Требование: О расторжении договора аренды, обязании освободить арендуемые нежилые помещения

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2007 по делу N А65-1641/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2007 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 июля 2007 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шадриной О.Е.
судей Балашевой В.Т. и Карпова В.В.
протокол судебного заседания вел Маклашов В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе
общества с ограниченной ответственностью "Казань-Шинторг", РТ, г. Казань на решение Арбитражного суда Республики Татарстан, принятое 05 апреля 2007 года по делу N А65-1641/2007 судьей Камалиевым Р.А.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Казань-Шинторг", РТ, г. Казань
к обществу с ограниченной ответственностью "МарсэМа", РТ, г. Казань
о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение
с участием:
от истца — не явились, извещены надлежащим образом
от ответчика — не явились, извещены надлежащим образом

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Казань-Шинторг", г. Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "МарсэМа", г. Казань, о расторжении договора аренды от 01.09.2002 г. N 5021-8 и обязании ответчика освободить арендуемые нежилые помещения.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 апреля 2007 года (л.д. 73-75) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением ООО "Казань-Шинторг" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (л.д. 79-80), в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования.
В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства явку представителей в суд не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствии представителей сторон.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, принятого судом первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 01.09.2002 г. Комитет по управлению коммунальным имуществом (арендодатель), Администрация Советского района г. Казани (балансодержатель) и ООО "МарсэМа" (далее арендатор) заключили договор аренды коммунального имущества N 5021-8 (л.д. 19-20), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду для организации торговли непродовольственными товарами нежилое помещение пл. 258,8 кв. м, расположенное по адресу; г. Казань, ул. Губкина, д. 39/1 литер А.
Договор аренды заключен со сроком действия с 01.09.2002 г. по 31.08.2007 г.
Размер арендной платы определен в соответствии с разделом 5 Положения о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося на территории г. Казани и составляет 20 679 руб. 45 коп. без учета НДС.
По условиям договора арендатор вносит ежемесячную арендную плату не позднее десятого числа каждого месяца, следующего за отчетным, на расчетный счет арендодателя.
Арендатор также обязан не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставляемых арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договора залога, субаренды, внесения права на аренду имущества или его в части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного согласия арендодателя.
Пунктами 5.3, 5.3.1, 5.3.4 договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды: при использовании имущества в целом или его части не в соответствии с договором аренды, при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за имущество в течение трех месяцев независимо от факта ее последующего внесения.
В п. 7 договора содержится дополнительное условие, согласно которому договор аренды расторгается в одностороннем порядке за нарушение условий договора, изменение профиля использования помещения.
Дополнительным соглашением от 26.08.2003 г. N 2 (л.д. 21) арендодатель и арендатор внесли уточнения в п. 1.1 договора, указав, что арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения цокольного этажа с N 59 по 74, N 76, этажа 1 с N 15 по 24, инвентарный номер 4841 согласно поэтажному плану строения (приложение N 2), расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ак. Губкина, д. 39/1 литера А для организации торговли непродовольственными товарами. Общая площадь передаваемых в аренду площадей составляет 258,8 кв. м 01.09.2002 г. балансодержатель передал арендатору по акту приема-передачи (л.д. 22) нежилое помещение пл. 258,8 кв. м в доме 39/1 литера А по ул. Ак. Губкина.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 17.10.2003 г.
24.11.2006 г. Муниципальное учреждение Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани (продавец) и ООО "Казань-Шинторг" (покупатель) заключили договор купли-продажи N 253 (л.д. 16-17), согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность в соответствии с протоколом результатов аукционных торгов по лоту N 6 нежилые помещения N N 59-73 цокольного этажа общей площадью 151,2 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Губкина д. 39/1 литер А.
Объект продажи обременен договором аренды от 01.09.2002 г. N 5021-8.
28.11.2006 г. продавец и покупатель заключили дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи от 24.11.2006 г. N 253 (л.д. 18), которым в связи с уточнением площадей в техническом паспорте от 16.11.2004 г. внесены уточнения в п. 1.1 договора: "продавец продал, а покупатель приобрел в собственность в соответствии с протоколом результатов аукционных торгов по лоту N 6 нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Ак. Губкина, д. 39/1, литер А, общей площадью 137,1 кв. м (помещения NN 59-70,72-73)".
Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано ООО "Казань-Шинторг" 14.12.2006 г. на помещения цокольного этажа N 59-70,72-73,общей площадью 137,10 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ак. Губкина, д. 39/1 (л.д. 24).
Обращаясь в суд за защитой нарушенного права, истец ссылается на нарушение ответчиком условий договора аренды, утверждая, что ответчик неправомерно, без письменного разрешения арендодателя сдал арендованные помещения в субаренду, кроме того, нарушает договорные обязательства по внесению арендной платы. Полагает, что ответчик своими действиями существенно нарушает условия договора, что является основанием для его досрочного расторжения.
На основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъясняет, что в случае, когда основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Часть третья статьи 619 Кодекса устанавливает, что право арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Представленный истцом в суд первой инстанции акт от 03.04.2007 года (л.д. 55), составленный в ходе проверки пожарной безопасности по адресу: г. Казань, ул. Губкина, д. 39/1, содержит сведения о том, что в арендуемых ответчиком помещениях расположено кафе, оказывающее населению услуги питания и реализацию продовольственными товарами, а также организация, оказывающая ритуальные услуги.
Как следует из договора аренды N 5021-8 и дополнительного соглашения к нему общая площадь сдаваемых ответчику в аренду площадей составляет 258,8 кв. м (нежилые помещения цокольного этажа с N 59 по 74, N 76, этажа 1 с N 15 по 24, инвентарный номер 4841).
Истец приобрел в собственность 137,10 кв. м цокольного этажа N 59-70,72-73, общая площадь 137,10 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ак. Губкина, д. 39/1.
Из текста представленного истцом акта, невозможно установить месторасположение помещений (цокольный или 1 этаж здания), в которых расположено кафе, помещение, в котором оказываются ритуальные услуги, наименование организаций, в пользование которых находятся помещения.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание акт от 03.04.2007 г. в качестве доказательства использования помещения не по назначению.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на письма от 20.12.2006 г. N 76 (л.д. 11), от 03.01.2007 г. N 1/2 (л.д. 63), от 03.02.2007 г. N 3/2 (л.д. 65), от 03.03.2007 г. N 7/2 (л.д. 67), и претензию от 20.12.2006 г. N 76 (л.д. 15) необоснованна, поскольку они не содержат безусловного требования о расторжении договора, кроме того, во всех письмах указано об изменении арендных платежей ООО "Казань-Шинторг" и прилагаются счета на оплату, по сути, в письмах содержатся требования о внесении арендной платы.
Письма истца N 173 от 21.12.2006 г. и N 143 от 14.03.2007 г. (л.д. 52, 53) о досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды не содержат указание на срок, в течение которого обязательство по оплате арендных платежей ответчиком должно быть исполнено. Из содержания писем невозможно определить, за какой период и в какой сумме образовалась задолженность по арендным платежам.
В счетах-фактурах от 03.01.2007 г. N 3/01 (л.д. 62), от 03.02.2007 г. N 10/02 (л.д. 64) и от 03.03.2007 г. N 15/03 (л.д. 66) истец предъявил к оплате арендную плату в размере 22 746 руб. 90 коп.
Доказательств, подтверждающих изменение арендной платы, установленной п. 2.1 договора (20 679 руб. 45 коп.), в материалах дела не имеется.
В нарушение п. 2.2 договора счета на оплату выставлены 03.01.2007 г. (за январь 2007 г.), 3 февраля 2007 г. (за февраль 2007 г.) и 3 марта 2007 г. (за март 2007 г.).
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истцом не доказано нарушение ответчиком п. 5.3.4 договора аренды.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях использования нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; существенного ухудшения арендатором качества нанятого имущества; несвоевременного внесения арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд); невыполнения арендатором принятых на себя обязательств по капитальному ремонту в установленный срок.
Из указанной нормы права следует, что основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, должны быть связаны с существенным нарушением обязательства со стороны арендатора.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
Принимая во внимание, что истец не доказал обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований ООО "Казань-Шинторг" о расторжении договора аренды N 5021-8 от 01.09.2002 г. и обязании ответчика освободить арендуемое нежилое помещение.
В апелляционной жалобе одним из оснований к отмене судебного акта истец указывает, что суд первой инстанции не счел необходимым затребовать у ответчика доказательства оплаты арендных платежей, а также объяснений по существу заявленных требований, однако, в соответствии со статьей 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и заявлений.
Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод истца об отсутствии государственной регистрации дополнительных соглашений к договору.
Суд первой инстанции, всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
В апелляционной жалобе иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, не приведено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 266 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2007 года, принятое по делу N А65-1641/2007, оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Казань-Шинторг", РТ, г. Казань, без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий О.Е.ШАДРИНА

Судьи В.Т.БАЛАШЕВА В.В.КАРПОВ