Требование: О признании договора аренды заключенным, соответствующим требованиям статьи 3 Федерального закона, для реализации права преимущественного выкупа арендованного помещения

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 N 12АП-11895/2015 по делу N А06-5733/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Каминой Екатерины Валерьевны (414024, г. Астрахань, ул. Набережная Приволжского затона, д. 17, корп. 1, кв. 80 ОГРНИП 307301726800045, ИНН 301710722762),
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 08 октября 2015 года по делу N А06-5733/2015 (судья Чижова С.Ю.),
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Каминой Екатерины Валерьевны (414024, г. Астрахань, ул. Набережная Приволжского затона, д. 17, корп. 1, кв. 80 ОГРНИП 307301726800045, ИНН 301710722762)
к администрации муниципального образования "Город Астрахань" (414040, г. Астрахань, ул. Чернышевского, 4; ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178),
третье лицо: муниципальное унитарное трамвайно-троллейбусное предприятие (414040, г. Астрахань, ул. К. Маркса, д. 35, ОГРН 1023000855030, ИНН 3015002101),
о признание договора аренды N 103 от 11.07.2008 заключенным, а также о признании субъектом, соответствующим требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для реализации права преимущественного выкупа арендованного помещения,
при участии представителя индивидуального предпринимателя Каминой Екатерины Валерьевны — Назарова В.Н., действующего по доверенности от 20.04.2015,

установил:

индивидуальный предприниматель Камина Екатерина Валерьевна (далее — ИП Камина Е.В., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Администрации муниципального образования "Город Астрахань" (далее — Администрация, ответчик) о признании договора аренды N 103 от 11.07.2008 заключенным, а также о признании индивидуального предпринимателя субъектом, соответствующим требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для реализации права преимущественного выкупа арендованного помещения.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 08 октября 2015 года в удовлетворении исковых требований ИП Каминой Е.В. отказано.
ИП Камина Е.В., не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что между истцом и ответчиком сложились арендные отношения, спорный договор сторонами исполнялся, а потому, несмотря на отсутствие государственной регистрации спорного договора имеются все основания для признания предпринимателя субъектом преимущественного права выкупа помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В судебном заседании представитель ИП Каминой Е.В. поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.
Администрация и муниципальное унитарное трамвайно-троллейбусное предприятие письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. О времени и месте судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 07.11.2015.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя ИП Каминой Е.В., изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, спорное нежилое помещение закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным трамвайно-троллейбусным предприятием в соответствии с договором от 31.07.2007 (л.д. 62).
11.07.2008 между муниципальным унитарным трамвайно-троллейбусным предприятием (арендодатель) и ИП Каминой (Назаровой) Е.В. (арендатор) подписан договор аренды помещения, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть строения нежилого помещения — 1-й этаж нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Щепной, д. 4А, Литер А, общей площадью 76, 3 кв. м, в том числе: помещение N 1 площадью 25, 4 кв. м, помещение N 2 площадью 15.6 кв. м, помещение N 3 площадью 11, 6 кв. м, помещение N 4 площадью 13, 4 кв. м, помещение N 5 площадью 10,3 кв. м.
Цель использования арендатором помещения — размещение химчистки-прачечной.
В пункте 2 договора стороны согласовали срок аренды с 11.07.2008 по 11.07.2009, сроком на один год (л.д. 37-41).
В судебном заседании в суде первой инстанции представитель истца пояснил, что договора аренды N 103 от 11.07.2008 с указанием срока его действия с 11.07.2008 по 31.12.2011 (л.д. 16-19) представлен ошибочно, основанием исковых требований является договор со сроком действия на один год, о чем в материалах дела имеется заявление об уточнении исковых требований (л.д. 36).
17 июня 2009 года истец обратился к арендодателю с просьбой о продлении договора на тех же условиях (л.д. 17).
Ответ на данное письмо от муниципального унитарного трамвайно-троллейбусного предприятия не поступил. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
В соответствии с распоряжением администрации г. Астрахани N 230-р от 15.04.2010 прекращено право хозяйственного ведения муниципального унитарного трамвайно-троллейбусного предприятия г. Астрахани на муниципальное имущество: комнаты N N 1-9 нежилого помещения N 1 и комнату N 4 нежилого помещения N 2 по пер. Щепному, 4 а литера "А", общей площадью 103, 7 кв. м, данное имущество считать находящемся в составе казны муниципального образования "Город Астрахань" (л.д. 61).
Письмом N 15-1073 от 09.11.2010 Управление муниципального имущества отказало предпринимателю в продлении договора аренды, указав, что в связи с прекращением права хозяйственного ведения муниципального унитарного трамвайно-троллейбусного предприятия г. Астрахани на объект муниципальной собственности, обремененный договором аренды N 103 от 11.07.2008, нежилые помещения N 1 (комн. N 1-9) и N 2 (комн. N 4) расположенные по адресу: пер. Щепной, 4 а литера "А", переданы в казну муниципального образования "Город Астрахань". В соответствии со статьей 17.1 Федерального закон от 26.07.2006 N 135 "О защите конкуренции" с 01.07.2008 заключение договоров аренды, объектов муниципального имущества, в том числе и закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. В связи с этим, учитывая, что договор N 103 от 11.07.2008 заключен без согласия собственника муниципального имущества, управление отказывает в продлении договора аренды (л.д. 26).
В ответ на заявление предпринимателя от 03.02.2011 о заключении договора аренды нежилого помещения, Управление муниципального имущества в письме N 30-02-01-302/11 от 25.02.2011 указало, что нежилое помещение может быть передано в аренду по результатам торгов на право заключения договоров аренды объектов нежилого муниципального фонда (л.д. 27).
22 августа 2012 года Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани направило в адрес истца требование N 30-02-01-1696 об освобождении незаконно занимаемого помещения (л.д. 281).
В письме от 12.09.2012 Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани также указало на необходимость освобождения муниципального помещения, со ссылкой на незаключенность договора аренды N 103 от 11.08.2009 по причине отсутствия его государственной регистрации (л.д. 29-30).
14 июня 2013 года истец обратился с заявлением к ответчику о продаже ему нежилого помещения для предпринимательской деятельности в сфере оказания бытовых услуг населения (л.д. 32).
В письме от 24.06.2013 на обращение предпринимателя об оформлении в аренду нежилого помещения, ответчик указал, что, учитывая обращение о выкупе указанного помещения, Управлением начата работа по подготовке всей необходимой документации к аукциону по продаже имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Астрахань", указан порядок ознакомления с информацией о проведении аукциона.
Истец, полагая, что между сторонами сложились арендные отношения по договору аренды от 11.07.2008, предприниматель без возражений со стороны арендатора длительное время пользовался нежилым помещением, фактически договор аренды следует возможно считать возобновленным на неопределенный срок, что обуславливает наличие преимущественного права на приобретение муниципального имущества в соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратился в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обосновано исходил из следующего.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
При этом в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон N 159-ФЗ).
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Указанные в данной статье субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении перечисленных в этой статье Закона условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорный договор аренды, как волеизъявление сторон, заключен 11.07.2008, то есть в период действия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и соответственно подлежал государственной регистрации по признаку срока действия договора — один год и более.
В соответствии с представленными в материалы дела доказательствами суд первой инстанции установил, что договор аренды N 103 от 11.07.2008 заключен на срок один год, однако государственную регистрацию не прошел, таким образом, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным.
Доводы жалобы о согласовании сторонами существенных условий спорного договора аренды, его исполнении, а также ссылки на пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165, из содержания которого следует, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, несостоятельны и подлежат отклонению по следующим основаниям.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Правила о форме договора установлены статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.
С учетом разъяснений, данных в пункте 50 совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 от 29.03.2010, пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, несмотря на то, что договор аренды N 103 от 11.07.2008 не прошел государственную регистрацию, но арендатор принял имущество в фактическое пользование, не заявил возражений против пользования, отсутствие государственной регистрации договора не должно рассматриваться как препятствие к его исполнению в соответствии с условиями, изложенными в договоре.
Так, в абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 указано, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения, однако это не влечет вывод о заключенности договора.
Поскольку из содержания указанных выше норм в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, каковым является договор аренды от 11.07.2008, требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, то отсутствие таковой влечет незаключенность договора.
При этом признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами.
Следовательно, истец не отвечает требованиям, установленным положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ и, следовательно, не обладает правом преимущественного выкупа арендуемого им имущества.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения иска.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает.
Апелляционную жалобу ИП Каминой Е.В. следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 08 октября 2015 года по делу N А06-5733/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Каминой Екатерины Валерьевны — без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Т.С.БОРИСОВА

Судьи О.А.ДУБРОВИНА И.И.ЖЕВАК