Нарушение положения пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего возможность сдачи имущества в субаренду арендатором с согласия арендодателя и балансодержателя, влечет истребование помещений из чужого незаконного владения и признание договора субаренды недействительным

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2008 по делу N А21-7618/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2008 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего И.А.Сериковой
судей Я.В.Баркановой, И.А.Тимухиной
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи И.В.Сухиновой
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15402/2007) (заявление) ООО "Мелга-плюс" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.09.2007 г. по делу N А21-7618/2006 (судья Лобанова Е.А.), принятое
по иску (заявлению) Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области
к ООО "Мелга-плюс", ООО "ANIXA"
3-е лицо ГОУ ВПО "Московский государственный университет технологий и управления"
о признании договора недействительным, взыскании неосновательного обогащения
при участии:
от истца (заявителя): не явились, извещены (телегр. от 21.05.2008 г.)
от ответчика (должника): не явились, извещены (телегр. от 21.05.2008 г., протокол с/з от 23.04.2008 г.)
2. не явились, извещены (телегр. от 21.05.2008 г.)
от 3-го лица: не явились, извещены (телегр. от 21.05.2008 г.)

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании недействительным ничтожного договора субаренды нежилого помещения N 2 от 01.09.2004 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "ANIXA" и Обществом с ограниченной ответственностью "Мелга плюс" и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем выселения ООО "Мелга плюс" из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Калининград, Литовский вал, д. 38, пом. N 1-4, 6-8, общей площадью 237,4 кв. м. Истец также просил взыскать с ООО "Мелга плюс" 361022 руб. 47 коп. неосновательного обогащения, 28213 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
До рассмотрения спора по существу, ТУ ФАУФИ по Калининградской области в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования и просило признать недействительным ничтожный договор субаренды нежилого помещения N 2 от 01.09.2004 г., заключенный между ООО "ANIXA" и ООО "Мелга плюс, в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации выселить ООО "Мелга плюс" из помещений N 1, 2, 3, 4, 6, 8, компрессорной подстанции (под лестничной клеткой) общей площадью 230,9 кв. м расположенных по адресу: 236016 г. Калининград, Литовский вал, д. 38; взыскать с ООО "Мелга плюс" неосновательное обогащение в размере 614348 руб. 13 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 62657 руб. 81 коп. Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ГОУ ВПО "Московский государственный университет технологий и управления".
Решением арбитражного суда от 14.09.2007 г. исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "Мелга плюс" просит отменить данное решение. Податель жалобы указывает на то, что при первоначальном заключении договора субаренды ООО "ANIXA" было предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды N 669, из которого следовало согласие балансодержателя на сдачу арендуемых помещений в субаренду; ООО "Мелга плюс" на основании договора субаренды от 01.09.2004 г. N 2 производило оплату арендуемых помещений арендодателю, с ноября 2005 г. ООО "ANIXA" прекратило выставление счетов на оплату арендуемых помещений, в связи с чем с данного времени оплата субаренды не производилась. Заявитель не согласен с размером исковых требований, поскольку истец указывает на истребование помещений площадью 230,9 кв. м, однако фактически занимаемая ООО "Мелга плюс" площадь помещения составляет 66,3 кв. м. Кроме того, истцом при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами применена ставка рефинансирования 13%, в то время как на день вынесения решения учетная ставка банковского процента составляла 10%. Также, по мнению подателя жалобы, применяя последствия недействительности договора субаренды в виде обязания ООО "Мелга плюс" освободить занимаемые помещения, суд первой инстанции не обязал ООО "ANIXA" вернуть стороне по договору все полученное по сделке.
ТУ ФАУФИ по Калининградской области в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения; ссылается на то, что ответчик не представил суду доказательств в обоснование возражений в части размера площадей занимаемых помещений, обозначенных в актах; истец пояснил, что при составлении расчета были использованы коэффициенты с учетом данных технического паспорта здания, помещения в котором занимает ООО "Мелга плюс".
ГОУ ВПО "Московский государственный университет технологий и управления" в отзыве на апелляционную жалобу полагает доводы, изложенные в ней необоснованными и не подлежащими удовлетворению; указывает на то, что ООО "Мелга плюс" не представило доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем суд рассмотрел апелляционную жалобу без их участия в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены апелляционным судом.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ТУ ФАУФИ по Калининградской области сослалось на то, что договор субаренды от 01.09.2004 г. N 2 между ответчиками заключен без согласия арендодателя и балансодержателя, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, исследовав доводы истца, посчитал их обоснованными, признал договор субаренды нежилых помещений от 01.09.2004 г. N 2 недействительным, выселил ООО "Мелга плюс" из занимаемых помещений сославшись на отсутствие у ответчика правовых оснований для его занятия, и взыскал с последнего неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Апелляционная инстанция находит обжалуемое решение подлежащим изменению в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 20.09.2003 г. между Комитетом по управлению государственным имуществом Калининградской области (арендодатель) и ООО "ANIXA" (арендатор) при участии балансодержателя — Калининградской мореходной школы (ПУ N 24) был заключен договор N 2375 аренды недвижимого имущества — нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Калининград, Литовский вал д. 38, литер Е 1 этаж, пом. N 11-20, 5; литер А 1 этаж, пом. N 1-10, 13-15, 20, общей площадью 643,2 кв. м для использования под выставочный зал, офис, вспомогательные помещения. Срок действия договора аренды установлен пунктом 4.1 договора — с 01.09.2003 г. по 28.08.2004 г.
Арендуемые помещения переданы ООО "ANIXA" по акту приема-передачи от 01.09.2003 г.
В соответствии с Дополнительным соглашением от 08.10.2004 г. к договору аренды от 20.09.2003 г. N 2375 арендодателем указанного договора следует считать Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Калининградской области, срок действия договора аренды продлен до 25.08.2005 г.
Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 г. N 37 утверждено положение о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области.
Согласно пункту 3.7 договора аренды от 20.09.2003 г. N 2375 арендуемое имущество может сдаваться в субаренду арендатором только с согласия арендодателя и балансодержателя в порядке, определяемом арендодателем.
01.09.2004 г. между ООО "ANIXA" и ООО "Мелга плюс" заключен договор N 2 субаренды нежилых помещений N 6 площадью 20 кв. м, N 7 площадью 46,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Калининград, Литовский Вал, д. 38.
В результате проверки использования по назначению и сохранности государственного имущества, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Литовский вал, д. 38 установлено, что помещения литер А 1 этаж N 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8 общей площадью 237,4 кв. м занимает ООО "Мелга плюс" под шиномонтажную мастерскую, о чем составлен акт от 24.10.2006 г.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 615 названного Кодекса, пунктом 3.7 договора аренды от 20.09.2003 г. N 2375 предусмотрена возможность сдачи имущества в субаренду арендатором с согласия арендодателя и балансодержателя.
Документы, подтверждающие наличие согласия собственника имущества на сдачу спорных помещений в субаренду, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, договор субаренды от 01.09.2004 г. N 2, заключенный между ООО "ANIXA" и ООО "Мелга плюс", правомерно признан судом недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Имеющиеся в материалах дела акты проверки использования по назначению и сохранности государственного имущества, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Литовский вал, д. 38 от 24.10.2006 г., от 14.05.2007 г., 03.10.2005 г., от 24.10.2006 г., от 14.05.2007 г. содержат противоречивые сведения относительно площади занимаемых ООО "Мелга плюс" помещений.
Согласно договору субаренды от 01.11.2001 г., заключенному между ответчиками, ООО "Мелга плюс" арендовало помещения площадью 230,2 кв. м сроком до 01.09.2003 г. Впоследствии, с 01.09.2003 г. между ООО "ANIXA" и ООО "Мелга плюс" заключен новый договор субаренды, в соответствии с которым площадь арендуемых ООО "Мелга плюс" помещений составляет 66,3 кв. м, что подтверждается договорами от 01.09.2003 г. N 1 А/К и от 01.09.2003 г. N 2 А/М. Ранее занимаемое субарендатором помещение площадью 163,9 кв. м было передано третьим лицам.
Поскольку ТУ ФАУФИ по Калининградской области предъявило требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 03.10.2005 г. по 06.08.2007 г. (л.д. 85), апелляционный суд полагает обоснованным представленный подателем жалобы расчет, произведенный в соответствии с Методикой расчета арендной платы с применением фактических показателей занимаемой ООО "Мелга плюс" площади и коэффициентов, согласно которому размер неосновательного обогащения по состоянию на 19.07.2007 г. составляет 114956 руб. 26 коп., определенный из площади помещений 66,3 кв. м.
В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования 10%, составляет 9828 руб. 07 коп.
Поскольку ООО "Мелга плюс" занимает помещения на основании договора субаренды, признанного судом недействительной сделкой, собственник вправе в силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Расходы по государственной пошлине по иску распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом предоставленной истцу отсрочки. Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются между сторонами по результатам ее рассмотрения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.09.2007 г. по делу N А21-7618/2006 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:
"Признать недействительным договор субаренды нежилого помещения от 01.09.2004 г. N 2, заключенный между ООО "ANIXA" и ООО "Мелга плюс".
Взыскать с ООО "Мелга плюс" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области 114956 руб. 26 коп. неосновательного обогащения, 9828 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с ООО "Мелга плюс" в доход федерального бюджета 7183 руб. 18 коп. государственной пошлины по иску.
Выселить ООО "Мелга плюс" из помещений N 6, 7 (помещение торгового зала и шиномонтажной мастерской) общей площадью 66,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Калининград, ул. Литовский вал, д. 38.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области в доход федерального бюджета 10086 руб. 88 коп. государственной пошлины по иску".
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области в пользу ООО "Мелга плюс" 184 руб. 32 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий СЕРИКОВА И.А.

Судьи БАРКАНОВА Я.В. ТИМУХИНА И.А.