Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества и выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации на однокомнатную квартиру в доме, об обязании осуществить государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2010 N 18АП-8810/2010 по делу N А47-1789/2010

Дело N А47-1789/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Уральская сталь" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2010 по делу N А47-1789/2010 (судья Жарова Л.А.), при участии: от открытого акционерного общества "Уральская сталь" — Ивановой С.А. (доверенность от 07.05.2010 N 10-285/УС),

установил:

открытое акционерное общество "Уральская сталь" (далее — заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее — регистрационная служба, ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от 03.12.2009 N 349 в государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества от 09.07.2009 и выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации на однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме, расположенную по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, улица Металлургов, 6-91 и об обязании осуществить государственную регистрацию договора о залоге на недвижимое имущество от 09.07.2009 (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).
В качестве правового обоснования своих требований заявитель сослался на статьи 1, 224, 335, 337, 339, 363, 387 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), статьи 1, 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено физическое лицо Праведнов Анатолий Николаевич (далее — Праведнов А.Н., третье лицо).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2010 (резолютивная часть от 09.07.2010) в части требований о выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации на однокомнатную квартиру в девятиэтажном жилом доме, расположенную по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, проспект Металлургов, дом N 6, квартира N 91, производство по делу прекращено. В удовлетворении требований о признании незаконным отказа от 03.12.2009 N 349 в государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества от 09.07.2009 и об обязании осуществить государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества от 09.07.2009 отказано.
В апелляционной жалобе общество решение суда первой инстанции просит отменить в части отказа заявителю в удовлетворении требований о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества от 09.07.2009, выраженном в письме от 03.12.2009 N 349, и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. По мнению подателя апелляционной жалобы, представленные на государственную регистрацию договоры (купли-продажи, кредитный договор, договор поручительства, договор залога) необходимо рассматривать и толковать в совокупности. Из буквального их толкования следует, что стороны по этим договорам: банк, поручитель (залогодержатель), должник (залогодатель) знакомы с содержанием указанных договоров и условиями, на которых они заключены. При этом стороны по своей воле и в своем интересе согласились исполнять обязательства и нести ответственность, предусмотренные заключенными договорами. Действующим законодательством не предусмотрен запрет на обеспечение залогом обязательств, вытекающих из договора поручительства.
К дате судебного заседания отзывов на апелляционную жалобу не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители ответчика и третьего лица судебное заседание не явились.
С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании кредитного договора N 4-00015/2009 от 27.07.2009, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "ФЕРРОБАНК" (кредитор) и Праведновым А.Н., Праведновой Н.С. (заемщики), кредитор предоставил заемщикам кредит в размере 1257200 рублей для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры.
По договору поручительства N 4-00015/2009/1 от 09.07.2009 ОАО "Уральская Сталь" (поручитель) приняло на себя обязательство отвечать перед обществом с ограниченной ответственностью "ФЕРРОБАНК" (кредитор) на условиях и в соответствии с настоящим договором за исполнение Праведновым А.Н., Праведновой Н.С. всех обязательств по кредитному договору, как в части исполнения заемщиком обязательств по уплате ежемесячных платежей по возврату кредита, уплате процентов за пользование кредитом.
09.07.2009 между ОАО "Уральская Сталь" (залогодержатель) и Праведновым А.Н. (залогодатель) был заключен договор о залоге недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств залогодержателем перед обществом с ограниченной ответственностью "ФЕРРОБАНК".
18.08.2009 общество обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества и выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации на однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме по адресу: город Новотроицк, Оренбургской области, пр. Металлургов, дом N 6, квартира N 91.
По результатам правовой экспертизы, проведенной в соответствии с требованиями п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации, Закон N 122-ФЗ), 03.12.2009 регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации договора залога недвижимости (ипотеки), выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации на однокомнатную квартиру на основании абзацев 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ, в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; документы, представленные на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В сообщении об отказе регистрирующий орган указал, что не представлены документы, позволяющие установить существование обязательств между залогодателем Праведновым А.Н. и залогодержателем ОАО "Уральская Сталь"; в договоре о залоге недвижимого имущества не согласовано условие о сроке исполнения обязательства; договор о залоге недвижимого имущества не содержит порядка и условий определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства; в договоре поручительства отсутствуют указания об ответственности поручителя ОАО "Уральская Сталь" в части расходов по реализации заложенного имущества; в соглашении о возмещении процентов от 09.07.2009, заключенным между ОАО "Уральская Сталь" и Праведновым А.Н., отсутствует условие о возврате указанных сумм.
Необходимость признания данного отказа незаконным и обязания ответчика зарегистрировать договоры о залоге недвижимого имущества, послужила основанием для обращения общества в Арбитражный суд Оренбургской области с заявленными требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в действиях регистрирующего органа нет нарушения действующего законодательства. Из представленных на государственную регистрацию документов следует, что Праведнов А.Н. передает принадлежащий ему объект недвижимого имущества в залог ОАО "Уральская Сталь" в обеспечение обязательства, которое возникло у ОАО "Уральская Сталь" перед обществом с ограниченной ответственностью "ФЕРРОБАНК". При этом документы, позволяющие установить существование обязательств между залогодателем Праведновым А.Н. и залогодержателем ОАО "Уральская Сталь" на государственную регистрацию не были представлены. Проанализировав представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции указал, что положения п. 1.5 договора поручительства невозможно расценивать как документ, подтверждающий существование обязательств между Праведновым А.Н. и ОАО "Уральская Сталь", поскольку Праведнов А.Н. не является стороной договора поручительства, а ОАО "Уральская Сталь" не является стороной кредитного договора N 4-00015/2009. Суд пришел к выводу о том, что субъектный состав каждого из договоров (стороны) не совпадает, названные договоры не являются приложением (неотъемлемой частью) каждого из них, каждый из договоров направлен на возникновение различных правовых последствий. Положения п. 9.3 договора о залоге недвижимого имущества от 09.07.2009, согласно которому договор действует до полного исполнения Праведновым А.Н. обязательств по кредитному договору, не позволяет считать согласованным условие о сроке исполнения обязательства (учитывая, что Праведнов А.Н. является должником по отношению к обществу с ограниченной ответственностью "ФЕРРОБАНК", а не к ОАО "Уральская Сталь"). В договоре поручительства N 4-00015/2009/1 отсутствуют указания об ответственности поручителя ОАО "Уральская Сталь" в части расходов по реализации заложенного имущества. Кроме того, в соглашении о возмещении процентов отсутствует условие о возврате указанных сумм Праведновым А.Н. Суд первой инстанции указал в решении, что установить основания, по которым требования, обеспечиваемые залогом, включают в себя уплату основной суммы долга полностью, суммы процентов за пользование кредитом, расходов по реализации заложенного имущества, невозможно. Поскольку договор о залоге недвижимого имущества 09.07.2009 не содержит порядка и условий определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, что не соответствует положениям ст. 9 Закона об ипотеке, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ Управления в государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества от 09.07.2009 является законным.
Выводы суда первой инстанции следует признать верными, основанными на нормах права и представленных в материалы дела доказательствах.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации, регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу ст. 9 упомянутого Закона в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным ст. 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен ст. 17 Закона о государственной регистрации, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Отказывая в государственной регистрации, регистрирующий орган сослался на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, в соответствии с которыми в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона о государственной регистрации ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с условиями кредитного договора от 27.07.2009 N 4-00015/2009 общество с ограниченной ответственностью "ФЕРРОБАНК" (кредитор) обязался предоставить Праведнову А.Н. и Праведновой Н.С. (заемщики) кредит в размере 1257200 рублей для целевого использования — приобретения квартиры.
Из п. 1.5 кредитного договора следует, что исполнение обязательства заемщиков обеспечивается поручительством ОАО "Уральская сталь" на условиях договора поручительства от 09.07.2009 N 4-00015/2009/1.
В обеспечение исполнения обязательств поручителя перед банком по договору поручительства от 09.07.2009 N 4-00015/2009/1 заявителем по делу был заключен договор о залога недвижимого имущества от 09.07.2009, по которому Праведнов А.Н. (залогодатель) передал в залог своему поручителю перед банком — ОАО "Уральская сталь" (залогодержатель) — однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме по адресу: город Новотроицк, Оренбургской области, пр. Металлургов, дом N 6, квартира N 91.
Согласно п. 8.1 договора о залоге недвижимости от 09.07.2009 залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству имеет право обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, для удовлетворения за счет этого имущества указанных в п. 2.1. настоящего договора требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением Залогодателем условий кредитного договора N 4-00015/2009 от 09.07.2009.
Статьей 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, в частности: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в ГК РФ. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК РФ).
По правовой природе залог и поручительство — способы обеспечения основного обязательства, то есть залог имущества и поручительство являются акцессорными обязательствами по отношению к основному договору.
По договору поручительства (ст. 361 ГК РФ) поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение в последующем его обязательства полностью или в части. Из этого следует, что поручитель выступает в договоре поручительства на стороне должника, не являясь при этом самим должником. И отвечает перед кредитором только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного поручительством обязательства.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Залогодержателем может быть только кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой.
В рассматриваемом случае указанное правило не соблюдается. Пунктом 1.5 договора поручительства установлено, что заемщик подтверждает, что приобретенная им квартира по договору купли-продажи от 07.07.2009 передается в залог поручителю в качестве средства обеспечения настоящего договора поручительства.
Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что положения пункта 1.5 договора поручительства невозможно расценивать как документ, подтверждающий существование обязательств между Праведновым А.Н. и ОАО "Уральская Сталь", поскольку Праведнов А.Н. не является стороной договора поручительства, а ОАО "Уральская Сталь" не является стороной кредитного договора N 4-00015/2009.
Апелляционная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о несовпадении субъектного состава каждого из договоров, которые, в свою очередь, направлены на возникновение различных правовых последствий.
Из буквального толкования пункта 8.1 договора о залоге недвижимого имущества от 09.07.2009 следует, что обязательство, которое обеспечивается договором о залоге, еще не возникло.
Ни нормы ГК РФ, ни нормы Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусматривают возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем.
Напротив, нормы ГК РФ о залоге и нормы названного Федерального закона предусматривают возможность обеспечения реально существующего к моменту заключения договора об ипотеке обязательства.
Об этом, в частности, свидетельствует статья 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
В соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должно быть названо обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
Поскольку на дату заключения договора о залоге недвижимого имущества — 09.07.2009 сведения о том, какая сумма основного долга, процентов за пользование кредитом не уплачена заемщиками по кредитному договору от 27.07.2009 N 4-00015/2009 обществу с ограниченной ответственностью "ФЕРРОБАНК", отсутствовали, апелляционный суд полагает, что в момент заключения договора об ипотеке в нем не могли быть указаны существенные условия, которые позволяют установить существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, так как это обязательство еще не возникло.
Ссылка в договоре об ипотеке на то, что этот договор заключен в обеспечение обязательств поручителя перед банком по договору поручительства от 09.07.2009 N 4-00015/2009/1, не свидетельствует о том, что ипотекой между поручителем и должником обеспечивалось реально существующее (возникшее) к моменту заключения договора об ипотеке обязательство.
При указанных обстоятельствах, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации договора о залоге недвижимости между поручителем и должником на основании того, что между поручителем и должником отсутствуют обязательственные отношения, где в качестве сторон выступают кредитор и должник.
Судом первой инстанции обоснованно указано в решении, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в силу чего отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области в государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества является законным.
Выводы суда первой инстанции сделаны на основании анализа совокупности представленных доказательств, то есть в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ.
Доводы подателя апелляционной жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, совпадают с доводами, указанными в заявлении, получили правильную и в достаточной степени мотивированную оценку в решении суда первой инстанции.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ОАО "Уральская сталь".
В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц — 200 рублей; для организаций — 2 000 рублей.
Согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Таким образом, лица, обращающиеся с апелляционными жалобами на перечисленные судебные акты по делам, указанным в подп. 3, 6, 8, 10, 11 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплачивают государственную пошлину в размере 50 процентов от предусмотренной соответствующим подпунктом суммы.
Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы госпошлина в размере 1000 рублей подлежит возврату ему, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ в размере 1000 рублей подлежат отнесению на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2010 по делу N А47-1789/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Уральская сталь" — без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Уральская сталь" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 02.08.2010 N 2227 государственную пошлину в размере 1000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья М.И.КАРПАЧЕВА

Судьи В.В.БАКАНОВ Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ