвержден проект границ данного земельного участка; ответчиками 31.05.2007 г. был заключен договор аренды; земельному участку присвоен кадастровый номер 54:35:05 2885:0006.
Как установил арбитражный суд в оспариваемом решении, земельный участок, являющийся предметом вышеназванного договора аренды от 31.05.2007 года, ранее был отдан в краткосрочную аренду по договору N 96 от 27.01.1997 года ОО ВМК "Заря", договор возобновлен сторонами на неопределенный срок, исполняется и является действующим.
Вместе с тем, данные суждения не основаны на законе и на материалах дела.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции при правовой оценке краткосрочного договора аренды N 96 от 27.01.1997 г. признает его незаключенным исходя из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу.
В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ земельный участок отнесен к объектам аренды.
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Применительно к такому объекту, как земельный участок, признаками, позволяющими определенно его установить, является месторасположение земельного участка и его границы.
Указанные характеристики связаны с требованиями ст. 26 ч. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не могут трактоваться произвольно. Данная правовая позиция вытекает также из позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 года N 154-0.
Как следует из договора аренды N 96 от 27.01.1997 г. местоположение земельного участка указано: площадью 4.000 кв. м в Кировском районе г. Новосибирска, кадастровый номер 05036800.
Описание границ земельного участка и конкретный адрес его месторасположения отсутствуют.
Представленная истцом к материалам дела выкопировка из топографического плана (л.д. 121) не содержит указания о ее приложении к заключенному договору и не имеет определенных указаний на границы конкретного земельного участка, передаваемого в аренду ОО ВМК N Заря".
Вместе с тем, как следует из текста договора аренды N 96 (п. 1.1) данный договор должен иметь Приложение N 1, содержащее изображение земельного участка с размерами и границами на плане.
Истцом ОО ВМК "Заря" в нарушение требований ст. 65 АПК РФ Приложения N 1 в судебное заседание не представлено.
Судом первой инстанции данному обстоятельству надлежащая правовая оценка не дана.
При этом необоснованно в качестве доказательства согласованности предмета договора аренды N 96 им приняты во внимание вышеназванная выкопировка из топографического плана, без доказательств о принадлежности ее к данному договору, а также сделана в обоснование выводов ссылка на документы листов дела 73 и 76, которые являются по существу доказательствами со стороны ответчиков.
Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что размер земельного участка по договору N 96 указан 4.000 кв. м, а по договору N 63197а от 31.05.2007 года — 4.264 кв. м.
Учитывая, что при этом в договоре N 96 не определен адрес, а также не имеется плана границ земельного участка в отличие от договора N 63197а, то сделать вывод о тождественности земельных участков нельзя.
Поэтому доводы апелляционных жалоб о невозможности идентифицировать земельные участки по двум вышеназванным договорам апелляционная инстанция признает состоятельными.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционных жалоб о незаключенности договора аренды N 96, а отсюда и об отсутствии обременений земельного участка по договору N 63197а правами аренды, суд апелляционной инстанции признает правильными и основанными на правовом анализе материалов дела.
Более того, при рассмотрении данного спора судом учитывается то, что федеральным законодательством краткосрочная аренда земельных участков не урегулирована.
Исходя из правомочий, установленных подпунктом 3 ст. 5 и ст. 6 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 28.08.95 г. N 154-ФЗ мэрией г. Новосибирска 23.05.94 года было принято Постановление N 611 "Об особенностях реализации правомочий районов в г. Новосибирске по регулированию земельных отношений".
В соответствии с п. 1 названного Постановления договоры краткосрочной аренды земельных участков подлежат заключению от имени арендодателя главами районных администраций на основании предварительно заключенных договоров о размещении на территориях районов сооружений временного характера, в т.ч. лодочных стоянок, которые в свою очередь, заключаются с соблюдением процедуры согласования в комитете архитектуры и градостроительства.
Договора на размещение лодочной стоянки в Кировском районе г. Новосибирска с ОО ВМК "Заря" в указанном порядке не заключалось, что свидетельствует также и о нарушении установленного мэрией г. Новосибирска порядка заключения договора аренды земельного участка истцом.
По совокупности вышеназванных обстоятельств использование ОО ВМК "Заря" земельного участка площадью 4.000 кв. м для размещения лодочной стоянки признается судом апелляционной инстанции бездоговорным, а потому неосновательным.
Признание отсутствующими данных договорных отношений является основанием для признания неправильным вывода суда первой инстанции о ничтожности договора N 63197а от 31.05.2007 года и наличии обременений спорного земельного участка правами аренды ОО ВМК "Заря" по договору N 96.
Обстоятельств, свидетельствующих о недействительности договора аренды N 63197а от 31.05.2007 года, суд апелляционной инстанции не находит.
Изложенное означает, что оснований для удовлетворения исковых требований ОО ВМК "Заря" не имеется, следовательно, в иске по заявленным требованиям должно быть отказано.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины возлагаются на истца.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269 п. 2, 271, 270 ч. 1 пп. 1, 4, ч. 2 п. 2, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 ноября 2007 года по делу N А45-10277/07-42/335 по иску общественной организации "Водно-моторный клуб "Заря" к обществу с ограниченной ответственностью "СПАСВОД", Мэрии г. Новосибирска о признании недействительным договора аренды земельного участка N 63197а от 31 мая 2007 года отменить.
Общественной организации "Водно-моторный клуб "Заря" в иске о признании недействительным договора аренды земельного участка N 63197а от 31 мая 2007 года, отказать.
Взыскать с общественной организации "Водно-моторный клуб "Заря" в пользу Мэрии г. Новосибирска государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1.000 рублей.
Взыскать с общественной организации "Водно-моторный клуб "Заря" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СПАСВОД" государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1.000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий: КАЙГОРОДОВА М.Ю.

Судьи: МАРЧЕНКО Н.В. ПРОЗОРОВ В.В.