Требование: О расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа и взыскании денежных средств

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2016 N 16АП-1773/2016 по делу N А63-3299/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 июля 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Алексеева Анатолия Георгиевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2016 по делу N А63-3299/2015 (судья Керимова М.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Алексеева Анатолия Георгиевича (г. Светлоград, ОГРН 304264312800035) к администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края (г. Светлоград, ОГРН 1022600939096) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 12 от 27.04.2011 и взыскании 565 173,76 руб.,
при участии: от индивидуального предпринимателя Алексеева Анатолия Георгиевича представитель Фишер С.Ф. по доверенности N 26АА2373015 от 17.09.2015 после перерыва, индивидуальный предприниматель Алексеев А.Г. (лично);
от Администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края представитель Романова Е.В. по доверенности N 19 от 31.12.2015 до перерыва,

установил:

индивидуальный предприниматель Алексеев Анатолий Георгиевич (далее — предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Светлограда Петровского района Ставропольского края (далее — администрация, ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 12 от 27.04.2011 и взыскании 565 173,76 рубля.
Исковые требования мотивированы тем, что администрация по договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 12 от 27.04.2011 передала предпринимателю объект недвижимости ненадлежащего качества (скрытые повреждения крыши), а потому он вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возврата оплаченных по нему платежей.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2016 по делу N А63-3299/2015 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Алексеева Анатолия Георгиевича отказано. Судебный акт мотивирован тем, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Не согласившись с решением от 18.03.2016 по делу N А63-3299/2015, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об удовлетворении требований предпринимателя в полном объеме. По мнению заявителя, решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права.
Определением от 29.04.2016 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 20.06.2016, в котором судом был объявлен перерыв до 27.06.2016.
В судебном заседании 20.06.2016-27.06.2016 представитель предпринимателя и предприниматель Алексеев А.Г. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель администрации с апелляционной жалобой не согласилась, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2016 по делу N А63-3299/2015 в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 27.04.2011 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", между администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 12, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимого имущества: нежилые помещения с кадастровым номером 26-26-26/003/2011-536, литер А1, помещения N 20-26, общей площадью 122,6 кв. м, расположенные по адресу: Ставропольский край, Петровский район, город Светлоград, пл. 50 лет Октября, 5.
Указанный объект недвижимости был передан покупателю (предпринимателю) по акту приема-передачи от 13.05.2011 и принят последним без замечаний.
Переход права собственности к продавцу зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в единый государственной реестр недвижимого имущества и сделок с ним 29.07.2011 были внесены соответствующие сведения.
05.03.2015 предприниматель, ссылаясь на существенные недоставки приобретенного объекта недвижимости (необходимость ремонта конструктивных элементов здания — крыши, потолочного перекрытия и пола), направил администрации требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств.
Администрация в письме N 01/722 от 12.03.2015 отказала в удовлетворении требований предпринимателя.
Предприниматель, считая, что администрация по договору купли-продажи недвижимого имущества передала предпринимателю объект недвижимости ненадлежащего качества (скрытые повреждения крыши, потолочных перекрытий), а потому он вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возврата оплаченных по нему платежей, обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 1 статьи 549 и статьи 557 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.
В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно части 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В силу части 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
В соответствии со статьей 483 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара (часть 1).
В случае невыполнения правила, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве или об ассортименте, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора (часть 2).
Таким образом, как правильно указано судом первой инстанции, применительно к рассматриваемой ситуации, недостатки товара, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, должны быть обнаружены покупателем, а также заявлены требования к продавцу о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (обнаружение недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов), в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. При этом обязанность покупателя известить продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи (в частности, о нарушении условий договора о качестве) установлена статьей 483 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договором купли-продажи от 13.05.2011 не установлен срок предъявления требований связанных с недостатками товара, в связи с этим предъявление таких требований допустимо по общим правилам в течение двух лет.
Учитывая, что объект купли-продажи недвижимости был передан покупателю (предпринимателю) по акту приема-передачи от 13.05.2011 и принят последним без замечаний и оговорок, тем самым требования, связанные с его ненадлежащим качеством, могли быть предъявлены продавцу до 13.05.2013, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что после указанного срока предприниматель утрачивает право на предъявление требований в порядке статьи 475 ГК РФ.
Судом первой инстанции также учтено, что договор купли-продажи был заключен сторонами в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем недвижимое имущество длительное время с 2004 года на основании договоров аренды находилось в непрерывном владении и пользовании предпринимателя, а потому покупатель не мог не знать о состоянии приобретаемого имущества.
Отклоняя доводы предпринимателя о том, что недостатки объекта им обнаружены в 2012 году, в связи с чем на основании договора подряда N 1 от 09.07.2012 были проведены работы по укреплению потолочных балок и ремонту стропил крыши, суд первой инстанции указал, что после произведенного ремонта покупатель в течение более 3 лет пользовался приобретенным объектом недвижимости, а с требованием к продавцу о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (обнаружении недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов) обратился только 05.03.2015.
При этом судом первой инстанции правильно указано о том, что требование предпринимателя о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств от 05.03.2015 не может являться надлежащим и своевременным уведомлением продавца, поскольку такое уведомление направлено по истечении срока, установленного Гражданским кодексом Российской Федерации.
Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы предпринимателя о том, что он обнаружил недостатки товара в пределах двухлетнего срока, тем самым выполнив требования части 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку из этой нормы права следует, что наряду с обнаружением недостатков товара покупатель в течение двухлетнего срока должен предъявить продавцу требование о ненадлежащем качестве товара.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование о недостатках товара заявлены предпринимателем по истечении срока, установленного частью 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность покупателя об извещении продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи не соблюдена.
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Доказательств, с достоверностью подтверждающих, что предприниматель неоднократно на личных приемах обращался к главе администрации с требованиями о недостатках товара, в материалы дела не представлены.
Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пришел к выводу о том, что поскольку предприниматель в течение двухлетнего срока с момента передачи объекта недвижимости требование к продавцу о ненадлежащем качестве товара не заявил, следовательно, в силу части 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации утратил право на отказ от исполнения договора купли-продажи и право требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, а продавец в силу части 2 статьи 483 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрел право на отказ в удовлетворении требований покупателя об устранении недостатков товара, а поэтому правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы предпринимателя, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Представленный суду апелляционной инстанции письменный ответ главы города Светлограда от 12.04.2016 N 01/445 на обращение предпринимателя, подтверждает выводы суда первой инстанции о том, что в установленном порядке не предъявлял требования о ненадлежащем качестве объекта недвижимого имущества, поскольку устное обращение о зачете стоимости ремонта, не является доказательством обращения с требованием о ненадлежащем качестве товара.
Далее из указанного сообщения видно, что в течение 2012-2014 гг. предприниматель с требованиями о расторжении договора купли-продажи не обращался, платежи по договору поступали своевременно до сентября 2014 года.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Других доказательств в обоснование доводов апелляционной жалобы суду апелляционной инстанции не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании вышеизложенного и за необоснованностью.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2016 по делу N А63-3299/2015 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.03.2016 по делу N А63-3299/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий Г.В.КАЗАКОВА

Судьи И.Н.ЕГОРЧЕНКО З.М.СУЛЕЙМАНОВ