По делу о понуждении к заключению договора, состоящем в обязании ответчика заключить договор управления многоквартирным домом с истцом на условиях, обязательных для договора данного вида, предусмотренных пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ; не включать в договор управления многоквартирным домом работы и услуги по содержанию и техническому обслуживанию лифтов

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2010 N 08АП-9705/2009 по делу N А75-8095/2009

Дело N А75-8095/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Зиновьевой Т.А., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мокшиной С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9705/2009) индивидуального предпринимателя Тонковой Татьяны Станиславовны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 30.10.2009 по делу N А75-8095/2009 (судья Лысенко Г.П.), принятое
по иску индивидуального предпринимателя Тонковой Татьяны Станиславовны к открытому акционерному обществу "Управляющая компания N 2" о понуждении к заключению договора,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Тонковой Татьяны Станиславовны Балина К.В. (доверенность от 21.04.2009, выдана на три года);

установил:

Индивидуальный предприниматель Тонкова Татьяна Станиславовна (далее — ИП Тонкова Т.С., истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры с иском к открытому акционерному обществу "Управляющая компания N 2" (далее — ОАО "Управляющая компания N 2", ответчик) об обязании ответчика заключить договор управления многоквартирным домом с истцом на условиях, обязательных для договора данного вида, предусмотренных пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ); об обязании ответчика не включать в договор управления многоквартирным домом работы и услуги по содержанию и техническому обслуживанию лифтов.
Иск мотивирован несоответствием представленного ответчиком проекта договора гражданскому, жилищному законодательству и решению от 11.09.2005 общего собрания собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома N 20 по ул. Интернациональная.
В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), истец уточнил исковые требования, просил обязать ответчика заключить с истцом договор управления многоквартирным домом с указанием существенных условий, предусмотренных частью 3 статьи 162 ЖК РФ (л.д. 46 — 48).
В судебном заседании 28.10.2009 представитель истца заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части обязания ОАО "Управляющая компания N 2" не включать в договор управления многоквартирным домом работы и услуги по содержанию и техническому обслуживанию лифтов (л.д. 63, 66 — 67).
Исковые требования рассмотрены судом первой инстанции с учетом уточнений.
Решением от 30.10.2009 по делу N А75-8095/2009 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры отказал в удовлетворении иска, производство по делу в части отказа от иска прекратил.
Не соглашаясь с решением суда, ИП Тонкова Т.С. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт удовлетворении иска.
Доводы истца заключаются в следующем:
ответчик, будучи инициатором проведения общего собрания, добровольно принял на себя обязательство разработать проект договора управления и в дальнейшем заключить данный договор на условиях указанных в решении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (статья 162 ЖК РФ), однако, свои обязательства не выполнил;
суд первой инстанции не дал оценку письму вх. N 1726 от 29.04.2009 с протоколом разногласий, в котором истец указывает существенные условия, на которых готов заключить договор; письму ответчика исх. N 2165 от 06.05.2009, в котором содержится ответ на протокол разногласий. Из смысла письма следует, что ответчик подтверждает легитимность указанных в протоколе разногласий положений правовых норм относительно обязанности сторон заключить договор на условиях, указанных в решении общего собрания, но настаивает на подписании договора в его редакции, что говорит об его уклонении от подписания договора на предусмотренных законом условиях;
не исследовано то обстоятельство, что истец известил ответчика об акцепте оферты на иных условиях (письмо вх. N 1726 от 29.04.2009). Действующее законодательство не содержит требований к содержанию и форме протокола разногласий, а направление истцом акцепта на иных условиях, оформленного письмом, не противоречит пункту 1 статьи 445 ГК РФ и не препятствует обращению истца в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий по договору. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).
По мнению истца, суд первой инстанции не применил норму (статью 445 ГК РФ) материального права, подлежащую применению, и пришел к ошибочному выводу, что между сторонами имеет место преддоговорной спор.
ИП Тонкова Т.С. обращает внимание, что согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Судом первой инстанции представленный проект договора не был рассмотрен с точки зрения наличия в нем существенных условий; не дана оценка тому, что направленный ответчиком истцу проект договора управления многоквартирным домом не содержит существенных условий, обязательных для договора данного вида.
ОАО "Управляющая компания N 2" в письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Представитель ОАО "Управляющая компания N 2", надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб в соответствии со статьей 123 АПК РФ в судебное заседание не явился (уведомление о вручении заказного письма приобщено к материалам дела).
На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика.
Представитель ИП Тонковой Т.С. в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судом первой инстанции решения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Тонкова Т.С. является собственником нежилых помещений общей площадью 168,6 кв. м и 253,4 кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Нижневартовск, микрорайон 11, ул. Интернациональная, 20 (свидетельства о государственной регистрации права — л.д. 12, 13).
На общем собрании собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома N 20 по ул. Интернациональная 11.09.2005 приняты решения: избрать способ управления дома — управлении управляющей компанией, в качестве управляющей компании выбрать МУП "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2", уполномочить управляющую компанию разработать проект договора управления домом с одинаковыми для всех собственников условиями сроком на 5 лет (л.д. 22 — 23).
МУП "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" в адрес истца направлен проект договора управления многоквартирным домом N 211/161 от 01.01.2007 (л.д. 24 — 26).
ИП Тонкова Т.С. в адрес управляющей компании 06.04.2007 направлен акт разногласий к договору (л.д. 28), в котором:
просила "разъяснить содержание пунктов из расчета к договору (л.д. 27): п. 1. "управление многоквартирным домом" — какие услуги входят; п. 4 "содержание и текущий ремонт общего имущества дома" — какие услуги входят;
так как помещение нежилое и полностью изолировано от выхода к лифтам, не согласны с пунктом 5, а именно содержание и техническое обслуживание лифтов;
почему стоимость услуг повысилась в 2 раза относительно стоимости услуг прошлого года".
В письме исх. N 1409 от 03.05.2007 МУП "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" дало пояснения предпринимателю (л.д. 29).
ИП Тонкова Т.С. письмом (вх. N 1726 от 29.04.2009) направила ОАО "Управляющая компания N 2" (правопреемник МУП "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2") претензию исх. N 28/23.04.09 (л.д. 31 — 34), в котором указало на то, что подписание договора в представленной компанией редакции невозможно, поскольку он не соответствует ГК РФ, ЖК РФ и части 3 Решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений от 11.09.2005. В претензии предприниматель потребовала: в срок до 06.05.2009 внести в проект договора необходимые существенные условия обязательные для договоров данного вида, одинаковые для вех собственников.
ОАО "Управляющая компания N 2" в ответ на это сообщило, что настаивает на подписании договора в редакции управляющей компании (л.д. 35 — 37).
Полагая, что ответчик уклоняется от заключения договора управления многоквартирным домом на условиях, указанных в пункте 3 решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, ИП Тонкова Т.С. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства, считает, что иск удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а в том случае, если собственниками помещений не выбран способ управления этим домом, то орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Сторонами не оспаривается, что фактически ОАО "Управляющая компания N 2" является управляющей компанией, обслуживающей многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: по адресу: г. Нижневартовск, микрорайон 11, ул. Интернациональная, 20.
По смыслу статей 161, 162 ЖК РФ в случае, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о способе управления и произведен выбор управляющей компании, то последняя не может отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом с каждым из собственников помещений.
Поэтому довод ответчика о том, что управляющая компания не является лицом, обязанным заключить договор управления, следует признать необоснованным.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
То есть, основанием для понуждения заключить договор является факт уклонения ОАО "Управляющая компания N 2" от заключения договора.
Как следует из материалов ОАО "Управляющая компания N 2" направило истцу для подписания проект договора, который не был принят ИП Тонковой Т.С. ввиду несогласия с его содержанием.
ИП Тонкова Т.С. в адрес управляющей компании 06.04.2007 направлен акт разногласий к договору (л.д. 28), в котором просила разъяснить содержание пунктов из расчета к договору (л.д. 27): п. 1. "управление многоквартирным домом" — какие услуги входят; п. 4 "содержание и текущий ремонт общего имущества дома" — какие услуги входят; просила исключить из договора пункт 5, касающийся содержания и техническое обслуживание лифтов; просила разъяснить, почему стоимость услуг повысилась в 2 раза относительно стоимости услуг прошлого года.
Управляющая компания разъяснила свою позицию по поводу данного письма предпринимателя (л.д. 29).
ИП Тонкова Т.С. в претензии исх. N 28/23.04.09 (л.д. 31 — 34) потребовала: в срок до 06.05.2009 внести в проект договора необходимые существенные условия обязательные для договоров данного вида, одинаковые для вех собственников; определить состав общего имущества; исключить плату за работы по содержанию и ремонту лифтов и лифтовых шахт; учесть в договоре, что 1/9 площади фасада многоквартирного дома ремонтируется предпринимателем за свой счет.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает, что ответчик не уклоняется от заключения договора управления многоквартирным домом, поскольку направил истцу проект договора для подписания.
При этом суд не согласен с подателем жалобы, что ответ управляющей компании на претензию истца исх. N 2165 от 06.05.2009 (л.д. 35 — 37) свидетельствует об уклонении от заключения договора, поскольку ответчик отклонил протокол разногласий истца (претензию N 28/23.04.09).
Претензия N 28/23.04.09 не является новой офертой в смысле статьи 435 ГК РФ, поскольку не содержит условий, на которых ИП Тонкова Т.С. просит заключить договор.
Из анализа представленной истцом переписки с управляющей компанией суд первой инстанции пришел к верному выводу, что между сторонами имеет место быть преддоговорной спор, который может быть разрешен в порядке статьи 446 ГК РФ.
ИП Тонкова Т.С. просит суд обязать ответчика заключить договор управления многоквартирным домом с истцом на условиях, обязательных для договора данного вида, предусмотренных пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ.
В соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Суду не представляется возможным устранить существующие разногласия, поскольку в материалах дела нет документов, на основании которых суд мог бы определить условия договор управления.
В любом случае, данные обстоятельства не имеют значение для разрешения настоящего спора, исходя из предмета заявленного иска. Иск заявлен о понуждении к заключению договора, поэтому суд обязан установить факт уклонения ответчика от совершения соответствующих действий.
Указание истца в данном случае на то, что договор должен быть заключен на условиях обязательных для договора данного вида, предусмотренных пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ, не может быть принято во внимание.
В пункте 3 статьи 162 ГК РФ перечислены общие требования к содержанию договора на управление многоквартирным домом.
Суд же в силу статьи 173 АПК РФ должен в резолютивной части решение перечислить конкретные условия договора управления многоквартирным домом для ИП Тонковой ИТ.С. и ОАО Управляющая компания N 2", поскольку в силу статьи 446 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Кроме этого, судом из представленных документов усматривается, что фактически истец не согласен со стоимостью услуг управляющей компании. В частности, в письмах к ответчику просил исключить из договора плату за содержание и техническое обслуживание лифтов, а также учесть, что 1-9 от площади всего фасада дома ремонтируется за ее счет.
Согласно пункту 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Согласно пояснениям ОАО Управляющая компания N 2" сумма договора рассчитывается, исходя из площади помещения в соответствии с Постановлением Главы г. Нижневартовска от 31.08.2006 N 775; данные тарифы применяются при заключении договоров со всеми собственниками помещений.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ИП Тонкову Т.С. по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 30.10.2009 по делу N А75-8095/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Л.И.ЕНИКЕЕВА

Судьи Т.А.ЗИНОВЬЕВА Н.А.ШАРОВА