Требование: О взыскании задолженности по арендной плате за землю и неустойки

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2016 N 15АП-19701/2015 по делу N А53-14662/2015

Дело N А53-14662/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей О.Г. Авдониной, М.Н. Малыхиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседании Абрамовой П.А.
при участии: от истца: представитель Фирсов Дмитрий Александрович по доверенности от 06.04.2015 N 59-30-6722/15, от конкурсного управляющего ответчика: представитель Пацера Лариса Петровна по доверенности от 15.06.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.10.2015 по делу N А53-14662/2015 (судья Пипник Т.Д.) по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к открытому акционерному обществу "Ростовское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой"
о взыскании,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее — истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к открытому акционерному обществу "Ростовское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой" (далее — ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 01.04.2014 по 31.03.2015 и неустойки за период с 21.06.2014 по 11.06.2015. Иск мотивирован указанием на неисправность общества как арендатора по договору аренды.
В отзыве на иск общество доводам иска возражало. Указало, что по данным кадастрового учета правообладателями земельного участка являются собственники помещений в многоквартирном доме (долевая собственность).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд указал на неиспользование ответчиком земельного участка по независящим от ответчика причинам, наличие в кадастре по состоянию на 01.04.2014 записи о праве общей долевой собственности.
Истец обратился в апелляционный суд в предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами. Для возникновения права собственности на земельный участок необходимо его формирование в виде объекта общей долевой собственности с соблюдением процедуры межевания и составлением кадастрового паспорта. Договор аренды был заключен не для эксплуатации многоквартирного дома, а для завершения строительства. Истец ссылается на судебные акты по предшествующим периодам, поясняет, что данные судебные акты имеют преюдициальное значение. Также указывает на то, что уплата земельного налога в бюджет не производится.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик доводам апелляционной жалобы возражал, решение суда просил оставить без изменения, в удовлетворении жалобы отказать.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, суд дал поручения сторонам. Во исполнение поручений суда от сторон поступили пояснения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Материалами дела подтверждается, что между спорящими сторонами был заключен договор N 30964 от 30.12.2008 аренды земельного участка площадью 2823 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 146-140/56, пр. Соколова, 54, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой (по пусковым комплексам).
В соответствии с п. 2.1 указанного договора срок его действия был установлен с 17.09.2008 по 17.09.2011, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно условиям договора N 30964 от 30.12.2008 размер арендной платы за земельный участок составляет 7 637 000 руб. 00 коп. в год, с обязательством платить арендную плату поквартально равными долями (п. 3.1, 3.2 договора).
Департамент отыскивает задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.03.2015 и неустойку согласно разделу 5 договора.
Апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Земельный участок предоставлен обществу с определенным целевым назначением: для завершения строительства многоквартирного жилого дома.
Праву пользования в арендном правоотношении корреспондирует обязанность арендатора уплачивать арендную плату, обратное толкование означает нарушение принципа возмездно-эквивалентного начала гражданского правоотношения.
Суд правильно исходил из того, что согласно положениям статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата представляет собой плату за пользование арендатором переданным ему во временное владение (пользование) арендодателем имуществом. Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает плату за пользование земельным участком.
В случае, если арендатор не может пользоваться земельным участком (его частью) по независящим от себя причинам, в том числе в связи с надлежащим исполнением своих обязанностей застройщика, на арендатора не может и возлагаться обязанность по уплате арендных платежей.
Как следует из судебных актов по делу N А53-1730/2010, первоначально между сторонами был заключен договор N 27610 от 16.05.2005 аренды земельного участка площадью 2823 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 146-140/56, пр. Соколова, 54, для строительства многоквартирных жилых домов. Т.е. площадь участка для запланированного строительства составляла 2823 кв. м. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040706:5 был сформирован и поставлен на кадастровый учет 30.12.2002 (6 раздел кадастрового паспорта от 18 августа 2014 г.) с разрешенным использованием для строительства жилого дома и предоставлен в аренду для этой цели — л.д. 56 том 1.
Как установлено судебными актами в рамках дела N А53-1730/2010, в границах земельного участка площадью 2823 кв. м находятся и находились в момент предоставления земельного участка обществу объекты капитального строительства, принадлежащие в том числе физическим лицам.
По этой причине в процессе исполнения договора из арендуемого участка были выделены земельный участок КН 61:44:0040706:209 площадью 771 кв. м и земельный участок с КН 61:44:0040706:45 площадью 309 кв. м, ранее входящие в площадь земельного участка КН 61:44:0040706:5 площадью 2823 кв. м — л.д. 71, л.д. 76 том 1.
Оставшаяся площадь земельного участка составила 1743 кв. м.
По изложенной причине запланированная застройка участка оказалась невозможной, что истец объективными доказательствами не опровергает.
Во исполнение договора ответчиком на участке введены в эксплуатацию два этапа строительства многоэтажного жилого дома со встроенными офисными помещениями (первый пусковой комплекс угловая секция и второй пусковой комплекс). В материалы дела представлены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU61310000-5553 от 28.12.2006 и N RU61310000-6214 от 31.03.2009 — л.д. 61, 62, 68 том 1. Дому присвоен адрес: улица Максима Горького, N 140/56, что подтверждают акты установления почтового адреса N 9585 от 6.02.2006 и N 21830 от 19.12.2008 — л.д. 96, 98 том 1.
На жилые помещения в домах зарегистрировано право собственности, что подтверждают выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и копии свидетельств о праве собственности, в дело представлены свидетельства, согласно которым право зарегистрировано 21.05.2007, 07.06.2007, 06.05.2009, 06.10.2010.
Договор аренды был заключен по 17.09.2011.
Конкурсный управляющий ответчика обращался к департаменту с заявлением о продлении договора аренды, со ссылкой на необходимость оформления документов для реализации имущества.
Департамент имущественно-земельных отношений направил общество в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.
В ответе Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 11.12.2014 N 59-34-2/28403 со ссылкой на письмо ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 27.11.2014 N 59-30-27135/8 отражено следующее. Оставшаяся площадь земельного участка (1743 кв. м) не соответствует площади ранее представленного для строительства земельного участка. При этом, введенные в эксплуатацию многоквартирные дома (1 и 2 пусковые комплексы) фактически полностью занимают земельный участок КН 61:44:0040706:5, площадь которого составляет 1743 кв. м. В силу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме — л.д. 43 том 1.
Собственник здания использует не только площадь земельного участка, занятую зданием, но и площадь, необходимую для его эксплуатации, что учитывается законодателем.
Формула "земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования" является законодательно установленной пространственно-качественной характеристикой, позволяющей, в исключение из общего правила ЗК РФ о необходимости установления границ земельного участка, обеспечить условную дискретность земельного участка, в том числе и до момента его формирования в установленном порядке и приобретения титула.
Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с элементами озеленения и благоустройства (п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Согласно положениям ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" право общей долевой собственности возникает в момент образования земельного участка по решению уполномоченного органа, в исключение из общего правила о возникновении права собственности на недвижимость в момент регистрации.
Согласно толкованию, которое дано в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Введение дома в эксплуатацию, передача квартир участникам строительства означает исполнение обществом обязательства в части строительства конкретного жилого дома, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, т.е. исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика дал пояснения относительно объекта незавершенного строительства, который упоминается в письмах конкурсного управляющего. Пояснил, что изначально предполагалась подземная автостоянка под вторым и третьим домом. Третий дом построить невозможно, поэтому невозможна изначально запланированная автостоянка, отсутствует возможность обеспечения двумя выездами. В настоящий момент это подвал под вторым домом без выезда.
Данные пояснения подтверждаются имеющейся в деле перепиской общества, Департамента имущественно-земельных отношений, Департамента архитектуры и градостроительства.
Так, в дело представлено письмо истца в адрес конкурсного управляющего общества, согласно которому из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040706:5 следует, что участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Истец сообщает конкурсному управляющему ответчика, что в целях всестороннего рассмотрения вопроса и принятия решения о прекращении договора аренды от 30.12.2008 ДИЗО направлен запрос в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону для получения необходимой информации относительно формирования участка, на котором расположены многоквартирные дома, а также перспективах и возможности осуществления строительства секции жилого дома на свободной части участка — л.д. 47 том 1.
В этом же письме ДИЗО указывает, что строительные работы на земельном участке не ведутся.
Определением от 23.12.2015 суд обязал ответчика представить подробные письменные пояснения по вопросу о том, что представляет собой незавершенный строительством объект, принадлежит ли он ответчику на праве собственности, возможно ли продолжение его строительства. Суд обязал ответчика дополнительно обосновать невозможность использования ответчиком земельного участка по назначению.
Исполняя поручения суда, ответчик представил чертеж градостроительного плана участка, с нанесением мест допустимого размещения зданий.
Ответчик также представил чертеж фактических границ земельного участка.
Из сопоставления данных чертежей следует, что на изъятых в связи с образованием новых земельных участков частях земельного участка предполагалось строительство объектов. То есть, свободная от застройки часть оставшегося земельного участка очевидно недостаточна для реализации проекта.
На невозможность применения ранее выданного градостроительного плана земельного участка N 141 от 17.04.2008 в связи с изменением площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:004006:5 (с 0,2823 га на 0,1743 га) указывает Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в письме от 10.06.2015 N 59-34-2/13238 (представлено апелляционному суду истцом).
Представитель истца указывает на наличие на участке котлована под следующий пусковой комплекс. Представитель ответчика пояснил, что к устройству котлована ответчик приступил до выделения земельных участков, продолжение строительства невозможно и не ведется. Данные пояснения подтверждаются вышеперечисленными документами (кадастровыми паспортами, чертежом градостроительного плана участка с нанесением мест допустимого размещения зданий, чертежом фактических границ земельного участка, письмом департамента от 08.05.2015).
Также представлен технический паспорт незавершенного строительством объекта, из которого следует, что данный объект представляет собой часть подвала литера А1, т.е. нежилые помещения в составе многоквартирного дома, находящегося на земельном участке.
Запись о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения) на земельный участок КН 61:44:0040706:5 внесена в государственный кадастр недвижимости 01.04.2014 в связи с нахождением на данном земельном участке объекта недвижимости, о чем свидетельствует письмо кадастровой палаты от 14.07.2015 N 15-исх/05232, представленное в дело, а также кадастровый паспорт земельного участка от 18.08.2014 — л.д. 78-82 том 1.
Как верно указал суд первой инстанции, 01.04.2014 — это дата начала периода, за который в рамках данного дела департамент взыскивает задолженность по договору аренды.
В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в ЕГРП.
Согласно письму Роснедвижимости от 20.06.2008 N ВК/2657 "О кадастровом учете земельных участков под многоквартирными домами" в соответствии с нормами жилищного законодательства проведение государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, сопровождается внесением органом кадастрового учета сведений о вещных правах на такие земельные участки. При этом временный характер сведениям о таких земельных участках не присваивается.
Введение построенных пусковых комплексов жилого дома в эксплуатацию, передача квартир собственникам, регистрация права собственности граждан, очевидная без применения специальных познаний невозможность выполнения изначально запланированного строительства (в связи с выделением земельных участков под иные жилые дома, которые предполагались к отселению, но отселены не были) является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, что арендное пользование земельным участком в спорный период ответчиком не осуществлялось. Участок находится в долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Исходя из изложенного, апелляционная коллегия не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции, согласно которому отсутствует основание для взыскания денежных средств с ответчика за пользование земельным участком в заявленный период в связи с поступлением участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома (утрата истцом легитимации), а также в связи с отсутствием возможности дальнейшей реализации арендного пользования на основании договора аренды N 30964 от 30.12.2008.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.10.2015 по делу N А53-14662/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий О.Г.ЛОМИДЗЕ

Судьи О.Г.АВДОНИНА М.Н.МАЛЫХИНА