Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу N А42-96/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2012 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Сериковой И.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Иноземцевой М.И.
при участии:
от истца: извещен, не явился;
от ответчика (должника): извещен, не явился;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5352/2012) ООО "Монолит Строй" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 07.02.2012 по делу N А42-96/2012 (судья Востряков К.А.), принятое
по иску Министерства имущественных отношений Мурманской области
к ООО "Монолит Строй"
о взыскании 4 455 734, 62 руб. и расторжении договора аренды

установил:

Министерство имущественных отношений Мурманской области (г. Мурманск, пр. Ленина, 75; ИНН 5190800097; далее — истец, арендодатель, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Монолит Строй" (г. Мурманск, Фадеев Ручей, 7, ИНН 5190123582; далее — ответчик, арендатор, Общество) о взыскании 4 455 734 руб. 62 коп. долга по договору аренды земли от 26.02.2007 N 9099 и расторжении данного договора аренды.
Решением суда от 07.02.2012 заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение суда от 07.02.2012 отменить.
По мнению подателя жалобы, отсутствуют основания для расторжения Договора аренды, а также отсутствуют доказательства, обосновывающие размер задолженности.
В судебное заседание апелляционной инстанции стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитетом имущественных отношений г. Мурманска (полномочия переданы Департаменту имущественных отношений Мурманской области, который переименован в Министерство имущественных отношений Мурманской области) и ООО "Монолит Строй" заключен договор аренды земли от 26.02.2007 N 9099 (далее — Договор) на срок с 31.01.2007 по 31.01.2012 для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (п. 1.3. договора).
По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды из категории земель — земли населенных пунктов, земельный участок, площадью 7254 кв. м, с кадастровым номером 51:20:001308:0054, расположенный по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, 6 м по направлению на запад от здания N 1а по ул. Шевченко (п. 1.1. договора).
Факт исполнения обязательства Комитета по передаче в аренду земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 26.02.2007.
Договор аренды зарегистрирован 06.09.2007 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Мурманской области.
В соответствии с п. п. 2.1, 2.2 договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату за использование земельного участка в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (Приложение N 2). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 1 числа месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 25 ноября текущего года.
Пунктом 2.3. договора аренды установлено, что исполнением обязательства по внесению арендной платы, является день внесения платежа на счет получателя по договору.
Согласно приложению N 2 к договору аренды размер арендной платы составляет 41 406 руб. 80 коп. в год (2007), с 01.07.2007 — 59 682 руб. 10 коп. в год (2007), с 01.07.2008 по 31.12.2008 — 7 606 руб. 19 коп., с 01.01.2009 по 26.02.2009 — 2 362 руб. 72 коп., с 27.02.2009 по 30.06.2009 — 584 085 руб. 88 коп., с 07.09.2010 — 3 438 570 руб. 10 коп. в год.
Право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы предусмотрено пунктом 2.8. договора аренды, о чем арендатор уведомляется не позднее, чем за 10 дней до внесения платежа, путем публикации в газете "Вечерний Мурманск".
За период с 01.07.2010 по 30.09.2011 арендная плата от ответчика не поступала, в результате чего образовалась задолженность в размере 3 983 010 руб. 38 коп.
На основании пункта 5.8. Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Мурманской области от 03.04.2008 N 154-ПП/6, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
За нарушение ответчиком сроков внесения платежей, истец начислил пени из расчета 0,05% за каждый день просрочки в сумме 472 724 руб. 24 коп., которые предъявляются к взысканию вместе с основным долгом.
Пунктом 7.1. договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основаниях и в порядке, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, а также в случаях предусмотренных подпунктом 4.1. "а" договора — при неоднократном нарушении сроков внесения арендной платы.
В связи с неисполнением обязанности ответчика по своевременному внесению арендной платы, Министерство просит расторгнуть договор аренды.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального права, сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено земельным законодательством, специальными федеральными законами.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеня), определенную законом или договором, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В результате невнесения арендной платы за период с 01.12.2009 по 30.09.2011 Министерство начислило пени в сумме 472 724 руб. 24 коп., которые предъявляются ко взысканию вместе с основным долгом.
Истцом представлен соответствующий расчет суммы долга и пени. Ответчиком не было представлено в суд первой инстанции возражений относительно указанных сумм.
В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 02.12.2011 исх. N 19-10/7697-НГ с требованием погашения образовавшейся по состоянию на 01.10.2011 задолженности. К претензии прилагались соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи участка.
В адрес ответчика также направлены претензия от 29.10.2010 исх. N 19-10-07/6111-НГ с требованием до 15.11.2010 погашения образовавшейся задолженности, расчет арендной платы от 02.09.2008 N 19-10-07/4076, от 05.09.2011 N 19-10/5666 к договору N 9099 от 26.02.2007, акт сверки расчетов от 06.12.2010 N 19-10-07/7137.
Доказательств внесения арендной платы Обществом не представлено.
В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Пунктом 4.1. договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при неоднократном нарушении сроков внесения арендной платы в соответствии с пунктом 2.2. договора, в случае нарушения арендатором подпункта 5.2. "е" договора и нарушения других условий договора.
На предложение Министерства, содержащееся в претензии от 02.12.2011 N 19-10-/7697-НГ, расторгнуть договор аренды Обществом не дан ответ.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрены конкретные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В частности пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Претензионный порядок, установленный статьей 452 ГК РФ истцом соблюден и не оспаривается ответчиком.
Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды проверен в апелляционном порядке и отклоняется.
В связи с существенным нарушением условий договора со стороны Ответчика, Истцом правомерно заявлены требования о расторжении Договора. Поскольку на момент рассмотрения настоящего спора обязательства по Договору не прекратились, обязанность по внесению арендной платы Ответчиком не исполнена, арендованное имущество не возвращено Истцу, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении Договора аренды.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 07.02.2012 по делу N А42-96/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий Е.В.ЖИЛЯЕВА

Судьи И.А.СЕРИКОВА О.Р.СТАРОВОЙТОВА