Требование: О государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 N 15АП-10942/2015 по делу N А53-24482/2013

Дело N А53-24482/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии:
от ИП Солдатенко А.Э.: представителя Козловой А.Г. по доверенности от 30.10.2015,
от ООО "Инвест-Проект": представителя Ерофеевой А.А. по доверенности от 01.12.2015,
от ОАО "ТАОПИТ": представителя Маляренко А.В. по доверенности от 12.01.2015,
от ООО "САЕ": представителя Ерофеевой А.А. по доверенности от 01.06.2015,
рассмотрев апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Солдатенко Андрея Эдуардовича, открытого акционерного общества Таганрогского общественного питания
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 01 июня 2015 года по делу N А53-24482/2013
по иску индивидуального предпринимателя Солдатенко Андрея Эдуардовича
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект"
при участии третьего лица открытого акционерного общества Таганрогского общественного питания
о государственной регистрации перехода права собственности,
по иску открытого акционерного общества Таганрогского общественного питания
к индивидуальному предпринимателю Солдатенко Андрею Эдуардовичу
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект", общества с ограниченной ответственностью "САЕ"
о признании договора недействительным,
принятое в составе судьи Палий Ю.А.,

установил:

в рамках судебного дела N А53-24482/2013 индивидуальный предприниматель Солдатенко Андрей Эдуардович (далее — ИП Солдатенко А.Э.) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект" (далее — ООО "Инвест-Проект") о государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 27:
— на кафе "Нептун" лит. А, общей площадью 462,7 кв. м с кадастровым (условным) номером 61-61-42/082/2008-205;
— на склад лит. Ю, общей площадью 42,8 кв. м с кадастровым номером 61:58:0001152:0:25.
Исковые требования мотивированы тем, что с первоначальным собственником спорных объектов недвижимости (с ОАО "ТАОПИТ") предпринимателем был заключен договор аренды N 0104/13 от 13.03.2013 и дополнительное соглашение к нему от 15.03.2013, по условиям которых истцу было предоставлено право выкупить арендованные помещения. При этом юридическим основанием для государственной регистрации перехода права собственности будет являться сам договор аренды. После отчуждения помещений ОАО "ТАОПИТ" их собственником является ООО "Инвест-Проект", при этом при переходе права собственности договор аренды сохранил свое действие. Предприниматель реализовал свое право на приобретение объектов недвижимости, направив ответчику соответствующее уведомление, однако последний уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ОАО "ТАОПИТ".
В рамках дела N А53-26517/2013 ОАО "ТАОПИТ" обратилось к ИП Солдатенко А.Э. с иском о признании договора аренды N 0104/13 от 01.03.2013, заключенного между ОАО "ТАОПИТ" и предпринимателем в отношении спорных объектов недвижимости, недействительным.
Исковые требования мотивированы тем, что лицо, подписавшее договор аренды (Воробьев И.А.) от имени ОАО "ТАОПИТ", соответствующими полномочиями не наделялось, генеральный директор акционерного общества (Кермас Д.С.) сделку в последующем не одобрял. На дату подписания договора аренды имущество было обременено правом залога ООО "САЕ", а само ОАО "ТАОПИТ" находилось в стадии банкротства, залогодержатель не давал разрешения на заключение оспариваемой сделки, что не соответствует положениям пункта 1 статьи 37 Федерального закона Российской Федерации N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункту 4 статьи 18.1 Федерального закона Российской Федерации N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)", свидетельствует о ничтожности сделки.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.02.2014 судебные дела N А53-24482/2013 и N А53-26517/2013 объединены в одно производство, которому присвоен номер N А53-24482/2013.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО "САЕ", временный управляющий ОАО "ТАОПИТ" Рябко Н.П.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2015 в удовлетворении иска ИП Солдатенко А.Э. и иска ОАО "ТАОПИТ" отказано в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении иска предпринимателя, суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается факт передачи предпринимателю объектов недвижимости, однако не подтвержден факт внесения Солдатенко А.Э. выкупной стоимости имущества. При таких обстоятельствах суд расценил договор купли-продажи неисполненным, в связи с чем констатировал отсутствие основания для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.
Отказывая в удовлетворении иска ОАО "ТАОПИТ", суд первой инстанции указал, что в материалы дела действительно не представлена доверенность, выданная на имя Воробьева И.А., уполномочившая его подписывать оспариваемый договор аренды от имени ОАО "ТАОПИТ", однако в данный период времени Воробьев И.А. исполнял обязанности генерального директора акционерного общества, в связи с чем был вправе действовать от имени предприятия без доверенности.
С принятым судебным актом не согласились как ОАО "ТАОПИТ", так и ИП Солдатенко А.Э., в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами.
В своей апелляционной жалобе ОАО "ТАОПИТ" просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска акционерного общества о признании договора аренды недействительным.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления ОАО "ТАОПИТ" и сводятся к утверждению о том, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о подписании договора аренды от имени общества уполномоченным лицом.
В своей апелляционной жалобе ИП Солдатенко А.Э. просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска предпринимателя.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что невнесение оплаты за спорные объекты недвижимого имущества со стороны предпринимателя не может являться основанием для отказа в удовлетворении его иска, т. к. по условиям дополнительного соглашения к договору аренды оплата выкупной стоимости объектов недвижимости подлежит внесению предпринимателем только после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Солдатенко А.Э. поддержала доводы апелляционной жалобы предпринимателя, возражала против доводов апелляционной жалобы ОАО "ТАОПИТ", просила решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска предпринимателя отменить, в данной части принять решение об удовлетворении иска ИП Солдатенко А.Э.
На вопрос суда представитель пояснила, что у нее отсутствует подлинник дополнительного соглашения от 15.03.2013 к договору аренды N 0104/13 от 13.03.2013, также представитель затруднилась дать пояснения о том, по какой причине в дополнительном соглашении отсутствует печать организации. Представитель не смогла представить доказательства, подтверждающие факт внесения ИП Солдатенко А.Э. арендных платежей за использование спорного имущества, а также доказательства того, что спорное имущество находится в фактическом владении предпринимателя. Представитель пояснила, что заявление иска о понуждении ответчика продать только 2 объекта недвижимости являлось технической опечаткой.
Представитель ОАО "ТАОПИТ" поддержал доводы апелляционной жалобы акционерного общества и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ИП Солдатенко А.Э., просил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска акционерного общества отменить, в данной части принять новый судебный акт об удовлетворении иска ОАО "ТАОПИТ".
Представитель ООО "Инвест-Проект" и ООО "САЕ" поддержала доводы апелляционной жалобы ОАО "ТАОПИТ", пояснила, что все спорное имущество в настоящее время находится в фактическом владении ООО "Инвест-Проект". Представитель также указала, что в настоящее время состоялся приговор в отношении Воробьева И.А., которым установлено, что последний совершал мошеннические действия с использованием имущества ОАО "ТАОПИТ".
В судебном заседании объявлялся перерыв до 18 час. 00 мин. этого же дня, после перерыва рассмотрение дела было продолжено.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что подлежит удовлетворению апелляционная жалоба ОАО "ТАОПИТ", а решение суда первой инстанции — частой отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ОАО "ТАОПИТ" на праве собственности на основании плана приватизации Таганрогского муниципального предприятия производственно-коммерческая фирма "ТАОПИТ" от 16.11.1992 принадлежали кафе "Нептун", литер А, комнаты: 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 5-10, 8а; литер А2, комнаты: 14, 16, 16а; литер А1, комнаты: 11-13; литер а2, комнаты: 22-24, 23а, 30; литер А4, комнаты: 25-26; литер а7, комнаты: 27-29, 29а, 296; литер п/А, комната 1; литер п/А2, комнаты: 1, 2, площадь: общая 462.7 кв. м. Этаж: 1, подвал литер а10, площадью 12,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 61-61-42/082/2008-205; склад, общей площадью 42,80 кв. м, литер Ю, кадастровый (или условный) номер: 61:58:0001152:0:25; склад, столярная мастерская, общей площадью 218,1 кв. м, литер Ф, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 27.
Земельный участок площадью 3170 кв. м, расположенный по адресу:
г. Таганрог, пер. Гоголевский, 27, кадастровый номер 61:58:01152:0016, предоставлен ОАО "ТАОПИТ" в аренду на основании договора от 29.08.2006 N 06-882, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и ОАО "ТАОПИТ" (арендатор).
18.03.2013 между ОАО "ТАОПИТ" (продавец) и ООО "Сервис-Центр" (покупатель) заключен договор купли-продажи с уступкой права аренды земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество в следующем составе:
— склад, столярная мастерская, общей площадью 218,1 кв. м, литер Ф, этажность: 1, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 27 (кадастровый (или условный) номер: 61:58:0001152:0:25);
— кафе "Нептун" литер А, комнаты: 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 5-10, 8а; литер А2, комнаты: 14, 16, 16а; литер al, комнаты: 11-13; литер а2, комнаты: 22-24, 23а, 30; литер а4, комнаты: 25-26; литер а7, комнаты: 27-29, 29а, 296; литер п/А, комната 1; литер п/А2, комнаты: 1, 2, общей площадью 462,7 кв. м, этаж 1, подвал литер а10, площадью 12,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 61-61-42/082/2008-205, адрес (местоположение) объекта: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский 27;
— склад, назначение нежилое, общей площадью 42,80 кв. м, литер Ю, этажность 1, кадастровый (или условный) номер: 61:58:0001152:0:25, адрес (местонахождение) объекта: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 27.
В соответствии с пунктом 1.3.4 договора одновременно с продажей объекта недвижимости продавец уступил, а покупатель принял права и обязанности по договору аренды N 06-882 от 29.08.2006 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:58:01152:0016, площадью 3 170 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 27, для использования в целях эксплуатации кафе, магазина, офиса, склада.
Впоследствии на основании договора купли-продажи с уступкой права аренды земельного участка выше указанные помещения здания кафе "Нептун", склада, столярной мастерской и склада отчуждены ООО "Сервис-Центр" в пользу ООО "Инвест-Проект". Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в ЕГРП 23.05.2013, что подтверждается выписками из государственного реестра от 03.07.2013 и от 16.09.2015, свидетельствами о государственной регистрации права.
Как указывает ИП Солдатенко А.Э., 01.03.2013 между ОАО "ТАОПИТ" (арендодатель), действовавшим в лице исполняющего обязанности директора Воробьева И.А., и ИП Солдатенко А.Э. (арендатор) заключен договор аренды с последующим выкупом N 0104/13, по условиям которого арендодатель на правах собственника недвижимого имущества передает во временное пользование за плату, а арендатор принимает по акту приема-передачи (приложение N 1) следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 27:
— склад, столярная мастерская общей площадью 218,10 кв. м, литер Ф, кадастровый номер: 61:58:0001152:0:25;
— кафе "Нептун" литер А, комнаты: 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 5-10, 8а; литер А2, комнаты: 14, 16, 16а; литер а1, комнаты: 11-134; литер а2, комнаты 22-24, 23а, 30; литер а4, комнаты 25-26; литер а7 (комнаты: 27-29, 29а, 296; литер п/А, комната 1; литер п/А2, комнаты: 1, 2, общей площадью 462,7 кв. м, подвал литер 10, площадь 12,8 кв. м, кадастровый номер: 61-61-42/082/2008-205;
— склад общей площадью 42,80 кв. м, литер Ю, кадастровый номер: 61:58:0001152:0:25 для использования их по назначению, определяемому арендатором.
В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор имеет преимущественное право покупки вышеупомянутого недвижимого имущества и во время действия договора арендодатель не вправе заключать сделки в отношении этого недвижимого имущества, в том числе отчуждение в любой форме, передавать в залог, осуществлять уступку прав и иные виды обременении.
ИП Солдатенко А.Э. также указывает, что 15.03.2013 между ним и ОАО "ТАОПИТ", действовавшим в лице исполняющего обязанности директора Воробьева И.А., к договору аренды N 0104/13 от 01.03.2013 заключено дополнительное соглашение, согласно которому арендатор, намеренный осуществить выкуп недвижимого имущества в любой момент действия договора, направляет арендодателю (собственнику) уведомление, в котором сообщает о своем намерении осуществить выкуп. Стороны договорились, что уведомление считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или арендодатель (собственник) не ознакомился с ним (пункт 1 дополнительного соглашения).
В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения после получения уведомления арендодатель (собственник) обязан обратиться совместно с арендатором в регистрирующий орган для целей осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в отношении которого арендодатель заявил о своем намерении осуществить выкуп.
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения стороны договорились, что юридическим основанием для государственной регистрации перехода права собственности будет являться договор аренды с последующим выкупом N 0104/13 от 01.03.2013. Никаких новых сделок, договоров, в том числе договоров купли-продажи, для целей отчуждения недвижимого имущества в собственность арендатора не требуется.
Выкупная цена по договору аренды составляет 8 000 000 руб.
Уведомлением от 01.11.2013 ИП Солдатенко А.Э. известил ОАО "ТАОПИТ" как первоначального арендодателя, так и действующего собственника недвижимого имущества — ООО "Инвест-Проект" о намерении реализовать право выкупа арендованного недвижимого имущества, предусмотренное договором аренды с последующим выкупом N 0104/13 от 01.03.2013.
ИП Солдатенко А.Э. полагает, что ООО "Инвест-Проект" уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
ОАО "ТАОПИТ" полагает, что лицо, подписавшее договор аренды (Воробьев И.А.) от имени ОАО "ТАОПИТ", соответствующими полномочиями не наделялось, генеральный директор акционерного общества (Кермас Д.С.) сделку в последующем не одобрял.
Суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды N 0104/13 от 01.03.2013 и дополнительное соглашение к нему от 15.03.2013, подписанные между ИП Солдатенко А.Э. и исполняющим обязанности директора ОАО "ТАОПИТ" Воробьевым И.А., являются ничтожными сделками в силу следующего.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу положений статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации N 208-ФЗ от 26.12.1995 "Об акционерных обществах" (далее — Закон N 208-ФЗ) акционерное общество является юридическим лицом и имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции на дату заключения оспариваемого договора аренды, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
Пунктом "л" части 1 статьи 5 Федерального закона Российской Федерации N 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" закреплено, что в ЕГРЮЛ содержатся, в том числе, сведения о фамилии, ими, отчестве и должности лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица, а также паспортные данные такого лица или данные иных документов, удостоверяющих личность в соответствии с законодательством Российской Федерации, и идентификационный номер налогоплательщика при его наличии.
Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 69 Закона N 208-ФЗ единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени общества.
Как следует из материалов дела, на дату заключения оспариваемой сделки генеральным директором ОАО "ТАОПИТ" и единственным лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени общества, являлся Кермас Д.С., что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 22.01.2013 и протоколом заседания совета директоров N 2 от 16.07.2012.
ИП Солдатенко А.Э. указывает, что при заключении договора аренды N 0104/13 от 01.03.2013 и дополнительного соглашения к нему от 15.03.2013 полномочия Воробьева И.А. как исполняющего обязанности директора ОАО "ТАОПИТ" подтверждались приказом N 23 от 17.07.2012 генерального директора общества Кермаса Д.С.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данной позицией предпринимателя в силу следующего.
Из содержания приказа N 23 от 17.07.2012 следует, что с 17.07.2012 на заместителя генерального директора Мревлишвили И.А. (после смены фамилии — Воробьев И.А.) возложено временное исполнение обязанностей генерального директора общества ОАО "ТАОПИТ" в объеме, предусмотренном уставом общества, с правом подписи всех необходимых документов. Основанием для издания данного приказа являлось убытие Кермаса Д.С. в длительную служебную командировку.
Из буквального содержания данного приказа следует, что он носил временный характер и фактически действовал на период нахождения генерального директора Кермаса Д.С. в служебной командировке.
ОАО "ТАОПИТ" указывает, что Кермас Д.С. возвратился из служебной командировке 24.07.2012, что подтверждается посадочным купоном пассажира, и с указанной даты только он мог подписывать документацию общества, а также заключать сделки от имени ОАО "ТАОПИТ".
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в качестве свидетеля был допрошен Кермас Д.С., который пояснил, что с лета 2011 года являлся генеральным директором ОАО "ТАОПИТ" и продолжал занимать данную должность в марте 2013 года.
На вопрос суда о том, было ли свидетелю известно о том, что между ОАО "ТАОПИТ" и ИП Солдатенко А.Э. был заключен договор аренды N 0104/13 от 01.03.2013 с правом выкупа арендованного имущества, Кермас Д.С. пояснил, что о данном обстоятельстве ему ничего известно не было.
На вопрос суда о том, каким образом организовывалась работа общества, когда генеральный директор по тем или иным причинам длительно отсутствовал на рабочем месте, Кермас Д.С. пояснил, что каждый раз, уезжая в командировку, директором издавался отдельный приказ, которым назначался его заместитель. Приказ действовал только на время отсутствия генерального директора.
На вопрос суда о том, заключались ли когда-либо Воробьевым И.А. от имени общества крупные сделки, свидетель пояснил, что Воробьев И.А. не мог совершать такие сделки, в том числе при отсутствии генерального директора.
На вопрос суда о том, заключались ли Воробьевым И.А. от имени общества обычные сделки, свидетель пояснил, что такие полномочия Воробьеву И.А. не предоставлялись.
На вопрос суда о том, какие функции в ОАО "ТАОПИТ" выполнял Воробьев И.А., свидетель пояснил, что он осуществлял общение с арендаторами, занимался хозяйственной частью, выдачей справок, выполнял иные организационные работы.
На вопрос суда о том, где хранилась печать общества, свидетель пояснил, что печь организации была у него, а при его отсутствии — хранилась в сейфе, специально печать Воробьеву И.А. не передавалась, он осуществлял функции, закрепленные в доверенности.
На вопрос суда о том, известно ли свидетелю, заключались ли дополнительные соглашения к договору аренды N 0104/13 от 01.03.2013, свидетель пояснил, что о данных фактах ему ничего не известно, т. к. он не знал о существовании самого договора аренды.
В материалы дела представлена доверенность серии 77 АА N 8111552 от 27.11.2012, выданная Воробьеву И.А. Кермасом Д.С. как генеральным директором ОАО "ТАОПИТ", сроком действия 1 год, из содержания которой следует, что Воробьеву И.А. не предоставлялись полномочия на совершение каких-либо гражданско-правовых сделок от имени ОАО "ТАОПИТ".
В материалы дела ОАО "ТАОПИТ" был представлен табель учета рабочего времени за период с 01.03.2013 по 31.03.2013, в том числе подписанный Воробьевым И.А., согласно которому в течение всех рабочих дней марта 2013 года Кермас Д.С. присутствовал на рабочем месте, исполняя функции генерального директора ОАО "ТАОПИТ".
В материалы дела также представлен протокол внеочередного общего собрания акционеров ОАО "ТАОПИТ", согласно которому 01.03.2013 общим собранием было принято решение об одобрении совершения крупных сделок с имуществом предприятия. Данный протокол подписан Кермасом Д.С. как председателем внеочередного общего собрания акционеров и Воробьевым И.А. как секретарем данного собрания.
Принимая во внимание все выше указанные доказательства по делу, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в период марта 2013 года функции генерального директора ОАО "ТАОПИТ" непосредственно исполнял Кермас Д.С., в том числе именно он был правомочен совершать от имени акционерного общества сделки и подписывать соответствующие договоры, направленные на распоряжение имуществом предприятия. Объем полномочий Воробьева И.А. определялся доверенностью серии 77 АА N 8111552 от 27.11.2012, согласно которой поверенный не имел права на совершение любых сделок, связанных с распоряжением имуществом от имени ОАО "ТАОПИТ". Сведения о Воробьеве И.А. как о лице, имеющем право действовать от имени общества без доверенности, в ЕГРЮЛ не вносились. Действие приказа N 23 от 17.07.2012 было прекращено при возвращении Кермаса Д.С. из служебной командировки. Кроме того, сам приказ никогда не являлся достаточным основанием для совершения Воробьевым И.А. каких-либо сделок от имени общества, т. к. он не имел силы доверенности, не содержал указание на делегирование Воробьеву И.А. прав на совершение тех или иных сделок от имени предприятия.
Действуя разумно и добросовестно, ИП Солдатенко А.Э. на момент заключения договора аренды N 0104/13 от 01.03.2013 и дополнительного соглашения к нему от 15.03.2013 был обязан удостовериться о наличии у Воробьева И.А. полномочий на заключение от имени ОАО "ТАОПИТ" указанных сделок.
Проставление на договоре аренды N 0104/13 от 01.03.2013 Воробьевым И.А. печати ОАО "ТАОПИТ" не могло давать ИП Солдатенко А.Э. достаточных оснований полагать о наличии у Воробьева И.А. полномочий на совершение данной сделки, т. к. предприниматель не мог не знать положений выше указанных норм права о необходимости подписания договора от имени акционерного общества либо лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени предприятия, сведения о котором внесены в ЕГРЮЛ, либо лицом, уполномоченным на совершение данного действия со стороны предприятия путем выдачи доверенности.
В пунктах 121, 122, 123 постановления N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения.
В силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ полномочия представителя могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного или муниципального органа, а также явствовать из обстановки, в которой действует представитель. Порядок предоставления полномочий и их осуществления установлен главой 10 ГК РФ. Учитывая особый характер представительства юридического лица, которое приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, что предполагает применение законодательства о юридических лицах, на органы юридического лица распространяются только отдельные положения главы 10 ГК РФ: пункты 1, 3 статьи 182, статья 183 ГК РФ и в случае наделения полномочиями единоличного исполнительного органа нескольких лиц (пункт 3 статьи 65.3 ГК РФ) — пункт 5 статьи 185 ГК РФ.
Пункт 1 статьи 183 ГК РФ не применяется к случаям совершения сделок органом юридического лица с выходом за пределы ограничений, которые установлены его учредительными документами, иными документами, регулирующими деятельность юридического лица, или представителем, за пределами ограничений, указанных в договоре или положении о филиале или представительстве юридического лица. Такие сделки могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 174 ГК РФ.
По общему правилу, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о его полномочиях, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким лицом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения (статьи 51 и 53 ГК РФ), если только соответствующие данные не были включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ).
В иных случаях, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, подлежат применению положения статьи 183 ГК РФ.
Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).
Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ОАО "ТАОПИТ" фактически исполнялись условия оспариваемого договора. Акт приема-передачи от 01.03.2013, акт согласования стоимости капитального ремонта от 01.03.2013, акты выполненных работ капитального ремонта от 03.06.2013 от имени ОАО "ТАОПИТ" подписаны неуполномоченным лицом — Воробьевым И.А.
Кроме того, подлинники дополнительного соглашения к договору аренды от 15.03.2013 и актов выполненных работ капитального ремонта от 03.06.2013 в материалы дела ИП Солдатенко А.Э. не представлены.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем также не представлены доказательства внесения арендных платежей в отношении ОАО "ТАОПИТ", а также последующих собственников спорного имущества.
Учитывая, что Воробьев И.А. органом управления ОАО "ТАОПИТ" не являлся, сведения о нем в ЕГРЮЛ не вносились, ОАО "ТАОПИТ" доверенность на совершение оспариваемой сделки не выдавало, в материалах дела отсутствуют доказательства о последующем одобрении сделки со стороны ОАО "ТАОПИТ", полномочия Воробьева И.А. на совершение подобного рода сделок не могло следовать из обстановки (сделка не являлась обычной для хозяйственной деятельности предприятия), к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.е. факт совершения сделки мог создать правовые последствия только для Воробьева И.А., но не для ОАО "ТАОПИТ"), а также положения статьи 166, пункта 1 статьи 167, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшего в редакции на дату заключения сделки. Иными словами, не имею полномочий на заключение договора аренды N 0104/13 от 01.03.2013 и дополнительного соглашения к нему от 15.03.2013, Воробьев И.А. фактически распорядился чужим имуществом, на праве собственности принадлежавшем ОАО "ТАОПИТ", что свидетельствует о ничтожности сделок, как противоречащих положениям статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, иск ОАО "ТАОПИТ" о признании договора аренды N 0104/13 от 01.03.2013 недействительным подлежал удовлетворению.
Учитывая, что сделка по предоставлению предпринимателю в аренду объектов недвижимости является ничтожной, у ИП Солдатенко А.Э. не могло возникнуть права на понуждение собственника имущества к заключению договора на выкуп спорного имущества и осуществления государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество, в связи с чем, решение суда первой инстанции в части отклонения иска предпринимателя является законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат отнесению на ИП Солдатенко А.Э. как на проигравшую сторону.
Учитывая, что при обращении с иском и с апелляционной жалобой ОАО "ТАОПИТ" предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины, с ИП Солдатенко А.Э. в доход федерального бюджета надлежит взыскать 7 000 руб. государственной пошлины (4 000 руб. по иску и 3 000 руб. по апелляционной жалобе).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 июня 2015 года по делу N А53-24482/2013 отменить в части, изложив абзацы 1, 2, 6 резолютивной части решения в следующей редакции:
"В удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя Солдатенко Андрея Эдуардовича отказать.
Признать недействительным договор аренды с последующим выкупом N 0104 от 01 марта 213 года, заключенный между открытым акционерным обществом Таганрогского общественного питания и индивидуальным предпринимателем Солдатенко Андреем Эдуардовичем.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Солдатенко Андрея Эдуардовича (ИНН 615402817651, ОГРНИП 313615406500057) в доход федерального бюджета 7 000 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе".
В остальной части решение оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий А.А.ПОПОВ

Судьи О.Г.АВДОНИНА М.Н.МАЛЫХИНА