Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2016 N 18АП-13338/2016 по делу N А76-9990/2016

Дело N А76-9990/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.09.2016 по делу N А76-9990/2016 (судья Гусев А.Г.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Чебаркульская птица" — Антонова С.Ю. (доверенность N 754 от 09.02.2016).

Общество с ограниченной ответственностью "Чебаркульская птица" (далее — истец, ООО "Чебаркульская птица") 22.04.2016 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее — ТУ Росимущества, ответчик), в котором просит изложить пункт 2.1. договора N 233-зем от 29.02.2016 купли-продажи земельного участка (федеральная собственность) в следующей редакции: "Цена участка составляет 13 049 199 руб. 43 коп. (Тридцать миллионов сорок девять тысяч сто девяносто девять рублей 43 копейки), что составляет 20 (Двадцать) процентов от кадастровой стоимости. Расчет стоимости 65 245 99727 x 20% = 13 049 199,43, где — 65 245 997,27 руб. — кадастровая стоимость земельного участка; — 20% — процент, определенный в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и пунктом 3.2. статьи 12 Закона Челябинской области N 174-ЗО от 28.08.2003 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области" (т. 1 л.д. 3-5).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.09.2016 (резолютивная часть от 25.08.2016) требования истца удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора, изложив пункт 2.1 договора N 233-зем от 29.02.2016 купли-продажи земельного участка в редакции истца (т. 2 л.д. 84-87).
Не согласившись с принятым решением, ТУ Росимущества (далее так же податель жалобы, апеллянт) обратилось с апелляционной жалобой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
Как полагает апеллянт, вывод суда о том, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 74:23:0000000:150 составляет 20% кадастровой стоимости участка, является ошибочным. Суд необоснованно применил положения пунктов 2 и 3 статьи 12 Закона Челябинской области от 28.08.2003 N 174-ЗО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области", согласно которой выкупная цена арендуемых юридическими лицами земельных участков составляет 20% их кадастровой стоимости. Суд не учел, что указанная норма утратила силу с 01.03.2015, при этом обращение истца в суд с настоящим иском имело место 14.04.2016, т.е. на момент подачи иска данная норма утратила силу.
Апеллянт полагает, что применению в настоящем случае подлежит пункт 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 N 279, поскольку решение о предоставлении земельного участка в собственность истца было принято ТУ Росимущества на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 12.11.2015.
С учетом изложенного апеллянт просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Участвующие в деле лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.11.2015 по делу N А76-14628/2015, вступившим в законную силу 14.01.2016, признаны незаконными действия Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области по возврату 29.05.2015 ООО "Чебаркульская птица" пакета документов в связи с невозможностью принять решение о приобретении в собственность земельного участка площадью 47 794 988 кв. м, кадастровый номер 74:23:0000000:0150, адрес земельного участка: Челябинская область, Чебаркульский район, "Каратановское" ГОПП, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (т. 1 л.д. 18-26).
Также указанным решением суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области в 30-дневный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу принять решение о предоставлении в собственность ООО "Чебаркульская птица" земельного участка 47 794 988 кв. м, кадастровый номер 74:23:0000000:0150, адрес земельного участка: Челябинская область, Чебаркульский район, "Каратановское" ГОПП, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования; в 30-дневный срок с момента принятия решения о предоставлении в собственность земельного участка осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка 47 794 988 кв. м, кадастровый номер 74:23:0000000:0150, и направить его обществу с ограниченной ответственностью "Чебаркульская птица" с предложением о заключении соответствующего договора.
01.03.2016 во исполнение решения Арбитражного суда Челябинской области от 12.11.2015 по делу N А76-14628/2015 ТУ Росимуществом в Челябинской области был представлен ООО "Чебаркульская птица" проект договора N 233-зем купли-продажи земельного участка от 29.02.2016, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения — для сельскохозяйственного пользования, с кадастровым номером 74:23:0000000:150, площадью 47 794 998 кв. м (РНФИ П11740001289), расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, Каратановское ГОПП.
Согласно пункту 2.1. договора цена участка установлена в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 и равна кадастровой стоимости земельного участка в сумме 65 245 997 руб. 27 коп.
ООО "Чебаркульская птица" не согласившись с предложенными условиями о выкупной цене, представило ТУ Росимущества протокол разногласий, предложив рассчитать цену в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и п. 3.2 ст. 12 Закона Челябинской области N 174-ЗО от 28.08.2003 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области". Так, в предложенном варианте ООО "Чебаркульская птица" указывает выкупную стоимость земельного участка равной 13 049 199 руб. 43 коп., что составляет 20% от кадастровой стоимости, которая равна 65 245 997 руб. 27 коп. (т. 1 л.д. 14).
Согласно кадастровому паспорту от 27.07.2016 N 7400/101/16-605292 кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 65 245 997 руб. 27 коп., утвержденная 22.04.2014 (т. 1 л.д. 121).
В ответе от 14.04.2016 N 004290 ТУ Росимущества в Челябинской области отказало в подписании протокола разногласий к договору купли- продажи от 29.02.2016 N 233-зем. в связи с отсутствием оснований, поскольку на дату принятия решения о продаже ООО "Чебаркульская птица" федерального земельного участка действовало постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279, которым утверждены правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, согласно которым цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 15-16).
Полагая, что договор купли-продажи подлежит заключению на предложенных покупателем условиях, общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что датой подачи заявления о выкупе, по состоянию на которую подлежит определению размер стоимости земельного участка и подлежащие применению нормы законодательства, является дата первичного обращения общества — 24.10.2014.
Сославшись на положения законодательства, действовавшего на момент обращения истца с заявкой о выкупе участка, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для определения цены земельного участка в размере его кадастровой стоимости, указав на обоснованность предложенного истцом расчета цены выкупа участка в размере 20% его кадастровой стоимости.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выслушав пояснения участвующих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существо возникших между сторонами разногласий заключается в определении размера стоимости выкупаемого земельного участка и, соответственно, порядка его исчисления.
Учитывая, что объектом выкупа является земельный участок, находящийся в публичной собственности, суд, руководствуясь положениями ст. 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу о том, что условия договора купли-продажи в данном случае должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
При разрешении вопроса о том, каким образом определяется выкупная цена земельного участка сельскохозяйственного назначения при его выкупе, лицом, у которого данный участок находится в аренде, принимается во внимание следующее.
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в редакции на дату обращения истца с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 24.10.2014) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Согласно пункту 3.2. статьи 12 Закона Челябинской области от 28.08.2003 N 174-ЗО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области" (в редакции на дату обращения истца с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 24.10.2014) цена земли при приобретении в собственность арендуемых земельных участков гражданами или юридическими лицами, указанными в абзаце первом пункта 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установлена в размере 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Законом Челябинской области от 26.02.2015 N 126-ЗО "О внесении изменений в Закон Челябинской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области" пункт 3.2. статьи 12 Закона Челябинской области от 28.08.2003 N 174-ЗО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области" исключен с 01.03.2015.
Суд первой инстанции верно указал, что характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, в том числе по правилам статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения указывает, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом, выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления. Подобный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли- продажи.
Установив, что с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 47794988 кв. м с кадастровым номером 74:23:0000000:015 в собственность за плату истец обратился 24.10.2014, что следует из входящего штампа ТУ Росимущество на заявлении (т. 1 л.д. 128-129), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что цена должна подлежать определению в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и п. 3.2 ст. 12 Закона Челябинской области N 174-ЗО от 28.08.2003 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области" в редакции, действующей на указанную дату (24.10.2014).
Поскольку предложенная истцом редакция пункта 2.1. договора N 233-зем от 29.02.2016 купли-продажи земельного участка соответствует требованиям, изложенным в положениях вышеназванных законов, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца об изложении данного пункта договора в его редакции.
Доводы апеллянта о том, что суд необоснованно применил положения пунктов 2 и 3 статьи 12 Закона Челябинской области от 28.08.2003 N 174-ЗО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения не территории Челябинской области" и не учел, что указанная норма утратила силу с 01.03.2015, тогда как обращение истца в суд с настоящим иском имело место 14.04.2016, несостоятельны.
Как указано выше, исходя из того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи заинтересованным лицом заявления о приобретении прав на землю, размер выкупной цены земельного участка следует определять с применением законодательства, действовавшего по состоянию на дату подачи такого заявления. При этом длительное рассмотрение в судах спора о праве на выкуп земельного участка, либо об условиях такого выкупа, не может влиять на вопрос о подлежащих применению нормах законодательства, которое подвержено изменениям во времени. Иной подход приводил бы к нарушению принципа равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене.
При этом судебная коллегия отмечает, что нормы, с применением которых ТУ Росимущества произвело расчет размера выкупной цены участка, на момент обращения заявителя с требованием о выкупе участка отсутствовали, в силу чего не подлежат применению при рассмотрении настоящего спора.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит, в свою очередь апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.09.2016 по делу N А76-9990/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П.ЕРМОЛАЕВА

Судьи Л.А.СУСПИЦИНА А.А.РУМЯНЦЕВ