Требование: О взыскании основного долга по договору аренды земли, пеней за нарушение обязательств по внесению арендной платы

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 N 18АП-5982/2016 по делу N А76-31014/2015

Дело N А76-31014/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2016 по делу N А76-31014/2015 (судья Бесихина Т.Н.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее — Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" (далее — общество "Капитал", ответчик) о взыскании:
— 914 230 рублей основного долга (задолженность по арендной плате) по договору аренды земли от 03.03.1999 N 2389-Д-98, дополнительному соглашению от 09.09.2013 N 4 к указанному договору аренды, рассчитанного истцом за период с 01.01.2010 по 30.06.2015;
— 147 145 руб. 50 коп. пеней за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитанных истцом согласно представленному "Расчету пени за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору аренды земли г. Челябинска УЗ N 2389-Д-98 от 03 марта 1999 г." за период с 01.10.2013 по 30.06.2015 (исковое заявление — л.д. 4-6; расчет задолженности по арендной плате — л.д. 8-9; расчет пеней — л.д. 10-11).
Решением от 12.04.2016 (резолютивная часть объявлена 05.04.2016) суд первой инстанции исковые требования Комитета удовлетворил частично, взыскав в его пользу с ответчика 341 784 руб. 35 коп., из которых 299 117 руб. 80 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.06.2015 и 42 666 руб. 55 коп. пеней за период по 30.06.2015, в удовлетворении остальной части исковых требований отказал (л.д. 126-130).
С таким решением Комитет не согласился, обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить как принятое с нарушением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять по делу новый судебный акт (л.д. 136-137).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы считает, что суд первой инстанции неправомерно применил в расчете размера арендной платы значение кадастровой стоимости земельного участка, установленное решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2014 по делу N А76-2678/2014, с 01.01.2014, не приняв во внимание, что указанное решение принято и вступило в законную силу до введения в действие Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (то есть, до 22.07.2014). Настаивает на том, что указанное значение кадастровой стоимости земельного участка следует применять с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2014 по делу N А76-2678/2014, а не с 01.01.2014, как это сделал суд первой инстанции. В связи с указанным, произведенные судом первой инстанции расчеты задолженности, по мнению подателя жалобы, являются неправильными.
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от общества "Капитал" в суд апелляционной инстанции не поступил.
Определением от 16.06.2016 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 14.07.2016 (16 час. 30 мин.) применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с необходимостью дополнительного исследования обстоятельств по делу (л.д. 143-146).
Определением от 12.07.2016 произведена замена судьи Соколовой И.Ю. в составе суда для рассмотрения дела N А76-31014/2015 судьей Богдановской Г.Н. В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела начато сначала.
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 21.07.2016 (17 час. 30 мин.).
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства (до и после перерыва) на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Между Администрацией города Челябинска в лице Комитета (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Универсам "Северо-Западный" (далее — общество "Универсам "Северо-Западный") (арендатор) заключен договор N 2389-Д-98 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска (далее также — договор N 2389-Д-98, договор аренды, договор) и 03.03.1999 зарегистрирован Комитетом за N 09-01-2-0002206 (л.д. 20-26).
По условиям договора N 2389-Д-98 арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество — земельный участок площадью 21347 кв. м, расположенный по адресу: Комсомольский пр-т, 65 в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель муниципальной собственности, — с правом последующего выкупа для эксплуатации здания магазина.
Договор N 2389-Д-98 заключен сроком на 20 лет (пункт 1.4 договора).
В разделе II договора N 2389-Д-98 предусмотрены платежи и расчеты по договору.
К договору N 2389-Д-98 подписан расчет за аренду земли за период с 01.10.1998 по 31.12.1998 (л.д. 12-14).
К договору N 2389-Д-98 подписано соглашение о внесении изменений (л.д. 27).
23 июня 2003 г. между Комитетом (арендодатель) и обществом "Универсам "Северо-Западный" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 (л.д. 28-30), которым договор аренды N 2389-Д-98 изложен в новой редакции (л.д. 28-34).
По условиям договора N 2389-Д-98 (в редакции дополнительного соглашения N 1) арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях дополнительного соглашения к договору долгосрочной аренды земельный участок площадью 21347 кв. м, расположенный по адресу: Комсомольский пр-т, 65 в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и реконструкции здания универсама "Северо-Западный" с учетом строительства пристроя, сроком на два года.
Договор N 2389-Д-98 (в редакции дополнительного соглашения N 1) заключен на срок до 01.03.2019 (пункт 1.4 договора).
В разделе II договора N 2389-Д-98 предусмотрены платежи и расчеты по договору (в редакции дополнительного соглашения N 1).
Общество "Универсам "Северо-Западный" ликвидировано, о чем в Единый государственный реестре юридических лиц внесена запись 30.09.2011 (л.д. 117-122).
К договору N 2389-Д-98 подписаны дополнительные соглашения от 16.06.2011 N 2 с Акционерным Челябинским Инвестиционным Банком "Челябинвестбанк" (открытое акционерное общество) (л.д. 35-42), от 17.08.2011 N 3 с обществом с ограниченной ответственностью "Астреб" (л.д. 43-50), от 09.10.2013 N 4 с обществом "Капитал" (л.д. 51-59), в соответствии с которыми договор N 2389-Д-98 изложен в новой редакции как договор заключенный со множественностью лиц на стороне арендатора.
По условиям дополнительного соглашения от 09.10.2013 N 4 арендодатель (Комитет) передает, а арендатор (общество "Капитал") принимает в пользование на условиях дополнительного соглашения к договору долгосрочной аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 21347 кв. м, расположенный по адресу: Комсомольский пр-т, 65 в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого помещения N 2 (аптека).
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2010 до 01.03.2019 (пункт 1.4 дополнительного соглашения от 19.10.2013 N 4).
В разделе II дополнительного соглашения от 19.10.2013 N 4 предусмотрены платежи и расчеты по договору.
Размер арендной платы определен в приложении (Форма N 2) являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 соглашения).
За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма N 2) (пункт 2.2 соглашения).
Размер арендной платы определяется пропорционально размеру площади помещений, находящихся в собственности у общества "Капитал" и составляет: 33/1000 (пункт 2.4 соглашения).
В разделе VI дополнительного соглашения от 19.10.2013 N 4 установлена ответственность за нарушение условий договора.
За нарушение сроков перечисления размера арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (пункт 6.3 соглашения).
К дополнительному соглашению от 19.10.2013 N 4 подписан расчет за аренду земли за период с 01.01.2010 по 31.12.2013 (л.д. 12-14).
Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711007:3 в пользование общества "Капитал" подтверждается актом от 09.09.21013 (л.д. 18).
Право собственности общества "Капитал" на нежилое помещение N 2 (аптека), общей площадью 303,2 кв. м, расположенное на 1-ом этаже в здании по адресу: г. Челябинск, пр. Комсомольский, д. 65, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) 22.03.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 22.03.2007 (л.д. 65).
Дополнительное соглашение от 19.10.2013 N 4 зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 30.11.2015 N 74/001/064/2015-43310 (л.д. 63-64).
Ссылаясь на неисполнение обществом "Капитал" принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0711007:3, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском (о взыскании основного долга и договорной неустойки).
Возражая по существу иска, общество "Капитал" заявило о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, заявленным за период с 01.01.2010 по 01.12.2012 (отзыв на исковое заявление — л.д. 101).
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами договорных арендных отношений по поводу спорного земельного участка, возникших из дополнительного соглашения от 19.10.2013 N 4, и доказанности наличия на стороне ответчика задолженности по уплате арендной платы. По заявлению ответчика суд первой инстанции применил к спорным правоотношениям исковую давность, в связи с чем отказал во взыскании задолженности, образовавшейся за период до 4 квартала 2012 г., и пеней, начисленных на указанную задолженность. За период с 01.10.2012 по 30.06.2015 суд первой инстанции самостоятельно произвел расчеты задолженности по арендной плате и пеням, признав представленный истцом расчет необоснованным. Оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения неустойки суд первой инстанции не усмотрел.
Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс)). В аренду могут быть переданы, среди прочего, земельные участки (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс)). Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).
С учетом содержания дополнительных соглашений от 23.06.2003 N 1, от 16.06.2011 N 2, от 17.08.2011 N 3, от 09.09.2013 N 4 оснований для вывода о несогласованности существенных условий и, соответственно, незаключенности договора аренды от 03.03.1999 N 2389-Д-98 не имеется. В текстах указанных документов должным образом идентифицирован земельный участок, являющийся объектом аренды, и указан размер арендной платы (за соответствующие периоды действия договора). Кроме того, договор и обременение вещного права на земельный участок арендой зарегистрированы в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункты 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В силу действия принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), приобретения обществом "Капитал" права собственности на нежилое помещение N 2 (аптека), статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса с даты регистрации вещного права в ЕГРП (то есть с 22.03.2007 — л.д. 65) ответчик является стороной договора аренды земельного участка от 03.03.1999 N 2389-Д-98.
Вследствие приобретения различными субъектами права собственности на отдельные помещения всего здания, для эксплуатации которого предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711007:3, в рамках договора аренды возникла множественность лиц на стороне арендатора.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Из материалов дела усматривается, что размер денежного обязательства каждого арендатора земельного участка определен пропорционально площади принадлежащих им помещений к площади всего здания. В частности, общество "Капитал" обязано вносить арендную плату, которая составляет 33/1000 от арендной платы за весь земельный участок (л.д. 52).
В рамках настоящего дела Комитет потребовал взыскать с общества "Капитал" основной долг (задолженность по арендной плате) в общей сумме 914 230 рублей, рассчитанный за период с 01.01.2010 по 30.06.2015.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, по общему правилу, не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом (части 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "Капитал" каких-либо доказательств, свидетельствующих об исполнении им обязательств по внесению арендной платы, не представило, факт наличия задолженности не оспорило, вместе с тем заявило о применении срока исковой давности.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон (статья 198 Гражданского кодекса). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).
Поскольку с исковым заявлением по настоящему делу Комитет обратился в арбитражный суд 14.12.2015 (л.д. 4), с учетом условий договора аренды, дополнительных соглашений к нему о порядке внесения арендной платы (ежеквартально, до первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом), суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате (и соответствующих сумм пени), заявленным за период с 01.01.2010 по 30.09.2012.
В пределах срока исковой давности заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за 4-ый квартал 2012 года, за 2013-2014 годы и первое полугодие 2015 года, то есть за период с 01.10.2012 по 30.06.2015 (и соответствующих сумм пени).
Следует отметить, что в данной части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, действующей с 01.03.2015).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям (пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Поскольку договором аренды и дополнительными соглашениями к нему предусмотрено право арендодателя в случае изменения правовых актов, регулирующих соответствующие отношения, в одностороннем порядке изменять порядок определения размера арендной платы, более того, в приложении к дополнительному соглашению от 09.09.2013 N 4 (расчет платы за аренду земли N 1 — л.д. 16-17) общество "Капитал" добровольно согласовало применение определенного порядка расчета арендной платы, расчет размера денежного обязательства арендатора осуществляется путем применения положений Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" и и решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", а именно по следующей формуле: "Апл = Скад * Сап / 100 * К1 * К2 * К3", где "Апл" — арендная плата (за один год), "Скад" — кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" — ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" — коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором на арендуемом земельном участке, "К2" — коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, "К3" — коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Как указано выше, истец и ответчик согласовали применение ставки арендной платы в значении "3%" (установлена для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий), коэффициента "К1" в значении "0,41" (предусмотрен для вида деятельности "сдача внаем недвижимого имущества"), коэффициента "К2" в значении "3,3" (установлен для земель, расположенных в границах Курчатовского района города Челябинска), коэффициента "К3" в значении "1" (арендатор не относится к каким-либо специальным группам).
С 01.01.2014 значение "К1" увеличено с "0,41" до "0,432" в связи с внесением изменений в решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "Капитал" применение указанной методики (формулы) расчета размера арендной платы, значений ставки арендной платы и коэффициентов "К1", "К2", "К3" не оспаривает.
Согласно письму федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области от 13.01.2016 N 159 (л.д. 104-106) в период с 07.12.2011 по 25.07.2014 кадастровая стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711007:3 составляла 132 497 840 руб. 42 коп. (в соответствии с Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области"). В свою очередь, в период с 26.07.2014 по 06.12.2015 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляла 36 427 366 руб. (в соответствии с решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2014 по делу N А76-2678/2014).
В связи с пропуском Комитетом срока исковой давности по отдельным денежным требованиям суд первой инстанции произвел перерасчет размера основного долга общества "Капитал" за период с 01.10.2012 по 30.06.2015.
Руководствуясь правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее — Закон N 135-ФЗ) в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее — Закон N 225-ФЗ), суд первой инстанции применил кадастровую стоимость в значении 36 427 366 руб. с 01.01.2014, то есть с первого января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (л.д. 128-129).
Возражения Комитета против вывода суда первой инстанции о распространении действия условно нового значения кадастровой стоимости (36 427 366 рублей) с 01.01.2014 следует признать обоснованными.
В соответствии с частью 8 статьи 3 Закона N 225-ФЗ положения статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ (в редакции Закона N 225-ФЗ), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего федерального закона.
Закон N 225-ФЗ за исключением отдельных положений введен в действие с 22.07.2014.
Между тем решение арбитражного суда по делу N А76-2678/2014 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711007:3 в размере рыночной стоимости этого недвижимого имущества принято 01.04.2014 и согласно части 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступило в законную силу 05.05.2014.
Тем самым, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для применения статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ в редакции Закона N 225-ФЗ и распространения действия условно нового значения кадастровой стоимости земельного участка на период с 01.01.2014 по 04.05.2014.
Принимая во внимание разъяснения относительно порядка применения кадастровой стоимости, приведенные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, от 25.06.2013 N 10761/11, правила статей 16, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимость своевременного исполнения вступивших в законную силу судебных актов, значение кадастровой стоимости, установленное решением по делу N А76-2678/2014, подлежит применению для целей установления размера арендной платы по договору аренды с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.
Судом апелляционной инстанции произведен перерасчет размера арендной платы, по результатам которого общий размер денежных обязательств общества "Капитал" за период с 01.10.2012 по 30.06.2015 составил 345 180 руб. 52 коп.
В силу отсутствия доказательств внесения арендной платы за указанный период либо прекращения денежных обязательств арендатора по иным основаниям исковые требования Комитета к обществу "Капитал" в части взыскания основного долга в размере 345 180 руб. 52 коп. следует признать правомерными и подлежащими удовлетворению.
В рамках настоящего дела Комитет также потребовал взыскать с общества "Капитал" пени (неустойку) за нарушение обязательств по внесению арендной платы в общей сумме 147 145 руб. 50 коп. Согласно представленному истцом "Расчету пени за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору аренды земли г. Челябинска УЗ N 2389-Д-98 от 03 марта 1999 г." пени рассчитаны (начислены) за период с 01.10.2013 по 30.06.2015. При этом истцом применена ставка неустойки в значении "0,0275%" (л.д. 11).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса).
Право арендодателя требовать от арендатора выплаты неустойки (пени) за нарушение обязательств по внесению арендной платы предусмотрено пунктом 6.3 договора аренды от 03.03.1999 N 2389-Д-98 (л.д. 25), пунктом 6.3 дополнительного соглашения от 23.06.2003 N 1 (л.д. 33) и пунктом 6.3 дополнительного соглашения от 09.09.2013 N 4 (л.д. 56).
Поскольку порядок внесения арендной платы оставался неизменным на протяжении всего периода действия договора аренды (ежеквартально, не позднее первого числа месяца следующего за отчетным кварталом), неустойка предусмотрена текстом договора аренды и дополнительных соглашений к нему, доказательств внесения арендной платы ответчик не представил, следует признать правомерным начисление истцом неустойки (пени) на задолженность по арендной плате за 4-ый квартал 2012 года, 2013-2014 годы и 1-ый квартал 2015 года.
Добровольно установленная истцом и ответчиком ставка неустойки (пени) — 1/300 (одна трехсотая) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (л.д. 56).
Как указано выше, в расчете размера исковых требований Комитет применил ставку неустойки в значении "0,0275%" (л.д. 11), что соответствует 1/300 ставки рефинансирования 8,25% годовых.
В силу статей 4, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.
Судом апелляционной инстанции произведен перерасчет размера договорной неустойки, по результатам которого общий размер пени за период с 01.10.2013 по 30.06.2015 составил 48 214 руб. 64 коп.
Оснований для применений статьи 333 Гражданского кодекса не имеется.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба Комитета подлежит удовлетворению. Решение суда первой инстанции надлежит изменить применительно к пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (нарушение или неправильное применение норм материального права), исковые требования Комитета удовлетворить частично.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления Комитета в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (393 395 руб. 16 коп. * 23 614 руб. / 1 061 375 руб. 50 коп. = 8 752 руб.) следует отнести на общество "Капитал".
Также с общества "Капитал" следует взыскать в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции как с проигравшей стороны.
Руководствуясь статьями 176, 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2016 по делу N А76-31014/2015 изменить.
Изложить резолютивную часть решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2016 по делу N А76-31014/2015 в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ИНН 7421000190, ОГРН 1027402931500) удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН 7453138722, ОГРН 1047424544463) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ИНН 7421000190, ОГРН 1027402931500) задолженность по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.06.2015 в общей сумме 345 180 руб. 52 коп. и пени за период с 01.10.2013 по 30.06.2015 в общей сумме 48 214 руб. 64 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН 7453138722, ОГРН 1047424544463) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 752 руб. по иску".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капитал" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.А.СУСПИЦИНА

Судьи Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ М.И.КАРПАЧЕВА