Требование: О расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам, об обязании вернуть земельный участок. Встречное требование: О взыскании задолженности

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2016 N 12АП-9634/2016 по делу N А12-48662/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Никольского С.В., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долженко Е.Д.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эверест" на решение арбитражного суда Волгоградской области от 9 февраля 2016 года по делу N А12-48662/2015 в части отказа в удовлетворении исковых требований комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Эверест" задолженности по арендным платежам и пени; в части удовлетворения встречных исковых требований о взыскании с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эверест" денежных средств в размере 173 584 рублей 84 копеек, составляющих излишне уплаченные арендные платежи за период с июня 2014 года по февраль 2015 года, принятое судьей Акимовой А.Е., по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (ИНН 3447027015, ОГРН 1083461002965) о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8420, обязании общества с ограниченной ответственностью "Эверест" вернуть комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Эверест" в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 в размере 405 982 рублей 53 копеек и пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2015 в размере 45 912 рублей 33 копеек, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Эверест" к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о взыскании задолженности, третьи лица: департамент по градостроительству и архитектуре Волгограда, администрация Волгограда, департамент земельных ресурсов администрации,

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее по тексту — истец, комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее по тексту — ответчик, общество, ООО "Эверест") о:
— расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8420 земельного участка с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенного по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л;
— обязании вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л,
— взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 в размере 405 982 рублей 53 копеек и пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2015 в размере 45 912 рублей 33 копеек.
ООО "Эверест", в свою очередь, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту — АПК РФ), обратилось с встречным исковым заявлением к комитету о взыскании излишне уплаченных арендных платежей за период с июня 2014 года по февраль 2015 года в сумме 214 498 рублей 55 копеек.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 9 февраля 2016 года:
— первоначальный иск удовлетворен в полном объеме:
— расторгнут договор аренды от 21.01.2009 N 8420 земельного участка с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л;
— ООО "Эверест" обязалось вернуть комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020099:61, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л;
— с ООО "Эверест" в пользу комитета взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 в размере 405 982 рублей 53 копеек, пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2015 в сумме 45 912 рублей 33 копеек, всего 451 894 рубля 86 копеек.
— в удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объеме, с ООО "Эверест" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 17 119 рублей.
Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований, в виду расторжения с 16.02.2015 спорного договора аренды, путем подписания сторонами соглашения о его расторжении и передачи истцу спорных земельных участков по акту приема-передачи от 16.02.2015.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционого суда от 27.04.2016 решение арбитражного суда Волгоградской области от 09.02.2016 отменено, принят по делу новый судебный акт:
— в удовлетворении исковых требований комитета к ООО "Эверест" отказано;
— встречное исковое заявление ООО "Эверест" удовлетворено частично, — с комитета в пользу ООО "Эверест" взысканы денежные средства в размере 173 584 рублей 84 копеек, составляющие излишне уплаченные арендные платежи за период с июня 2014 года по февраль 2015 года. В удовлетворении встречного искового заявления в остальной части — отказано.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.08.2016 постановление апелляционного суда:
— отменено в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований комитета о взыскании с ООО "Эверест" задолженности по арендным платежам и пени; в части удовлетворения встречных исковых требований о взыскании с комитета в пользу ООО "Эверест" денежных средств в размере 173 584 рублей 84 копеек, составляющих излишне уплаченные арендные платежи за период с июня 2014 года по февраль 2015 года, с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд;
— в остальной части, — отказа требований о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8420 земельного участка с кадастровым номером 34:34:020099:61 и обязании вернуть этот земельный участок, — оставлено без изменения.
При этом суд кассационной инстанции указал на принятие апелляционной инстанцией постановления в отмененной части без учета, вступившего в законную силу решения арбитражного суда Волгоградской области от 08.12.2014, которым с ООО "Эверест" в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2013 по 31.10.2014 в размере 603 888 рублей 19 копеек и пени за период с 11.12.2013 по 31.10.2014 в размере 110 000 рублей.
Проверив законность вынесенного судебного акта в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований комитета о взыскании с ООО "Эверест" задолженности по арендным платежам и пени, в части удовлетворения встречных исковых требований о взыскании с комитета в пользу ООО "Эверест" денежных средств в размере 173 584 рублей 84 копеек, составляющих излишне уплаченные арендные платежи за период с июня 2014 года по февраль 2015 года, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
При новом рассмотрении дела, истец, в порядке статьи 81 АПК РФ, представил письменные пояснения, в которых указал на наличие на стороне арендатора задолженности перед комитетом по спорному договору за период с 01.11.2014 по 15.02.2015 в размере 17 301 рубля 57 копеек, представив информативный расчет (листы дела 108-112 тома 3).
Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 21 января 2009 года, между администрацией Волгограда, правопреемником которой является истец (арендодатель) и ООО "Управляющая компания "Недвижимость и Консалтинг" (арендатор) заключен договор N 8420 (далее по тексту — договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020099:61 площадью 6 805 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, пр. им. В.И. Ленина, 67л, предоставленного для строительства комплекса административных зданий.
В дальнейшем, права и обязанности арендатора по настоящему договору в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 14.08.2009 перешли к ответчику — ООО "Эверест".
Срок договора аренды определен сторонами с 18.12.2008 по 18.12.2011, который изменением от 05.03.2012 был продлен до 03.03.2017.
Согласно пункту 2.6 договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа текущего месяца.
В пункте 2.12 договора, стороны предусмотрели взыскание неустойки с арендатора в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что не противоречит нормам гражданского законодательства и воле сторон.
В соответствии с пунктом 4.5 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.
Арендодателем было проведено обследование спорного земельного участка с составлением актов от 22.01.2015 N 1021 и от 24.09.2015, в которых зафиксирован факт использования его арендатором не в соответствии с целями предоставления и условиями договора.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по использованию спорных земельных участков, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 606, 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ, земельный кодекса РФ, соответственно), оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, посчитав спорный договор аренды действующим, пришел к выводу о нарушении арендатором его условий, выраженных в не освоении арендуемого земельного участка, являющимся основанием для его досрочного расторжения, в связи с чем, согласившись с произведенным истцом расчетом задолженности за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 в размере 405 982 рублей 53 копеек и пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2015 в сумме 45 912 рублей 33 копеек, удовлетворил первоначальные исковые требования в полном объеме, отказав с удовлетворении встречного иска.
С учетом отмены кассационной инстанцией апелляционного постановления в частях:
— отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований комитета о взыскании с ООО "Эверест" задолженности по арендным платежам и пени;
— удовлетворения встречных исковых требований о взыскании с комитета в пользу ООО "Эверест" денежных средств в размере 173 584 рублей 84 копеек, составляющие излишне уплаченные арендные платежи за период с июня 2014 года по февраль 2015 года, обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции при новом рассмотрении дела подлежит пересмотру в апелляционном порядке в указанной части.
Как установлено судом кассационной инстанции, на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции предмет спора в части заявленных требований по встречному иску в части требований по периоду с 01.06.2014 по 31.10.2014 был рассмотрен арбитражным судом Волгоградской области по делу N А12-34258/2014.
Так, вступившим в законную силу решением арбитражного суда Волгоградской области от 08.12.2014 с ООО "Эверест" в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2013 по 31.10.2014 в размере 603 888 рублей 19 копеек и пени за период с 11.12.2013 по 31.10.2014 в размере 110 000 рублей.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что: имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.
С учетом указанного, производство по делу по встречным исковым требованиям ООО "Эверест" в части взыскания с комитета излишне оплаченных арендных платежей за период с июня 2014 года по октябрь 2014 года в размере 150 968 рублей 52 копеек подлежит прекращению на основании положений подпункта 2 пункта 1 статьи 150 АПК РФ, и как следствие — обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции в указанной части изменению.
В виду установленных обстоятельств прекращения правоотношений сторон с 16.02.2015 на основании соглашения сторон от 16.02.2015 о расторжении договора аренды от 21.01.2009 N 8420, зарегистрированного в установленном законом порядке в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, а также передачи арендатором арендодателю арендуемого земельного участка по акту приема-передачи от 16.02.2015, с учетом представленного комитетом информационного расчета, первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению в части взыскания с ООО "Эверест" в пользу комитета задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 15.02.2015 в размере 17 301 рубля 57 копеек.
При этом, судебная коллегия отклоняет произведенный ответчиком контррасчет арендной платы, в виду неприменения им повышающего коэффициента 2, установленного подпунктом 2.1.5 постановления администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" в редакции постановления правительства Волгоградской области от 18 сентября 2012 года N 380-п (далее по тексту — Постановление N 469-п) и подлежащего применению в случае, если объекты недвижимости на земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды земельного участка, на основании следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту — Закон N 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен постановлением N 469-п, в соответствии с пунктом 2.1.5, которого, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды земельного участка.
Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее — регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Учитывая, что спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, то к договору применяется регулируемая арендная плата. Изменение методики ее определения путем введения постановлением правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п коэффициента 2 подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.
Иное толкование применения пункта 2.1.5 постановления N 469-п не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в Постановлении N 582, поскольку приведет к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу пункта 2.1.5 и не обеспечившие ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в течение трех лет оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды ранее и не исполнившими соответствующей обязанности, в то время как порядок расчета платы является одинаковым для всех категорий лиц.
Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558.
Принимая во внимание изложенное и ввиду отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих факт введения арендатором в эксплуатацию объектов недвижимости на спорном земельном участке, предоставленном для целей строительства комплекса административных зданий, повышающий коэффициент — 2, установленный пунктом 2.1.5 постановления N 469-п, подлежит включению в расчет размера арендной платы за спорный период.
Следовательно, обжалуемое решение подлежит изменению в частях:
— взыскания с ООО "Эверест" в пользу комитета задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 в размере 405 982 рублей 53 копеек и пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2015 в сумме 45 912 рублей 33 копеек, всего — 451 894 рубля 86 копеек,
— отказа в удовлетворении встречных требований ООО "Эверест" о взыскании с комитета излишне уплаченных арендных платежей за период с июня 2014 года по октябрь 2014 года в сумме 150 968 рублей 52 копеек;
— взыскания с ООО "Эверест" в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 17 119 рублей, апелляционная жалоба ООО "Эверест", в соответствующей части — удовлетворению.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанции распределены судебной коллегией в соответствии со статьей 110 АПК РФ и отнесены на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 9 февраля 2016 года по делу N А12-48662/2015 изменить в частях:
— взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Эверест" в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.09.2015 в размере 405 982 рублей 53 копеек и пени за период с 11.03.2015 по 30.09.2015 в сумме 45 912 рублей 33 копеек, всего — 451 894 рубля 86 копеек, изложив в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эверест" (ИНН 3447027015, ОГРН 1083461002965) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области задолженность по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 15.02.2015 по договору аренды от 21.01.2009 N 8420 в размере 17 301 рубля 57 копеек, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эверест" в данной части удовлетворить.
В остальной части первоначальных исковых требований — отказать";
— отказа в удовлетворении встречных требований общества с ограниченной ответственностью "Эверест" о взыскании с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области излишне уплаченных арендных платежей за период с июня 2014 года по октябрь 2014 года в сумме 150 968 рублей 52 копеек;
— взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Эверест" в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 17 119 рублей, изложив в следующей редакции: "Производство по делу по встречным исковым требованиям общества с ограниченной ответственностью "Эверест" в части взыскания с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области излишне уплаченных арендных платежей за период с июня 2014 года по октябрь 2014 года в размере 150 968 рублей 52 копеек, — прекратить.
В удовлетворении остальной части встречных требований — отказать".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эверест" в доход федерального бюджета государственную пошлину:
— за рассмотрение дела в суде первой инстанции: по первоначальному иску в сумме 461 рубля, по встречному иску в сумме 2 159 рублей;
— за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 115 рублей.
Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительные листы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.А.ДУБРОВИНА

Судьи С.В.НИКОЛЬСКИЙ В.Б.ШАЛКИН