Поскольку в договоре аренды нежилых помещений стороны согласовали возможность сдачи арендуемых помещений в субаренду, требование истца о досрочном расторжении договора в связи с передачей в субаренду помещений удовлетворению не подлежит

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2007 по делу N А56-45521/2006

от 7 июня 2007 года
Дело N А56-45521/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2007 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2007 года.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Полубехиной Н.С., судей Мельниковой Н.А., Старовойтовой О.Р., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Баймухаметовой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4695/07) ООО "Невский литейно-механический завод" на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.03.2007 по делу N А56-45521/2006 (судья Е.В.Савинова) по иску ОАО "Завод им. А.А.Кулакова" к ООО "Невский литейно-механический завод", 3-е лицо — КУГИ Санкт-Петербурга, о досрочном расторжении договора аренды, при участии: от истца — представителя по доверенности от 06.02.2007 Соловьевой О.С.; от ответчика — представителя по доверенности от 03.11.2006 Кукушкиной А.А.; от 3-го лица — представителя по доверенности от 19.12.2006 Юхно Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Завод им. А.А.Кулакова" (далее — ОАО "Завод им. А.А.Кулакова") обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Невский литейно-механический завод" (далее — ООО "Невский литейно-механический завод") о досрочном расторжении договора аренды от 10.10.2000 N 1-НЛМЗ и обязании ответчика вернуть нежилые помещения, переданные по указанному договору аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — Комитет).
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ОАО "Завод им. А.А.Кулакова" уточнило исковые требования и просило досрочно расторгнуть договор аренды от 10.10.2000 N 1-НЛМЗ в части относящихся к собственности ОАО "Завод им. А.А.Кулакова" помещений:
— 1-Н, ч.п. 9, 27, 44, площадью 1200 кв. м, являющихся частью трехэтажного здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, дом 6, литера И, кадастровый номер 78:6331Б:0:119;
— 3-Н (ч.п. 6, 7, 31, 32) площадью 91,0 кв. м, являющихся частью четырехэтажного здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, дом 6, литера К, кадастровый номер 78:6331Б:24:42:2 (бывший кадастровый номер 78:6331Б:0:42)
и обязать ответчика вернуть истцу принадлежащие ему нежилые помещения, переданные по договору аренды.
Решением арбитражного суда от 02.03.2007 иск удовлетворен на основании ст. 608, 615, 622 Гражданского кодекса РФ. Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований ОАО "Завод им. А.А.Кулакова" о досрочном расторжении договора аренды и нарушении ответчиком условий договора, выразившихся в сдаче в субаренду спорных помещений без согласия арендодателя, и изменении в связи с этим их целевого назначения.
ООО "Невский литейно-механический завод" обратилось с апелляционной жалобой, в которой, указав на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, и на несоответствие обстоятельствам дела выводов суда, изложенных в решении, просит судебный акт отменить и принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении иска. Податель жалобы, ссылаясь на п. 7.2 договора аренды N 1-НЛМЗ от 10.10.2000, оспаривает выводы суда о неправомерности сдачи помещений в субаренду без согласия арендодателя, указав, что данным пунктом сторонами согласована возможность сдачи помещений в субаренду. В обоснование правомерности толкования данного пункта договора как согласования разрешения с арендодателем сдавать помещения в субаренду податель жалобы сослался на п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Кроме того, ООО "Невский литейно-механический завод" оспаривает вывод суда об изменении арендатором целевого назначения помещения посредством его сдачи в субаренду, указав, что сама по себе сдача помещения в субаренду не меняет целевого назначения помещений. Кроме того, ответчик считает, что спорные помещения используются субарендаторами в соответствии с целями, предусмотренными п. 2.1 договора N 1-НЛМЗ от 10.10.2000.
ОАО "Завод им. А.А.Кулакова" и Комитет отзывы на апелляционную жалобу не представили.
В судебном заседании представитель ООО "Невский литейно-механический завод" апелляционную жалобу поддержала, доводы жалобы подтвердила, а представитель ОАО "Завод им. А.А.Кулакова" возражала против удовлетворения жалобы. Представитель Комитета оставила вопрос принятия решения по апелляционной жалобе на усмотрение суда.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании Распоряжения Комитета от 25.09.2000 N 1683-р (л.д. 12) между ФГУП "Завод им. Кулакова" и ООО "Невский литейно-механический завод" заключен договор аренды от 10.10.2000 N 1-НЛМЗ, в соответствии с которым ФГУП "Завод им. Кулакова" передало ООО "Невский литейно-механический завод" в аренду на срок 10 лет во временное владение и пользование нежилые помещения:
— 1-Н, ч.п. 9, 27, 44, площадью 1200,0 кв. м, являющиеся частью трехэтажного здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, д. 6, литера И, кадастровый номер 78:6331Б:0:119;
— 1-Н (ч.п. 18), 3-Н (ч.п. 6, 7, 31, 32) площадью 141,0 кв. м, являющиеся частью четырехэтажного здания по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, д. 6, литера К, кадастровый номер 78:6331Б:0:42.
В соответствии с распоряжением ТУ ФАУФИ по Ленинградской области "Об условиях приватизации ФГУП "Завод им. Кулакова" от 28.12.2005 N 429 ФГУП "Завод им. Кулакова" приватизировано путем преобразования его в открытое акционерное общество "Завод им. Кулакова", которое является правопреемником реорганизованного предприятия.
С этой даты ОАО "Завод им. А.А.Кулакова" является собственником имущества, перешедшего к нему в порядке приватизации, в том числе помещений, переданных по договору аренды N 1-НЛМЗ от 10.10.2000, кроме помещения 1-Н (ч.п. 18), которое не вошло в состав приватизируемого имущества ФГУП "Завод им. Кулакова".
В связи с приватизацией части помещения первичный объект недвижимости по адресу: Октябрьская набережная, д. 6, лит. К площадью 3453,9 кв. м с кадастровым номером 78:6331Б:0:42 разделился на два вторичных объекта недвижимости:
— 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н площадью 2463,6 кв. м с кадастровым номером 78:6331Б:24:42:2;
— 1-Н площадью 990,3 кв. м с кадастровым номером 78:6331Б:24:42:1.
Данное обстоятельство подтверждается письмом ГУИОН от 19.01.2005 N 42 и письмами Комитета от 30.12.2004 N 12/4-2925 и 12/4-2926.
Таким образом, с 05.05.2006 в соответствии с передаточным актом подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП "Завод им. Кулакова", утвержденным 29.12.2005, ОАО "Завод им. Кулакова" является арендодателем и собственником следующих переданных по договору от 10.10.2000 N 1-НЛМЗ помещений:
— 1-Н, ч.п. 9, 27, 44, площадью 1200,0 кв. м, являющихся частью трехэтажного здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, д. 6, литера И, кадастровый номер 78:6331Б:0:119;
— 3-Н (ч.п. 6, 7, 31, 32) площадью 91,0 кв. м, являющихся частью четырехэтажного здания по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, д. 6, литера К, кадастровый номер 78:6331Б:0:42:2 (бывший кадастровый N 78:6331Б:0:42).
В соответствии с п. 2.1 договора арендатор обязался использовать арендуемые объекты под производственные цели.
Согласно п. 7.2 договора арендатор имеет право сдавать арендуемый объект в целом и по частям в субаренду.
В материалы дела представлены договоры субаренды N 01, 02, 04 от 19.12.2006, заключенные ответчиком с ООО "Прометей" и ООО "ТрансВторМет" сроком до 28.12.2007 (т. 1, л.д. 95 — 101) на спорные помещения.
Актом проверки использования помещений, составленным 13.02.2007 комиссией из представителей ОАО "Завод им. А.А.Кулакова" (т. 1, л.д. 102 — 103), подтверждается нахождение указанных организаций в спорных помещениях.
Пунктом 4.1 договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ определен срок действия договора 10 лет с момента приема арендуемого объекта по акту сдачи-приемки. Согласно п. 8.1 договор прекращает свое действие по окончании срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.
Заявляя иск о досрочном расторжении договора аренды, ОАО "Завод им. А.А.Кулакова" сослалось на ст. 615, 619 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие порядок пользования арендованным имуществом и порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя. При этом в качестве основания для расторжения договора истец указал на сдачу ответчиком спорных помещений в субаренду без его согласия и изменение в связи с этим целевого назначения помещений.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции согласился с правомерностью позиции истца, однако при этом суд не дал оценки условиям п. 7.2 договора, предусматривающим право арендатора сдавать помещения в субаренду.
Как следует из рекомендаций, данных в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по воле сторон договора аренды согласие арендодателя на совершение арендатором сделок субаренды может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
Право сдачи арендованного имущества в субаренду предоставлено арендатору абзацем 4 п. 7.2 договора аренды. Указанный пункт является специальным пунктом по отношению к абзацу 11 п. 7.1 договора: абзац 11 запрещает обременять арендованное имущество без письменного согласия арендодателя, а абзац 4 п. 7.2 договора устанавливает исключение из указанного общего правила, предоставляя арендатору право сдавать арендованное имущество в субаренду.
Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, стороны согласовали возможность сдачи арендуемых помещений в субаренду и требование истца о досрочном расторжении договора по указанному основанию заявлено неправомерно и удовлетворению не подлежит.
Довод истца об изменении арендатором условий договора о целевом назначении помещения ввиду его сдачи в субаренду не подтверждается материалами дела. Из представленных в материалы дела договоров субаренды N 01, 02, 04 от 19.12.2006 следует, что согласованное сторонами в п. 2.1 договора целевое назначение помещений не изменено. Кроме того, претензия N 696 от 29.08.2006 такого основания не содержит.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что иск о досрочном расторжении договора аренды по указанным в нем основаниям заявлен неправомерно, в связи с чем подтверждаются доводы жалобы о несоответствии обстоятельствам дела выводов суда, изложенных в решении.
При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.03.2007 следует отменить и в удовлетворении иска отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.03.2007 по делу N А56-45521/2006 отменить.
В иске отказать.
Расходы по госпошлине по иску отнести на ОАО "Завод им. А.А.Кулакова".
Взыскать с ОАО "Завод им. А.А.Кулакова" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 2000 рублей и в пользу ООО "Невский литейно-механический завод" 1000 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий ПОЛУБЕХИНА Н.С.

Судьи МЕЛЬНИКОВА Н.А. СТАРОВОЙТОВА О.Р.