Требование: О признании незаконным приложения к постановлению администрации об условиях приватизации муниципального имущества в части указания цены продажи имущества, урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2016 N 15АП-16699/2016 по делу N А32-9488/2015

Дело N А32-9488/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителей (ответчиков): представители не явились,
от заинтересованного лица (истца): представитель Давыгора С.Н. по доверенности от 24.01.2016 г.,
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367), Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2016 г. по делу N А32-9488/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Виолетта Плюс" (ИНН 2320090783, ОГРН 1022302934940)
к Администрации города Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367), Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374)
при участии третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "Либра Лекс" (ИНН 2320144051, ОГРН 1062320043136)
о признании незаконным приложения к постановлению N 4 от 15.01.2015 г., об урегулировании разногласий,
принятое в составе судьи Грачева С.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Виолетта Плюс" (далее — истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее — ответчик) со следующими требованиями (уточненные исковые требования):
— признать незаконным приложение к постановлению администрации г. Сочи от 15.01.2015 N 4 "Условия приватизации муниципального имущества, расположенного по ул. Пластунской, дом N 62/2 — Пригородная Центрального района города Сочи" в части указания цены продажи имущества (иловых карт) в размере 80094325 руб. с НДС, как противоречащее статьям 12, 13 Федерального закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
— Считать 7299048,40 руб. с НДС ценой продажи сооружений — иловых карт общей площадью 10542,5 кв. м, литер 52, 53, 54, 55, 56, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, дом 62/2 — Пригородная, установленной в соответствии с отчетом о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 N 077-2014, выполненным ООО "Либра Лекс";
— урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (продавец) и ООО "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" (покупатель) при заключении договора от 23.01.2015 N 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты;
— установить условия пунктов 1.1, 1.1.1., 2.1., 2.2. и 2.3. договора от 23.01.2015 N 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, заключенного между Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (продавец) и ООО "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" (покупатель), в редакции ООО "ВИОЛЕТТА ПЛЮС";
— пункт 1.1. договора от 23.01.2015 N 1279-р установить в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять находящееся в муниципальной собственности города Сочи недвижимое имущество (далее — имущество) и уплатить за него цену, определенную пунктом 2.1. договора";
— подпункт 1.1.1. договора от 23.01.2015 N 1279-р установить в следующей редакции: "Сооружения — иловые карты общей площадью 10542,5 кв. м, в том числе: литера 52 — иловая карта площадью 1666,6 кв. м, литера 53 — иловая карта площадью 1716,6 кв. м, литера 54 — иловая карта площадью 1509,6 кв. м, литера 55 — иловая карта площадью 3452,6 кв. м, литера 56 — иловая карта площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, дом 62/2 — Пригородная, согласно техническому паспорту филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Краснодарскому краю (Сочинское отделение) от 16 марта 2007 г. Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на имущество, бланк серии 23-АЕ N 389165, выдано 27.03.2009 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Имущество находится на земельном участке общей площадью 16 308 кв. м, кадастровый номер 23:49:0205018:11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения и эксплуатации очистных сооружений, расположенным по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, б/н (участок N 2), ул. Пластунская (далее — земельный участок). Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок, бланк серии 23-АМ N 798350, выдано 08.09.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю. После регистрации права собственности покупателя на имущество, покупатель оформит право аренды на земельный участок в порядке статьи 36 ЗК РФ";
— пункт 2.1. договора от 23.01.2015 N 1279-р установить в следующей редакции: "Покупная цена имущества, установленная в соответствии с отчетом о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 N 077-2014, выполненным ООО "Либра Лекс", составляет 7299048,40 руб. с НДС — сооружения — иловые карты общей площадью 10542,5 кв. м, литер 52, 53, 54, 55, 56, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, дом 62/2 — Пригородная";
— пункт 2.2. договора от 23.01.2015 N 1279-р установить в следующей редакции: "Покупатель в соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ обязуется в течение 30 дней с даты подписания договора уплатить Продавцу в счет частичной оплаты имущества 1500000 руб. в Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи) по следующим банковским реквизитам: ИНН 2320034940, КПП 232001001, БИК 040349001, расчетный счет N 40101810300000010013 в Южном главном управлении Центрального банка Российской Федерации, КБК 92111402043040000410, код ОКТМО 0372600 и представить документы об оплате";
— пункт 2.3. договора от 23.01.2015 N 1279-р установить в следующей редакции: "Оплата оставшейся части покупной цены имущества в размере 5799048,40 руб. с НДС осуществляется Покупателем в рассрочку в течение 5-ти (пяти) лет ежеквартально равными частями до 20-го числа последнего месяца квартала, начиная со второго квартала 2015 года, в Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи) по следующим банковским реквизитам: ИНН 2320034940, КПП 232001001, БИК 040349001, расчетный счет N 40101810300000010013 в Южном главном управлении Центрального банка Российской Федерации, КБК 92111402043040000430, код ОКТМО 03726000";
— пункты 1.1.2., 2.2.1., 2.2.2. из текста договора от 23.01.2015 N 1279-р исключить полностью;
— обязать директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи подписать с ООО "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" договор от 23.01.2015 N 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, в установленной судом редакции, в течение десяти рабочих дней со дня вступления судебного акта в силу.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Либра Лекс".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 г., исковые требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2016 г., решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015 г. и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела судом первой инстанции приняты уточненные исковые требования, а именно:
— признать незаконным Приложение к постановлению администрации г. Сочи от 15.01.2015 N 4 "Условия приватизации муниципального имущества, расположенного по ул. Пластунской, дом N 62/2 — Пригородная Центрального района города Сочи" в части указания цены продажи имущества (иловых карт литеры 52, 53, 54, 55, 56) в размере 80094325 рублей с учетом НДС (18%);
— считать 6183200 руб. с учетом НДС (18%) ценой продажи строений иловых карт литера 52 площадью 1666,6 кв. м, литера 53 площадью 1761,6 кв. м, литера 54 площадью 1509,6 кв. м, литера 55 площадью 3452,6 кв. м, литера 56 площадью 2152,1 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, установленной по состоянию на дату "24.12.2013 г." в соответствии с заключением эксперта N 015/СЭ-2016 от 29.06.2016, выполненным ООО "Центр экономических и правовых экспертиз";
— урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" (покупатель) при заключении договора от 23.01.2015 N 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты;
— установить условия пунктов 1.1, 1.1.1., 2.1., 2.2. и 2.3. договора от 23.01.2015 N 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, заключенного между Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" (покупатель), в следующей редакции:
— пункт 1.1. договора изложить в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять находящееся в муниципальной собственности города Сочи недвижимое имущество (далее — имущество) и уплатить за него цену, определенную пунктом 2.1. договора;
— подпункт 1.1.1. изложить в следующей редакции: Сооружения — иловые карты общей площадью 10 542, 5 кв. м, в том числе: литера 52 — иловая карта площадью 1666,6 кв. м, литера 53 — иловая карта площадью 1716,6 кв. м, литера 54 — иловая карта площадью 1509,6 кв. м, литера 55 — иловая карта площадью 3452,6 кв. м, литера 56 — иловая карта площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, дом 62/2 — Пригородная, согласно техническому паспорту филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Краснодарскому краю (Сочинское отделение) от 16 марта 2007 г. Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на имущество, бланк серии 23-АЕ N 389165, выдано 27.03.2009 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Имущество находится на земельном участке общей площадью 16 308 кв. м, кадастровый номер 23:49:0205018:11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения и эксплуатации очистных сооружений, расположенным по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, б/н (участок N 2), ул. Пластунская (далее — земельный участок). Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок, бланк серии 23-АМ N 798350, выдано 08.09.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю. После регистрации права собственности Покупателя на имущество, Покупатель оформит право аренды на земельный участок в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации";
— пункт 2.1. изложить в следующей редакции: "Покупная цена имущества, установленная в соответствии с заключением эксперта N 015/СЭ-2016 от 29.06.2016, выполненным ООО "Центр экономических и правовых экспертиз", составляет 6183200 руб. с учетом НДС (18%)";
— пункт 2.2. изложить в следующей редакции: "Покупатель в соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ обязуется в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания договора уплатить Продавцу в счет частичной оплаты имущества 1500000 руб. в Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи) по следующим банковским реквизитам: ИНН 2320034940, КПП 232001001, БИК 040349001, расчетный счет N 40101810300000010013 в Южном главном управлении Центрального банка Российской Федерации, КБК 92111402043040000410, код ОКТМО 0372600 и представить документы об оплате";
— пункт 2.3. изложить в следующей редакции: "Оплата оставшейся части покупной цены имущества в размере 4623200 руб. с учетом НДС (18%) осуществляется Покупателем в рассрочку в течение 5-ти (пяти) лет ежеквартально равными частями до 20-го числа последнего месяца квартала, следующего после квартала, в котором был осуществлен платеж, предусмотренный пунктом 2.2. договора, в Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений администрации города Сочи) по следующим банковским реквизитам: ИНН 2320034940, КПП 232001001, БИК 040349001, расчетный счет N 40101810300000010013 в Южном Главном Управлении Центрального банка Российской Федерации, КБК 92111402043040000430, код ОКТМО 03726000";
— подпункты 2.2.1., 2.2.2. из текста договора от 23.01.2015 N 1279-р исключить;
— обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи подписать с ООО "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" договор от 23.01.2015 N 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, в установленной судом редакции, в течение десяти рабочих дней со дня вступления судебного акта в силу.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2016 г. удовлетворено ходатайство истца об изменении предмета иска. Исковые требования удовлетворены в полном объеме. С администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. С департамента имущественных отношений администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 12000 руб. Обществу с ограниченной ответственностью "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" из федерального бюджета возвращены денежные средства в размере 50000 руб., уплаченные за проведение судебной экспертизы.
Администрация города Сочи, Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение суда от 23.09.2016 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что Общество является арендатором спорного имущества (иловых карт), собственником которого является муниципальное образование город Сочи. За время действия договора аренды арендатор существенно видоизменил объект аренды, в связи с чем использование иловых карт, являющихся предметом договора, по их целевому назначению невозможно. В настоящее время на земельном участке, расположенному по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная расположена открытая бетонная площадка для организации ярмарки. Кроме того, земельный участок площадью 16108 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11, категория земель: земли населенных пунктов для сооружения и эксплуатации очистных сооружений. Арендатор использует данный земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем осуществление продажи спорного объекта невозможно.
От общества с ограниченной ответственностью "Виолетта Плюс" поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому считает доводы жалобы необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 г. по делу N А32-9028/2014 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела и которым установлено, что между сторонами заключено три договора аренды, предметом которых являются иловые карты, входящие в состав Навагинских очистных сооружений по ул. Пригородная, в г. Сочи. Обществом на земельном участке поверх иловых карт возведены легкие конструкции в виде павильонов, которые не являются объектами капитального строительства и объектами недвижимого имущества по признакам статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляют собой временные нестационарные (сборно-разборные) торговые объекты и могут быть перемещены в другое место без несоразмерного ущерба их назначению. Установленные договорами аренды назначения арендуемых иловых карт — для организации ярмарки, следовательно, обязательство по использованию арендуемого объекта по назначению не нарушено.
Заявители (ответчики) и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица (истца) в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям отзыва, просил решение суда оставить без изменения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей заявителей жалобы (ответчиков) и третьего лица.
Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заинтересованного лица (истца), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором иловых карт литера 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная (выписка из ЕГРП от 30.03.2015 N 23-0-1-241/4001/2015-1398).
Указанное имущество является собственностью муниципального образования город-курорт Сочи (свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 23-АЕ N 389165 от 27.03.2009, выписка из ЕГРП от 30.03.2015 N 23-0-1-241/4001/2015-1398).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу N А32-9028/2014 суд обязал Департамент имущественных отношений администрации города Сочи подготовить и направить ООО "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" проект договора купли-продажи арендуемых иловых карт литера 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" срок.
Департаментом в адрес истца направлялось письмо N 1408/0205-06 от 23.01.2015 г., которое получено последним 19.02.015 г., согласно которому истцу предложено в 30-дневный срок заключить договор от 23.01.2015 N 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты.
К данному письму приложены копия постановления администрации г. Сочи от 15.01.2015 N 4 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по ул. Пластунская, ул. 62/2 — ул. Пригородная Центрального района города Сочи" (далее — постановление администрации г. Сочи от 15.01.2015 N 4), в 1-м экземпляре, и подписанный департаментом проект договора от 23.01.2015 N 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, между департаментом (продавец) и обществом (покупатель) (далее — проект договора N 1279-р в редакции ответчика, проект договора от 23.01.2015 N 1279-р), в 1-м экземпляре.
Из преамбулы постановления администрации г. Сочи от 15.01.2015 N 4 следует, что данный ненормативный акт был принят в соответствии с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу N А32-9028/2014.
В подписанном департаментом приложении к постановлению администрации г. Сочи от 15.01.2015 N 4 указаны условия приватизации муниципального имущества, расположенного по ул. Пластунская, ул. 62/2 — ул. Пригородная Центрального района г. Сочи, а именно:
— иловые карты литер 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, обременение — договор аренды, заключенный на неопределенный срок;
— способ приватизации — возмездное отчуждение имущества с предоставлением ООО "ВИОЛЕТТА ПЛЮС" преимущественного права приобретения имущества;
— цена продажи — 80094325 руб. с НДС;
— рассрочка по оплате имущества — не более пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.
Согласно пункту 1.1. проекта договора N 1279-р в редакции ответчика, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять находящееся в муниципальной собственности города Сочи недвижимое имущество (далее — имущество) и уплатить за него цену, определенную п. 2.1. договора:
1.1.1. Сооружения — иловые карты общей площадью 10542,5 кв. м, в том числе: литера 52 — иловая карта площадью 1666,6 кв. м, литера 53 — иловая карта площадью 1716,6 кв. м, литера 54 — иловая карта площадью 1509,6 кв. м, литера 55 — иловая карта площадью 3452,6 кв. м, литера 56 — иловая карта площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, дом 62/2 — Пригородная, согласно техническому паспорту филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Краснодарскому краю (Сочинское отделение) от 16 марта 2007 г.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на имущество, бланк серии 23-АЕ N 389165, выдано 27.03.2009 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
1.1.2. Земельный участок общей площадью 16108 кв. м, кадастровый номер 23:49:0205018:11, категория земель: земли населенных пунктов — для размещения и эксплуатации очистных сооружений, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, б/н (участок N 2), ул. Пластунская.
На участке расположены сооружения, указанные в п. 1.1.1. настоящего договора.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок, бланк серии 23-АМ N 798350, выдано 08.09.2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю".
Согласно пункту 2.1. проекта договора N 1279-р в редакции ответчика покупная цена имущества, установленная в соответствии с отчетом о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 N 077-2014, выполненным ООО "Либра Лекс", составляет 80094325 рублей 40 копеек с НДС, в том числе:
— 7299048 рублей 40 копеек с НДС — сооружения — иловые карты общей площадью 10 542,5 кв. м, литер 52, 53, 54, 55, 56, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, дом 62/2 — Пригородная;
— 72795277 рублей без НДС — земельный участок общей площадью 16 108 кв. м, кадастровый номер 23:49:0205018:11, категория земель: земли населенных пунктов — для размещения и эксплуатации очистных сооружений, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, б/н (участок N 2), ул. Пластунская.
Подпунктами 2.2.1., 2.2.2. проекта договора N 1279-р в редакции ответчика установлен порядок расчетов за имущество.
В пункте 2.3. проекта договора N 1279-р в редакции ответчика установлен порядок оплаты оставшейся части покупной цены имущества в размере 63184728 рублей 80 копеек без НДС.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из содержания положений пунктов 1.1.1., 1.1.2., 2.1., 2.2., 2.2.1., 2.2.2., 2.3. проекта договора N 1279-р в редакции ответчика объектами купли-продажи по договору являются иловые карты по цене 7299048,40 руб. и спорный земельный участок по цене 72795277 руб.
В пункте 2.1. проекта договора N 1279-р в редакции ответчика содержится ссылка на отчет о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 N 077-2014, определенной оценщиком по заданию продавца (департамента), выполненный оценочной организацией — ООО "Либра Лекс", согласно которому:
— рыночная стоимость спорного участка составляет 72795277 руб. без НДС;
— рыночная стоимость иловых карт — 7299048,40 руб. с НДС.
Цена иловых карт, указанная в отчете оценщика и пункте 2.1. проекта договора N 1279-р в редакции ответчика в размере 7299048,40 руб., и цена продажи этих же иловых карт, указанная в приложении к постановлению администрации г. Сочи от 15.01.2015 N 4 в размере 80094325 руб., различны по стоимостному значению и не соответствуют друг другу.
Получив 19.02.2015 проект договора от 23.01.2015 N 1279-р в редакции ответчика, Общество 27.02.2015 подписало данный договор с отметкой "с учетом протокола разногласий от 27.02.2015 г. к проекту договора от 23.01.2015 N 1279-р" и протокол разногласий от 27.02.2015 к подписанному обществом проекту договора от 23.01.2015 N 1279-р в редакции ответчика с отметкой общества "с учетом протокола разногласий от 27.02.2015 г. к проекту договора от 23.01.2015 N 1279-р". Указанные документы, каждый в 3-х экземплярах, общество 01.03.2015 направило по почте в адрес департамента вместе с письмом от 27.02.2015 (опись вложения в ценное письмо и кассовый чек-квитанция N 23869 от 01.03.2015).
В письме от 27.02.2015 общество указало на то, что на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу N А32-9028/2014 отчуждению (приватизации) по договору от 23.01.2015 N 1279-р подлежат только иловые карты. Предложенный к продаже спорный участок согласно действующему законодательству отнесен к особо охраняемым природным территориям, ограничен в обороте и не подлежит приватизации (продаже). В протоколе разногласий к пункту 1.1. проекта договора от 23.01.2015 N 1279-р в редакции ответчика общество указало, в частности, что после регистрации права собственности покупателя на имущество, покупатель оформит право аренды на спорный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Департамент не согласился с условиями общества. 11.03.2015 представитель общества получил на руки от департамента письмо от 11.03.2015, в котором со ссылкой на положения п. 3 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. п. 1, 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. п. 3, 4, 5 ст. 27, ст. 96 Земельного кодекса Российской Федерации, департамент указал, что:
— состав имущества, подлежащего приватизации, не был предметом рассмотрения арбитражным судом Краснодарского края по делу А32-9028/2014, в связи с чем данное решение суда не определяет обязанность департамента включать в состав приватизируемого имущества только объект недвижимости без земельного участка, необходимого для использования недвижимого имущества;
— помимо иловых карт купле-продаже (приватизации) подлежит спорный участок, поскольку он не ограничен в обороте;
— у общества, являющегося арендатором иловых карт, отсутствуют основания для обращения в соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" к собственнику спорного участка с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка;
— статьи 27 и 96 Земельного кодекса Российской Федерации не ограничивают оборотоспособность земельных участков, не входящих в земли первой зоны санитарной (горно-санитарной) охраны, запрет на приватизацию курортных земель законодательством не установлен;
— в соответствии с разделом "Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки" отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 N 077-2014, выполненного ООО "Либра Лекс", заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом, любое соотнесение стоимости с частью объекта является неправомерным. В соответствии с письмом ООО "Либра Лекс" от 24.12.2014 к отчету "отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения". На этом основании департамент не вправе использовать только часть сведений, имеющихся в отчете об оценке, для определения цены части имущества, явившегося предметом оценки;
— условия договора купли-продажи, предложенные обществом в протоколе разногласий к проекту договора, не соответствуют закону, в связи с чем департамент не находит оснований для изменения состава имущества, подлежащего приватизации, и цены приобретения имущества, в связи с чем департамент отклоняет протокол разногласий к договору.
За урегулированием возникших разногласий истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 159-ФЗ).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
При новом рассмотрении дела судом первой инстанции учтены замечания Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенные в Постановлении от 22.02.2016 по делу N А32-9488/2015, поскольку в силу абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
В названном Постановлении Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что отчет о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 N 077-2014, выполненный ООО "Либра Лекс", не может быть использован при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ. Из имеющейся в материалах дела выписки из отчета следует, что рыночная стоимость имущества определена по состоянию на 24.12.2014. Вместе с тем из текста решения суда от 22.05.2014 по делу N А32-9028/2014 усматривается, что обществу было отказано в выкупе еще 24.01.2014, соответственно заявление было подано в более ранний период. Таким образом, рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Следовательно, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. Суды не исследовали вопрос о том, являются ли иловые карты самостоятельными объектами недвижимого имущества, либо они являются улучшением самого земельного участка.
Суду первой инстанции предписано учесть изложенное, установить дату подачи обществом заявления о выкупе арендуемого имущества; определить рыночную стоимость имущества на дату поступления в департамент заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть объект, отличный от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанный, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно; рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы.
По вопросу определения даты подачи обществом заявления о выкупе арендуемых иловых карт Арбитражный суд Краснодарского края обоснованно установил следующее.
Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов дела усматривается, что 24.12.2013 г. Общество обратилось в департамент с заявлением N 29 от 24.12.2013 г., в котором указано на то, что с ноября 2002 г. и по настоящее время общество является арендатором иловых карт; относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства; обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества (иловых карт) по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 19.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; просит департамент выполнить предусмотренные п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ действия по подготовке и продаже иловых карт (проведение оценки рыночной стоимости арендуемых иловых карт; определение условий приватизации арендуемых иловых карт; направление обществу проекта договора купли-продажи арендуемых иловых карт).
Следовательно, дату подачи Обществом заявления о выкупе арендуемых иловых карт (о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых иловых карт) следует считать 24.12.2013 г. — дата обращения Общества в Департамент с заявлением N 29 от 24.12.2013 г., содержащего волеизъявление общества на выкуп арендуемых иловых карт согласно порядку, предусмотренному положениями Закона N 159-ФЗ.
Возражения по дате обращения Общества в Департамент с указанным заявлением от ответчиков не поступало. Спор относительно даты обращения общества в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых иловых карт между сторонами отсутствовал.
20.04.2016 г. в Арбитражный суд Краснодарского края поступили заявление Общества о назначении судебной комплексной землеустроительной, строительной и оценочной экспертизы и информационное письмо экспертной организации — ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" о его согласии провести судебную экспертизу с предоставлением в суд экспертного заключения.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее — Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Согласно статьи 3 Закона N 135-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
Статьей 12 Закона N 135-ФЗ установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
Суд кассационной инстанции в постановлении от 22.02.2016 указал на то, что отчет о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 N 077-2014, выполненный ООО "Либра Лекс", не может быть использован при приватизации имущества (иловых карт) в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, поскольку рыночная стоимость иловых карт определена по состоянию на 24.12.2014. Вместе с тем из текста решения суда от 22.05.2014 по делу N А32-9028/2014 усматривается, что обществу было отказано в выкупе еще 24.01.2014, соответственно заявление было подано в более ранний период. Таким образом, рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Следовательно, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Из текста искового заявления следует, что истцом оспаривается достоверность итоговой величины рыночной стоимости иловых карт, следовательно, суд первой инстанции верно определил, что рассмотрению подлежит достоверность выкупной цены приватизируемых иловых карт, указанной в приложении к постановлению администрации г. Сочи от 15.01.2015 N 4 и проекте договора N 1279-р в редакции ответчика.
Как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства представитель ответчиков не возражал против удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы, возражения по поставленным перед экспертами вопросам не заявлял, своих вопросов на разрешение перед экспертами не представил, отводы кандидатурам экспертов, которым поручено проведение экспертизы, не заявлял.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2016 г. по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр экономических и правовых экспертиз" Синявскому Владимиру Дмитриевичу и Чекерес Ольге Юрьевне.
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1) Расположены ли строения иловых карт литера 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, в границах земельного участка площадью 16 108 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, б/н (участок N 2)?
2) Являются ли строения иловых карт литера 52 площадью 1666,6 кв. м, литера 53 площадью 1761,6 кв. м, литера 54 площадью 1509,6 кв. м, литера 55 площадью 3452,6 кв. м, литера 56 площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, самостоятельными объектами недвижимого имущества, отвечающими признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации?
3) Имеют ли строения указанных иловых карт самостоятельное функциональное назначение, обладают ли они самостоятельными полезными свойствами либо являются улучшением самого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11?
4) Имеют ли строения иловых карт литера 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, прочную и неразрывную связь с земельным участком площадью 16108 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11, возможно ли отделение, разборка и перемещение строений указанных иловых карт без причинения несоразмерного ущерба их назначению?
5) Являются ли находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:11 строения иловых карт литера 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, улучшением самого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:1 и/или его благоустройства?
6) Отличны ли иловые карты от собственно самого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11, хотя и прочно с ним связанные, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно?
7) Какова величина рыночной стоимости строений иловых карт литера 52 площадью 1666,6 кв. м, литера 53 площадью 1761,6 кв. м, литера 54 площадью 1509,6 кв. м, литера 55 площадью 3452,6 кв. м, литера 56 площадью 2152,1 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона N 159-ФЗ по состоянию на дату "24.12.2013 г."?
8) Какова величина рыночной стоимости земельного участка площадью 16108 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, б/н (участок N 2), ул. Пластунская, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанного земельного участка сделки купли-продажи по состоянию на дату "24.12.2013 г."?
В соответствии с представленным в материалы дела экспертным заключением N 015/СЭ-2016 от 29.06.2016 г., составленным экспертами общества с ограниченной ответственностью "Центр экономических и правовых экспертиз" Синявским Владимиром Дмитриевичем и Чекерес Ольгой Юрьевной, эксперты пришли к следующим выводам:
По первому вопросу:
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:11, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, б/н (участок N 2) застроен торговыми павильонами.
Торговые павильоны, находящиеся на месте иловых карт литеры 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11.
Строения торговых павильонов, установленных на иловых картах литеры 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м, не относятся к объектам капитального строительства и объектам недвижимого имущества по признакам статьи 130 ГК РФ, представляют собой временные нестационарные (сборно-разборные) торговые объекты и могут быть перемещены в другое место без несоразмерного ущерба их назначению.
Строения иловых карт литеры 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, расположены в границах земельного участка площадью 16308 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, б/н (участок N 2).
По второму вопросу:
Строения иловых карт литера 52 площадью 1666,6 кв. м, литера 53 площадью 1761,6 кв. м, литера 54 площадью 1509,6 кв. м, литера 55 площадью 3452,6 кв. м, литера 56 площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, отвечающими признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По третьему вопросу:
Иловые карты литера 52 площадью 1666,6 кв. м, литера 53 площадью 1761,6 кв. м, литера 54 площадью 1509,6 кв. м, литера 55 площадью 3452,6 кв. м, литера 56 площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, имеют самостоятельное функциональное назначение.
Иловые карты литера 52 площадью 1666,6 кв. м, литера 53 площадью 1761,6 кв. м, литера 54 площадью 1509,6 кв. м, литера 55 площадью 3452,6 кв. м, литера 56 площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, обладают самостоятельными полезными свойствами.
Иловые карты литера 52 площадью 1666,6 кв. м, литера 53 площадью 1761,6 кв. м, литера 54 площадью 1509,6 кв. м, литера 55 площадью 3452,6 кв. м, литера 56 площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, не являются улучшением самого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11.
По четвертому вопросу:
Иловые карты литеры 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, имеют прочную и неразрывную связь с земельным участком площадью 16308 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11.
Отделение, разборка и перемещение иловых карт литеры 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению.
По пятому вопросу:
Находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:11 иловые карты литеры 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, не являются улучшением самого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11 и его благоустройства.
По шестому вопросу:
Иловые карты литеры 52, 53, 54, 55, 56 общей площадью 10542,5 кв. м отличны от собственно самого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11 площадью 16308 кв. м, хотя и прочно с ним связанны, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно.
По седьмому вопросу:
Рыночная стоимости строений иловых карт литера 52 площадью 1666,6 кв. м, литера 53 площадью 1761,6 кв. м, литера 54 площадью 1509,6 кв. м, литера 55 площадью 3452,6 кв. м, литера 56 площадью 2152,1 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона N 159-ФЗ по состоянию на дату "24.12.2013 г.", составляет:
— без учета НДС 5 240 000 (Пять миллионов двести сорок тысяч) рублей;
— с учетом НДС 6 183 200 (Шесть миллионов сто восемьдесят три тысячи двести) рублей.
В том числе:
Рыночная стоимость строения иловой карты литера 52 площадью 1666,6 кв. м, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона N 159-ФЗ по состоянию на дату "24.12.2013 г.", составляет:
— без учета НДС 828 000 (Восемьсот двадцать восемь тысяч) рублей;
— с учетом НДС 977 040 (Девятьсот семьдесят семь тысяч сорок) рублей.
Рыночная стоимость строения иловой карты литера 53 площадью 1761,6 кв. м, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона N 159-ФЗ по состоянию на дату "24.12.2013 г.", составляет:
— без учета НДС 876 000 (Восемьсот семьдесят шесть тысяч) рублей;
— с учетом НДС 1 033 680 (Один миллион тридцать три тысячи шестьсот восемьдесят) рублей.
Рыночная стоимость строения иловой карты литера 54 площадью 1509,6 кв. м, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона N 159-ФЗ по состоянию на дату "24.12.2013 г.", составляет:
— без учета НДС 750 000 (Семьсот пятьдесят тысяч) рублей;
— с учетом НДС 885 000 (Восемьсот восемьдесят пять тысяч) рублей.
Рыночная стоимость строения иловой карты литера 55 площадью 3452,6 кв. м, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона N 159-ФЗ по состоянию на дату "24.12.2013 г.", составляет:
— без учета НДС 1 716 000 (Один миллион семьсот шестнадцать тысяч) рублей;
— с учетом НДС 2 024 880 (Два миллиона двадцать четыре тысячи восемьсот восемьдесят) рублей.
Рыночная стоимость строения иловой карты литера 56 площадью 2152,1 кв. м, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 — ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона N 159-ФЗ по состоянию на дату "24.12.2013 г.", составляет:
— без учета НДС 1 070 000 (Один миллион семьдесят тысяч) рублей;
— с учетом НДС 1 262 600 (Один миллион двести шестьдесят две тысячи шестьсот) рублей.
По восьмому вопросу:
Рыночная стоимость земельного участка площадью 16108 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, б/н (участок N 2), ул. Пластунская, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанного земельного участка сделки купли-продажи по состоянию на дату "24.12.2013 г." составляет 21 440 000 (Двадцать один миллион четыреста сорок тысяч) рублей.
Рыночная стоимость земельного участка площадью 16308 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, б/н (участок N 2), ул. Пластунская, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанного земельного участка сделки купли-продажи по состоянию на дату "24.12.2013 г." составляет 21 706 000 (Двадцать один миллион семьсот шесть тысяч) рублей.
Из материалов дела, а также содержания апелляционной жалобы не усматривается оспаривание сторонами, в том числе ответчиками выводов экспертов относительно отнесения строений иловых карт к объектам недвижимого имущества по основаниям пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, самостоятельного назначения иловых карт, определения величины рыночной стоимости иловых карт и спорного земельного участка.
Таким образом, Арбитражный суд Краснодарского края обоснованно признал относимым и допустимым доказательством заключение эксперта по настоящему делу, указав, что в заключении эксперта содержится необходимая, достаточная и существенная информация о характеристике строений иловых карт и их рыночной стоимости как объекта оценки. Заключение эксперта выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки, соответствует всем предъявляемым законодательством Российской Федерации об экспертизе требованиям, не содержит каких-либо противоречий, определенная экспертом рыночная стоимость строений иловых карт является достоверной.
Таким образом, с учетом заключения судебной экспертизы, применительно к рассматриваемому спору, установлено следующее:
— строения иловых карт литеры 52, 53, 54, 55, 56 расположены в границах земельного участка, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, отвечающими признакам, указанным в п. 1 ст. 130 ГК РФ; имеют самостоятельное функциональное назначение, обладают самостоятельными полезными свойствами, не являются улучшением самого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11, имеют прочную и неразрывную связь с земельным участком; отделение, разборка и перемещение иловых карт невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению; не являются улучшением самого земельного участка и его благоустройством, отличны от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанны, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно;
— общая рыночная стоимость строений иловых карт, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона N 159-ФЗ по состоянию на дату "24.12.2013 г.", составляет: без учета НДС 5 240 000 (Пять миллионов двести сорок тысяч) рублей; с учетом НДС 6 183 200 (Шесть миллионов сто восемьдесят три тысячи двести) рублей;
— рыночная стоимость земельного участка площадью 16308 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11 для цели совершения в отношении указанного земельного участка сделки купли-продажи по состоянию на дату "24.12.2013 г." составляет 21 706 000 (Двадцать один миллион семьсот шесть тысяч) рублей.
Учитывая изложенное, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к обоснованному выводу, что выкупная цена строений иловых карт подлежит определению на основании заключения эксперта об их рыночной стоимости. Суммарная (общая) величина рыночной стоимости строений иловых карт литеры 52, 53, 54, 55, 56 для цели заключения в отношении этого имущества договора купли-продажи от 23.01.2015 N 1279-р в рамках Закона N 159-ФЗ по состоянию на дату "24.12.2013 г." составляет: без учета НДС 5 240 000 (Пять миллионов двести сорок тысяч) рублей; с учетом НДС 6 183 200 (Шесть миллионов сто восемьдесят три тысячи двести) рублей.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что подписанное Департаментом приложение к постановлению администрации г. Сочи от 15.01.2015 N 4 в части указания цены продажи имущества (иловых карт) в размере 80094325 руб. с НДС следует признать незаконным как противоречащее статьям 12, 13 Закона N 135-ФЗ.
Исходя из положений статьи 13 Закона N 135-ФЗ, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.
Юридические лица, вступающие (в качестве слабой стороны) в приватизационный процесс с государственными (муниципальными) органами, обладающими соответственными властными полномочиями, должны наделяться необходимыми гарантиями соблюдения прав и интересов. Судебные органы обязаны обеспечить защиту прав участников оборота во взаимоотношениях с государством (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2013 по делу N А32-2905/2011).
В абзаце 1 пункта 2.1 договора N 1279-р в редакции ответчика, рыночная стоимость и покупная цена иловых карт указана в размере 7299048,40 руб. с НДС.
Учитывая заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции верно определил, что ценой продажи иловых карт следует считать 6183200 (Шесть миллионов сто восемьдесят три тысячи двести) рублей с НДС.
Земельный участок площадью 16308 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11 в государственный кадастр недвижимости внесен 27.01.2005, имеет разрешенное использование: для размещения и эксплуатации очистных сооружений, расположен по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, б/н (участок N 2), ул. Пластунская, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель: земли населенных пунктов (кадастровая выписка о земельном участке от 29.08.2014 N 2343/12/14-768733; кадастровый паспорт земельного участка от 20.05.2015 N 2343/12/15-550827; письмо Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 01.07.2015 N 21.01-21/15717).
В ЕГРП 12.12.2007 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный участок (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АМ N 798350 от 08.09.2014, выписка из ЕГРП от 23.03.2015 N 23/050/110/2015-105).
Из материалов дела усматривается, что разногласия у сторон возникли по вопросу о праве администрации г. Сочи на приватизацию спорного участка путем его продажи обществу, соответственно, разногласия касаются следующих пунктов договора от 23.01.2015 N 1279-р в редакции ответчика: п. 1.1.2. (включение в договор спорного участка, не подлежащего продаже); п. 2.1. (включение в покупную цену имущества цены продажи спорного участка); п. 2.2.1. (покупная цена спорного участка); п. п. 2.2., 2.3. (оплата по договору цены спорного участка).
Таким образом, спорный участок, занятый строениями иловых карт, внесенный департаментом в предмет купли-продажи по договору от 23.01.2015 N 1279-р в редакции ответчика, ограничен в оборот и не подлежит приватизации по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.
В письме Минприроды России от 14.06.2011 N 05-12-44/8646 "О курортах федерального значения Краснодарского края" указано, что города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены к курортам общесоюзного значения Постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 N 723 "О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха".
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии с Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Согласно Указу Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и Распоряжению Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Признание утратившим силу распоряжения Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения и не влечет прекращения статуса соответствующей особо охраняемой природной территории (природного объекта), поскольку статус курортного региона придан городу Сочи Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", а отнесение курортов к особо охраняемым территориям урегулировано нормами Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", что следует из содержания распоряжения Правительства РФ от 21.04.2011 N 685-р. Данный подход соответствует судебной арбитражной практике: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.07.2013 по делу N А32-5014/2012, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2015 N Ф08-7690/2015 по делу N А32-9917/2015, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2014 по делу N А32-18224/2013.
Сочи — город-курорт (курортный город) — город, возникший на основе курорта или имеющий значительный объем курортных функций (бальнеология, морские купания и пр.) (п. 1.1. Решения Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (ред. от 10.12.2015, с изм. от 25.02.2016) "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи").
Муниципальное образование город-курорт Сочи является курортом федерального значения на территории Краснодарского края Российской Федерации. Территория города Сочи, его уникальные природные богатства и рекреационные возможности являются национальным достоянием Российской Федерации, принадлежат и служат народу (п. 1 ст. 1 главы 1 Устава муниципального образования город-курорт Сочи, принятого Решением Городского Собрания Сочи от 29.07.2010 N 92 (ред. от 21.01.2016), зарегистрированного в Управлении Минюста РФ по Краснодарскому краю 14.09.2010 N RU233090002010001).
Поскольку спорный участок расположен в черте муниципального образования город-курорт Сочи (письмо Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 01.07.2015 N 21.01-21/15717), постольку следует исходить из того, что спорный участок находится на территории города-курорта Сочи федерального значения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли природоохранного назначения, которые по своей правовой природе являются неотъемлемой частью охраняемых объектов и составляют с ними единое целое как природный комплекс, обеспечивая их сохранность, путем использования природоохранной территории в особо установленном режиме.
Согласно пункту 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.
В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями. Для охраны этих местностей и курортов создаются округа санитарной и горно-санитарной охраны с регламентированным режимом хозяйствования, проживания и природопользования, обеспечивающим сохранение природных лечебных ресурсов и защиту их от загрязнения и преждевременного истощения.
В силу положений статей 95 и 96 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 2 и 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статей 3 и 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта города Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Данный подход соответствует судебной арбитражной практике: Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2016 N 308-КГ16-492 по делу N А32-32451/2013; Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2014 по делу N 308-ЭС14-152, А32-11890/2012; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.05.2011 по делу N А32-26389/2010, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.04.2016 N Ф08-1194/2016 по делу N А32-1189/2015 и от 31.03.2016 N Ф08-1183/2016 по делу N А32-11861/2015.
В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 22 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ утвержденные до вступления в силу указанного закона округа санитарной охраны курортов, использующих природные лечебные ресурсы, относящиеся к недрам, и месторождений природных лечебных ресурсов считаются округами горно-санитарной охраны.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенные и используемые в лечебно-профилактических целях территории, которые обладают природными лечебными ресурсами, а также располагают необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, являются курортами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.
Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи утверждены решениями исполнительного комитета Сочинского городского Совета трудящихся от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".
В преамбуле к решению от 06.04.1977 N 142 отмечено, что исполнительный комитет Сочинского городского Совета трудящихся при его принятии руководствовался постановлением Совета Министров СССР от 05.09.1973 N 654 "Об утверждении положения о курортах", а также приказом министра здравоохранения РСФСР от 21.10.1969 N 297 "Об утверждении проекта округа и зон санитарной охраны Сочинского курорта". Поскольку в настоящее время постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, отсутствует, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 N 15АП-17373/2015 по делу N А32-33339/2014).
До принятия Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 406-ФЗ) курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт "ж" пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в первоначальной редакции).
Законом N 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. Признан утратившим силу раздел VIII "Лечебно-оздоровительные местности и курорты" Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". Также внесены изменения в Федеральный закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", в соответствии с которыми курорты стали относиться не к особо охраняемой природной территории, а к особо охраняемой территории (статья 2 Закона N 406-ФЗ). Изменена редакция статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации, из подпункта 1 пункта 2 которой исключено указание на лечебно-оздоровительные местности и курорты, как относящихся к землям особо охраняемых природных территорий, а также подверглась изменению статья 96 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации, утратившая упоминание о курортах, как о землях особо охраняемых природных территорий.
Вместе с тем, согласно части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу указанного Федерального закона (до 30 декабря 2013 года), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях".
Из пункта 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ следует, что созданная до вступления в силу Закона N 406-ФЗ особо охраняемая природная территория, сохраняет свой статус на будущее время. Данная правовая позиция содержится в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2014 N 15АП-19809/2014 по делу N А32-11342/2014, от 28.04.2015 N 15АП-5886/2015 по делу N А32-39332/2014, от 13.05.2015 N 15АП-6218/2015 по делу N А32-18356/2014, от 26.05.2015 N 15АП-5261/2015 по делу N А32-41404/2014; постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.02.2015 по делу N А32-11360/2014, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2015 N Ф08-7338/2015 по делу N А32-10143/2015.
Природные объекты, имеющие особое природоохранное, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (пункт 1 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").
Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, не измененным Законом N 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горносанитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.
Таким образом, возникший у курортного региона г. Сочи до введения в действие Закона N 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ, регламентирующих порядок введения данного Закона в действие (такой правовой вывод указан в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 N 15АП-21554/2015 по делу N А32-7627/2013). Земли города Сочи не утратили статус курорта федерального значения, продолжают входить в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 ЗК РФ) и подлежат особой охране на основании пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Расположение спорного участка на землях населенных пунктов не влияет на возможность его отнесения к землям особо охраняемых природных территорий (пункт 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09 по делу N А51-1334/20072-101 и от 22.12.2009 N 366/09 по делу N А04-1211/08-8221/08-5/6, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16.01.2014 по делу N А63-8362/2012 сформулирована правовая позиция, согласно которой факт отнесения одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение. Принадлежность участка к категории земель населенных пунктов не исключает действие в отношении него правового режима, введенного для земель особо охраняемых природных территорий (данная правовая позиция содержится в Определении ВАС РФ от 15.07.2013 N ВАС-8747/13 по делу N А63-10224/2012). Также данные выводы соответствуют правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлениях от 16.06.2009 N 1882/09 по делу N А51-1334/20072-101 от 09.10.2012 N 5366/12, от 22.12.2009 N 366/09 по делу N А04-1211/08-8221/08-5/6, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16.01.2014 по делу N А63-8362/2012.
На основании изложенного, а также норм пункта 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", пункта 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ, спорный участок, занятый сооружениями иловых карт, расположен в черте муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, созданных до вступления в силу Закона N 406-ФЗ и сохранил свой указанный статус после вступления в силу Закона N 406-ФЗ.
В отношении города-курорта Сочи в предусмотренном Федеральным законом от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" порядке не приняты нормативные акты об исключении его из числа особо охраняемых природных территорий.
Земли города-курорта Сочи не утратили статус курорта федерального значения и продолжают входить в состав земель особо охраняемых территорий федерального значения (статья 96 Земельного кодекса Российской Федерации) и подлежат особой охране на основании пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Согласно пункту 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.
На основании пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами; содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.
Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу прямо указания пункта 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7- ФЗ "Об охране окружающей среды" земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат приватизации (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2015 N Ф08-5821/2015 по делу N А32-18356/2014).
С принятием Закона N 406-ФЗ не утратил силу запрет на приватизацию курортов как территорий объектов, находящихся под особой охраной. Данная правовая позиция содержится в Постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2015 N Ф08-5248/2015 по делу N А32-39334/2014, от 27.08.2015 N Ф08-5402/2015 по делу N А32-39335/2014, от 23.11.2015 N Ф08-7786/2015 по делу N А63-1528/2014, от 07.09.2015 N Ф08-6213/2015 по делу N А32-41404/2014.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 15.07.2010 N 1059-О отметил недопустимость отчуждения в частную собственность земельных участков в составе особо охраняемых территорий и объектов.
В пункте 4 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснено, что основанием для отказа в приобретении в собственность земельных участков является их ограничение в обороте.
Продажа спорного земельного участка в собственность общества противоречит пункту 2 статьи 27 ЗК РФ, пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178- ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункту 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Таким образом, у ответчиков — Администрации г. Сочи и Департамента отсутствуют правовые основания для продажи в собственность общества спорного участка по договору от 23.01.2015 N 1279-р в редакции ответчика. Нахождение спорного участка, занятого иловыми картами, в границах земель особо охраняемых природных территорий федерального значения (в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта), препятствует принятию департаментом решения о предоставлении спорного участка обществу в собственность за плату по договору купли-продажи от 23.01.2015 N 1279-р в редакции ответчика. Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2015 N Ф08-5248/2015 по делу N А32-39334/2014, от 01.07.2016 N Ф08-3375/2016 по делу N А32-33893/2012.
Доказательства того, что в отношении курорта Сочи в предусмотренном Федеральным законом от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" порядке приняты нормативные акты об исключении его из числа особо охраняемых природных территорий, в материалах дела отсутствуют и ответчиками не представлены.
Суд первой инстанции правомерно принял во внимание, что согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу N А32-9028/2014 и постановлению администрации г. Сочи от 15.01.2015 N 4 объектом продажи (приватизации) являются только иловые карты, спорный участок не указан для продажи, в постановлении от 15.01.2015 N 4 и приложении к нему отсутствуют сведения о принятии администрацией г. Сочи решения о приватизации и утверждении условий приватизации и цены продажи спорного участка.
Пунктом 12.1. Решения Городского Собрания Сочи от 24.06.2010 N 50 (ред. от 30.10.2014) "Об утверждении Положения о порядке управления муниципальным имуществом города Сочи" установлено, что объектами приватизации являются здания, сооружения, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, незавершенные строительством объекты, муниципальные унитарные предприятия, иные объекты муниципальной собственности, относящиеся к сфере деятельности Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". В указанном нормативном акте отсутствуют положения, предусматривающие продажу юридическим и физическим лицам земельных участков в городе-курорте Сочи.
Кроме того, суд обоснованно учитывал отсутствие в материалах дела документа, регламентирующий порядок и правила продажи юридическим и физическим лицам земельных участков в городе-курорте Сочи.
При таких обстоятельствах, у Департамента отсутствовали правовые основания для продажи в собственность общества спорного участка по договору от 23.01.2015 N 1279-р в редакции ответчика, для включения участка в названный договор, указания в договоре в составе покупной цены имущества цены продажи спорного участка.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что приложение к постановлению администрации города Сочи от 15.01.2015 N 4 направлено для установления договорных отношений между Департаментом и Обществом.
Целью выбранного способа защиты гражданских прав истцом является непосредственное установление договорного правоотношения. Основанием для обращения истца в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия департамента, совершенные к моменту предъявления иска.
В силу статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, обязательного для одной из сторон, на рассмотрение суда спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Таким образом, разрешение судом спора о заключении договора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Результатом рассмотрения преддоговорного спора является заключение сторонами договора на определенных судом условиях.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора действует в той редакции, которая определена судом.
На основании изложенного, выводы суда первой инстанции о том, что необходимо урегулировать разногласия между сторонами при заключении договора от 23.01.2015 N 1279-р, изложив спорные пункты этого договора в редакции, предложенной обществом — истцом, апелляционная коллегия признает верными.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта первой инстанции, поэтому признаются апелляционным судом несостоятельными, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Поскольку Администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, постольку отсутствуют основания для ее взыскания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2016 года по делу N А32-9488/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.А.МАШТАКОВА

Судьи М.Г.ВЕЛИЧКО И.В.ПОНОМАРЕВА