По делу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу N А57-6007/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2010 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Акимовой М.А.,
судей Веряскиной С.Г., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания судьей Акимовой М.А.,
при участии представителя комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области Сударкиной О.Ф., действующей по доверенности от 07.08.2009 N 3043, и представителя общества с ограниченной ответственностью "Вольск-Мел" Малаева Р.А., действующего по доверенности от 23.07.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области (г. Вольск Саратовской области)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 июля 2010 года по делу N А57-6007/2010 (судья Конева Н.В.)
по иску комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области (г. Вольск Саратовской области)
к обществу с ограниченной ответственностью "Вольск-Мел" (г. Вольск Саратовской области)
о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области (далее — комитет, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вольск-Мел" (далее — ООО "Вольск-Мел", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 12.04.2004 N 041022 за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в сумме 890328,54 руб.
Решением суда первой инстанции от 22 июля 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Комитет не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить его по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы участников процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судебный акт подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.
Суд первой инстанции принял решение без учета того, что ставки арендной платы регулируются государством. Поэтому изменение размера арендной платы происходит в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов, заключения соответствующего соглашения для этого не требуется. Данная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09.
Кроме того, суд первой инстанции ошибочно посчитал, что у ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей в новом размере, поскольку комитетом не исполнена установленная договором обязанность направить в адрес ответчика соответствующее уведомление.
Апелляционная коллегия считает, что исковые требования комитета подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 12 апреля 2004 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области, с одной стороны, и ООО "Ресурсы Поволжья", с другой, заключен договор аренды N 041022 земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Вольск, в 3,8 км от здания администрации ВМО по направлению на северо-восток, общей площадью 115121 кв. м, предоставленный для рекультивации, кадастровый номер 64:42:03 03 01:0003.
Вольским отделом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 22 июня 2004 года проведена государственная регистрация договора аренды.
01 марта 2006 года между ООО "Ресурсы Поволжья" и ООО "Вольск-Мел" заключен договор замены стороны в обязательстве. По условиям договора "Первоначальный арендатор" уступает, а "Новый арендатор" принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельного участка от 12.04.2004 N 041022.
26 апреля 2006 года стороны заключили соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды. Им стороны согласовали, что договор заключен сроком на 23 года (пункт 3.1 договора). Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации 64-64-16/020/2006-335.
Земельный участок передан ответчику и принят им согласно акту от 26.04.2006 (т. 1, л.д. 50).
Пунктом 3.7 договора установлено, что сумма арендной платы изменяется в связи с изменениями ставок арендной платы и изменениями, установленными нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и Вольского муниципального образования, их регулирующими. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Изменение арендной платы вступает в силу с момента принятия органами местного самоуправления соответствующего нормативного акта. Арендная плата оплачивается в соответствии с предоставленным арендодателем расчетом.
Согласно расчету арендной платы (Приложение к договору N 1), размер годовой арендной платы составил 36953,84 руб.
В соответствии с пунктом 3.8 договора арендатор перечисляет арендную плату за квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца квартала, за который производится платеж.
Ответчик исполнял обязательства по внесению арендной платы в соответствии с пунктами 3.8 и 3.10 договора, исходя из указанного годового размера арендных платежей.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" с 01 января 2008 года изменена методика расчета арендной платы. Арендная плата по договору на 2009 год составила 918043,92 руб.
Ответчиком за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 арендные платежи внесены в размере 36953,84 руб., что подтверждено копиями платежных поручений (т. 1, л.д. 55 — 58).
Комитет, полагая, что у ООО "Вольск-Мел" возникла обязанность по внесению арендных платежей в новом размере с момента вступления в законную силу постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", направил в адрес истца претензию с требованием исполнить обязательство. Ответчик требования не исполнил, что послужило основанием для обращения комитета в суд.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, посчитал, что ответчиком в полном объеме исполнены обязательства по договору аренды за период с 01.01.2009 по 31.12.2009. При этом суд первой инстанции не учел, что обязанность по уплате арендных платежей у ООО "Вольск-Мел" в новом размере возникла 04.12.2007 с момента вступления в законную силу постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения".
Суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не выполнил в полном объеме принятые на себя обязательства по оплате арендных платежей. Имеются основания для частичного удовлетворения исковых требований с учетом сумм, уплаченных ответчиком арендных платежей.
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Доказательств внесения арендных платежей в полном объеме за спорный период ответчиком не представлено.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, — в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).
Из материалов дела видно, что предметом договора аренды является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, что подтверждено выпиской из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При таких обстоятельствах, учитывая положения пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, размер арендных платежей регулируется органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" установлен размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с их видами разрешенного использования в размере 2 процента от кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Учитывая положения пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, размер арендных платежей за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что после утверждения уполномоченными органами новых ставок арендной платы у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату с учетом измененных ставок арендной платы за землю, а именно исходя из двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Доказательств оплаты арендных платежей в полном объеме ответчиком не представлено.
Апелляционная коллегия, проверив расчет задолженности, считает его ошибочным, поскольку истец не учел всех проплат, сделанных ответчиком в счет арендных платежей за взыскиваемый период.
В соответствии с кадастровой выпиской спорного земельного участка от 08.10.2009 N 6442/202/09-73 удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка при виде разрешенного использования для рекультивации (раздел 13) составил 398,73 руб. /кв. м, а кадастровая стоимость земельного участка — 45902196,33 руб.
Порядок государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов установлен Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39. Установление или выбор удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и иных его экономических характеристик не относится к полномочиям истца.
Примененные истцом при расчете арендных платежей числовые показатели экономических характеристик данного земельного участка соответствуют данным, указанным в кадастровой выписке о земельном участке. Поэтому истец правильно посчитал годовой размер арендных платежей для данного земельного участка как 45902196,33 руб. x 2% = 918043,92 руб. Таким образом, размер ежеквартальных платежей для ответчика составил 229510 руб.
Однако при расчете задолженности за взыскиваемый период в сумме 890328,54 руб. истец учел не все арендные платежи, произведенные ответчиком за указанный период, что подтверждено платежными поручениями на сумму 36953,84 руб. (т. 1, л.д. 55 — 58).
Апелляционная инстанция считает необходимым удовлетворить исковые требования частично в размере 881090,08 руб. (918043,92 руб. — 36953,84 руб.) Во взыскании остальной суммы следует отказать.
На основании положений части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции считает необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 июля 2010 года по делу N А57-6007/2010 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вольск-Мел" (г. Вольск Саратовской области) в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области (г. Вольск Саратовской области) задолженность по арендной плате по договору от 12.04.2004 N 041022 за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в сумме 881090,08 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вольск-Мел" (г. Вольск Саратовской области) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 1979,24 руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 — 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А.АКИМОВА

Судьи С.Г.ВЕРЯСКИНА И.И.ЖЕВАК