Капитальные вложения могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ; а также реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены указанным Кодексом

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 по делу N А56-65338/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2012 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Сизоненко М.Г.
при участии:
от заявителя: представитель Ворона А.С. (по доверенности от 27.12.2011)
от заинтересованного лица: представитель Дрожжина А.А. (по доверенности от 20.12.2011)
от 3-го лица: представители 1. Алексеенкова О.А. (по доверенности от 30.04.2012), 2. Ростовцов М.А. (по доверенности N 77 АА 3506642)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8482/2012) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.03.2012 по делу N А56-65338/2011 (судья Васильева Н.В.), принятое
по заявлению Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
заинтересованное лицо: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу
3-и лица: 1. ООО "Ромекс-инвест", 2. Государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург г., Смольный проезд, ОГРН 1027809244561) (далее — Комитет, Заявитель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (191124, г. Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика д. 10-12, ОГРН 1047833068931) (далее — Управление Росреестра) от 22.09.2011 N 78-78-36/039/2011-226, обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию прекращения права аренды по договору от 16.11.2004 N 21/ЗКС-000038.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра, Общество с ограниченной ответственностью "Ромекс-инвест" (далее — Общество), Государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (далее — Банк).
Решением арбитражного суда от 15.03.2012 заявление удовлетворено.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра просит названное решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что заключенный Комитетом договор аренды содержит инвестиционные условия, то есть относится к смешанным договорам, в связи с чем его правовое регулирование складывается из гражданского законодательства об аренде, а также из законодательства об инвестиционной деятельности. Поскольку законодательство об инвестиционной деятельности не содержит порядка расторжения договора с инвестиционным условиями, то в силу общих норм гражданского законодательства изменение и расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда в определенных п. 2 ст. 450 ГК РФ случаях.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Управления Росреестра доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Представители Общества и Банка поддержали позицию Управления Росреестра.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Между Комитетом и Обществом был заключен договор аренды на инвестиционных условиях от 16.11.2004 N 21/ЗКС-000038 (далее — договор аренды) в отношении земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург (южнее реки Волковки, квартал 56, Малая Балканская ул., у дома 18 (северо-западнее дома 21 литера А по Малой Балканской улице)), площадью 10 446 кв. м, с кадастровым номером 78:7456:3001, относящегося к категории земель поселений (далее — земельный участок), сроком до 31.05.2010 (в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2009), возобновленный на неопределенный срок в соответствии со ст. ст. 610, 621 ГК РФ.
Уведомлением от 23.03.2011 N 770-21, полученным Обществом 13.04.2011, Комитет отказался от договора аренды.
Впоследствии Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Письмом от 22.09.2011 N 78-78-36/039/2011-226 Управление Росреестра отказало Комитету в государственной регистрации, ссылаясь на абз. 9 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — ФЗ N 122), в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации ипотеки права аренды земельного участка на основании договора залога права аренды N 069/2007-8 от 27.07.2007, дополнительного соглашения от 01.04.2008 к договору о залоге, договора уступки права N Д-10-2942/250003 от 28.12.2010.
Кроме того, в обоснование отказа в регистрации Управление Росреестра сослалось на ст. 10 договора аренды, согласно которой все изменения и дополнения вносятся в договор только на основании дополнительного соглашения. Односторонний порядок расторжения договора со стороны арендодателя предусмотрен только в судебном порядке, при нарушении арендатором условий договора.
Ссылаясь на то, что названный отказ нарушает его законные интересы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из положений ст. ст. 450, 453, 610 ГК РФ и пришел к выводу о том, что инвестиционные условия договора аренды не изменяют вида договора, в связи с чем положения об одностороннем отказе от договора подлежат применению при разрешении настоящего спора.
Апелляционный суд полагает указанный вывод ошибочным.
Как следует из условий договора от 16.11.2004 N 21/ЗКС-000038 последний является смешанным, содержащим элементы договора аренды и инвестиционного договора, в связи с чем подпадает под регулирование норм Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее — ФЗ N 39).
Из системного толкования положений о договоре аренды земельного участка на инвестиционных условиях следует, что последний относится к смешанным договорам, содержащим обязательства сторон по застройке земельного участка и выполнению иных инвестиционных условий, а также права и обязанности арендатора и арендодателя при предоставлении инвестору земельного участка во владение и пользование.
Согласно ст. 15 ФЗ N 39 предусмотрено, что государство в соответствии с названным федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности, в частности, защиту капитальных вложений.
В соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ N 39 капитальные вложения могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации; а также реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены Гражданским кодексом Российской Федерации.
С учетом гарантий защиты прав инвестора, закрепленных действующим законодательством, апелляционный суд приходит к выводу о неправомерном применении к правоотношениям сторон положений ч. 2 ст. 610, предусматривающей односторонний отказ от договора аренды без учета положений инвестиционного законодательства.
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Учитывая отсутствие условий для одностороннего отказа Комитета от договора аренды, Управление Росреестра обоснованно отказало Заявителю в государственной регистрации прекращения договора аренды.
При таких обстоятельствах следует признать обоснованными доводы апелляционной жалобы, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.03.2012 отменить.
В удовлетворении заявления Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург г., Смольный проезд, ОГРН 1027809244561) отказать.

Председательствующий Я.В.БАРКАНОВА

Судьи И.А.СЕРИКОВА И.А.ТИМУХИНА