Требование: О признании незаконным отказа в проведении перерасчета размера годовой арендной платы по договору аренды

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2016 N 18АП-13222/2016 по делу N А07-12655/2016

Дело N А07-12655/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урас" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 по делу А07-12655/2016 (судья Кручинина Н.Е.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Урас" — Шевалдин Александр Александрович (доверенность от 01.08.2016).

Общество с ограниченной ответственностью "Урас" (далее — заявитель, общество, ООО "Урас") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа (далее — заинтересованное лицо, УЗИО г. Уфы) о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в проведении перерасчета размера годовой арендной платы, выраженного в письмах N 33 от 29.02.2016, N 6397 от 29.03.2016, исходя из действующего вида разрешенного использования арендованного земельного участка — "объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 (резолютивная часть оглашена 03.08.2016) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Урас" (далее также — податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Податель апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции статей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку применение ставки арендной платы, соответствующей виду разрешенного использования — деловое управления и показателей кадастровой стоимости, установленной для такого вида разрешенного использования, повлекло нарушение принципа экономической обоснованности расчета арендной платы. По мнению апеллянта, в нарушение пункта 4.5 договора, УЗИО г. Уфы произвело изменение размера арендной платы не в связи с изменением градостроительных требований в использовании земельного участка или ставок арендной платы. Поскольку сведения об изменении разрешенного использования земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости только в октябре 2015 года, оснований для применения измененных показателей с 1 января 2015 года не имелось. Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении разрешенного использования земельного участка было подписано только 30.12.2015, по этой причине спорное изменение договора не соответствует статьям 450 — 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также апеллянт ссылается на отсутствие в материалах настоящего дела составленного в рамках муниципального земельного контроля акта осмотра земельного участка от 13.05.2015, с которым представитель общества ознакомлен не был. Соответственно, такой документ, не мог быть использован в качестве доказательства по делу.
УЗИО г. Уфы представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель заинтересованного лица не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 649 от 14.02.2011 сторонами заключен договор аренды от 12.05.2011 N 502-11, по условиям которого УЗР г. Уфы (арендодатель) предоставляет, а ООО "Урас" (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3610 кв. м с кадастровым номером 02:55:010115:52, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Чернышевского, 115 (л.д. 17-23). По условиям договора предоставление земельного участка произведено для эксплуатации автокомплекса.
Срок договора аренды установлен с 14.02.2011 до 14.02.2021.
В соответствии с пунктом 4.3. договора, расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Согласно пункту 4.5. договора размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Дополнительным соглашением от 30.12.2015 к договору N 502-11 от 12.05.2011 стороны привели вид разрешенного использования в соответствие с фактическим, заменив в п. 1.1 договора слова "…для эксплуатации автокомплекса…" словами "…деловое управление…" (л.д. 24).
С соответствии с данными кадастрового паспорта разрешенным использованием земельного участка является деловое управление (л.д. 25).
В материалы дела представлены подписанные сторонами расчеты арендной платы с 30.10.2015, предусматривающие применение ставки арендной платы в размере 3,13% (л.д. 32, 33).
Указанная ставка предусмотрена утвержденным Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 30/7 от 03.12.2007 (в редакции от 29.07.2015) Порядком расчета годовой арендной платы, взимаемой за пользование земельными участками для земельных участков, имеющих разрешенное использование — офисы, представительства коммерческих организаций.
Письмами N 86 от 02.06.2015, N 5 от 13.01.2016, N 33 от 29.02.2016 общество "Урас" обращалось в УЗИО г. Уфы с целью проведения перерасчета размера годовой арендной платы за период с 01.03.2015 по 29.10.2015 согласно ставке арендной платы для вида разрешенного использования, действующего в данный период — объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта (л.д. 13, 15).
Ответными письмами N 15479 от 03.07.2015, N 618 от 16.02.2016, N 6397 от 29.03.2016 заинтересованное лицо в перерасчете размера годовой арендной платы отказало, сославшись на установленное актом осмотра от 13.05.2015 фактическое использование земельного участка для размещения нежилого здания и автокомплексом и административными помещениями (л.д. 14, 16).
Указав, что УЗИО г. Уфы в одностороннем порядке увеличило в 4 раза размер арендной платы, изменив вид разрешенного использования предусмотренный пунктом 5.1 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 30/7 от 03.12.2007- "объекты ремонта и технического обслуживания" на предусмотренный пунктом 8.4 — "офисы, представительства коммерческих организаций" и отказало в перерасчете арендной платы, что повлекло нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что на арендуемом земельном участке расположено нежилое здание с автокомплексом и административными помещениями, что означает фактическое использование земельного участка обществом в целях, не предусмотренных договором. Учитывая изложенное и указав на недопустимость извлечения преимуществ из незаконного поведения, суд пришел к выводу об обоснованности применения для расчета арендной платы УЗИО г. Уфы ставки арендной платы в размере 3,13%, предусмотренной для офисов, представительств коммерческих организаций.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иными способами, установленными законом.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусматривает признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.
В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Удовлетворение заявленных требований должно вести к восстановлению нарушенных прав заявителя по делу.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые ненормативные правовые акты не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из названной нормы оспариваемый ненормативный правовой акт должен быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также должен нарушать права заявителя в сфере экономической и иной предпринимательской деятельности.
Как видно из материалов дела, обжалуемое решение УЗИО г. Уфы по отказу в применении ставки арендной платы для целей ее расчета, не является ненормативным актом, не носит властно-распорядительного характера и не содержит отдельных предписаний, распоряжений, обязательных для исполнения обществом. Правоотношения связанные с расчетом арендной платы вытекают из заключенного обществом гражданско-правового договора аренды земельного участка, где Управление выступает стороной в порядке статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Соответственно, в рассматриваемом случае стороны спора являются равноправными субъектами арендных правоотношений, а заявленные обществом требования не подлежат судебной защите путем заявления требований в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апеллянта о необоснованности выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления по установлению завышенной ставки арендной платы подлежат отклонению.
Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
Пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее — регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Вместе с тем, поскольку целью обращения общества является решение вопроса о правильности примененных в расчете показателей, судебная коллегия считает возможным произвести оценку названного обстоятельства по существу.
Приложением к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 48/3 от 29.07.2015 "О внесении изменений в Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" установлены ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в зависимости от наименования вида разрешенного использования земельного участка в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Применение той или иной ставки (выбор из числа установленных) осуществляется применительно к виду функционального использования земельного участка.
Пунктом 8 названного приложения определены применимые ставки для земель под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг. Названный пункт предусматривает подпункт 8.4 для офисов и представительств коммерческих организаций, которым установлена ставка в размере 3,13%.
Пунктом 8 названного приложения определены применимые ставки для земель торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания. Подпункт 5.1 названного порядка предусматривает применение ставки в размере для объектов ремонта и технического обслуживания автотранспорта в размере -1,20%.
Из условий дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и актуальных данных государственного кадастра недвижимости усматривается, что фактическим и разрешенным использованием земельного участка является размещение объектов общественно-делового назначения.
Поскольку, несмотря на отсутствие в материалах дела акта осмотра земельного участка, указанное обстоятельство не оспаривалось обществом, суд первой инстанции правильно счел, что отраженный в договоре аренды вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению.
При таких обстоятельствах принцип экономической обоснованности расчета арендной платы заключается в применении ставки арендной платы в размере 3,13%, установленной для вида разрешенного использования — деловое управление.
Вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, доказательств того, что изменение вида использования земельного участка имело место с даты проведения осмотра земельного участка, внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости или договор аренды материалы дела не содержат.
Соответствующих документально обоснованных пояснений суду апелляционной инстанции также не представлено.
Правильно применив установленный пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимуществ из своего недобросовестного поведения, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований заявителя о признании незаконным отказа в осуществлении перерасчета арендной платы за использование земельного участка из земель неразграниченной государственной собственности.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 по делу А07-12655/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урас" — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.Ю.СОКОЛОВА

Судьи Л.В.ПИВОВАРОВА А.А.РУМЯНЦЕВ