Иск об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и разрешении преддоговорного спора удовлетворен правомерно, поскольку не доказаны несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности и наличие нарушений, способных повлиять на итоговую цену объекта недвижимости, при этом стоимость неотделимых улучшений, подлежащих зачету, определена с учетом уточненных требований

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 N 13АП-20257/2016 по делу N А21-7977/2015

Дело N А21-7977/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Аносовой Н.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: Войников В.В. (доверенность от 14.01.2015)
от ответчиков: не явились, извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20257/2016) Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград"
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.06.2016 по делу N А21-7977/2015 (судья Эльт Л.Т.), принятое
по иску ООО "Центральный продовольственный рынок"
к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград", ООО "НЦ "Балтэкспертиза"
об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества и разрешении преддоговорного спора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Центральный продовольственный рынок" (далее — истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград" (далее — Комитет), обществу ограниченной ответственностью "Независимый Центр Балтэкспертиза" (далее — Центр) о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, расположенного по ул. Черняховского, 15 в г. Калининграде: нежилое помещение 1 этажа Б I, площадью 34,1 кв. м, КН 39:15:131705:155; нежилое помещение 1 этажа Б II, площадью 164 кв. м, КН 39:15:131705:156; нежилое помещение 1 этажа Б III, площадью 373,9 кв. м, КН 39:15:131705:154; нежилое помещение 2 этажа Б IV, площадью 690,1 кв. м, КН 39:15:131705:157; нежилое помещение 1 этажа и антресоли А6 II, площадью 304,7 кв. м, КН 39:15:131705:158; нежилое помещение 1 этажа А6 III, площадью 122,3 кв. м, КН 39:15:131705:149; нежилое помещение 1 этажа А6 I, площадью 274 кв. м, КН 39:15:131705:150; нежилое помещение 1 этажа А5 II, площадью 226,6. кв. м КН 39:15:131705:151 (далее по тексту — Объекты), указанной в отчетах об оценке стоимости муниципального имущества от 25.06.2015 N Н-0814-2015, N Н-0815-2015, N Н-0817-2015, N Н-0818-2015, N Н-0819-2015, N Н-0823-2015, N Н-0824-2015, N Н-0825-2015, выполненных ООО "НЦ "Балтэкспертиза" в размере 268 994 600 (двести шестьдесят восемь миллионов девятьсот девяносто четыре тысячи шестьсот) рублей, недостоверной; установлении в качестве рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 159-ФЗ) указанного недвижимого имущества стоимости в размере 38 802 288 руб. 13 копеек, без НДС, определении суммы зачета в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений муниципального имущества, произведенных арендатором, в размере 7 330 918 руб. 99 коп., обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи и залога недвижимого имущества на следующих условиях:
Раздел 2 договора изложить в следующей редакции:
"2.1. Цена Объекта по настоящему договору установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 253-06/03-2015 от 23.09.2015 г., выполненного ИП Юдиной В.В., в размере 38 802 288 руб. 13 коп., без НДС.
2.2. Стоимость неотделимых улучшений, выполненных арендатором, согласно отчету об оценке рыночной стоимости N 294-21/09-2015 от 23.09.2015 года ИП Юдиной В.В., определить в сумме 7 330 918 руб. 99 коп., зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества.
2.3. Установленная настоящим разделом цена Объекта не включает стоимость земельного участка, на котором расположен Объект. Покупатель — Залогодатель приобретает право пользования земельным участком, на котором расположен объект, в соответствии с действующим законодательством."
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил установить в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, стоимость в размере 45 152 000 рублей, без НДС, а также установить стоимость неотделимых улучшений муниципального имущества, произведенных арендатором, в размере 7 330 918 руб. 99 коп. и зачесть данную сумму в счет оплаты приобретаемого имущества. В соответствии с указанными изменениями Общество просило суд изменить раздел 2 спорного договора, а также дополнительно взыскать с ответчиков в пользу истца 320 000 рублей расходов на проведение судебной экспертизы. В остальной части исковые требования поддержаны истцом.
Решением от 10.06.2016 в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано, ходатайство Общества об изменении исковых требований в редакции от 07.06.2016 суд удовлетворил в части, признал величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, расположенного по ул. Черняховского, 15 в г. Калининграде: нежилое помещение 1 этажа Б I, площадью 134,1 кв. м, КН 39:15:131705:155; нежилое помещение 1 этажа Б II, площадью 164 кв. м, КН 39:15:131705:156; нежилое помещение 1 этажа Б III, площадью 373,9 кв. м, КН 39:15:131705:154; нежилое помещение 2 этажа Б IV, площадью 690,1 кв. м, КН 39:15:131705:157; нежилое помещение 1 этажа и антресоли А6 II, площадью 304,7 кв. м, КН 39:15:131705:158; нежилое помещение 1 этажа А6 III, площадью 122,3 кв. м, КН 39:15:131705:149; нежилое помещение 1 этажа А6 I, площадью 274 кв. м, КН 39:15:131705:150; нежилое помещение 1 этажа А5 II, площадью 226,6. кв. м, КН 39:15:131705:151, указанную в отчетах об оценке стоимости муниципального имущества от 25.06.2015 N Н-0814-2015, N Н-0815-2015, N Н-0817-2015, N Н-0818-2015, N Н-0819-2015, N Н-0823-2015, N Н-0824-2015, N Н-0825-2015, выполненных ООО "НЦ Балтэкспертиза", в размере 268 994 600 (двести шестьдесят восемь миллионов девятьсот девяносто четыре тысячи шестьсот) рублей недостоверной. Суд установил в качестве величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Законом N 159-ФЗ указанного имущества, цену в размере 45 152 000 рублей, определил стоимость неотделимых улучшений муниципального имущества, произведенных арендатором, в размере 7 330 918 руб. 99 копеек, которая засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества, обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи и залога недвижимого имущества на следующих условиях:
Раздел 2 договора изложить в редакции:
2.1. Цена Объекта по настоящему договору установлена на основании экспертного заключения N ЭЗ-15/89, выполненного ООО "Балтийская оценочная компания", в размере 45 152 000 (сорок пять миллионов сто пятьдесят две тысячи) рублей.
2.2. Стоимость неотделимых улучшений, выполненных арендатором, определить в сумме 7 330 918, 99 (семь миллионов триста тридцать тысяч девятьсот восемнадцать рублей 99 копеек), засчитать в счет оплаты приобретаемого имущества данную сумму.
2.3. Установленная настоящим разделом цена Объекта не включает стоимость земельного участка, на котором расположен Объект. Покупатель — Залогодатель приобретает право пользования земельным участком, на котором расположен объект, в соответствии с действующим законодательством.
Суд взыскал с Комитета и ООО "НЦ "Балтэкспертиза" в пользу Общества по 9 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, а также по 160 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.
В апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит протокольное определение об отказе в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении по делу повторной экспертизы отменить, назначить проведение повторной экспертизы, решение отменить, полагая экспертное заключение от 01.02.2016 N ЭЗ-15/89 ненадлежащим доказательством величины рыночной стоимости выкупаемого Обществом имущества. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции неправильно распределены судебные расходы, которые в полном объеме должны быть возложены на ООО "НЕЗАВИСИМЫЙ ЦЕНТР "БАЛТЭКСПЕРТИЗА" как лицо, фактически ненадлежаще исполнившее условия муниципального контракта при определении рыночной стоимости спорного имущества. Кроме того, редакция пункта 1.1 договора противоречит положения ст. 146 Налогового кодекса РФ, 1102 ГК РФ, поскольку судом не определено, включается ли в стоимость НДС.
Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 03.10.2007 N 5668 в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2015 N 1659 аренды помещений (в том числе спорных) нежилого здания общей площадью 5850,5 кв. м, расположенного по адресу: 236040, г. Калининград, ул. Черняховского, 15, для использования под универсальный розничный рынок.
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 06.03.2015 о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения 1 этажа Б I, площадью 134,1 кв. м, КН 39:15:131705:155; нежилого помещения 1 этажа Б II, площадью 164 кв. м, КН 39:15:131705:156; нежилого помещения 1 этажа Б III, площадью 373,9 кв. м, КН 39:15:131705:154; нежилого помещения 2 этажа Б IV, площадью 690,1 кв. м, КН 39:15:131705:157; нежилого помещения 1 этажа и антресоли А6 II, площадью 304,7 кв. м, КН 39:15:131705:158; нежилого помещения 1 этажа А6 III, площадью 122,3 кв. м, КН 39:15:131705:149; нежилого помещения 1 этажа А6 I, площадью 274 кв. м, КН 39:15:131705:150; нежилого помещения 1 этажа А5 II, площадью 226,6. кв. м КН 39:15:131705:151.
Одновременно с подачей заявления о реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества истец направил заявление о зачете в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений в размере 7 615 164 рубля.
Распоряжением Комитета от 24.08.2015 N 5394/р-кми "Об условиях приватизации муниципального имущества по адресу: г. Калининград, ул. Черняховского, 15, с кадастровыми номерами: 39:15:131705:155; 39:15:131705:156; 39:15:131705:154; 39:15:131705:157; 39:15:131705:158; 39:15:131705:149; 39:15:131705:150; 39:15:131705:151" определено осуществить приватизацию Объектов, арендуемых Обществом, по цене 268 994 600 рублей, установленной на основании отчетов об оценке стоимости муниципального имущества от 25.06.2015 N Н-0814-2015, N Н-0815-2015, N Н-0817-2015, N Н-0818-2015, N Н-0819-2015, N Н-0823-2015, N Н-0824-2015, N Н-0825-2015, выполненных Центром.
Комитет направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи указанного выше муниципального имущества с приложением копии распоряжения N 5394/р-кми от 24.08.2015 и подписанных со своей стороны проектов договора купли-продажи и залога недвижимого имущества. При этом, проекты договора не содержали условия о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.
С целью определения рыночной стоимости приватизируемого имущества истец заключил договор на оценку нежилых помещений, подлежащих приватизации.
Согласно отчету независимого оценщика N 253-06/03-2015 от 23.09.2015, выполненному ИП Юдиной В.В. на 06.03.2015, общая стоимость спорного имущества составила 38 802 288 рублей 13 копеек. Эксперт в отчете N 294-21/09-2015 от 23.09.2015 определил стоимость неотделимых улучшений в сумме 7 330 918 рублей 99 копеек на дату оценки 23.06.2015.
02.10.2015 истец направил в адрес Комитета подписанный договор купли-продажи и залога недвижимого имущества с протоколом разногласий, согласно которому Комитету было предложено установить цену приватизируемого имущества в размере 38 802 288 рублей 13 копеек, определить стоимость неотделимых улучшений, выполненных арендатором, в размере 7 330 918 рублей 99 копеек и зачесть их в счет оплаты приобретаемого имущества.
Комитет письмом от 09.10.2015 сообщил истцу об отсутствии оснований для подписания протокола разногласий.
Поскольку возникшие разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества не были урегулированы в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
В силу пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества подлежит зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если такие улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее — Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 — 87 АПК РФ).
Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемых помещений отличалась существенным образом, суд первой инстанции по ходатайству истца определением от 11.12.2015 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту — члену Саморегулируемой организации оценщиков: СРО "Российское общество оценщиков", Митрякову Анатолию Анатольевичу, поставив перед экспертом следующие вопросы: 1. Соответствуют ли отчеты об оценке рыночной стоимости имущества, в том числе по перечню объектов, от 25.06.2015 N Н-0814-2015, N Н-0815-2015, N Н-0817-2015, N Н-0818-2015, N Н-0819-2015, N Н-0823-2015, N Н-0824-2015, N Н-0825-2015, выполненные ООО "НЕЗАВИСИМЫЙ ЦЕНТР "БАЛТЭКСПЕРТИЗА", требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?
Могли ли выявленные нарушения (при наличии таковых) повлиять на размер стоимости объектов недвижимости?
2. Какова рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, расположенных по адресу: город Калининград, ул. Черняховского, 15, по состоянию на 06.03.2015 года?
3. Какова стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных ООО "Центральный продовольственный рынок" в нежилых помещениях, указанных в вопросе N 2.
Согласно представленному суду экспертному заключению от 01.02.2016 N ЭЗ-15/89 рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату подачи Обществом заявки составляет 45 152 000 рублей, во всех отчетах об оценке, выполненных ООО "НЦ "Балтэкспертиза", содержатся ошибки, влияющие на итоговую стоимость выкупаемого имущества.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 45 152 000 рублей, определенной в названном заключении.
При этом стоимость неотделимых улучшений, подлежащих зачету, определена исходя из уточненных исковых требований Общества, и подтверждена самим Комитетом в Распоряжении от 30.10.2015 N 6825/р-кми.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.
Возражения Комитета относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции.
Несоответствие заключения от 01.02.2016 N ЭЗ-15/89, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на итоговую стоимость объекта недвижимости, Комитетом не доказано, в связи с чем апелляционным судом протокольным определением отклонено ходатайство Комитета о назначении повторной оценочной экспертизы.
Вопреки доводам подателя жалобы экспертом соблюдены принципы достаточности и достоверности информации, используемой при оценке, содержание заключения не допускает его неоднозначного толкования.
Распределение судебных расходов между ответчиками положениям ст. 110 АПК РФ не противоречит.
Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать. Руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.06.2016 по делу N А21-7977/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий И.А.ТИМУХИНА

Судьи Н.В.АНОСОВА Ж.В.КОЛОСОВА