Требование: О расторжении договора передачи объектов государственного нежилого фонда в аренду

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2016 N 18АП-15421/2015 по делу N А07-20963/2015

Дело N А07-20963/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.11.2015 по делу N А07-20963/2015 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Аврора Плюс" — Насибуллина Э.Г. (доверенность от 30.12.2015),
государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" — Габдрахманова Л.С. (доверенность от 12.01.2015).

Общество с ограниченной ответственностью "Аврора Плюс" (далее — общество "Аврора Плюс", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к государственному унитарному предприятию Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (далее — ГУП РБ "УАЗ", унитарное предприятие, ответчик) о расторжении договора N 12056 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 17.06.2015.
Определением суда от 15.09.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.11.2015 (резолютивная часть от 07.10.2015) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось ГУП РБ "УАЗ" (далее также — податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что оснований для расторжения договора аренды не имеется, поскольку арендодателем не допущено существенного нарушения условий договора аренды. Представленное истцом в обоснование указанного обстоятельства техническое заключение от 20.07.2015 не может быть принято как достоверное доказательство. Оснований для отказа от договора аренды в одностороннем порядке не имеется, в силу чего договор аренды не может быть прекращен.
Общество "Аврора Плюс" представило отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором указало, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не явились.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия третьего лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.06.2015 между ГУП РБ "УАЗ" (арендодатель) и обществом "Аврора Плюс" (арендатор) по согласованию с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (собственник) оформлен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа N 12056, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель совместно с собственником на основании протокола N 1 от 07.05.2015 результатов аукциона передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты жилого фонда — нежилые помещения N 1-17 на 1 этаже, N 1-19 на 2 этаже, литер А, N 1-3 на 1 этаже литер А1, расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Свердлова, д. 71, общей площадью 505,7 кв. м, для использования в целях детского сада (л.д. 54-58).
Согласно п. 1.2 названного договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 01.07.2015 по 30.06.2016.
В силу п. 1.3 договора стороны признают, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора.
Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.
Согласно расчету годовой арендной платы с 01.07.2015 сумма ежемесячной арендной платы составляет 113 824,96 руб. (л.д. 59).
01.07.2015 указанное в договоре аренды недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения (л.д. 60).
В акте приема-передачи имеется отметка арендатора о том, что имущество принято им в аренду с замечаниями по техническому состоянию объекта недвижимости.
02.07.2015 общество "Аврора Плюс" направило ГУП РБ "УАЗ" уведомление, из которого следует, что арендатором обнаружено техническое несоответствие имущества для использования в целях, указанных в договоре. Истец известил ответчика о необходимости произведения осмотра имущества и просил его обеспечить явку представителя 07.07.2015 в 10-00 часов (л.д. 61).
Арендодатель в назначенный в уведомлении срок не явился.
Уведомлением от 21.07.2015 истец сообщил ответчику о расторжении договора с 21.08.2015 в связи с невозможностью использовать переданное в аренду помещение по назначению, в подтверждение чего сослался на техническое заключение от 20.07.2015, выполненное ООО "Партнер-Уфа" (л.д. 62).
Письмом ГУП РБ "УАЗ" от 22.07.2015 N 1071 сообщило арендатору о том, что оснований для расторжения договора не имеется (л.д. 63).
23.07.2015 истцом вручено ответчику требование о расторжении договора аренды, согласно которому истец просит подписать соглашение о расторжении договора и обеспечить явку представителя для получения помещения и подписания акта возврата помещения (л.д. 64-67).
Нарушение арендодателем условий договора аренды в части передачи арендатору имущества в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению, послужило поводом для обращения общества "Аврора Плюс" в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендодателем допущено существенное нарушение условий договора аренды в силу передачи арендатору в пользование имущества, технические недостатки которого препятствуют его использованию по назначению и которые не могут считаться явными.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы унитарного предприятия, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор N 12056 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 17.06.2015 (л.д. 54), согласно которому истцу ответчиком сроком по 30.06.2016 в аренду передано недвижимое имущество — нежилые помещения N 1-17 на первом этаже, N 1-19 на 2 этаже, литер А, N 1-3 на 1 этаже, литер А1, расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Свердлова, д. 71, общей площадью 505,7 кв. м, для использования в целях размещения детского сада (пункт 1.1. договора).
Действительность и заключенность договора сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалась (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
В силу положений п. 1 и п. 2 ст. 620 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно п. 1.4. договора аренды арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду объекта, которые были им оговорены при заключении договора, или были заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта при его передаче.
Из материалов дела следует, что на следующий день после подписания сторонами акта приема-передачи от 01.07.2015 (л.д. 60), арендатором было направлено уведомление от 02.07.2015 арендодателю об обнаружении технического несоответствия имущества и необходимости обеспечения явки представителя арендодателя для проведения осмотра помещения (л.д. 61).
Уведомление арендодателем получено нарочно, что следует из отметки (штампа) на документе.
По результатам осмотра помещения лицом, имеющим доступ к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, — обществом с ограниченной ответственностью "Партнер-Уфа" выполнено техническое заключение от 20.07.2015 (л.д. 68).
Техническим заключением, среди прочего, установлены скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре помещений арендатором и не могли быть ему известны на момент заключения договора и принятия помещения во владение.
Так, заключением установлены:
— дефекты конструкций в виде разрушения (до 60% общего объема) отмостки по периметру здания, отсутствия вертикальной гидроизоляции фундаментов;
— дефекты наружных стен в виде сквозного замачивания (до 60…65% общей площади) кладки наружных стен пристроя, выкрашивания (до 60…65% общей площади) раствора из кирпичной кладки наружных стен на глубину до 100…145 мм, нарушения (до 50…60% общего объема) целостности кладки цокольной части наружных стен, легкое удаление кирпича из кладки, замачивания и вымораживания цокольной, парапетной и подоконной частей наружных стен, наличия сквозных трещин в местах сопряжения пристроя к основному зданию, глубокого гниения (до 50…60% общей площади) деревянных элементов наружных стен пристроя здания в уровне второго этажа, замокания и проседания утеплителя наружных стен;
— дефекты внутренних перегородок в виде проседания и отрыва указанных перегородок от перекрытия этажей, а также гниения деревянных элементов указанных конструкций;
— дефекты перекрытия в виде поражения домашним грибком, повышенная влажность древесины (более 20…25%) в силу отсутствия эффективной вентиляции; грибковое поражение полов второго этажа, провалы отдельных участков пола;
— дефекты кровельного покрытия в виде следов замачивания и протечек атмосферных осадков по деревянным элементам крыши здания, ненормативного исполнения узлов сопряжения элементов стропильной системы между собой, наличия гнилостного поражения деревянной обрешетки покрытия здания, разрушения замкового сопряжения металлических листов между собой.
По итогам обследования в заключении сделаны следующие выводы.
Техническое состояние конструкций фундаментов обследуемого здания, по результатам визуального инструментального обследования, классифицируется как ограниченно работоспособное.
Техническое состояние конструкций наружных и внутренних кирпичных стен, с учетом результатов визуального инструментального обследования в целом, классифицируется как ограниченно работоспособное, техническое состояние многослойных наружных стен пристроя в осях "1 х 2/ Г х Ж" в уровне второго этажа классифицируется как аварийное.
Техническое состояние внутренних несущих кирпичных перегородок, по результатам визуального инструментального обследования, в целом классифицируется как работоспособное, дощатых перегородок — аварийное.
С учетом выполненного расчета, а также результатов визуального инструментального обследования, техническое состояние конструкций монолитных перекрытий этажей обследуемого здания в целом классифицируется как работоспособное, деревянных перекрытий пристроя в осях "1 х 2/ Г х Ж" — аварийное.
Техническое состояние деревянной стропильной системы покрытия обследуемого здания в целом классифицируется как ограниченно работоспособное.
В заключении указано, что дальнейшая (после реконструкции) эксплуатация обследуемого здания, как здания детского сада (дошкольного детского учреждения с пребыванием детей более 5 часов) — не возможна, так как оно не соответствует СанПиН 2.4.1.2660-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы в дошкольных организациях" — по составу необходимых помещений внутри здания, степени естественного освещения, расположения здания относительно автомобильных магистралей и жилых домов, требованиям по вентиляции, обустройству прилегаемой территории, а также требованиям по эвакуации и противопожарной безопасности СП 1.13130-2009 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", что касается количества эвакуационных выходов по этажам здания, конструкции и размеру лестничных клеток, коридоров и т.д.".
Наличие в помещении недостатков, которые не могут быть отнесены к числу явных, позволяет прийти к выводу о возложении негативных последствий обнаружения таких недостатков на арендодателя силу положений ст. 612 ГК РФ и условий п. 1.4 договора аренды, что, в свою очередь, предоставляет арендатору право потребовать расторжения договора аренды.
Более того, как верно указал суд первой инстанции, наличие недостатков, даже относимых к числу явных и подлежащих обнаружению при осмотре помещения, не может являться основанием для сохранения договорных отношений в силу того, что названные недостатки препятствуют использованию помещения согласно целям, указанным в договоре аренды — для размещения детского сада. Учитывая, что обеспечение дошкольного образования относится к числу вопросов местного значения (п. 11 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"), как собственник, так и лицо, за которым имущество, предназначенное для размещения детских дошкольных учреждений, закреплено на праве хозяйственного ведения должны осуществлять свои распорядительные полномочия в пределах, обеспечивающих объективную возможность использования указанного имущества по назначению.
Из условий заключенного между сторонами договора не следует, что арендатор, принимая в аренду помещение, возлагает на себя обязательство по проведению его капитального ремонта.
В силу изложенного, сам по себе факт подписания арендатором акта приема-передачи помещений не может являться безусловным основанием для вывода о том, что обязанность арендодателя по передаче имущества в надлежащем состоянии была исполнена им надлежащим образом.
Доказательства того, что вышепоименованные недостатки явились следствием действий арендатора, ответчиком в материалы дела не представлено, и, кроме того, указанное обстоятельство исключается незначительным периодом между передачей помещения арендатору и объективным обнаружением недостатков, учитывая также существо выявленных дефектов, исключающее краткосрочность их появления.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии нарушения арендодателем условий договора аренды противоречат вышеизложенным обстоятельствам, ввиду чего подлежат отклонению.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.11.2015 по делу N А07-20963/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ

Судьи Л.П.ЕРМОЛАЕВА М.И.КАРПАЧЕВА