Наличие предварительного договора, содержащего идентификационные данные объекта недвижимости, подлежащего передаче субъекту инвестиционной деятельности, определяющего расположение данного объекта путем обозначения его четких границ, а также наличие доказательств наступления предусмотренного договором отлагательного условия и возникновения обязательства по заключению основного договора купли-продажи объектов недвижимости влечет удовлетворение требования о понуждении заключить основной договор

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2010 по делу N А56-18435/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2010 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Горшелева В.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вайтович Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14698/2009) ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2009 г. по делу N А56-18435/2009 (судья Капелькина Л.М.), принятое
по иску (заявлению) ООО "ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "ФЕНИКС ГРУПП"
к ООО "Фирма СиБ"
3-е лицо ОАО "Акционерный коммерческий банк "Московский Деловой Мир"
о понуждении заключить основной договор купли-продажи
при участии:
от истца (заявителя): Казаковой Е.В., доверенность от 20.01.2010
от ответчика (должника): Исаева М.Ю., доверенность от 11.01.2010 N А-08
от 3-го лица: Надежкиной Н.И., доверенность от 28.08.2009 г.

установил:

ООО "ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "ФЕНИКС ГРУПП" (далее — Компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Фирма СиБ" (далее — Фирма, ответчик) о понуждении заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, обязанность по заключению которого возникла на основании Предварительного договора с инвестиционными условиями о заключении договора купли-продажи торговых помещений N 01/И/2004 от 28.10.2004 г. (далее — Договор), заключенного между истцом и ответчиком.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, истец привлек ОАО "АКБ "МДМ" (далее — Банк).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2009 г. по настоящему делу в удовлетворении исковых требований отказано.
В обоснование вынесенного решения суд первой инстанции указал на следующие обстоятельства.
Редакция Договора не позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по основному договору купли-продажи, в связи с чем Договор не является заключенным. Также истцом пропущен годичный срок на заключение основного договора, т.к. Договор не содержит конкретного срока заключения основного договора, равно как и указания на событие, которое должно неизбежно наступить.
Истец, полагая, что решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2009 г. по настоящему делу не соответствует обстоятельствам дела, а также было вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, просит оспариваемый судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить.
В обоснование своей позиции истец указывает на то, что Договор (в редакции Дополнительного соглашения N 2 от 27.07.2006 г.) содержит все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу по основному договору купли-продажи. Также истец указывает на то, что срок на заключение основного договора купли-продажи не пропущен с учетом фактических обстоятельств дела, а также с учетом положений ст. ст. 429 и 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзывах на апелляционную жалобу ответчик и Банк указали на то, что оспариваемое решение суда первой инстанции является обоснованным и законным, и в удовлетворении апелляционной жалобы истца просят отказать.
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить. Ответчик и Банк поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционный суд, ознакомившись с материалами дела, заслушав представителей истца, ответчика и Банка, обсудив доводы жалобы и отзывов на нее, пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
Согласно пунктам 1.1, 2.1 и 3.2 Договора (в редакции Дополнительного соглашения N 2 от 27.07.2006 г.) истец принял на себя обязательство инвестировать в строительство объекта недвижимости — торговые помещения общей площадью 298,1 кв. м, находящиеся на первом этаже Торгового корпуса 1 в Торговом Комплексе "Шкиперский Молл" (предкассовая зона), расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр., В.О., д. 88 (далее — Торговый комплекс) (т. 1, л.д. 9 — 24).
Из пункта 3.2 Договора (в редакции Дополнительного соглашения N 2 от 27.07.2006 г.) следует, что расположение помещений и их границы очерчены красным цветом на поэтажном плане, являющемся Приложением N 2 к Договору. В приложении N 2 к Договору истец и ответчик определили местоположение помещений, а также их границы.
Как следует из условий Договора и не отрицается лицами, участвующими в деле, истец вкладывал денежные средства (инвестиции) в строительство нового объекта недвижимости — Торгового комплекса, в составе которого находятся помещения, подлежащие передаче истцу.
Также из материалов дела следует и не отрицается лицами, участвующими в деле, что истец свои обязательства, вытекающие из Договора выполнил надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями N 171 от 05.11.2004 г. (т. 1, л.д. 32), N 180 от 07.12.2004 г. (т. 1, л.д. 33), N 2776 от 28.12.2004 г. (т. 1, л.д. 34).
Ответчик являлся застройщиком и инвестором строительства Торгового комплекса. Основанием для строительства Торгового комплекса являлось распоряжение администрации Санкт-Петербурга N 1758-ра от 23.09.2002 г. (в редакции Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.01.2004 г. N 91 "О внесении изменений в распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 23.09.2002 г. N 1758-ра", Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.03.2004 г. N 516 "О внесении изменений в распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 23.09.2002 г. N 1758-ра", Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 07.09.2004 г. N 1528 "О внесении изменений в распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 23.09.2002 г. N 1758-ра", Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.04.2005 г. N 582 "О внесении изменений в распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 23.09.2002 г. N 1758-ра", Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 г. N 1990 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.04.2005 г. N 582", Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.03.2008 г. N 292 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.04.2005 г. N 582").
В соответствии с п. 1 распоряжения администрации Санкт-Петербурга N 1758-ра от 23.09.2002 г. утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии (протокол от 09.07.2002 г. N 356, приложение), в соответствии с которым ответчику разрешено проектирование и строительство Торгового комплекса за счет собственных и привлеченных средств.
Как следует из пункта 1.4 Договора, правовым основанием для заключения Договора является вышеуказанное Распоряжение администрации Санкт-Петербурга N 1758-ра от 23.09.2002 г. (с учетом изменений и дополнений). Таким образом, правоотношения сторон Договора носили инвестиционный характер.
Согласно п. 1 ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее — Закон об инвестициях) установлено, что инвестициями, в том числе являются денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Согласно п. 2 данной статьи инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. При этом, инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.
Согласно п. 1 ст. 7 Закона об инвестициях основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. При этом, условия данных договоров являются исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности.
Аналогичные положения, предусмотренные Законом об инвестициях, предусмотрены и в Федеральном законе от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее — Закон об инвестиционной деятельности) (ст. ст. 1, 8 Закона об инвестиционной деятельности).
Из текста (условий) Договора, с учетом положений Закона об инвестиционной деятельности и Закона об инвестициях, следует, что данный договор является инвестиционным, т.к. регулирует правоотношения субъектов инвестиционной деятельности и предполагает внесение денежных средств (инвестиций) в строительство нового объекта недвижимости. В частности, статья 4 Договора (в редакции Дополнительного соглашения N 2 от 27.07.2006 г.), которая устанавливала порядок внесения истцом денежных средств, носит наименование "Условия осуществления инвестиций" (т. 1, л.д. 23).
Суд соглашается с доводом истца о том, что гражданское законодательство Российской Федерации не содержит понятия договора (контракта) инвестирования, а также не устанавливает его предмет и существенные условия, поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо применение правила ст. 431 Гражданского кодекса РФ.
Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности необходимо исходить из их содержания, а также тех целей которые преследовали стороны заключая договора.
Истец и ответчик выбрали в качестве основы инвестиционных правоотношений правовую конструкцию в виде предварительного договора, предусмотренного ст. 429 Гражданского кодекса РФ, что не противоречит ни п. 1 ст. 7 Закона об инвестициях, ни п. 1 ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности.
В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Использование юридической конструкции предварительного договора продажи имущества имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 г. N 402/09.
Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 г. N 402/09, следует возможность заключения предварительного договора в отношении строящегося объекта недвижимости, часть которого подлежит передаче в аренду после завершения строительства и государственной регистрации права собственности арендодателя на данный объект недвижимости. С учетом идентичной правовой конструкции положений п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ и ст. 554 Гражданского кодекса РФ, следует возможность заключения предварительного договора в отношении строящегося объекта недвижимости, часть которого подлежит передаче в собственность инвестору после завершения строительства и государственной регистрации права собственности застройщика на данный объект недвижимости.
Необходимо отметить, что ст. 554 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что должны быть указаны "данные" объекта недвижимости, позволяющие определенно его установить, в том числе в "составе другого недвижимого имущества".
Инвестиционные правоотношения предполагают, что объект недвижимости еще создается. Статья 554 Гражданского кодекса РФ, с учетом системного толкования с п. 2 ст. 455 и п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, а также правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 г. N 402/09, не ограничивает права сторон на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости который будет создан в будущем.
Следует признать, что в рассматриваемом случае, с учетом условий Договора (пункты 1.1, 2.1 и 3.2 Договора (в редакции Дополнительного соглашения N 2 от 27.07.2006 г.)) и приложения N 2 к Договору истец и ответчик точно определили идентификационные данные объекта недвижимости, подлежащего передаче истцу. В том числе стороны Договора определили расположение объекта недвижимости (помещений) в составе другого недвижимого имущества (Торгового комплекса) путем обозначения четких границ помещений в составе Торгового комплекса.
Как следует из материалов дела, в том числе из переписки сторон (т. 1, л.д. 52 — 57), между истцом и ответчиком отсутствовали какие-либо разногласия, связанные с расположением помещений, а также разногласия, связанные с идентификацией помещений.
Таким образом, помещения, подлежащие передаче истцу при заключении основного договора купли-продажи, были определены настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания Договора. В противном случае, проведение кадастрового и технического учета помещений невозможно.
В том числе, данный вывод следует из условий Мирового соглашения от 17.05.2007 г. по делу N А56-5528/2007 (далее — Мировое соглашение), заключенного между истцом и ответчиком (т. 1, л.д. 35, 36). Мировое соглашение утверждено Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области (определение по делу N А56-5528/2007 от 24.05.2007 г.) (т. 1, л.д. 37, 38).
Помещения, подлежащие передаче истцу, были четко определены истцом и ответчиком в Мировом соглашении, в том числе путем их указания в составе другого недвижимого имущества — Торгового комплекса.
В соответствии с п. 3 Мирового соглашения ответчик обязался провести технический и кадастровый учет Торгового комплекса, в том числе помещений, находящихся в нем. В этом же пункте Мирового соглашения приведены данные помещений, подлежащих передаче истцу, и указано на то, что помещения в отношении которых будет проводиться технический и кадастровый учет, подлежат передаче истцу на основании именно Договора.
Также, в п. 3 Мирового соглашения указано на то, что на момент его подписания ответчик с целью исполнения обязательства по идентификации помещений, подлежащих передаче в собственность истца, заключил с Государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУП "ГУИОН") договор N 0200002161 от 13.03.2007 г.
Предметом договора N 0200002161 от 13.03.2007 г. является подготовка пакета документов по проведению технического и кадастрового учета помещений, подлежащих оформлению в собственность истца. При этом, на момент заключения Мирового соглашения ответчик произвел предварительную оплату по договору N 0200002161 от 13.03.2007 г. за услуги по изготовлению пакета документов в сумме 17 537,24 руб. платежным поручением N 162 от 21.03.2007 г.
Таким образом, ответчик реально приступил к исполнению своих обязательств направленных на надлежащее выполнение условий Договора и заключению основного договора купли-продажи помещений.
С учетом обязательств, указанных в п. 3 Мирового соглашения, ответчик обязался передать истцу не позднее 01.09.2007 г. пакет документов (в частности, технические паспорта, планы вторичных объектов недвижимости) на помещения (п. 4 Мирового соглашения).
Таким образом, ни у истца, ни у ответчика не было разногласий по вопросу данных, идентифицирующих объект недвижимости (помещения), подлежащий передаче истцу. Более того, ответчик 13.03.2007 г. самостоятельно подал в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга заявление о проведении технического и кадастрового учета помещений, подлежащих передаче истцу на основании Договора (т. 1, л.д. 50).
Как следует из материалов дела, кадастровый и технический учет помещений был произведен 23.12.2008 г. О данном факте истца уведомил судебный пристав-исполнитель Василеостровского районного отдела УФССП Санкт-Петербурга на основании информации, представленной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (т. 1, л.д. 51). В результате проведения технического и кадастрового учета помещений были сформированы 2 объекта недвижимости с кадастровыми номерами 78:6:2209Б:9:83:1 (площадь — 158,4 кв. м) и 78:6:2209Б:9:83:2 (площадь — 135,3 кв. м) (т. 1, л.д. 28 — 31).
Следовательно, с учетом всех вышеизложенных фактов и доказательств, можно сделать вывод о том, что те идентификационные данные помещений, которые приведены в Договоре, позволяют точно определить объект недвижимости, подлежащий передаче истцу по основному договору, то есть существенные условия договора купли-продажи и предварительного договора сторонами согласованы.
Соответственно, судом первой инстанции неправильно квалифицирован Договор как незаключенный.
Как уже ранее излагалось и подтверждено материалами дела, между сторонами существовал спор исключительно о технической возможности проведения кадастрового и технического учета помещений, но не о месте расположения помещений и идентификационных данных, характеризующих их (т. 1, л.д. 52 — 57).
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что Договор не содержит конкретного срока заключения основного договора, равно как и указания на событие, которое должно неизбежно наступить, в связи с чем должен применяться срок, установленный в п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ.
Данный вывод суда первой инстанции противоречит условиям Договора, кроме того суд первой инстанции не применил норму, подлежащую применению в рассматриваемом споре.
В соответствии с п. 2.1 Договора установлено, что основной договор купли-продажи помещений подписывается истцом и ответчиком в течение 5 рабочих дней с момента получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на Торговый комплекс, т.е. фактически с момента государственной регистрации права собственности ответчика на данный объект недвижимости.
Суд первой инстанции посчитал, что срок в Договоре не определен и подлежит исчислению как равный году. При этом суд не учел следующих обстоятельств.
Стороны Договора, установив в качестве условия заключения основного договора, факт получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на Торговый комплекс, тем самым поставили возникновение своих прав и обязанностей, вытекающих из Договора, в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на Торговый комплекс не зависит от воли сторон Договора. Действия по регистрации прав на недвижимое имущество и выдачи соответствующих правоподтверждающих документов отнесено законом к функциям государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество, а правообладатель (ответчик) может являться лишь инициатором данной регистрации. Тем более, невозможно на момент заключения Договора достоверно установить факт того, что строительство Торгового комплекса будет завершено, и, соответственно, будет осуществлена регистрация права собственности ответчика на Торговый комплекс.
То есть, в данном случае при рассмотрении спора подлежала применению норма, предусмотренная п. 1 ст. 157 Гражданского кодекса РФ, которая судом первой инстанции применена не была.
В соответствии с п. 1 ст. 157 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Установление истцом и ответчиком в качестве отлагательного условия — получение свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на Торговый комплекс — не противоречит действующему законодательству, в частности, положениям абз. 1 п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ. В данном случае Договор содержит отлагательное условие о заключении основного договора купли-продажи, и это условие связывает обязанности сторон с получением ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на Торговый комплекс.
При этом действие отлагательного условия ограничено сроком в 5 рабочих дней с момента получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на Торговый комплекс.
Данная позиция подтверждается смыслом п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса РФ, согласно которому предусмотрена ответственность для стороны, как за недобросовестное воспрепятствование, так и за недобросовестное способствование наступлению отлагательного условия.
В случае если, ни ответчик, ни истец в течение 5 рабочих дней с момента получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на Торговый комплекс, не направили предложения о заключении основного договора, то в соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, вытекающие из Договора, считаются прекратившимися.
Обоснованность и возможность установления в предварительном договоре отлагательного условия подтверждена судебной практикой (в частности, Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2007 г. N 3442/07 по делу N А40-9505/06-52-71).
Также правовая возможность установления в предварительном договоре срока заключения основного договора в течение определенного периода времени с момента государственной регистрации права собственности лица, передающего имущество, фактически отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 г. N 402/09.
29.08.2006 г. ответчик получил свидетельство о государственной регистрации права на Торговый комплекс серия 78-АВ N 044514 (выдано 29.08.2006 г. Главным управлением Федеральной регистрационной службы Санкт-Петербурга и Ленинградской области (запись регистрации N 78-78-01/0403/2006-454 от 29.08.2006 г.)) (т. 1, л.д. 58, 59).
Следовательно, отлагательное условие, предусмотрено Договором, наступило 29.08.2006 г.
31.08.2006 г. ответчик направил истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи помещений — письмо N 3108-1 от 31.08.2006 г. (т. 1, л.д. 53). В свою очередь, истец принял предложение ответчика, а также указал на необходимость предоставления документов, связанных с техническим и кадастровым учетом помещений — уведомление от 31.08.2009 г. (т. 1, л.д. 52). Ответчик в письме N 3108-3 от 31.08.2006 г. предложил истцу совместно провести кадастровый учет помещений (т. 1, л.д. 54).
Таким образом, отлагательное условие наступило и возникло обязательство сторон Договора заключить основной договор купли-продажи помещений.
В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как видно из материалов дела, ответчик в срок, установленный Договором, направил истцу предложение заключить основной договор купли-продажи помещений, и истец принял данное предложение (т. 1, л.д. 52, 53), т.е. обязательства, вытекающие из Договора, являются действительными и не прекращены.
Из изложенного следует, что вывод суда первой инстанции о том, что срок в Договоре не определен и подлежит исчислению как равный году, является неверным. Срок для заключения основного договора купли-продажи помещений между истцом и ответчиком установлен как 5 рабочих дней и подлежит отсчету с 29.08.2006 г., когда ответчик получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на Торговый комплекс.
Ссылка Банка на то, что основной договор купли-продажи Помещений не может быть заключен в силу того, что помещения располагаются в Торговом комплексе, который находится в залоге у Банка, необоснованна.
Как следует из материалов дела, 20.03.2009 г. между Банком и ответчиком заключен договора ипотеки Торгового комплекса (далее — Договор ипотеки) (т. 1, л.д. 80 — 118).
Как уже изложено выше, обязательства ответчика перед истцом относительно помещений возникли 28.10.2004 (дата заключения Договора), т.е. до даты заключения Договора ипотеки. Технический и кадастровый учет помещений также проведен 23.12.2008 г., т.е. также до даты заключения Договора ипотеки. С 23.12.2008 г. помещения являются отдельными объектами недвижимости (т. 1, л.д. 28 — 31). При этом, отсутствуют доказательства передачи ответчиком Банку в залог помещений.
Также необходимо учитывать тот, факт, что Банк ранее выразил свое согласие на продажу ответчиком истцу помещений (т. 1, л.д. 76). Соответственно, ссылка Банка на то, что отсутствует согласие залогодержателя на продажу помещений истцу, противоречит материалам дела.
Кроме того, передача ответчиком Банку в залог всего Торгового комплекса, в том числе с помещениями, является неправомерной по следующим основаниям.
Как ранее излагалось, Договор носит инвестиционный характер, следовательно, регулируется, в том числе положениями Закона об инвестициях и Закона об инвестиционной деятельности. Исходя из системного толкования положений ст. ст. 5 и 7 Закона об инвестициях, ст. ст. 6 и 8 Закона об инвестиционной деятельности, следует, что распоряжение ответчиком объектом инвестиционной деятельности (помещения) без согласия истца, являющегося инвестором конкретного объекта инвестиционной деятельности, является неправомерным, т.к. противоречит существу инвестиционных правоотношений. Фактически ответчик предоставил в залог (ипотеку) имущество, права на которое принадлежит истцу.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в связи с несоответствием изложенных в нем выводов фактическим обстоятельствам дела.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2009 г. по делу N А56-18435/2009 отменить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Фирма СиБ" (продавец) (зарегистрировано Администрацией Ленинского района Санкт-Петербурга N 571 серия ТО-10 от 19.10.1992 г.; запись об обществе внесена в Единый государственный реестр юридических лиц Инспекцией МНС России по налогам и сборам по Адмиралтейскому району Санкт-Петербурга 14.11.2002 г. (свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01 июля 2002 года серия 78 N 00428128); место нахождения: 199155, Санкт-Петербург, Одоевского ул., д. 29, офис 812; ОГРН 1027810263942 от 14.11.2002 г.; ИНН 7809003632) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "ФЕНИКС ГРУПП" (покупатель) (зарегистрировано Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Центральному району Санкт-Петербурга 11.07.2002 г. (свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 78 N 004009013); место нахождения: 193036, Россия, Санкт-Петербург, Гончарная ул., д. 4; ОГРН 1027809169387 от 11.07.2002 г.; ИНН 7825479612) Договор купли-продажи объектов недвижимости (торговых помещений), на условиях указанных в проекте Договора купли-продажи объектов недвижимости (торговых помещений) N 01/2009, представленного покупателем:
1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. "Стороны" — Продавец и Покупатель вместе и по отдельности.
1.2. "Помещения" — следующие объекты недвижимости:
1.2.1. нежилое помещение N 19-Н, расположенное на первом этаже здания (далее — "Здание"), находящегося по адресу: 199406, Россия, Санкт-Петербург, Малый проспект Васильевского острова, дом 88, литер "А";
Кадастровый номер: 78:6:2209Б:9:83:1;
Площадь: 158,4 (сто пятьдесят восемь целых четыре десятых) кв. м;
Этаж: 1;
Назначение: нежилое.
1.2.2. нежилые помещения N 14-Н, 15-Н, 16-Н, 17-Н, 18-Н, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: 199406, Россия, Санкт-Петербург, Малый проспект Васильевского острова, дом 88, литер "А";
Кадастровый номер: 78:6:2209Б:9:83:2;
Площадь: 135,3 (сто тридцать пять целых три десятых) кв. м;
Этаж: 1;
Назначение: нежилое.
1.3. Вышеуказанные помещения образованы в результате проведения кадастрового учета помещения N 47 (торговое) (площадь — 158,4 кв. м) и помещения N 55 (торговое) (площадь — 139,7 кв. м), общей площадью 298,1 кв. м, находившихся в составе помещения N 2-Н, расположенного на первом этаже здания — "Продовольственный рынок "Шкиперский" (торговый корпус N 1)", площадью — 9 295,4 кв. м, этажность — 1 — 3, подвал, цокольный, кроме того мезонон-надстрой, кадастровый номер 78:2209Б:3004:83, по адресу: 199406, Россия, Санкт-Петербург, Малый проспект Васильевского острова, дом 88, литер "А", принадлежащий на праве собственности Продавцу.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. Договор заключается Сторонами в соответствии с условиями Предварительного договора с инвестиционными условиями о заключении договора купли-продажи торговых помещений N 01/И/2004 от "28" октября 2004 года (далее — "Предварительный договор")
2.2. В соответствии с условиями Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Помещения, а Покупатель обязуется принять и оплатить, в соответствии с разделом 4 Договора.
2.3. Здание, в котором находятся Помещения, а также сами Помещения, принадлежат Продавцу на праве собственности на основании следующих правоустанавливающих документов:
— Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-02169(01) от 28.11.2002 г.,
— Распоряжение администрации Санкт-Петербурга N 1758-ра от 23.09.2002 г.,
— Дополнительное соглашение от 20.02.2003 г.,
— Постановление Правительства Санкт-Петербурга N 91 от 28.01.2004 г.,
— Постановление Правительства Санкт-Петербурга N 516 от 30.03.2004 г.,
— Дополнительное соглашение от 26.04.2004 г.,
— Дополнительное соглашение N 3 от 27.10.2004 г.,
— Дополнительное соглашение от 11.05.2005 г.,
— Постановление Правительства Санкт-Петербурга N 582 от 26.04.2005 г.,
— Дополнительное соглашение от 06.06.2005 г.,
— Постановление Правительства Санкт-Петербурга N 1528 от 07.09.2004 г.,
— Дополнительное соглашение от 20.02.2006 г.,
— Постановление Правительства Санкт-Петербурга N 1990 от 21.12.2005 г.,
— Протокол частичного исполнения обязательств от 19.06.2006 г.,
— Акт государственной приемочной комиссии от 17.05.2006 г.
Право частной собственности Продавца на Здание, в котором находятся Помещения, зарегистрировано 29.08.2006 г. Главным управлением Федеральной регистрационной службы Санкт-Петербурга и Ленинградской области (запись регистрации N 78-78-01/0403/2006-454 от 29.08.2006 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 78-АВ N 044514 от 29.08.2006 г.
2.4. Продавец гарантирует, что Помещения на настоящий момент никому не отчуждены, не заложены, в доверительное управление не переданы, не являются предметом долга, в споре, в том числе по вопросу о праве собственности, не находятся под запрещением (арестом), на них не обращено взыскание, к ним не применены меры по обеспечению иска.
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Исполнять обязательства в соответствии с условиями Договора.
3.1.2. В срок, не позднее пяти дней с даты подписания Договора, передать Покупателю Помещения, подписав Акт приема-передачи помещений.
3.1.3. В день подписания Договора, передать Покупателю документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на Помещения.
3.1.4. Оказывать содействие Покупателю при регистрации им права собственности на Помещения в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности, совместно с покупателем подать документы (в том числе заявление) в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Покупателя на Помещения.
3.1.5. В срок не позднее 30 дней с даты подписания Договора зарегистрировать в надлежащим порядке изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество касающиеся уменьшения площадей, принадлежащих Продавцу в здании.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Исполнять обязательства в соответствии с условиями Договора.
3.2.2. Оплатить Продавцу стоимость помещений в порядке и размере, предусмотренном разделом 4 Договора.
3.2.3. В соответствии с п.п. 3.1.2. Договора принять помещения от Продавца, подписав акт приема-передачи помещений.
3.2.4. Принять от Продавца документы, необходимые для регистрации Договора и перехода права собственности на помещения.
3.2.5. Зарегистрировать переход права собственности на помещения в учреждении Юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Помещения несет Покупатель.
4. СТОИМОСТЬ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
4.1. Стоимость Помещений по Договору составляет 9 894 800,00 (девять миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи восемьсот) рублей, включая НДС — 18% в сумме 1 509 376 (один миллион пятьсот девять тысяч триста семьдесят шесть) рублей 27 копеек.
4.2. Стороны договорились, что оплата помещений производится путем перечисления денежных сумм на счет Продавца.
4.3. Стороны подтверждают, что на момент заключения Договора оплата за помещения произведена Покупателем полностью в соответствии с Предварительным договором, что подтверждается платежными поручениями N 171 от 05.11.2004 г., N 180 от 07.12.2004 г. и N 2776 от 28.12.2004 г. Таким образом, обязательство Покупателя по оплате помещений выполнены надлежащим образом.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
5.2. Покупатель вправе взыскать с Продавца пеню в размере 0,5% от суммы Договора за каждый день просрочки предоставления документов в соответствии с п. 3.1.3 Договора.
5.3. Покупатель вправе взыскать с Продавца пеню в размере 0,5% от суммы Договора за каждый день просрочки передачи Помещений в соответствии с п. 3.1.2 Договора.
6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Право собственности Продавца на помещения прекращается, а право собственности Покупателя возникает со дня государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации помещений, как и риск случайной гибели или повреждения помещений переходит с Продавца на Покупателя после подписания акта приема-передачи, в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6.2. Переход прав собственности по настоящему договору подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
6.3. Земельно-правовые отношения на часть земельного участка под зданием в котором расположены помещения, Покупатель оформляет на себя после регистрации в установленном законом порядке права собственности на помещения.
6.4. Во всем остальном, что не предусмотрено Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.
6.5. Способы извещения Сторонами друг друга о различных обстоятельствах, возникающих в процессе исполнения Договора, могут производиться с помощью писем, телеграмм или курьером.
7. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ
7.1. Стороны примут все меры к разрешению споров и разногласий, могущих возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, путем переговоров.
7.2. В случае если разногласия нельзя будет урегулировать путем переговоров, они будут разрешаться в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и два для учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.2. Тексты всех экземпляров идентичны и имеют одинаковую юридическую силу.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий КАШИНА Т.А.

Судьи ГОРШЕЛЕВ В.В. СЕРИКОВА И.А.