Требование: О признании незаконными действий администрации по отказу в заключении договора купли-продажи земельного участка, об обязании заключить договор купли-продажи

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2016 N 15АП-15720/2016 по делу N А32-19029/2016

Дело N А32-19029/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей Г.А. Сурмаляна, С.С. Филимоновой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Харатян А.А.
при участии:
от заявителя: представители Мелконян А.Ф. по доверенности от 28.11.2014, Мкртчян А.С. по доверенности от 12.07.2016;
от заинтересованного лица: представитель не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Воронцовское"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.08.2016 по делу N А32-19029/2016
по заявлению закрытого акционерного общества "Воронцовское"
к Администрации Кухаривского сельского поселения Ейского района
о признании незаконным действия
принятое в составе судьи Данько М.М.

установил:

закрытое акционерное общество "Воронцовское" (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации Кухаривского сельского поселения Ейского района Краснодарского края (далее — администрация) о признать незаконными действий администрации по отказу от 25.05.16 г. N 08-1279/16-15 в заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 687500 кв. м с кадастровым номером 23:08:0206000:192, сформированного из невостребованных земельных долей, расположенного по адресу: Краснодарский край Ейский район Кухаривский с/о, секция 1-111, контур 219 (далее — спорный земельный участок) незаконным и обязании администрации заключить с обществом договор купли-продажи спорного земельного участка по цене 1 423 723,33 руб., определенной как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этого земельного участка.
Требования мотивированы тем, что истец, как фактический землепользователь вправе в силу закона приобрести спорный земельный участок в собственность.
Решением от 18.08.16 г. суд отказал обществу в признании незаконным отказа администрации в приватизации спорного земельного участка ввиду его соответствия требованиям действующего законодательства и оставил без рассмотрения требование о заключении договора купли-продажи ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. Жалоба мотивирована тем, что 22.04.16 г. администрацией в газете "Приазовские степи" N 44 было опубликовано извещение о а наличии у администрации права на спорный земельный участок с информацией о том, что все использующие этот участок организации могут его выкупить, что было расценено обществом как оферта, и 26.04.16 г. общество ее акцептовало, направив в администрацию заявление о предоставлении спорного участка в собственность. Администрация письмом от 25.05.16 г. отказа обществу в этом. С учетом изложенного общество полагает соблюденным досудебный порядок обращения к администрации. Отказ администрации в продаже спорного земельного участка незаконен, поскольку общество имеет право на приватизацию спорного участка без торгов и по цене 15% от кадастровой стоимости как сельскохозяйственная организация, является постоянным и единственным пользователем вышеуказанного земельного участка с 1992 г., на основании Постановления главы администрации Ейского района Краснодарского края о предоставление акционерному обществу "Воронцовское" земель в коллективно-долевую собственность и в аренду от 07.04.1992 г. N 183/3, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю N 430 от 22.03.1994 г. Судом полностью не были исследованы доводы общества о праве пользования спорным земельным участком до возникновения право муниципальной собственности, не дана оценка представленных доказательств хозяйством, не учтены факты уплаты земельного налога, обработка почвы, внесения удобрений, что подтверждается путевыми листами нарядов на обработку почвы и рекультивация земельного участка. Спорный земельный участок площадью 6875000 кв. м, с кадастровым номером 23:08:0206000:192, сформированный и выделенный из невостребованных земельных долей в земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:105 общей площадью 14041000 кв. м, земли сельскохозяйственного назначения, и образованны из земель предоставленных гражданам в 1994 года в соответствии с планом приватизации земель на основании Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 и является коллективно-долевой собственностью, невостребованным земельным участком, который используется ЗАО "Воронцовское", на основании свидетельства о праве собственности на землю от 22.03.1994 г. N 430., ввиду отсутствия собственников (граждан которые не распорядились своей земельной долей с 1994 г. по настоящее время). Общество исправно ежегодно оплачивает земельный налог.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, ссылаясь на законность принятого судом решения. Несмотря на то, что общество использовало спорный земельный участок, но законные основания такого использования отсутствовали. Общество не представило доказательств использования испрашиваемого земельного участка на каком-либо правовом титуле. Фактическое пользование территорией земли, относящейся к невостребованным земельным долям граждан, не является тем пользованием, которое дает право требовать предоставления земельного участка, выделенного в счет таких долей, в частную собственность без проведения торгов по установленной законом цене. Представленное обществом свидетельство N 430 от 22.03.1994, выданное акционерному обществу "Воронцовское" Ейского района Краснодарского края, согласно которому в собственность общества передано 3497 га сельскохозяйственных угодий, не содержит графического приложения в виде плана данного земельного массива, в связи с чем, достоверно установить нахождение спорного участка в границах указанного массива не представляется возможным. Общество не представило документов, подтверждающих право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка или земельного участка, из которого был выделен испрашиваемый земельный участок. Договор аренды на земельный участок также отсутствует.
Апелляционная жалоба рассматривается Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном гл. 34 АПК РФ.
В судебном заседании представитель общества настаивал на отмене решения суда, сославшись на приведенные в апелляционной жалобе доводы, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, которое отклонено протокольным определением ввиду отсутствия уважительных причин их непредставления суду первой инстанции.
Представитель администрации возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, сославшись на приведенные в отзыве на нее доводы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей общества и администрации, суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.04.2016 в газете "Приазовские степи" N 44 администрацией опубликована информация о том, что в соответствии с п. 4 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее — закон N 101-ФЗ) и Федеральным законом от 29.12.2010 г. N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" (далее — закон N 435-ФЗ) извещает всех заинтересованных лиц о наличии прав муниципальной собственности на земельный участок площадью 687500 кв. м с кадастровым номером 23:08:0206000:192, сформированного из невостребованных земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 23:08:0000000:105 с категорией земли — земли сельскохозяйственного назначения. Адресом участка является: Краснодарский край Ейский район Кухаривский с/о, секция 1-111, контур 219. Сельскохозяйственная организация и крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие вышеуказанный земельный участок, вправе приобрести земельный участок, находящийся в муниципальной собственности по цене 1 423 723.33 руб., определенной как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этого земельного участка.
26.04.16 г. общество обратилось в администрацию за предоставлением указанного участка в собственность за плату.
25.05.16 г. администрация письмом отказала обществу в продаже участка, сославшись на отсутствие документов, подтверждающих законное использование земельного участка заявителем.
Не согласившись с указанным отказом, общество обжаловало его в арбитражный суд.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции признал правомерным отклонение судом первой инстанции заявления общества по следующим основаниям.
Частью 1 ст. 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (ч. 3 ст. 201 АПК РФ).
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются законом N 101-ФЗ, который также устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (п. 1 ст. закона N 101-ФЗ).
В соответствии с п. п. 4 п. 3 ст. 1 закона N 101-ФЗ одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
С 1 июля 2011 года Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ в Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения введена статья 12.1 "Невостребованные земельные доли". Пунктом 8 данной статьи установлено, что орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.
Пунктом 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ установлено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.
Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно материалам дела, земельный участок с кадастровым номером 23:08:0206000:192 общей площадью 687500 кв. м был сформирован из 14 невостребованных земельных участков (долей), входивших в единый массив невостребованных земельных долей общей площадью 14041000 кв. м с кадастровым номером 23:08:0000000:105, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Кухаривский с/о, в границах плана ЗАО "Воронцовское".
Решением Ейского районного суда Краснодарского края от 02.12.2013 г. дело N 2-801/2013 г. и определением о разъяснении решения Ейского районного суда от 13.03.2014 г. за администрацией Кухаривского сельского поселения Ейского района признано право муниципальной собственности на указанные невостребованные земельные доли.
В результате проведенных межевых работ был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:08:0206000:192, на который администрацией Кухаривского сельского поселения было оформлено право собственности, что подтверждается записью регистрации N 23-23/020-23/020/803/2015-2466/1 от 24.11.2015 г. (свидетельство о государственной регистрации права N АА 612294 от 25.11.2015 г.)
Таким образом спорный земельный участок был сформирован из невостребованных земельных долей, принадлежащих физическим лицам, а не обществу.
Из материалов дела не усматривается наличие у общества законных оснований для пользования обществом спорного земельного участка.
Кадастровая выписка о земельном участке с кадастровым номером 23:08:0000000:105 от 03.04.2008 г., на которую ссылается в апелляционной жалобе ЗАО "Воронцовское", не содержит информации, свидетельствующей о фактическом нахождении в пользовании ЗАО "Воронцовское" невостребованных земельных долей площадью 14041000 кв. м.
Свидетельство N 430 от 22.03.1994 согласно которому в собственность акционерного общества "Воронцовское" Ейского района Краснодарского края передано 3497 га сельскохозяйственных угодий, на которое ссылается общество в обоснование своего права на спорный земельный участок, выдано акционерному обществу "Воронцовское" Ейского района Краснодарского края, не содержит графического приложения в виде плана данного земельного массива, в связи с чем, достоверно установить нахождение спорного участка в границах указанного массива не представляется возможным.
Также суд апелляционной инстанции отмечает, что при доказанности наличия у общества права собственности на земельный участок на основании указанного Свидетельства, он бы не вошел в сформированный администрацией участок из невостребованных земельных долей, и в этом случае у общества отсутствовали бы основания для обращения к администрации за продажей ему спорного земельного участка на основании п. 5
В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" приватизации подлежат земельные участки, предоставленные сельскохозяйственным организациям, а также гражданам, осуществляющим деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, с момента вступления в силу настоящего закона.
Общество не представило в материалы дела документов, подтверждающих его право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка или земельного участка, из которого был выделен испрашиваемый земельный участок. Договор аренды на земельный участок также отсутствует.
В отсутствие законных оснований для использования участков, фактическое их использование правового значения не имеет.
Согласно пункту 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ обязанность выделить земельный участок в счет принадлежащих муниципальному образованию земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам, возникает у органа местного самоуправления в случае, если использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности, сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство не приобрели земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на долю.
Получение законного права владения и пользования спорным земельным участком, находящимся в долевой собственности (статья 14 Закона N 101-ФЗ), в счет невостребованных долей, либо аренда земельных долей по договорам, заключенным до вступления в силу Закона N 101-ФЗ, обществом не подтверждены.
Суждение общества об отсутствии в пункте 5.1 статьи 10 закона N 101-ФЗ условия о наличии у лица, использующего земельные участки, правопорождающих (правоустанавливающих) документов, не учитывает общеправовой запрет на произвольное (самовольное) использование лицом не принадлежащего ему имущества.
Довод общества об отсутствии в пункте 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ требования наличия у лица, использующего земельные участки, правоустанавливающих документов, основан на неверном толковании правовой нормы.
Лицо, использовавшее земельный участок в отсутствие на то каких-либо законных оснований и соответствующего волеизъявления собственников, то есть, действующее недобросовестно, в силу закона приобретает право на льготную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения на бесконкурентных началах, получает необоснованное преимущество по сравнению с иными участниками оборота земель сельскохозяйственного назначения. Соответствующий вывод согласуется с закрепленным законодателем в пункте 4 статьи 1 ГК РФ принципом добросовестности поведения участников гражданского оборота и недопустимости извлечения выгод и преимуществ из незаконных и недобросовестных действий.
Исходя из смысла и содержания законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, использование земли долевой собственности до приобретения права публичной собственности на нее должно быть титульным, то есть иметь законные основания.
Самовольное занятие земельного участка является нарушением земельного и гражданского законодательства.
Нарушитель закона не может пользоваться льготой на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения на бесконкурентных началах, поскольку, в случае приобретения такого права, получает необоснованное преимущество по сравнению с иными участниками оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Сходное толкование положений п. 5.1 ст. 10 закона N 101-ФЗ дано Верховным судом Российской Федерации в определении от 27.10.2015 N 308-КГ15-13009 по делу N А32-37264/2014 и Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении по тому же делу.
С учетом этого суд апелляционной инстанции отклоняет как неосновательный довод общества о том, что земельные участки могут быть приобретены любым их фактическим пользователем, поскольку в данном конкретном случае, по смыслу действующего законодательства, важно не наличие статуса фактического пользователя, а именно наличие законных оснований такого пользования.
В связи с этим представленные обществом в материалы дела доказательства фактического использования им спорного земельного участка и внесения им за него платы не могут быть расценены в качестве доказательств, подтверждающие факт законного использования обществом спорного земельного участка.
С учетом изложенного обращение общества за получением спорного земельного участка в собственность на основании п. 5.1 ст. 10 закона N 101-ФЗ без проведения торгов и по сниженной цене не может быть расценено как надлежащий акцепт произведенной администрацией путем публикации информации в газете оферты, как это квалифицирует общество. Обращение общества к администрации о предоставлении в собственность спорного земельного участка не может быть расценено в качестве проекта договора купли-продажи, содержащего все существенные его условия и подпись руководителя Общества.
Таким образом, приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных обществом требований, признания оспариваемого отказа администрации в продаже обществу спорного земельного участка без проведения торгов и по сниженной цене в соответствии с п. 5.1 ст. 10 закона N 101-ФЗ незаконным и обязании администрации заключить с обществом договор купли-продажи спорного участка.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба общества отклоняется судом апелляционной инстанции. Решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2016 по делу N А32-19029/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.Н.СМОТРОВА

Судьи Г.А.СУРМАЛЯН С.С.ФИЛИМОНОВА