Требование: О признании незаконным погашения регистрационной записи о регистрации договора аренды

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 N 12АП-10389/2015, 12АП-10390/2015 по делу N А57-20229/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,
судей Смирникова А.В., Цуцковой М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калинкиной К.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционные жалобы администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 августа 2015 года по делу N А57-20229/2014 (судья Лескина Т.А.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ардис" (ОГРН 1066325013776, ИНН 6325039428 адрес местонахождения: 446013, Самарская область, г. Сызрань, ул. Московская, 4, 64),
заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436, адрес местонахождения: 410600, г. Саратов, пл. Театральная, 11),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное общеобразовательное учреждение основная общеобразовательная школа села Благодатное Хвалынского района Саратовской области (ОГРН 1036404101865, ИНН 6448007183, адрес местонахождения: 412753, Саратовская область, Хвалынский район, с. Благодатное, ул. Центральная, д. 121),
Администрация Хвалынского муниципального района Саратовской области (ОГРН 1036404103449, ИНН 6448007867, адрес местонахождения: 412780, Саратовская область, г. Хвалынск, ул. Революционная, 110 а),
о признании незаконным погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды,
при участии в судебном заседании:
участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Ардис" (далее — ООО "Ардис", общество, заявитель) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее — Управление Росреестра по Саратовской области, Управление, регистрирующий орган) регистрационной записи от 09.04.2013 N 64-64-22/008/2013-307 о регистрации договора аренды от 24.12.2012 N 7, заключенного между муниципальным общеобразовательным учреждением основная общеобразовательная школа с. Благодатное (далее — МОУ ООШ с. Благодатное) и ООО "Ардис", об обязании Управления Росреестра по Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Ардис" путем восстановления положения сторон, существовавшего до нарушения прав и законных интересов ООО "Ардис".
Решением суда первой инстанции от 26 августа 2015 года заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконными действия Управления Росреестра по Саратовской области по погашению регистрационной записи от 09.04.2013 N 64-64-22/008/2013-307 о регистрации договора аренды от 24.12.2012 N 7, заключенному между МОУ ООШ с. Благодатное и ООО "Ардис", обязал регистрирующий орган восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) запись от 09.04.2013 N 64-64-22/008/2013-307 о регистрации договора аренды от 24.12.2012 N 7.
Кроме того, с Управления Росреестра по Саратовской области в пользу общества взысканы судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 2 000 руб.
Администрация Хвалынского муниципального района Саратовской области (далее — администрация Хвалынского района, орган местного самоуправления), Управление Росреестра по Саратовской области не согласились с принятым судебным актом и обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.
Администрация Хвалынского муниципального района Саратовской области и муниципальное общеобразовательное учреждение основная общеобразовательная школа села Благодатное Хвалынского района Саратовской области представили отзывы, в которых просят апелляционные жалобы удовлетворить в полном объеме.
Участники процесса явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Администрация Хвалынского муниципального района Саратовской области и муниципальное общеобразовательное учреждение основная общеобразовательная школа села Благодатное Хвалынского района Саратовской области заявили ходатайства о рассмотрении жалоб в отсутствие их представителей. Судом ходатайства удовлетворены.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (http://kad.arbitr.ru) 06.11.2015, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участников процесса.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 24.12.2012 по результатам открытого конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества между МОУ ООШ с. Благодатное (Арендодатель) и ООО "Ардис" (Арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 7, по условиям которого Арендатор с целью обеспечения выполнения работ по теплоснабжению принимает во временное владение и пользование на правах аренды на срок 5 лет технологически и функционально связанное муниципальное имущество, расположенное по адресу: Саратовская область, Хвалынский район, с. Благодатное, ул. Центральная, 121, а именно: нежилое здание (котельная) общей площадью 55,3 кв. м; котел универсальный отопительный водогрейный чугунный КЧМ-5-К; котел универсальный отопительный водогрейный чугунный КЧМ-5-К; насос центробежный К 45/30; комплекс для измерения количества газа СГ-ТК (состоящий из комплекса СГ-ТК1-Д-40, счетчика газа ВК-625, корректора ТС 210); сигнализатор загазованности СТГ1-1Д10 (В); монометр технический ДМ2020-3; монометр технический ДМ2020-3, монометр технический ДМ2020-3; монометр технический ДМ2020-3.
Согласно пункту 6.2 договора от 24.12.2012 N 7 до истечения установленного при заключении договора срока договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа Арендодателя и Арендатора от исполнения договора полностью за один месяц с даты отправки извещения об этом заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется.
Договор аренды от 24.12.2012 N 7 согласован с администрацией Хвалынского района, о чем имеется соответствующая отметка на последнем листе договора.
Государственная регистрация права аренды муниципального имущества осуществлена Управлением Росреестра по Саратовской области 09.04.2013.
08 мая 2014 администрацией Хвалынского района принято постановление N 783 "О прекращении права оперативного управления на муниципальное имущество", которым прекращено право оперативного управления МОУ ООШ с. Благодатное на нежилое здание (котельная) общей площадью 55,3 кв. м; котел универсальный отопительный водогрейный чугунный КЧМ-5-К; котел универсальный отопительный водогрейный чугунный КЧМ-5-К; насос центробежный К 45/30; комплекс для измерения количества газа СГ-ТК (состоящий из комплекса СГ-ТК1-Д-40, счетчика газа ВК-625, корректора ТС 210); сигнализатор загазованности СТГ1-1Д10 (В); монометр технический ДМ2020-3; монометр технический ДМ2020-3, монометр технический ДМ2020-3; монометр технический ДМ2020-3.
12 мая 2014 администрацией Хвалынского района ООО "Ардис" направлено извещение N 1705/01-20 о расторжении договора аренды от 24.12.2012 N 7 в связи с нарушением существенных условий договора аренды на основании пункта 6.2. договора.
20 июня 2014 администрацией Хвалынского района принято постановление N 998 "О расторжении договора аренды муниципального имущества с ООО "Ардис".
24 июня 2014 администрация Хвалынского района обратилась в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды на нежилое здание (котельная), расположенное по адресу: Саратовская область, Хвалынский район, с. Благодатное, ул. Центральная, 121.
На основании заявления администрации Хвалынского района Управлением Росреестра по Саратовской области в ЕГРП внесена запись о погашении записи от 09.04.2013 N 64-64-22/008/2013-307 об аренде недвижимого имущества в связи с расторжением договора аренды от 24.12.2012 N 7.
ООО "Ардис", полагая, что действия регистрирующего органа по погашению регистрационной записи являются незаконными, нарушают права и охраняемые законом интересы общества, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции установил, что погашение регистрационной записи от 09.04.2013 N 64-64-22/008/2013-307 осуществлено Управлением Росреестра по Саратовской области на основании признанного арбитражным судом недействительным пункта 6.2. договора аренды от 24.12.2012 N 7, в связи с чем удовлетворил заявленные обществом требования.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В силу пункта 2 статьи 16, пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что документы-основания наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Из материалов дела следует, что, обращаясь с заявлением в регистрирующий орган, администрация Хвалынского района представила, в том числе, извещение арендодателя о расторжении договора аренды от 12.05.2014 N 1705/01-20, уведомление о вручении от 15.05.2014, письмо администрации Хвалынского района от 14.05.2014 N 1722/01-20, постановление администрации Хвалынского района от 20.06.2014 N 998 о расторжении договора аренды муниципального имущества с ООО "Ардис".
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Ардис", полагая, что пункт 6.2 договора аренды от 24.12.2012 N 7 является недействительным, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 15 декабря 2014 года по делу N А57-12528/2014 в удовлетворении заявленных ООО "Ардис" исковых требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 года решение суда первой инстанции отменено, иск общества удовлетворен. Суд признал недействительным пункт 6.2 договора аренды от 24.12.2012 N 7, заключенного между администрацией Хвалынского района и ООО "Ардис".
Удовлетворяя требования ООО "Ардис" о признании пункта 6.2 договора от 24.12.2012 N 7 недействительным, суд апелляционной инстанции в постановлении по делу N А57-12528/2014 с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", пришел к выводу о недействительности (ничтожности) пункта 6.2 договора аренды от 24.12.2012 N 7, предусматривающего односторонний отказ от исполнения договора, как противоречащего статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 03 ноября 2015 года постановление суда апелляционной инстанции по делу N А57-12528/2014 оставлено без изменения.
Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда апелляционной инстанции, содержащиеся в постановлении по делу N А57-12528/2014, имеют преюдициальное значение для рассмотрения дела N А57-20229/2014.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 6.2 договора аренды от 24.12.2012 N 7 не порождает наличие у администрации Хвалынского района права на односторонний отказ от исполнения указанного договора.
При указанных обстоятельствах у Управления Росреестра по Саратовской области отсутствовали основания для погашения в ЕГРП записи от 09.04.2013 N 64-64-22/008/2013-307 о регистрации договора аренды от 24.12.2012 N 7 на основании заявления органа местного самоуправления от 24.06.2014, в связи с чем требования ООО "Ардис" обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
В апелляционных жалобах администрация Хвалынского района, Управление Росреестра по Саратовской области указывают, что договор аренды от 24.12.2012 N 7, пункт 6.2 которого предусматривал возможность его расторжения в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью до истечения установленного при заключении договора срока, заключен до принятия Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления от 14.03.2014 N 16, в связи с чем разъяснения, изложенные в данном постановлении, не подлежат применению.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данные доводы апелляционных жалоб, поскольку в указанном постановлении Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не принимал новых норм, а разъяснил порядок применения норм, действовавших на момент заключения договора.
Управление Росреестра по Саратовской области в апелляционной жалобе полагает, что возможность предусматривать в договоре условие о его досрочном расторжении в связи с односторонним отказом от исполнения договора закреплена в пункте 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционная коллегия признает данный довод регистрирующего органа несостоятельным, поскольку пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает последствия одностороннего отказа от исполнения договора, но не устанавливает его условия, которые определены в статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обжалуя решение суда первой инстанции, регистрирующий орган указывает, что на момент совершения обжалуемых действий пункт 6.2 договора от 24.12.2012 N 7 не был признан недействительным вступившим в законную силу судебным актов, в связи с чем препятствий для погашения регистрационной записи не имелось.
Данный довод апелляционная коллегия отклоняет, так как суд в рамках дела N А57-12528/2014 лишь констатировал ничтожность пункта 6.2 договора от 24.12.2012 N 7, который в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации являлся ничтожным независимо от признания его таковым судом и не мог служить основанием для совершения регистрационных действий.
Суд апелляционной инстанции находит, что все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.
Приведенные в апелляционных жалобах доводы не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.
Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Апелляционные жалобы администрации Хвалынского района, Управления Росреестра по Саратовской области следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 августа 2015 года по делу N А57-20229/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы — без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья Ю.А.КОМНАТНАЯ

Судьи А.В.СМИРНИКОВ М.Г.ЦУЦКОВА