Поскольку доказательства, подтверждающие согласие ответчика на произведенные истцом неотделимые улучшения, отсутствуют, суд, принимая во внимание, что срок действия договора аренды не истек, отказал во взыскании стоимости неотделимых улучшений в заявленной истцом сумме

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 N 17АП-2906/2008-ГК по делу N А60-29294/2007

Дело N А60-29294/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2008 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2008 г.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Соларевой О.Ф.
судей Булкиной А.Н., Шварц Н.Г.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савельевой А.В.
при участии в судебном заседании:
от истца: Шайхиянов Ф.Ф., директор, протокол от 16.08.2004 г. N 1, паспорт;
от ответчиков: ООО "Фуд-зи" — не явились;
ИП Жуланов О.Н. — не явились;
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ООО "Истамбул",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 11 марта 2008 года
по делу N А60-29294/2007
принятое судьей Черемных Л.Н.
по иску ООО "Истамбул"
к ООО "Фуд-зи", индивидуальному предпринимателю Жуланову Олегу Николаевичу
о взыскании 3 405 269 руб. 12 коп.

установил:

ООО "Истамбул" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчикам о взыскании на основании ст. 303, 305, п. 3 ст. 611 ГК РФ с индивидуального предпринимателя Жуланова О.Н. (ИП Жуланов О.Н.) стоимости произведенных истцом отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 249 452 руб. и с ООО "Фуд-зи" и ИП Жуланова О.Н. убытков в размере 5 000 000 руб., возникших за период незаконного воспрепятствования пользования истцу арендованным имуществом (т. 1, л.д. 10, 11).
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил предмет исковых требований и их размер: просит взыскать с ООО "Фуд-зи" (основной должник) и ИП Жуланова О.Н. (субсидиарный должник) стоимость произведенных истцом отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 3 405 269 руб. 12 коп., в том числе стоимость отделимых улучшений в сумме 2 423 151 руб. 50 коп. на основании ст. 399, 1102-1105 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений в сумме 982 117 руб. 62 коп. на основании п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ (т. 1, л.д. 78, т. 2, л.д. 48, 49, 86-88).
Решением суда от 11.03.2008 г. (судья Черемных Л.Н.) в удовлетворении иска отказано (т. 2, л.д. 93-99).
Истец с решением суда не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, считает его незаконным ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель указывает на то, что после реконструкции арендованного помещения ООО "Фуд-зи" утвердило произведенные улучшения, не предъявляло истцу никаких претензий или возражений и самостоятельно согласовало произведенную перепланировку в БТИ и соответствующих органах, изменение площадей арендуемого помещения после его реконструкции было отражено в дополнительном соглашении от 02.02.2006 г. N 3 к договору аренды от 01.10.2004 г. N 2; ссылается на то, что договор аренды до настоящего времени не зарегистрирован, поэтому к взаимоотношениям сторон нельзя применять положения законодательства РФ о переходе права собственности на сданное в аренду имущество; требование о взыскании с ответчиков стоимости неотделимых улучшений заявлено в связи с заявлением ИП Жуланова О.Н. о фактической утрате отделимых улучшений при производстве в помещении последующей реконструкции; не согласен с применением судом норм ГК РФ, регулирующих арендные отношения (ст. 617 ГК РФ) и виндикационные требования (ст. 301-302 ГК РФ).
В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчики, ООО "Фуд-зи" и индивидуальный предприниматель Жуланов О.Н., надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Судебное разбирательство по делу, назначенное на 15 мая 2008 г., в связи с отсутствием доказательств извещения ответчиков о месте и времени судебного разбирательства на основании п. 5 ст. 158 АПК РФ отложено на 09 июня 2008 г.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между ООО "Фуд-зи" (арендодатель) и ООО "Истамбул" (арендатор) подписан договор аренды от 01.10.2004 г. N 2, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное пользование и владение нежилые помещения общей площадью 280,3 кв. м, расположенные по адресу г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 47/ул. Вайнера, д. 55 для организации точки общественного питания (т. 1, л.д. 13-15).
Собственником указанных помещений на момент подписания договора являлось ООО "Фуд-зи", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности 66 АБ 148636 от 05.02.2004 г. и АБ 245364 от 12.02.2004 г.
Согласно п. 2.2.6 договора арендатор обязался зарегистрировать договор в учреждении юстиции в течение шести месяцев со дня подписания договора.
В соответствии с п. 5.1 договора по согласованию с арендодателем арендатор может производить улучшения арендуемых площадей, при этом неотделимые улучшения поступают в собственность арендодателя. По дополнительному соглашению сторон стоимость перечисленных в п. 5.6 неотделимых улучшений засчитывается арендатору в счет арендной платы. Зачет осуществляется после окончания всех работ и предоставления отчетных документов.
В п. 5.6 договора стороны установили список неотделимых улучшений, стоимость которых засчитывается в счет арендной платы — сооружение входной групп, а именно: изготовление и установка входных дверей, облицовка входной группы мрамором, ограждение приямка.
Срок действия договора с 01.10.2004 г. по 31.12.2008 г. (п. 6.1 договора).
По акту приемки-передачи от 01.10.2004 г. ООО "Фуд-зи" передало истцу во временное возмездное владение и пользование указанное выше помещение (т. 1, л.д. 16).
Согласно дополнительному соглашению от 27.07.2005 г. N 1 к договору аренды N 2 от 01.10.2004 г. арендодатель зачел стоимость сооружения входной группы в размере 402 739 руб. 08 коп., произведенного арендатором, в качестве уплаты арендатором арендной платы по указанному договору аренды, начиная с 01.08.2005 г. (т. 1, л.д. 17).
В дополнительном соглашении от 02.02.2006 г. N 3 к договору аренды N 2 от 01.10.2004 г. стороны установили, что в связи с получением арендодателем новых выписок из технических паспортов ЕМУП БТИ от 02.02.2006 г. по данным обследования на 26.01.2006 г. с 01.01.2006 г. общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 277,5 кв. м (т. 1, л.д. 29).
Доказательств регистрации договора аренды от 01.10.2004 г. N 2 и последующих дополнительных соглашений к нему в материалах дела не имеется.
Впоследствии спорные помещение были проданы ООО "Фуд-зи" по договору купли-продажи от 25.10.2006 г. N 1 индивидуальному предпринимателю Жуланову О.Н., которому выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности 66 АВ N 438746 и 66 АВ N 438746 от 07.11.2006 г. (т. 1, л.д. 22).
Как указал истец в исковом заявлении, фактически деятельность ООО "Истамбул" прекращена из-за неправомерных действий ООО "Фуд-зи" в августе 2006 г., новый собственник ИП Жуланов О.Н. до настоящего времени не зарегистрировал договор аренды и препятствует истцу в использовании арендованного помещения, удерживая у себя имущество истца.
Полагая, что арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений (п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ), а также возместить стоимость отделимых улучшений, являющихся собственностью арендатора в силу п. 1 ст. 623 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств получения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Суд указал, что действия ОО "Фуд-зи" по подаче заявления о регистрации перепланировки помещений, не могут расцениваться как выражение согласия арендодателя на производство вышеназванных работ; то обстоятельство, что арендодатель знал о производимых арендатором улучшений, не означает, что он дал согласие на их производство, как требует п. 2 ст. 623 ГК РФ; ООО "Фуд-зи" на момент рассмотрении спора не являлось арендодателем, поэтому оно не может быть надлежащим ответчиком по делу; ст. 617 ГК РФ не возлагает субсидиарной ответственности на нового собственника по обязательствам прежнего собственника имущества, условия договора аренды от 01.10.2004 г. N 2 также не предусматривают возможности привлечения нового собственника имущества к субсидиарной ответственности.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания стоимости отделимых улучшений на основании ст. 1102 ГК РФ, суд указал, что истец просит истребовать у ответчиков определенное имущество (отделимые улучшения), которое как полагает, является его собственностью, но находится во владении ответчиков, т.е. фактически заявляет виндикационные требования, которые не могут быть рассмотрены по правилам неосновательного обогащения; истец не доказал, что ООО "Фуд-зи" как основной должник является лицом, которое неосновательно приобрело или сберегло имущество за счет истца.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 01.10.2004 г. N 2 является заключенным и действующим на момент рассмотрения спора.
При этом суд принял во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2007 г. по делу N А60-23726/06-С7 по иску ООО "Истамбул" к ООО "Фуд-зи" и ИП Жуланову О.Н. о возложении на ООО "Фуд-зи" обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды, согласно которому ИП Жуланов О.Н. обязан зарегистрировать договор аренды N 2 от 01.10.2004 г., заключенный между ООО "Фуд-зи" и ООО "Истамбул" (т. 1, л.д. 20-23). Указанное решение суда постановлениями Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2007 г. и ФАС Уральского округа от 02.08.2007 г. N Ф09-6062/07-С6 оставлено без изменения (т. 1, л.д. 24, 25). По существу решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2007 г. произведена регистрация договора аренды от 01.10.2004 г. N 2, что не противоречит п. 3 ст. 165 ГК РФ и ст. 28 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Кроме того, решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.09.2007 г. по делу N А60-24037/06-С7 по иску ООО "Фуд-зи" к ООО "Истамбул" о взыскании задолженности по арендной плате за период с мая 2006 г. по август 2006 г. в сумме 714 042 руб. 50 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 41 023 руб. 35 коп. с ООО "Истамбул" в пользу ООО "Фуд-зи" взыскан основной долг в указанной сумме и заявленные проценты (т. 2, л.д. 30-32).
Поскольку факт заключения договора аренды от 01.10.2004 г. N 2 и пользования истцом нежилыми помещениями на основании вышеуказанного договора аренды подтверждены вступившими в законную силу решениями суда, то в силу п. 2 ст. 69 АПК РФ указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.
В материалах дела имеется уведомление ООО "Фуд-зи" от 06.06.2006 г. исх. N 1/06 о досрочном расторжении договора аренды N 2, в котором ответчик сообщает, что считает договор аренды расторгнутым в течение 10 дней со дня отправления уведомления (т. 2, л.д. 85). Доказательства направления указанного уведомления истцу, ООО "Истамбул", в материалах дела не имеется. При таких обстоятельствах уведомление ООО "Фуд-зи" от 06.06.2006 г. исх. N 1/06 о досрочном расторжении договора аренды N 2 у не влечет правовых последствий.
Кроме того, в судебном заседании истец подтвердил, что считает договор аренды от 01.10.2004 г. N 2 заключенным, этот договор не расторгнут до настоящего времени, однако пользоваться помещениями истец не может в связи противодействием со стороны нового собственника — ИП Жуланова О.Н.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Истец просит взыскать с ответчиков стоимость (982 117 руб. 62 коп.) следующих неотделимых улучшений: монтаж системы водоснабжения, электромонтаж силовой части и сетей освещения в столовой, монтаж сантехники, ГВС, ХВС и канализации, проектирование и установка систем пожарной сигнализации и оповещения, отделка фасада, модернизация столовой, общестроительные работы (т. 2, л.д. 48, 49).
По мнению заявителя, доказательством наличия согласия ответчика ООО "Фуд-зи" на произведенные истцом вышеуказанные работы, является то обстоятельство, что арендодатель знал о производимых истцом улучшениях арендованного имущества, по заявлению ООО "Фуд-зи" в органах БТИ была зарегистрирована произведенная истцом в результате ремонта помещений перепланировка помещений.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы заявителя, обоснованно указал, что в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ возмещению подлежат только те улучшения, которые согласованы с арендодателем. В материалах дела, доказательства, подтверждающие, что арендодатель — ООО "Фуд-зи" согласовал выполнение истцом работ, стоимость которых заявитель просит взыскать, отсутствуют. Из материалов дела видно, что с ООО "Фуд-зи" не согласовывался объем подлежащих выполнению работ по перепланировке помещений, ответчик не согласовывал локальные сметы, не принимал участия в приемке выполненных истцом работ. Все действия по перепланировке спорных помещений истец осуществлял самостоятельно (т. 2, л.д. 26, 29). Действия ООО "Фуд-зи" по подаче заявления о регистрации перепланировки занимаемых истцом помещений сами по себе не свидетельствуют о согласии ООО "Фуд-зи" на выполнение указанных работ. Факт регистрации ООО "Фуд-зи" произведенной перепланировки помещений свидетельствует лишь о выполнении собственником помещений требований о технической регистрации нежилых помещений.
Кроме того, из материалов дела видно, что работы выполнены истцом с целью дальнейшей организации точки общественного питания, т.е. произведенные работы связаны с предпринимательской деятельностью истца.
В соответствии с п. 5.1, 5.6 договора аренды от 01.10.2004 г. о согласовании стоимости неотделимых улучшений, засчитываемых ООО "Фуд-зи" в счет арендной платы, ответчик ООО "Фуд-зи" по дополнительному соглашению от 27.07.2005 г. зачел сумму 402 739 руб. 08 коп., составляющих стоимость сооружения входной группы, в счет арендной платы по договору.
Доводы истца о том, что в договоре аренды не указано, что остальные неотделимые улучшения не компенсируются арендодателем, являются необоснованными, т.к. в договоре прямо указано, какие именно затраты истца подлежат зачету в счет арендной платы, что соответствует п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ. Оснований для расширительного толкования условий договора не имеется, т.к. при подписании договора волеизъявление сторон было зафиксировано в договоре аренды.
Доводы истца о том, что из положений п. 5.1 договора и п. 3 ст. 623 ГК РФ можно сделать вывод о том, что арендодатель по окончании срока действия договора обязан компенсировать арендатору стоимость всех неотделимых улучшений, за исключением указанных в п. 5.6 договора, поскольку их стоимость он уже компенсировал путем зачета в арендную плату, являются ошибочными и противоречат условиям договора аренды от 01.10.2004 г. и п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ.
Поскольку иных доказательств, подтверждающих согласие ответчика ООО "Фуд-зи", на произведенные истцом неотделимые улучшения, в материалах дела не имеется, то суд первой инстанции, принимая во внимание, что срок действия указанного договора не истек, доказательства его расторжения в материалах дела отсутствуют, правомерно, на основании п. 3 ст. 623 ГК РФ отказал во взыскании стоимости неотделимых улучшений с ответчиков в заявленной истцом сумме.
В соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Иного договором аренды от 01.10.2004 г. N 2 не установлено. Следовательно, истец вправе изъять отделимые улучшения после окончания договора аренды.
Истец просит взыскать стоимость отделимых улучшений в сумме 2 423 151 руб. 50 коп. на основании ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение (т. 2, л.д. 48, 49).
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В силу п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1105 ГК РФ).
В уточнении к исковому заявлению (т. 2, л.д. 87, 88) истец указал, что просит взыскать стоимость отделимых улучшений в связи с тем, что ответчик ИП Жуланов О.Н. отказывается вернуть их истцу. Однако доказательств того, что истец обращался с требованием о возврате указанного имущества к новому собственнику ИП Жуланову О.Н. и последний отказался его вернуть, в материалах дела не имеется. Отсутствуют также доказательства того, что отделимые улучшения, стоимость которых истец просит взыскать с ответчиков, отсутствуют или не могут быть использованы по назначению не по вине истца. Доводы истца о том, что ответчик ИП Жуланов О.Н. заявил о фактической утрате отделимых улучшений при производстве в указанном помещении последующей реконструкции, в связи с чем истец не мог заявить виндикационные требования, материалами дела не подтверждаются.
Ссылка истца в обоснование своих доводов о том, что ответчики препятствуют деятельности ООО "Истамбул" на постановление об отмене постановления об отказе в возбуждении уголовного дела и о возбуждении уголовного дела от 09.11.2006 г., не может быть принята во внимание. Указанным постановлением возбуждено уголовное дело в отношении представителей ООО "Фуд-зи" по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 330 ч. 1 УК РФ. В соответствии с п. 4 ст. 69 АПК РФ надлежащим доказательством, подтверждающим доводы истца, в данном случае будет являться вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом. В материалах дела приговор суда по данному уголовному делу отсутствуют.
Ссылка заявителя на объяснения представителей ООО "Фуд-зи" по делу N А60-23726/07-С7 является необоснованной, т.к. объяснений представителей ООО "Фуд-зи" в материалах настоящего дела не имеется. Из решения Арбитражного суда Свердловской области от 24.01.2007 г. по делу N А60-23726/06-С7 не следует, что истцу препятствовали в пользовании арендованным помещением. Кроме того, предметом рассмотрения спора по вышеуказанному делу был вопрос о регистрации договора аренды спорных помещений.
Из имеющегося в материалах дела решения Арбитражного суда Свердловской области от 12.03.2007 г. по делу N А60-32114/06-С7 об истребовании имущества их чужого незаконного владения не следует, что ответчики удерживают отделимые улучшения, стоимость которых просит взыскать истец (т. 1, л.д. 90-100).
Иных доказательств, подтверждающих невозможность пользования истцом арендованными помещениями (в частности акты, составленные с незаинтересованными лицам), удержание отделимых улучшений ответчиками, в материалах дела не имеется и истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не представлены.
Согласно ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения. Вместе с тем применение норм о неосновательном обогащении носит субсидиарный характер, т.е. если восстановление нарушенного права не может быть достигнуто путем предъявления иска по другим основаниям — закона, сделки, деликта и т.д.
Истец требования об изъятии имущества (отделимых улучшений) из чужого незаконного владения не заявлял (ст. 301 ГК РФ).
Кроме того, истцом документально не подтверждена стоимость отделимых улучшений (ст. 65 АПК РФ). Указание в некоторых сметах (сантехмонтаж — т. 1, л.д. 34-36), актах о приемке выполненных работ стоимости оборудования, установленного в помещении, без первичных документов, подтверждающих их стоимость, а также в отсутствие доказательства оплаты истцом выполненных по договорам подряда работ, не может расцениваться как надлежащее доказательство, подтверждающее стоимость отделимых улучшений, которые просит взыскать истец (т. 2, л.д. 68,) (ст. 68, 71 АПК РФ). Из имеющихся в материалах дела не заверенных надлежащим образом чеков об оплате (т. 2, л.д. 4, 9, 74, 82) нельзя сделать вывод об относимости их к отделимым улучшениям (ст. 67 АПК РФ).
С учетом изложенного решение суда от 11.03.2008 г. является обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, не имеется. Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя (ст. 110 АПК РФ). В связи с тем, что истец в материалы дела в нарушение требований абзаца 2 пункта 3 статьи 333.18 НК РФ представил не подлинник, а заверенную им же светокопию платежного поручения N 285 от 10.04.2008 г. об уплате ООО "Мебельная компания" госпошлины по апелляционной жалобе за ООО "Истамбул", которая не может быть признана надлежащим доказательством уплаты госпошлины. То госпошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб. подлежит взысканию с истца, ООО "Истамбул", в доход федерального бюджета на основании ст. 333.21 НК РФ.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2008 г. по делу N А60-29294/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Истамбул" в доход федерального бюджета 1000 руб. (одну тысячу рублей) госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на Интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий О.Ф.СОЛАРЕВА

Судьи А.Н.БУЛКИНА Н.Г.ШВАРЦ