По делу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании недействительным зарегистрированного права собственности на указанный земельный участок

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2010 N 15АП-11826/2010 по делу N А01-867/2010

Дело N А01-867/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2010 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Х. Тимченко
судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.
при участии:
от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 43164);
от ответчика: явка представителей не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомления N 43165, 43166),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Тахтамукайский район"
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея
от 17 августа 2010 года по делу N А01-867/2010,
принятое в составе судьи З.М. Шебзухова
по иску прокурора Республики Адыгея
к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район", индивидуальному предпринимателю Хатух Хельми Ахмед
при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея
об оспаривании сделки и зарегистрированного права

установил:

прокурор Республики Адыгея (далее — прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район", индивидуальному предпринимателю Хатух Х.А.
о признании недействительным договора N 216 от 17.09.2008 купли-продажи земельного участка категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 01:05:02000039:26 площадью 27 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, ул. Перова, б/н, магазин N 23, заключенного между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и индивидуальным предпринимателем Хатух Х.А. и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
о признании недействительным зарегистрированного права собственности индивидуального предпринимателя Хатух Х.А. на указанный земельный участок.
Исковые требования мотивированы тем, что приобретение предпринимателем спорного земельного участка в собственность нарушает нормы земельного законодательства о приватизации земли, не допускающие реализацию исключительного права выкупа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка собственником расположенного на нем объекта незавершенного строительства.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 17 августа 2010 года исковые требования прокурора Республики Адыгея удовлетворены. Суд пришел к выводу, что в результате заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка не соблюден установленный порядок распоряжения публичной собственностью на землю, обращение прокурора в суд с настоящим иском преследует цель защиты нарушенного права государственной собственности на спорный земельный участок и направлено на восстановление положения, существовавшего до нарушения права.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просила отменить его, в иске прокурору — отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами.
Порядок приобретения прав на земельный участок, на котором находится здание, строение или сооружение, регламентирован ст. 36 ЗК РФ. Каких-либо ограничений в отношении объектов незавершенного строительства норма не устанавливает. Предоставление же земельного участка на торгах существенно бы нарушило права предпринимателя, имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на используемом им по договору аренду земельном участке.
С учетом того, что на момент заключения спорного договора купли-продажи ИП Хатух Х.А. являлся собственником объекта недвижимости, по принципу единства судьбы земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости, никто, кроме предпринимателя, не имел права заявлять требования в отношении спорного участка, что указывает на отсутствие нарушения чьих-либо частных интересов.
Прокурором Республики Адыгея не приведено доказательств того, что подача иска вызвана необходимостью защиты прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства, поэтому он не наделен правом подачи искового заявления.
Выводы суда противоречат правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 9885/08.
На момент заключения спорного договора купли-продажи проданный участок был свободным в обороте, в связи с чем, не было препятствий для заключения обжалуемого истцом договора.
Также судом признано недействительным зарегистрированное право, однако, ни в ГК РФ, ни в Законе о регистрации, не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, месте, времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, отзывы не представили. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Дело в отношении участвующих лиц рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю Хатух Х.А. принадлежит на праве собственности недостроенное здание магазина по продаже товаров народного потребления, расположенное по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, ул. Перова, б/н, магазин N 23.
Земельный участок, занятый указанным объектом недвижимости, использовался индивидуальным предпринимателем Хатух Х.А. на праве аренды по договору N 134 от 01.11.2005. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 10.05.2006.
20.01.2004 года предпринимателю Хатух Х.А. выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке магазина.
На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серия 01-АА N 095849 от 13.03.2007 на недостроенное здание магазина, администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" принято, распоряжение от 08.04.2008 N 349 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, ул. Перова, б/н, гр. Хатух Х.А.".
Между администрацией муниципального образования "Тахтамукайский район" и индивидуальным предпринимателем Хатух Х.А. заключен договор N 216 от 17.09.2008 купли-продажи указанного выше земельного участка.
В ходе прокурорской проверки установлены указанные обстоятельства, что послужило основанием для обращения прокурора Республики Адыгея в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Несмотря на то, что в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Указанные случаи к спорным отношениям не относятся.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность пользователей земельного участка, не являющихся его собственниками, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения участка предусмотрен договором.
После завершения строительства и сдачи объектов в эксплуатацию общество получит возможность реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение в собственность арендуемого земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования.
Довод администрации об отсутствии у прокурора права на обращение в суд с рассматриваемым заявлением отклоняется апелляционной инстанцией как несостоятельный.
В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
В данном случае обращение прокурора в суд с иском преследует цель защиты нарушенного права государственной собственности на спорный земельный участок и направлено на восстановление положения, существовавшего до нарушения права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится следующее разъяснение. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в государственный реестр. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из указанных норм и расценил требования прокурора о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на земельный участок по существу требованием о признании обременения муниципального земельного участка правами иного собственника отсутствующим.
В отсутствие доказательств завершения строительства объекта и реализации цели договора аренды правовое основание пользования спорным земельным участком для арендатора не должно изменяться. В противном случае арендатор земельного участка, зарегистрировавший право собственности на незавершенное строительство, получит возможность, выкупив земельный участок, прекратить договор аренды в результате изменения основания владения земельным участком и, таким образом, обойти предписания законодательства и требования публичного собственника о порядке и сроках освоения земельного участка, предоставленного для целей строительства.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно констатировал ничтожность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенного договора купли-продажи спорного земельного участка и признал недействительным зарегистрированное за предпринимателем на основании указанных распоряжения и договора купли-продажи право собственности на спорный земельный участок.
Доводы администрации о неприменимости к спорным правоотношениям Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.08 N 8985/08, на которое сослался истец, являются необоснованными. При рассмотрении дел арбитражные суды обязаны соблюдать принцип единообразия судебной арбитражной практики. В связи с этим, суд первой инстанции правомерно учел при разрешении спора правовую позицию Президиума ВАС РФ по применению ст. 36 ЗК РФ к правоотношениям по приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства. Нормами АПК РФ установлены случаи, когда изложение Президиумом ВАС РФ правовой позиции по вопросу права в каком-либо постановлении могут быть признаны Президиумом ВАС РФ основанием для пересмотра судебных актов нижестоящих судом по вновь открывшимся обстоятельствам. Понятие обратной силы к постановлениям Президиума не применяется.
Предусмотренное статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации применение последствий недействительности сделки купли-продажи земельного участка в рассматриваемом случае заключается в восстановлении положения, существовавшего до совершения оспариваемых действий администрации, то есть сохранение арендных отношений земельного участка муниципальной формы собственности, предоставленного ИП Хатух Х.А. для строительства здания магазина; возврат покупателю оплаченной по недействительному договору выкупной цены.
В результате признания арбитражным судом недействительными договора N 216 от 17.09.2008 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:02000039:26, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности общества на этот участок, право муниципальной собственности считается восстановленным арбитражным судом; сохраняется обременение участка с кадастровым номером 01:05:02000039:26 правом аренды сроком на 5 лет на основании договора аренды от 01.11.2005, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.05.2006.
В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает, что в части реституции решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17 августа 2010 года надлежит изменить. Аналогичная позиция отражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 05.10.2010 по делу N А01-2324/2009.
Судебные расходы по правилам ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация муниципального образования "Тахтамукайский район" освобождена от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17 августа 2010 года по делу N А01-867/2010 изменить.
Исключить из резолютивной части решения от 17 августа 2010 года указание суда: "Возвратить возвратив земельный участок категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 01:05:02000039:26 площадью 27 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Энем, ул. Перова, б/н, магазин N 23, муниципальному образованию "Тахтамукайский район".
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 17 августа 2010 года по делу N А01-867/2010 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий О.Х.ТИМЧЕНКО

Судьи В.В.ГАЛОВ М.Н.МАЛЫХИНА