В удовлетворении требований об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка отказано, поскольку фактически истец в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, стал стороной договора купли-продажи указанного участка под объектом недвижимости, направление нового проекта договора в отношении того же земельного участка не требуется, как и не требуется урегулирование разногласий

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 N 17АП-11984/2014-ГК по делу N А60-13242/2014

Дело N А60-13242/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Гладких Е.О., Макарова Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пестовой О.В.
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в том числе и о перерыве судебного заседания, в судебные заседания не явились, представителей не направили
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Чуклина Михаила Владимировича,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 июля 2014 года
по делу N А60-13242/2014
принятому судьей Абдрахмановой Е.Ю.
по иску индивидуального предпринимателя Чуклина Михаила Владимировича (ИНН 665400578368, ОГРНИП 304665415500030)
к Управлению по регулированию имущественных и земельных отношений в МО Талицкий район (ИНН 6654009450, ОГРН 1026602231556)
третьи лица: индивидуальный предприниматель Чуклина Ольга Владимировна (ИНН 304665435800042, ОГРНИП 665400135327), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее — МУГИСО)
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель Чуклин Михаил Владимирович (далее — истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению по регулированию имущественных и земельных отношений в МО Талицкий район (далее — ответчик) с требованием об урегулировании разногласий по п. 2.1, 2.2 договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13, подлежащего заключению истцом и ответчиком с целью выкупа земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181, с местоположением: Свердловская область, Талицкий район, поселок Троицкий, ул. Октябрьская в 40 метрах на запад от ориентира дом 14 (категория земель — земли населенных пунктов), общей площадью 1975 кв. м, изложить в следующей редакции:
пункт 2.1.: "Выкупная цена участка составляет 9057, 75 руб. (Девять тысяч пятьдесят семь рублей 75 копеек)";
пункт 2.2.: "На момент подписания настоящего договора сторонами Покупатель полностью уплатил выкупную цену участка".
Определением суда от 22.05.2014 к участию в дело привлечены третьи лица без самостоятельных требований — ИП Чуклина О.В. и Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (л.д. 48).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16 июля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы ссылается на то, что спорные пункты договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 подлежат приведению в соответствии с имевшими место обстоятельствами: первичное обращение за приватизацией земельного участка 66:28:2801007:181 последовало 10.09.2012 со стороны ИП Чуклиной О.В., являвшейся на тот момент супругой Чуклина М.В. и собственником объекта недвижимости. Органом местного самоуправления 19.11.2012 принято распоряжение о предоставлении испрашиваемого земельного участка. Однако 23.11.2012 Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрировано право собственности ИП Чуклина М.В. на здание, расположенное на участке 66:28:2801007:181, поэтому, по мнению заявителя жалобы, заключение 26.11.2012 между ИП Чуклиной О.В. и муниципалитетом договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 является недействительной сделкой, поскольку земельный участок продан Чуклиной О.В., которая на момент сделки не являлась собственником здания. Считает, что с момента государственной регистрации 23.11.2012 права собственности на здание, принадлежащее Чуклиной О.В., в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации все ранее возникшие у Чуклиной О.В. права на земельный участок, в том числе и право на приватизацию участка по выкупной цене, перешли к Чуклину М.В. В связи с чем, ИП Чуклин М.В. должен быть также признан оплатившим выкупаемый земельный участок на дату подписания договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.2013, поскольку согласно квитанции от 26.02.2013 Чуклина О.В. уже оплатила в бюджет стоимость участка в размере 9057, 75 руб., и Чуклина О.В. в письме просит зачесть денежные средства по квитанции в счет аналогичного платежа ИП Чуклина М.В.
Ответчик отзыв на жалобу не представил.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на 09.10.2014 с 10 час. 15 мин., в заседание суда не направили своих представителей. В судебном заседании был объявлен перерыв до 14.10.2014 до 09 час. 45 мин., после перерыва судебное заседание проведено в том же составе суда и в отсутствие надлежащим образом извещенных о перерыве лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Чуклин М.В. до октября 2011 года состоял в браке с Чуклиной О.В., также обладавшей статусом индивидуального предпринимателя.
ИП Чуклиной О.В. принадлежал на праве собственности следующий объект недвижимости, расположенный по адресу: Свердловская область, Талицкий р-н, пос. Троицкий, ул. Октябрьская, д. 14, — склад напольного хранения зерна N 4, площадью 1039, 5 кв. м.
10.09.2012 Чуклина О.В. подала заявление о приватизации земельного участка под вышеуказанным принадлежащим ей здании.
В ответ на указанное заявление ответчиком было вынесено распоряжение от 19.11.2012 N 102-з о предоставлении Чуклиной О.В. земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181.
27.07.2012 между Чуклиным М.В. и Чуклиной О.В. заключено соглашение о разделе имущества, согласно которому 23.11.2012 Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрировано единоличное право собственности ИП Чуклина М.В. на вышеуказанное здание.
23.11.2012 Чуклину М.В. выдано свидетельство о регистрации права собственности на объект — склад напольного хранения зерна N 4, площадью 1039, 5 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, Талицкий р-н, пос. Троицкий, ул. Октябрьская, д. 14
Несмотря на факт перехода 23.11.2012 права собственности на здание к Чуклину М.В., 26.11.2012 между Талицким городским округом в лице начальника Управления по регулированию имущественных и земельных отношений Талицкого городского округа (продавец) и Чуклиной О.В. (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка N 290-12/КП от 26.11.2012, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:28:2801007:181 с местоположением Свердловская область, Талицкий р-н, пос. Троицкий, ул. Октябрьская в 40 метрах на запад от ориентира дом 14 общей площадью 1975 кв. м.
28.06.2013 в Управление по регулированию имущественных и земельных отношений Талицкого городского округа поступило заявление ИП Чуклина М.В. о перезаключении договора купли-продажи под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.2012 с изменением покупателя с Чуклиной О.В. на ИП Чуклина М.В., поскольку указанный договор подписан, когда уже Чуклина О.В. не являлась собственником здания. Также в заявлении Чуклин М.В. просил прежде внесенную Чуклиной О.В. оплату выкупной стоимости земельного участка 66:28:2801007:181 в сумме 9057, 75 руб. засчитать в качестве оплаты за Чуклина М.В. (л.д. 20).
Чуклина О.В. против переоформления договора и зачета внесенной суммы выкупной стоимости не возражала, что подтверждается ее письмом б/н от 25.06.2013.
В ответ на указанное заявление Управлением по регулированию имущественных и земельных отношений Талицкого городского округа вместе с письмом N 1504 от 20.09.2013 направлен проект договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.2013, распоряжение о предоставлении в собственность Чуклину М.В. земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181 (л.д. 22).
В проекте договора 281-13/КП от 20.09.2013, а также в приложениях к нему выкупная цена определена в размере 27 870, 01 руб. на основании Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1532-ПП.
ИП Чуклин М.В., полагая, что подобное определение цены неправомерно, так как заявление о приватизации Чуклиной О.В., чьим правопреемником является ИП Чуклин М.В., было подано 10.09.2012, следовательно, выкупная цена участка должна быть определена по Постановлению Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП (в ред. от 11.03.2012) в размере 9057, 75 руб., ранее уже уплаченных Чуклиной О.В.
ИП Чуклин М.В., не согласившись с подобным определением выкупной цены участка, подписал проект договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.2013 с протоколом разногласий от 18.10.2013.
В протоколе разногласий предложил, кроме прочего, иную редакцию пунктов 2.1, 2.2. договора, а именно п. 2.1: "Выкупная цена участка составляет 9057, 75 руб. (Девять тысяч пятьдесят семь рублей 75 копеек)"; пункт 2.2.: "На момент подписания настоящего договора сторонами Покупатель полностью уплатил выкупную цену участка".
Предложения ИП Чуклина М.В., изложенные в протоколе разногласий от 18.10.2013, не были приняты ответчиком, что подтверждается протоколом согласования разногласий от 13.11.2013, полученным истцом по почте в марте 2014 года.
Истец, полагая, что договор с ним должен быть заключен на тех же условиях, что и с прежним собственником объекта недвижимости, обратился в арбитражный суд с требованием о том, чтобы пункты 2.1., 2.2. договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13, изложить в следующей редакции:
пункт 2.1.: "Выкупная цена участка составляет 9057, 75 руб. (Девять тысяч пятьдесят семь рублей 75 копеек)";
пункт 2.2.: "На момент подписания настоящего договора сторонами Покупатель полностью уплатил выкупную цену участка".
Рассматривая заявление истца, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований, с чем арбитражный апелляционный суд соглашается.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации реализация предусмотренного в нем исключительного права на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка осуществляется по инициативе лица, имеющего в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Из дела следует, что право собственности на недвижимость — склад напольного хранения зерна N 4 возникло у Чуклина М.В. с 23.11.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 14), следовательно, в смысле, придаваемом статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, к Чуклину М.В. одновременно с правом собственности на недвижимость перешли все ранее возникшие у прежнего собственника — Чуклиной О.В. права на земельный участок 66:28:2801007:181, в том числе и право на приватизацию участка.
Материалами дела подтверждается, что процедура предоставления участка (подача заявления, издание уполномоченным органом распоряжения) началась предыдущим собственником объекта недвижимости, в последующем право собственности на здание перешло к истцу по настоящему делу, который встал на место предыдущего собственника объекта недвижимости в вопросах приобретения права собственности на участок под этим объектом.
Принимая во внимание данные обстоятельства, свидетельствующие о том, что земельный участок с кадастровым номером 66:28:2801007:181 предоставлен под конкретный объект недвижимости — склад напольного хранения зерна N 4, права на который перешли к Чуклину М.В., а также что истец подтвердил намерение приобрести в собственность земельный участок 66:28:2801007:181, суд первой инстанции правильно указал, что фактически Чуклин М.В. в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, стал стороной договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.2012, ранее заключенного с ИП Чуклиной О.В.
При этом договор купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.2012 не расторгнут, недействительным не признан.
По смыслу ст. 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества предполагает передачу объекта недвижимости продавцом покупателю, оплату его стоимости покупателем и осуществление государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Поскольку регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:28:2801007:181 не состоялась, истец до регистрации такого перехода приобрел право собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке и, став стороной договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.2012, вправе с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществить регистрацию перехода права собственности на земельный участок.
В связи с тем, что ИП Чуклин М.В. является стороной договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.2012, направление нового проекта договора купли-продажи в отношении того же земельного участка не требовалось, как и не требуется урегулирование разногласий. В первоначально заключенный договор необходимо внести изменения в части наименования покупателя.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы изучены судом апелляционной инстанции, однако они идентичны ранее изложенным в суде первой инстанции доводам искового заявления, уже являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и которым судом дана правильная и надлежащая оценка.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции оставляет решение суда от 16.07.2014 без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 июля 2014 года по делу N А60-13242/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Ю.В.СКРОМОВА

Судьи Е.О.ГЛАДКИХ Т.В.МАКАРОВ