Требование: О взыскании платы за пользование нежилыми помещениями по договору купли-продажи, об обязании ответчика освободить помещения

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 N 15АП-16588/2014 по делу N А32-11595/2014

Дело N А32-11595/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Щетининым П.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20.08.2014 по делу N А32-11595/2014
по иску Администрации города Сочи
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью
"Агентство "Город-праздник"
о взыскании задолженности, обязании освободить помещения,
принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.

установил:

Администрация города Сочи (далее — истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Город-праздник" (далее — ответчик, Общество) о взыскании платы за пользование нежилыми помещениями в размере 1 841 000 руб. по договору купли-продажи N 1128 от 14.07.2009, платы за пользование нежилыми помещениями в размере 473 898 по договору купли-продажи N 1105 от 12.05.2009, платы за пользование нежилыми помещениями по договору купли-продажи N 1158-р от 10.10.2009 в размере 314 743 руб. 22 коп., а также об обязании ответчика освободить указанные помещения.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств в части оплаты по договорам купли-продажи недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
В части требований о взыскании платы за пользование нежилыми помещениями, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности.
Отказывая в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить помещения, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих расторжение спорных договоров купли-продажи в установленном законом порядке.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
Апелляционная жалоба содержит объемную описательную часть, фактически повторяющую положения искового заявления, а также обстоятельства, установленные решением суда. В мотивировочной части апелляционной жалобы апеллянт ссылается на положения статей 309, 310, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что на основании указанных статей в виду фактически изложенных обстоятельств дела у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований.
Представители сторон в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 12.05.2009 между истцом — Администрацией города Сочи (продавец) и ответчиком — обществом с ограниченной ответственностью "Агентство "Город-праздник" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений N 1105, согласно которому Продавец продает, а Покупатель покупает находящееся в муниципальной собственности города Сочи нежилое помещение, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, ул. Ворошиловская, 10, общей площадью 17,2 кв. м, согласно техническому паспорту БТИ от 15.11.2007 литерА1, цоколь, комн. N 7 Помещение, являющееся предметом настоящего договора, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серия 23-АЕ 140155, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, регистрационная запись N 23-23-19/038/2008-191 от 16.06.2008.
Продажная цена помещения, указанного в п. 1.1. договора, составляет 1 133 898 рублей. Покупатель обязуется в течение 20 дней с даты заключения настоящего договора перечислить денежные средства в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей в счет оплаты продажной цены помещения, указанного в п. 1.1. договора, на счет Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю.
Оставшуюся часть продажной цены нежилого помещения, указанного в пункте 1.1. настоящего договора, составляющую 1 073 898 руб. покупатель обязуется перечислить в рассрочку до 12.05.2014.
После перечисления покупателем денежных средств, нежилое помещение переходит в собственность покупателя и считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности покупателя на данное помещение до полной оплаты его продажной цены.
В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору купли-продажи от 12.05.2009, стороны заключили договор залога N 5-дз, согласно которому предметом залога явились помещения, выступающие предметом договора купли-продажи N 1105, стоимостью 1 133 898 руб.
14.07.2009 между Истцом (продавец) и Ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости N 1128, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель покупает находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи нежилые помещения расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Ясногорская, д. 14, общей площадью 114,8 кв. м, согласно техническому паспорту филиала ГУП КК "Краснодартехинвентаризация" по г. Сочи от 29.01.2007 г., литер А1, цокольный этаж, комнаты: N 15 площадью 16,4 кв. м, N 16 площадью 34,7 кв. м, N 17 площадью 9,8 кв. м, N 18 площадью 34 кв. м, N 19 площадью 1,1 кв. м, N 20 площадью 1,0 кв. м, N 21 площадью 0,8 кв. м, N 22 площадью 8,3 кв. м, N 23 площадью 8,3 кв. м.
Согласно п. 2.1 договора, продажная цена нежилых помещений, указанных в п. 1.1 настоящего договора, составляет 3 641 000 руб.
Покупатель обязуется в течение 20 дней с даты заключения настоящего договора перечислить денежные средства в размере 150 000 руб. в счет частичной оплаты продажной цены нежилых помещений, указанных в п. 1.1 настоящего договора, в управление Федерального казначейства Минфина России по Краснодарскому краю.
Оставшуюся часть продажной цены нежилых помещений, указанных в п. 1.1 настоящего договора, составляющую 3 491 000 руб. покупатель обязуется перечислить в рассрочку в течение пяти лет до 14.07.2014 в порядке, предусмотренном в договоре о залоге.
Надлежащим выполнением покупателем обязательств по оплате приобретаемого имущества является поступление денежных средств на расчетный счет, указанный в п. 2.2 настоящего договора, что подтверждается предоставленной покупателем продавцу копией платежного документа (п. п. 2.2, 2.3, 2.4 договора).
Согласно п. 6.1 договора с целью обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате помещений, указанных в п. 1.1 настоящего договора, стороны одновременно с настоящим договором заключают договор о залоге нежилых помещений, являющихся предметом настоящего договора.
В п. 6.3 договора предусмотрено, что с момента выполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 2.2 договора, покупатель обязан зарегистрировать в органах юстиции свое право собственности на нежилые помещения, указанные в п. 1.1 настоящего договора.
14.07.2009 между Ответчиком (залогодатель) и департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи (Залогодержатель) заключен договор залога нежилых помещений N 22-дз, предметом залога по которому являются нежилые помещения, выступающие предметом договора купли-продажи N 1125, стоимостью 3 641 000 руб.
20.10.2009 между Истцом и Ответчиком заключен аналогичный предыдущим договор купли-продажи N 1158-р продавец продает, а Покупатель покупает находящиеся в муниципальной собственности города Сочи нежилые помещения, расположенные по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Горького, дом N 41, общая площадь 22,4 кв. м, согласно техническому паспорту филиала ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" по г. Сочи от 21.01.2008.
Цена Договора включает в себя стоимость Имущества, равную его рыночной стоимости, установленную в соответствии с отчетом об оценке Имущества от 15.06.2009 N 054/20 выполненным ООО "Юридическая фирма "Контракт", в размере 784 000 (семьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей, в том числе НДС 119 593 (сто девятнадцать тысяч пятьсот девяносто три) рубля, и сумму начисленных процентов в порядке, установленном пунктом 2.2 Договора, в размере согласно приложению N 1 к Договору. Оплата Имущества осуществляется покупателем в рассрочку. На сумму денежных средств в размере 664 407 (шестьсот шестьдесят четыре тысячи четыреста семь) рублей (без НДС), по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения Городского Собрания Сочи от 09.12.2008 N 322 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2009 год".
Во исполнение своих обязательств по договорам купли-продажи N 1105 от 12.05.2009, N 1128 от 14.07.2009, N 1158-р от 20.10.2009 истец передал ответчику нежилые помещения, что подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи муниципального имущества от 28.05.2009 г., от 04.08.2009, от 14.12.2009 соответственно.
В соответствии с содержанием искового заявления, ответчиком неоднократно были нарушены условия вышеназванных договоров купли-продажи о порядке и сроках оплаты.
Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес Ответчика направлены претензионные письма от 13.04.2010 N 02-05-16/3180, от 04.02.2011 N 02-05-16/1390, от 25.01.2012 N 02-05-16/942, в которых предложено в разумные сроки оплатить образовавшуюся задолженность, которые ответчик оставил без удовлетворения.
Неоплата указанной задолженности, послужила основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о взыскании платы за фактическое пользование нежилыми помещениями:
— по договору купли-продажи N 1128 от 14.07.2009 в размере 1841000 руб.
— по договору купли-продажи N 1105 от 12.05.2009 в размере 473 898 руб.,
— по договору купли-продажи N 1158-р от 10.10.2009 в размере 314 743 руб. 22 коп., а также об обязании ответчика освободить помещения.
При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Отношения сторон регулируются нормами параграфов 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации — продажа недвижимости.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с положениями статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Из представленных в материалы дела документов следует, что спорные помещения были переданы истцом ответчику по актам приема-передачи муниципального имущества от 12.05.2009, от 04.08.2009, от 14.12.2009, то есть в порядке статей 458, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации во исполнение условий спорных договоров купли-продажи, и с указанного момента находились во владении ответчика на основании сделок купли-продажи.
Из представленных истцом в материалы дела справок от 05.08.2014 следует, что:
— по договору купли продажи от 12.05.2009 N 1105 от ответчика за период с 26.05.2009 по 14.02.2013 поступили денежные средства в сумме 720 000 руб. (соответственно долг ответчика должен составить сумму 413 989 руб.)
— по договору купли продажи от 14.07.2009 N 1128 от ответчика за период с 04.08.2009 по 05.02.2013 поступили денежные средства в сумме 2 100 000 руб. (соответственно долг ответчика должен составить сумму 1 391 000 руб.)
— по договору купли продажи от 20.10.2009 N 1158-р от ответчика за период с 14.12.2009 по 14.02.2013 поступили денежные средства в сумме 514 734 руб. 24 коп. (соответственно долг ответчика должен составить сумму 269 265, 76 руб.).
Положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты нарушенного права.
Истец обращается в суд с требованиями о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование нежилыми помещениями, переданными по вышеуказанным договорам купли-продажи, а также об обязании освободить данные помещения, ссылаясь при этом на ненадлежащее исполнение ответчиком своих договорных обязательств в части оплаты.
Право владения и пользования имуществом по договору купли-продажи от продавца переходит к покупателю недвижимости с момента передачи.
Спорные помещения были переданы истцом ответчику по актам приема-передачи муниципального имущества.
На основании изложенного требования о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование нежилыми помещениями является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
В части требований об обязании освободить спорные помещения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с положениями статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с положениями статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Доказательств направления предложения о расторжении в установленном законом порядке спорных договоров купли-продажи в материалы дела не представлено.
Однако истец не лишен права обращения в суд с надлежащими исковыми требованиями в защиту нарушенного права с надлежащим предметом и основанием иска.
В соответствии со ст. 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 августа 2014 года по делу N А32-11595/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В.ГАЛОВ

Судьи О.Г.АВДОНИНА О.Г.ЛОМИДЗЕ