По делу о признании отказа органа власти в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения незаконным и обязании заключить договор купли-продажи арендуемого имущества

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу N А06-1855/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2010 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Веряскиной С.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цинцадзе И.Э.,
при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Кустовой Надежды Васильевны, представителя индивидуального предпринимателя Кустовой Надежды Васильевны Галкина Д.Ю., действующего на основании доверенности N 8944 от 06 октября 2008 года, представителя управления муниципального имущества администрации города Астрахани Аббасова А.Б., действующего на основании доверенности от 01 июля 2010 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации города Астрахани (г. Астрахань)
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 07 июня 2010 года
по делу N А06-1855/2010, принятое судьей Блажновым Д.Н.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Кустовой Надежды Васильевны (г. Астрахань),
к комитету имущественных отношений г. Астрахани (г. Астрахань)
о признании отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, д. 13 литер "А" пом. 37 незаконным и об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого имущества от 31 августа 2009 года,

установил:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратился индивидуальный предприниматель Кустова Надежда Васильевна (далее — ИП Кустова Н.В., предприниматель, заявитель) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа комитета имущественных отношений города Астрахани (далее — КИО г. Астрахани, комитет) в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, д. 13 литер "А" пом. 37, выраженный в письме от 26 февраля 2010 года N 01-1631/10.
В порядке восстановления нарушенного права предприниматель просила обязать комитет заключить договор купли-продажи арендуемого имущества от 31 августа 2009 года.
Решением суда первой инстанции от 07 июня 2010 года требование о признании незаконным отказа КИО г. Астрахани в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, д. 13 литер "А" пом. 37, выраженный в письме от 26 февраля 2010 года N 01-1631/10 удовлетворено. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее — УМИ администрации г. Астрахани, управление) не согласилось с принятым решением в части признания отказа незаконным и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять в указанной части новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных ИП Кустовой Н.В. требований.
От ИП Кустовой Н.В.в материалы дела поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых предприниматель просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу УМИ администрации г. Астрахани — без удовлетворения.
Представитель УМИ администрации г. Астрахани в судебном заседании сообщил о реорганизации комитета имущественных отношений г. Астрахани в форме разделения в Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани, Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани.
В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебном актом арбитражного суда правоотношении производит замену стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии процесса.
Суд апелляционной инстанции находит подлежащим замене комитет имущественных отношений города Астрахани его правопреемником — Управлением муниципального имущества администрации г. Астрахани.
Согласно пункту 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку по данному делу управлением обжалуется часть решения суда первой инстанции и ИП Кустова Н.В. не заявила возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19 ноября 1999 года между КИО г. Астрахани и ИП Кустовой Н. В. заключен договор аренды N 6889 нежилого помещения общей площадью 201,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, д. 13, срок аренды определен с 01 декабря 1999 года по 01 декабря 2000 года, продлен по 28 ноября 2001 года (л.д. 10 — 11).
Актом приема-передачи от 19 ноября 1999 года указанное имущество передано арендатору (л.д. 59).
Согласно изменениям N 1 от 01 мая 2001 года в указанный договор аренды внесены изменения: арендуемая площадь — 205 кв. м, адрес: пер. Ростовский, д. 13 литер А, помещение N 37, срок аренды до 30 апреля 2011 года (л.д. 12).
Постановлением N 2855 от 29 июля 2009 года "О приватизации муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права арендаторов" нежилое помещение по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, д. 13, литер "А", пом. 37 внесено в список приватизации муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение имущества (л.д. 1 7).
21 мая 2009 года ИП Кустова Н.В. обратилась в КИО г. Астрахани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (л.д. 16).
Общая площадь арендуемого нежилого помещения не превышает норму 2000 квадратных метров, определенную статьей 2 Закона Астраханской области от 14 октября 2008 года N 68/2008-ОЗ "О предельных значениях площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Астраханской области или в муниципальной собственности".
07 августа 2009 года КИО г. Астрахани письмом N 01-7501 направил в адрес ИП Кустовой Н.В. проект договора купли-продажи N 18/ПП от 10 августа 2009 года и предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества — нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, д. 13, литер "А", пом. 37, общей площадью 204,7 кв. м по цене 2100000 руб. (л.д. 18). Данное письмо было получено заявителем 07 августа 2009 года.
10 августа 2009 года ИП Кустова Н. В. письмом сообщила КИО г. Астрахани о принятии данного предложения, но с возражением относительно стоимости объекта недвижимости, в связи с чем 31 августа 2009 года представила заинтересованному лицу заявление на приобретение арендуемого имущества по цене 1800000 рублей, что фактически является протоколом разногласий, договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа и условием о его залоге от 31 августа 2009 года, а также график платежей (л.д. 19 — 25). Данное письмо поступило в адрес заинтересованного лица 31 августа 2009 года.
15 сентября 2009 года письмом N 01-28114/09 КИО г. Астрахани уведомил заявителя об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку тридцать дней со дня получения предложения и проекта договора купли-продажи истекли 6 сентября 2009, а также предложил погасить задолженность по арендной плате за арендуемое нежилое помещение (л.д. 26).
25 января 2010 заявитель обратилась в КИО г. Астрахани с заявлением о возобновлении процедуры реализации преимущественного права на приобретение имущества (л.д. 30).
КИО г. Астрахани письмом N 01-1631/10 от 26 февраля 2010 года отказал ИП Кустовой Н.В. в возобновлении процедуры, указав, что письмом от 15 сентября 2009 года N 01-28114/09 КИО г. Астрахани сообщил об утрате преимущественного права на приобретение нежилого помещения (л.д. 31).
ИП Кустова Н.В. не согласилась с отказом комитета имущественных отношений города Астрахани в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, пер. Ростовский, д. 13 литер "А" пом. 37, выраженный в письме от 26 февраля 2010 года N 01-1631/10, и обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании его незаконным.
Суд первой инстанции удовлетворил требования предпринимателя о признании незаконным отказа, поскольку оспариваемый ненормативный акт нарушает его права и не соответствует закону.
Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции обоснованными и подтвержденными собранными по делу доказательствами.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, в соответствии с которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее — предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.
При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Пунктом 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Основанием для отказа может являться только несоответствие заявителя установленным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества.
В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Апелляционная коллегия полагает, что судом первой инстанции сделан верный вывод о наличии у ИП Кустовой Н.В. возможности реализовать свое преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.
Из материалов дела следует, что заявитель получил проект договора купли-продажи 07 августа 2009 года, а вернул копию договора купли-продажи и протокол разногласий в КИО г. Астрахани 10 августа 2009 года, то есть в рамках срока, предусмотренного Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила о сроках, предусмотренные пунктом 2, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ не установлены сроки для урегулирования разногласий по договору, соглашений сторон об иных сроках согласования разногласий в материалы дела не представлено, следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости применения положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, что опровергает доводы УМИ администрации г. Астрахани об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 6 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в любой день до истечения срока, установленного частью 4 статьи 4, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
ИП Кустова Н.В. представила протокол разногласий до истечения тридцати дней и не отказывалась от заключения договора купли-продажи.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств обратного УМИ администрации г. Астрахани не представило.
Кроме того, в материалы дела представлено заявление ИП Кустовой Н.В. от 21 мая 2009 года о соответствии ее условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
УМИ администрации г. Астрахани не оспаривает то обстоятельство, что на момент реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, заявитель соответствовал критериям, установленным законодательством для отнесения лица к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Судом первой инстанции обоснованно установлено, что ИП Кустова Н.В. всеми своими действиями стремилась к заключению договора купли-продажи, о чем свидетельствуют направленный в КИО г. Астрахани протокол разногласий, заявление о возобновлении процедуры реализации преимущественного права на приобретение имущества.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого решения.
Судебная коллегия считает решение в обжалуемой части, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу управления муниципального имущества администрации г. Астрахани следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 07 июня 2010 года по делу N А06-1855/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу управления муниципального имущества администрации г. Астрахани — без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 — 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Астраханской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий И.И.ЖЕВАК

Судьи Т.С.БОРИСОВА С.Г.ВЕРЯСКИНА