В соответствии с договором аренды, заключенным между сторонами, стоимость неотделимых улучшений арендуемого объекта, произведенных арендатором, не возмещается, соответственно суд правомерно отказал во взыскании суммы за капитальный ремонт

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2010 N 17АП-838/2010-АК по делу N А50-20446/2009

Дело N А50-20446/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Борзенковой И.В.
судей Васевой Е.В., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сергеевой М.В.,
при участии:
от истцов по первоначальному иску 1) Муниципального бюджетного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" — не явился, извещен надлежащим образом;
2) Муниципального учреждения "Муниципальный дворец культуры "Мечта" — не явился, извещен надлежащим образом;
от ответчика по первоначальному иску ООО "Стимул" — Сидорова О.В., паспорт <…>, директор, Сидоров А.М., паспорт <…>;
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Стимул"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 24 декабря 2009 года
по делу N А50-20446/2009,
принятое судьей Шафранской М.Ю.
по иску Муниципального бюджетного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края", Муниципального учреждения "Муниципальный дворец культуры "Мечта"
к ООО "Стимул"
об обязании передать помещение, взыскании пени в размере 11 934,20 руб.
и по встречному иску ООО "Стимул"
к МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края"
о взыскании 123 845,43 руб.

установил:

МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края", МУ "Муниципальный дворец культуры "Мечта", уточнив заявленные требования, обратились в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Стимул" об обязании его передать МУ "Муниципальный дворец культуры "Мечта" нежилое помещение общей площадью 110 кв. м, в виде кафе по адресу: г. Кунгур, ул. Гоголя, 17 по акту приема-передачи со всеми произведенными неотделимыми улучшениями, исправно работающими сетями и коммуникациями, произведенным освежающим ремонтом арендуемого объекта, в недельный срок с момента вступления решения в законную силу и взыскать пени в размере 1% от месячной арендной платы за период с 16.05.2009 г. по 01.12.2009 г. в сумме 37 829,15 руб.
ООО "Стимул" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с встречным исковым заявлением о взыскании с МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" 123 845,43 руб. за проведенный капитальный ремонт.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.12.2009 г. исковые требования удовлетворены в части: на ООО "Стимул" возложена обязанность по передаче МУ "Муниципальный дворец культуры "Мечта" нежилого помещения общей площадью 110 кв. м, в виде кафе по адресу: г. Кунгур, ул. Гоголя, 17, по акту приема-передачи в недельный срок с момента вступления решения в законную силу. С ООО "Стимул" в пользу МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" взысканы пени за период с 16.05.2009 г. по 01.12.2009 г. в сумме 3 782,92 руб. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного искового требования отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Стимул" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований, отказать в удовлетворении исковых требовании и удовлетворить встречный иск, поскольку выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права. Заявитель жалобы полагает, что с учетом обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения дела N А50-10300/2009, по настоящему делу суд первой инстанции должен был дать самостоятельную правовую оценку спорным правоотношениям. Вывод суда о том, что уведомление о расторжении договора аренды является отказом от договора (предупреждением о прекращении договора) и соответствует ч. 2 ст. 610 ГК РФ не подтверждается имеющимися в деле доказательствами. Встречный иск судом по существу не был рассмотрен.
В судебном заседании представитель ООО "Стимул" поддержал доводы апелляционной жалобы.
МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" представило письменный отзыв на жалобу, согласно которому просит отказать ООО "Стимул" в удовлетворении апелляционной жалобы, поскольку требования ответчика необоснованны, незаконны и не подлежат удовлетворению.
МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края", МУ "Муниципальный дворец культуры "Мечта", извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п. 3 ст. 156, п. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" по договору N 93 от 13.05.1996 г. и акту от 13.05.1996 г. передало МУ "Муниципальный дворец культуры "Мечта" на праве оперативного управления здание, расположенное по адресу: г. Кунгур, ул. Гоголя, 17 (л.д. 9-12, т. 1).
09.01.2008 г. между МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" (арендодатель), МУ "Муниципальный дворец культуры "Мечта" (балансодержатель) и ООО "Стимул" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Кунгур N 24/3, согласно которому балансодержатель с согласия арендодателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 110 кв. м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Кунгур, ул. Гоголя, 17 (л.д. 13-15, т. 1).
Указанное помещение передано по акту приема-передачи от 01.01.2008 г. (л.д. 17).
Срок аренды установлен с 01.01.2008 г. по 29.12.2008 г. (п. 3.1 договора), в связи с чем в соответствии с требованиями ст. 651 ГК РФ не подлежит регистрации.
После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться названным имуществом, то есть срок действия договора продлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 12.02.2009 г. N 167/01-25 управление сообщило ответчику о расторжении договора аренды через три месяца с момента получения арендатором уведомления и необходимости возврата им по истечении указанного срока арендованного помещения.
На основании изложенного, истец обратился в суд с иском об изъятии арендуемого помещения и уплате пени.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из правомерности исковых требований. В части размера пени судом применены положения ст. 333 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с истца в пользу ответчика стоимости улучшений арендованного имущества.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей ООО "Стимул", суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Истцами заявлено требование об изъятии спорного помещения.
Положениями п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой порядок допускается законом, договор считается расторгнутым.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.
Как верно указано судом первой инстанции, судебными актами по делу N А50-10300/2009 установлено, что поскольку спорный договор аренды от 09.01.2008 г. N 24/3 возобновлен сторонами на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В соответствии с уведомлением от 12.02.2009 г. N 167/01-25 управление сообщило ООО "Стимул" о расторжении договора аренды через три месяца с момента получения арендатором уведомления о необходимости возврата им по истечении указанного срока арендованного помещения.
При этом, в судебных актах указано, что ООО "Стимул" получило спорное уведомление 14.02.2009 г.
Таким образом, действия МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" по расторжению с 15.05.2009 г. договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Кунгура соответствуют ч. 2 ст. 610 ГК РФ.
Данные обстоятельства в соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ являются преюдициальными и не подлежат доказыванию в рамках рассматриваемого дела.
Доводы ООО "Стимул" о том, что с учетом обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения дела N А50-10300/2009, по настоящему делу суд первой инстанции должен был дать самостоятельную правовую оценку спорным правоотношениям, в том числе дать оценку доводам ООО "Стимул" об отсутствии доказательств отказа МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" от договора аренды в порядке ст. 610 ГК РФ, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание как основанные на неверном толковании норм материального права.
Поскольку договор расторгнут с 15.05.2009 г., доказательств возврата арендуемого помещения материалы дела не содержат, то спорное помещение подлежит изъятию.
Согласно п. 8.3 договора в случае задержки освобождения арендатором арендуемого объекта, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1% от месячной арендной платы за каждый день просрочки.
В соответствии с представленным расчетом пени начислены за период с 16.05.2009 г. по 01.12.2009 г. в сумме 37 829,15 руб.
Суд первой инстанции посчитал возможным снизить размер штрафа (пени), установленный договором, в 10 раз (до 3 782,92 руб.) с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку она несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Снижение размера пени с учетом положений ст. 333 ГК РФ является правом суда. Кроме того, снижение пени в данном размере не оспорено сторонами.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возложении обязанности на ООО "Стимул" по передаче МУ "Муниципальный дворец культуры "Мечта" нежилого помещения общей площадью 110 кв. м, в виде кафе по адресу: г. Кунгур, ул. Гоголя, 17, и о взыскании с ООО "Стимул" в пользу МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" пени за период с 16.05.2009 г. по 01.12.2009 г. в сумме 3 782,92 руб.
ООО "Стимул" заявлены встречные исковые требования о взыскании с МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" в пользу ООО "Стимул" денежных средств в сумме 123 845,43 руб. Данные требования ООО "Стимул" мотивированы ненадлежащим исполнением МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" предписаний постановления главы г. Кунгура от 18.12.2008 г. N 740 и уменьшении арендной платы на 50% с учетом выполненного капитального ремонта.
В соответствии с п. 5.3.5 договора ответчик обязан производить капитальные улучшения по согласованию с истцами за свой счет.
Пункт 5.3.8 предусматривает обязанность ответчика производить перестройки, достройки, перепланировки арендуемого объекта с письменного согласия истцом при наличии проектной документации за свой счет.
На основании п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с п. 6.1 договора стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого объекта, произведенных арендатором, не возмещается.
Как следует из материалов дела, 19.12.2008 г. ООО "Стимул" обратилось к МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" с заявлением о предоставлении льготы по аренде имущества в связи с произведенным капитальным ремонтом в помещении кафе-бара "Мечта" на сумму 697 630,16 руб. (л.д. 132, т. 1).
05.02.2009 г. МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" сообщило, что не может компенсировать за счет уменьшения арендной платы на 2009 г. расходов ООО "Стимул" на проведение ремонта арендуемых муниципальных помещений, расположенных в здании кинотеатра "Мечта" на основании п. 3 ст. 623 ГК РФ, в соответствии с которым стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (л.д. 121, т. 1).
В соответствии с письмом от 17.03.2008 г. N 119/01-25 МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" дало согласие ООО "Стимул" не производство реконструкции и капитального ремонта при условии согласования видов работ с архитектором города (л.д. 57).
Из письма Муниципальной инспекции Архстройконтроля администрации г. Кунгура Пермского края от 20.12.2009 г. N 209 следует, что разрешение на реконструкцию (капитальный ремонт) ответчику не выдавалось.
Доказательств обратного материалы дела не содержат.
Судом апелляционной инстанции отклоняется доводы ответчика о том, что архитектор города указал на отсутствии необходимости получения каких-либо разрешений на проводимые работы по капитальному ремонту, поскольку материалами дела данные обстоятельства не подтверждаются.
Ссылка ответчика на то, что принимавшее работы МУП "Кунгурстройзаказчик" действовало от имени арендодателя не принимается судом апелляционной инстанции, как не подтвержденная материалами дела.
Отказ МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" в компенсации за счет уменьшения арендной платы не был оспорен ответчиком.
Кроме того, в соответствии с утвержденной постановлением главы города Кунгура от 18.12.2008 г. N 740 методикой расчета годовой арендной платы за недвижимое муниципальное имущество г. Кунгура на 2009 г. в случае выполнения арендатором за свой счет капитального ремонта арендуемого объекта при предоставлении соответствующих подтверждающих документов МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" имеет право уменьшить размер годовой арендной платы арендатору на будущий год, но не более, чем на 50%. Таким образом, МБУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Кунгура Пермского края" предоставлено право, а не закреплена обязанность по уменьшению арендных платежей. Суд апелляционной инстанции также обращает внимание, что в соответствии с данной методикой предусмотрено уменьшение размера годовой арендной платы арендатору на будущий год, а не проведение перерасчета за прошедший год.
Доказательств совершения истцами действий, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (ст. 10 ГК РФ) материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с истца в пользу ответчика денежные средства в сумме 123 845,43 руб.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, апелляционная жалоба — удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 24.12.2009 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий И.В.БОРЗЕНКОВА

Судьи Е.Е.ВАСЕВА Н.М.САВЕЛЬЕВА