Требование: О взыскании задолженности по договору субаренды земельного участка, неустойки

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 N 18АП-8467/2016 по делу N А07-26936/2015

Дело N А07-26936/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройГарант" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2016 по делу N А07-26936/2015 (судья Айбасов Р.М.).
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "СтройГарант" — Сайпирова С.М. (директор, приказ N 1 от 31.07.2015), Шакирова Д.Р. (доверенность от 07.07.2015).

Общество с ограниченной ответственностью "Нефтегазсервис" (далее — общество "Нефтегазсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройГарант" (далее — общество "СтройГарант", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды земельного участка N 46 от 12.12.2013 за период с 01.04.2014 по 31.10.2014 в сумме 350 000 руб., неустойки за период с 10.04.2014 по 10.11.2015 в сумме 178 150 руб.
Истец также просил суд первой инстанции взыскать в свою пользу с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и городу Ишимбаю.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2016 (резолютивная часть от 30.05.2016) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 25.08.2014 в сумме 190 322 руб. 58 коп., пени в сумме 105 317 руб. 74 коп., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 16 794 руб. и по уплате государственной пошлины в сумме 7 592 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "СтройГарант" (далее также — податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.
Податель апелляционной жалобы полагает, что при определении даты прекращения у ответчика обязанности по оплате арендной платы, суд, исходя из положений ст. 408, п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, не учел, что 30.04.2014 было получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, постановлением Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан с 01.11.2014 действие договора аренды было прекращено, между арендодателем и арендатором было заключено соглашение от 02.04.2015 о расторжении договора аренды, и в силу завершения строительства обязанности субарендатора были исполнены в полном объеме, а право пользования арендуемым земельным участком прекратилось. Апеллянт считает, что установленный договором субаренды срок аренды не определяет сроки оплаты арендной платы, а направлен на недопущение затягивания строительства.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились; Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и городу Ишимбаю просит рассмотреть дело без участия своего представителя.
С учетом мнения представителей ответчика, и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам торгов, проведенных 18.06.2013, между Администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Нефтегазсервис" (арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка, N 383 от 28.06.2013 (т. 1 л.д. 23-27).
По условиям данного договора аренды обществу "Нефтегазсервис" в аренду на срок с 28.06.2013 по 28.06.2016 за плату в размере 1 641 207,6 руб. в год предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:58:020316:160, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир школа N 19 по ул. М. Гайфуллина, 15. Участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ишимбайский район, г. Ишимбай, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома с инженерной инфраструктурой, общей площадью 10 665 кв. м.
Пунктом 4.3.2. договора аренды предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду без изменения целевого назначения участка в пределах срока действия договора, а также передавать свои права и обязанности по договорам третьим лицам.
Вышеуказанный земельный участок передан обществу "Нефтегазсервис" 28.06.2013 по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 28).
Договор аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка, N 383 от 28.06.2013 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 17.07.2013, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 27).
На основании постановления Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан от 18.10.2013 N 2824 (т. 1 л.д. 127) арендодатель и арендатор оформили дополнительное соглашение от 03.12.2013 (т. 1 л.д. 30-31), в соответствии с которым в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 02:58:020316:160 в аренду обществу "Нефтегазсервис" передавались земельный участок с кадастровым номером 02:58:020316:1049 площадью 2 781 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 02:58:020316:1050 площадью 7 884 кв. м.
Дополнительное соглашение от 03.12.2013 к договору аренды N 383 от 28.06.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке 21.12.2013 (т. 1 л.д. 31).
12.12.2013 между обществом "Нефтегазсервис" (арендатор) и обществом "СтройГарант" (субарендатор) подписан договор субаренды земельного участка N 46 (т. 1 л.д. 57-60), по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование земельный участок, указанный в п. 1.2. договора (объект), а субарендатор обязуется принять объект в аренду и выплачивать за него арендную плату.
Согласно п. 1.2. договора субаренды объект имеет следующие характеристики: объект недвижимости: земельный участок общей площадью 2781 +/- 18 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Ишимбайский район, г. Ишимбай, ориентир школа N 19 по ул. М. Гайфуллина, 15, участок находится примерно в 220 м от ориентира по направлению на юго-запад; кадастровый номер 02:58:020316:1049; назначение: для строительства многоквартирного жилого дома с инженерной инфраструктурой.
Срок субаренды названного земельного участка определен сторонами до 28.06.2016 (п. 5.2 договора субаренды).
В соответствии с п. 3.1. договора субаренды начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и до момента фактического возврата объекта субарендатором по акту приема-передачи.
Арендная плата устанавливается за объект с расположенными на нем (в нем) инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде определенных в твердой сумме ежеквартальных платежей (п. 3.1.1. договора субаренды).
В силу п. 3.2. договора субаренды общая арендная плата за один квартал составляет 150 000 руб.
Субарендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 3 числа первого месяца квартала в наличном и/или безналичном порядке. При отсутствии счета, выставляемого арендатором, субарендатор рассчитывает сумму платежа самостоятельно (п. 3.3. договора субаренды).
На основании п. 4.2. договора субаренды за нарушение сроков, указанных в п. 3.3. договора, арендатор имеет право взыскать с субарендатора пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа.
12.12.2013 земельный участок с кадастровым номером 02:58:020316:1049 общей площадью 2781 кв. м передан обществу "СтройГарант" по акту приема-передачи к договору N 46 (т. 1 л.д. 15).
Договор субаренды земельного участка N 46 от 12.12.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.01.2014, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 14).
Соглашением от 02.04.2015 Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан и общество "Нефтегазсервис" расторгли с 01.11.2014 договор аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка, N 383 от 28.06.2013 (т. 1 л.д. 32), и 02.04.2015 земельные участки с кадастровыми номерами 02:58:020316:1049 и 02:58:020316:1050 были возвращены арендодателю по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 33).
Общество "Нефтегазсервис" направляло обществу "СтройГарант" претензию исх. N 40 от 12.05.2015 (т. 1 л.д. 38) с требованием об оплате задолженности по арендной плате по договору субаренды в сумме 350 000 руб., которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "СтройГарант" обязательств субарендатора по договору субаренды земельного участка N 46 от 12.12.2013, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.10.2014 в сумме 350 000 руб., общество "Нефтегазсервис" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными требования истца о взыскании арендной платы и пени по договору субаренды, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы за 2 квартал 2014 г., за июль 2014 г. и за период с 01.08.2014 до 25.08.2014. Период начисления арендной платы был определен судом, исходя из того, что застройщиком было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, договор аренды между истцом и муниципальным образованием прекращен по соглашению сторон, а за муниципальным образованием зарегистрировано право собственности на жилые помещения 26.08.2014. По тем же основаниям, в связи с частичным удовлетворением требований о взыскании арендной платы, суд произвел перерасчет заявленной неустойки и частично удовлетворил требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, не усмотрев их чрезмерности.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы общества "СтройГарант", арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Указанные правила о договорах аренды на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ применяются также к договорам субаренды.
Из материалов дела следует, что между обществом "Нефтегазсервис" (арендатор) и обществом "СтройГарант" (субарендатор) был подписан договор субаренды земельного участка N 46 от 12.12.2013 (т. 1 л.д. 57-60), по условиям которого арендатор предоставил субарендатору на срок до 28.06.2016 за плату в размере 150 000 руб. в квартал земельный участок общей площадью 2 781 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Ишимбайский район, г. Ишимбай, ориентир школа N 19 по ул. М. Гайфуллина, 15, участок находится примерно в 220 м от ориентира по направлению на юго-запад, кадастровый номер 02:58:020316:1049, назначение: для строительства многоквартирного жилого дома с инженерной инфраструктурой.
Указанный договор субаренды зарегистрирован 23.01.2014, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 14).
Действительность и заключенность договора субаренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В п. п. 3.1. — 3.3. договора субаренды земельного участка N 46 от 12.12.2013 истец и ответчик установили, что начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и до момента фактического возврата объекта субарендатором по акту приема-передачи. Общая арендная плата за один квартал составляет 150 000 руб. Субарендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 3 числа первого месяца квартала в наличном и/или безналичном порядке.
Поскольку 12.12.2013 земельный участок с кадастровым номером 02:58:020316:1049 общей площадью 2 781 кв. м был передан обществу "СтройГарант" по акту приема-передачи к договору N 46 (т. 1 л.д. 15), общество "Нефтегазсервис" вправе рассчитывать на получение встречного предоставления в виде арендной платы за земельный участок.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств субарендатора по договору субаренды земельного участка N 46 от 12.12.2013 и наличие задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.10.2014 в сумме 350 000 руб.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы лежит на субарендаторе, однако таких доказательств ответчиком представлено не было, суд первой инстанции обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания суммы основного долга по арендной плате.
Из материалов дела, в частности, из договора аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка, N 383 от 28.06.2013 (т. 1 л.д. 23-27), дополнительного соглашения от 03.12.2013 к данному договору (т. 1 л.д. 30-31), а также из договора субаренды земельного участка N 46 от 12.12.2013 (т. 1 л.д. 57-60), усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 02:58:020316:1049 общей площадью 2 781 кв. м предоставлялся для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома с инженерной инфраструктурой.
Администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан ответчику было выдано разрешение N RU 035280002012002-010-14 от 30.04.2014 на ввод в эксплуатацию объекта — трехэтажного жилого дома N 11 по ул. Молодежная в г. Ишимбае Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 52-54).
Согласно представленным в дело свидетельствам о государственной регистрации права (т. 2 л.д. 67-78), выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.05.2016 N 02/201/005/2016-5899 (т. 2 л.д. 80-90), а также письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 26.05.2016 N 0562/309 (т. 2 л.д. 94-97) право собственности на жилое помещение в указанном трехэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 02:58:020316:1049, впервые было зарегистрировано за муниципальным образованием — городское поселение г. Ишимбай Ишимбайского района Республики Башкортостан 26.08.2014.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
На основании изложенных правовых норм и разъяснений следует сделать вывод, что с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в трехэтажном жилом доме N 11 по ул. Молодежная в г. Ишимбае Республики Башкортостан, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 02:58:020316:1049, право аренды на данный земельный участок у общества "Нефтегазсервис" по договору аренды N 383 от 28.06.2013 и, как следствие, у общества "СтройГарант" по договору субаренды земельного участка N 46 от 12.12.2013 прекратилось, в силу чего суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что начисление истцом ответчику арендной платы может быть произведено до указанного события.
Взыскание судом с общества "СтройГарант" в пользу общества "Нефтегазсервис" задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 25.08.2014 соответствует нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что договор субаренды земельного участка N 46 от 12.12.2013 заключался для строительства многоквартирного жилого дома с инженерной инфраструктурой, в силу завершения строительства и получения ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта N RU 035280002012002-010-14 от 30.04.2014 обязанности субарендатора были исполнены в полном объеме, право пользования арендуемым земельным участком и обязанность по уплате арендной платы прекратились, отклоняются как противоречащие указанным нормам м разъяснениям.
Ссылка апеллянта на положения п. 1 ст. 416 ГК РФ не может быть признана обоснованной, поскольку апеллянтом не доказана утрата возможности фактического использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:58:020316:1049 после получения акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом апелляционный суд отмечает, что согласно письму от 04.05.2016 N 46 (т. 2 л.д. 37), подготовленному самим ответчиком, окончание строительства наружных сетей канализации к жилому дому N 11 по ул. Молодежная в г. Ишимбае Республики Башкортостан обществом "СтройГарант" имело место в конце октября 2014 года, что в отсутствие доказательств иного опровергает доводы апеллянта об утрате им возможности использования арендуемого земельного участка с 30.04.2014.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В пункте 4.2. договора субаренды земельного участка N 46 от 12.12.2013 стороны согласовали в письменной форме условие о договорной неустойке, установив, что за нарушение сроков, указанных в п. 3.3. договора, арендатор имеет право взыскать с субарендатора пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору субаренды, выводы суда первой инстанции о взыскании договорной неустойки по требованию истца с учетом перерасчета судом размера неустойки, исходя из даты прекращения субарендных отношений, являются обоснованными.
Выводы суда первой инстанции относительно распределения судебных расходов на оплату услуг представителя и по оплате государственной пошлины апеллянтом в жалобе не оспариваются (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2016 по делу N А07-26936/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройГарант" — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ

Судьи М.И.КАРПАЧЕВА Л.А.СУСПИЦИНА