Требование: О признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и дополнительного соглашения, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 N 19АП-3847/2016 по делу N А35-304/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семенюта Е.А.,
судей Протасова А.И.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дмитриевой Ю.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРПРОМСТРОЙ": Сереева А.В., представителя по доверенности от 26.05.2016,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от Общества с ограниченной ответственностью "Объединение Курскатомэнергострой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 03.06.2016 по делу N А35-304/2016 (судья Лымарь Д.В.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Объединение Курскатомэнергострой" о признании незаконным решения, обязании устранить допущенные нарушения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" (далее — ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ", Общество) обратилось в арбитражный суд Курской области с заявлением, с учетом его уточнения, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее — Управление Росреестра по Курской области, Управление) об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 01.10.2012 N Л/12100003 и дополнительного соглашения от 06.06.2013 и перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью "Объединение Курскатомэнергострой" (далее — ООО "ОКАЭС") к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" на объект недвижимости — земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона, выраженного в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации от 23.11.2015 N 46/013/017/2015-520;
об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" права собственности на объект недвижимости — земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.
Решением Арбитражного суда Курской области от 03.06.2016, принятым по настоящему делу, заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.
Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Управление Росреестра по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение суда области и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своих доводов Управление ссылается на то, что спорное недвижимое имущество должно быть включено в конкурсную массу должника. Указывает, что со стороны конкурсного управляющего ООО "Объединение Курскатомэнергострой" отсутствуют сведения об оплате и передаче имущества.
Обращает внимание суда на то, что в поступившем на государственную регистрацию договоре купли-продажи не содержится сведений о спорном объекте в соответствии со сведениями ГКН.
Общество в представленном отзыве против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, соглашаясь со всеми выводами суда первой инстанции, настаивает на необоснованности и несостоятельности доводов заявителя жалобы.
Представитель данного лица в судебном заседании просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Управление Росреестра по Курской области и ООО "Объединение Курскатомэнергострой" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ рассматривалась в отсутствие их представителей.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Объединение Курскатомэнергострой" (Продавец) и ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" был заключен договор купли-продажи N Л12100003 от 01.10.2012, по условиям которого ООО "Объединение Курскатомэнергострой" передало в собственность ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" здания, строения, сооружения и земельные участки, указанные в Спецификации (Приложение N 1 к договору) (п. 1.1. договора), в том числе, земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона, что подтверждается договором купли-продажи от 01.10.2012, Спецификацией к договору купли-продажи N Л12100003 от 01.10.2012 (Приложение N 1) и Актом приема-передачи к договору купли-продажи N Л12100003 от 01.10.2012 (Приложение N 2).
Между сторонами 06.06.2013 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи N Л12100003 от 01.10.2012, согласно которому были внесены изменения в текст приложения N 1 к договору (спецификации), включающему, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона.
Стороны договора 26.06.2015 обратились с заявлением в Управление Росреестра по Курской области о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от ООО "ОКАЭС" к ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" на объект недвижимости — земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона и просьбой выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов, о чем была сделана запись в книге учета входящих документов N 46/013/017/2015-520.
Общество 09.07.2015 получило уведомление о приостановлении государственной регистрации N 46/013/017/2015-519 от 09.07.2015, согласно которому государственная регистрация перехода права собственности на здание с бытовыми помещениями с кадастровым номером 46:31:010506:179, расположенное по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона, была приостановлена на срок до 09.08.2015.
ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" 11.09.2015 представило комплект дополнительных документов, подтверждающих полномочия сторон, подписавших договор.
Управление Росреестра по Курской области сообщением N 46/013/017/2015-520 от 23.11.2015 отказало в государственной регистрации договора купли-продажи N Л/12100003 от 01.10.2012, дополнительного соглашения к нему от 06.06.2013 и перехода права собственности на вышеуказанный объект, сославшись на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось в арбитражный суд за защитой прав и законных интересов.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из незаконности оспариваемого отказа регистрирующего органа.
Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судебного акта.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о государственной регистрации, Закон N 122-ФЗ), государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
На основании статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Исчерпывающий перечень оснований отказа в государственной регистрации содержится в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4) и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10).
Как усматривается из сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 46/013/017/2015-520 от 23.11.2015, в качестве причин отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости — земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона, Управление Росреестра по Курской области указало что:
— отсутствуют документы, позволяющие определенно установить недвижимое имущество и его стоимость;
— не представлены документы, подтверждающие порядок и условия распоряжения имуществом должника, с учетом нахождения Продавца в стадии банкротства;
— имеются расхождение между сведениями в отношении объекта недвижимости, содержащими в ГКН и представленными на регистрацию документами;
— перечень объектов, подлежащих передаче по договору купли-продажи, содержится в подшитом к договору купли-продажи приложении;
— дополнительное соглашение от 06.06.2013 содержит не оговоренные приписки в части даты составления документа.
Иных оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество сообщение Управления от 23.11.2015 не содержит.
Изучив повторно представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд соглашается с выводом суда области о том, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, в связи со следующим.
Положения части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ свидетельствует, что обязанность представлять на государственную регистрации документы, подтверждающие оплату недвижимого имущества по договору купли-продажи у заявителя отсутствует, как и отсутствует указанное основание для отказа в государственной регистрации, в связи с чем, ссылка Управления на отсутствие таковых является неправомерной.
Вместе с тем, расчеты по договору купли-продажи N Л12100003 от 01.10.2012 завершены, что подтверждается актом взаимозачета по договорам N 1 от 30.09.2013 на сумму 1 582 243,33 руб. и платежными поручениями N 1 от 15.04.2015, N 12 от 23.07.2015, N 22 от 28.05.2015, N 23 от 29.05.2015, N 26 от 12.03.2015, N 48 от 16.06.2015 на общую сумму 1 523 050,00 руб.
Ссылка Управления Росреестра по Курской области на нарушение существенных условий в представленном на регистрацию договоре купли-продажи необоснованна.
Так в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого.
Государственному регистратору было представлено Дополнительное соглашение к договору от 06.06.2013, в соответствии с которым внесены изменения в текст приложения N 1, в котором указаны цена и местоположение передаваемого недвижимого имущества, в т.ч. спорного земельного участа.
Как установлено судом первой инстанции, приложения были прошиты вместе с Договором N Л/12100003 от 01.10.2012.
Согласно правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67, по смыслу статей 160 и 434 ГК РФ под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, понимается не только единый документ, но и несколько взаимосвязанных документов, каждый из которых подписывается ее сторонами.
В связи с этим, суд области пришел к верному выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора купли-продажи N Л12100003 от 01.10.2012 и об отсутствии основания для признания данного договора купли-продажи незаключенным только на том основании, что его условия определены в нескольких документах — в тексте самого договора купли-продажи, тексте спецификации и дополнительного соглашения, при наличии взаимных отсылок в этих документах.
Относительно довода Управления о наличии в дополнительном соглашении от 06.06.2013 неоговоренных исправлений, суд первой инстанции отметил, что дата подписания соглашения проставлена рукописным способом на специально оставленном месте. Доказательств, свидетельствующих о внесении изменений (исправлений) даты после рукописного указания даты составления дополнительного соглашения, Управлением не представлено. Рукописно указанная дата не может считаться припиской либо исправлением.
Ссылка Управления на наличие в ГКН сведений в отношении спорного объекта, отличных от представленных заявителем на государственную регистрацию, отклоняется, поскольку указание в документах, поданных в регистрирующий орган, только условного номера без указания кадастрового номера объекта недвижимости, не может свидетельствовать о невозможности идентификации данного объекта недвижимости.
Также регистрирующий орган в качестве основания для принятия решения об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости указал на нахождение продавца данной недвижимости (ООО "ОКАЭС") в стадии банкротства и необходимость включения спорного имущества в конкурсную массу.
Однако, Управлением не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.
При этом обстоятельством, свидетельствующим о наличии оснований для исключения имущества из конкурсной массы должника, может быть факт принадлежности спорного имущества другому лицу.
Согласно решению Арбитражного суда города Москва от 20.05.2014 по делу N А40-138890/2013 ООО "Объединение Курскатомэнергострой" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Между тем, договор купли-продажи N Л/12100003 был подписан сторонами 01.10.2012, а дополнительное соглашение — 06.06.2013, т.е. до признания ООО "ОКАЭС" несостоятельным (банкротом).
При этом указанный договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему не признаны в установленном законом порядке в деле о банкротстве ООО "ОКАЭС" недействительными.
В п. 60 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. Продавец, передавший вещь покупателю, не вправе требовать ее передачи обратно, если только на это не имеется предусмотренных законом оснований.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 61 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Спорный объект недвижимости был передан Обществу по договору купли-продажи N Л12100003 от 01.10.2012, в свою очередь, продавцом от покупателя были получены денежные средства за проданный объект недвижимости, следовательно, сделка была фактически исполнена обеими сторонами.
При таких обстоятельствах отказ Управления от регистрации права собственности по договору купли-продажи N Л12100003 от 01.10.2012 со ссылкой на нахождение продавца в стадии конкурсного производства, является неправомерным, ввиду полного исполнения сторонами обязательств по указанному договору.
Из материалов дела усматривается и не опровергнуто регистрирующим органом, что стороны договора купли-продажи N Л12100003 от 01.10.2012, в том числе, представитель конкурсного управляющего ООО "ОКАЭС", действующий по доверенности, обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости — земельный участок. Данный факт подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию, заявлениями ООО "ОКАЭС" и ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" о приостановлении государственной регистрации от 07.08.2015, сообщением Управления от 23.11.2015 об отказе ООО "ОКАЭС" в регистрации перехода права собственности.
На основании вышеизложенного, у государственного регистратора, с учетом представленных в материалы дела доказательств, отсутствовали правовые основания к отказу в регистрации права собственности Общества на спорный объект недвижимости.
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оспариваемый отказ регистрирующего органа, оформленный сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 46/013/017/2015-520 от 23.11.2015, противоречит нормам действующего законодательства, в частности положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений практики их применения, содержащихся в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, уже являлись предметом судебного исследования в рамках рассмотрения дела в первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для их переоценки у апелляционной инстанции не имеется.
Каких-либо иных аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не заявлено.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 03.06.2016 по делу N А35-304/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.А.СЕМЕНЮТА

Судьи А.И.ПРОТАСОВ П.В.ДОНЦОВ