Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2007 по делу N А64-3459/06-9

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2007.
Полный текст постановления изготовлен 18.05.2007.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя М. на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.01.2007 г. по делу N А64-3459/06-9,

установил:

комитет муниципального имущества и земельных ресурсов г. Тамбов обратился с иском в Арбитражный суд Тамбовской области к индивидуальному предпринимателю М. о расторжении договора аренды, выселении и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8 967 рублей 60 коп. и пени в сумме 4 671 рубля 12 коп.
Индивидуальный предприниматель М. обратилась со встречным исковым заявлением, в котором просила взыскать с комитета муниципального имущества и земельных ресурсов г. Тамбов излишне уплаченную арендную плату в сумме 10 362 рублей 56 коп. и признать за ней право на возмещение расходов на производство ремонтных работ в арендуемом помещении путем зачета в счет арендной платы.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.01.2007 г. исковые требования комитета муниципального имущества и земельных ресурсов были удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя М. было отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель М., указав, что судом первой инстанции были неполно исследованы обстоятельства дела и им дана неправильная оценка, просила решение Арбитражного суда Тамбовской области отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе комитету муниципального имущества в удовлетворении его исковых требований и удовлетворении встречного иска.
В судебном заседании предприниматель М. поддержала доводы жалобы.
В отзыве на апелляционную жалобу комитет муниципального имущества и земельных ресурсов указал, что правильно производил расчет арендной платы и задолженности; ремонт занимаемого помещения арендатор произвел без его письменного разрешения, следовательно, расходы возмещению не подлежат.
В судебное заседание представитель комитета муниципального имущества и земельных ресурсов г. Тамбов не явился.
Учитывая то, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения истца, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.
Выслушав индивидуального предпринимателя М., исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия нашла решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а апелляционную жалобу — подлежащей удовлетворению.
Из материалов дела следует, что в июле 2001 г. директор УМПЖКХ-N обратился к председателю комитета по управлению муниципальным имуществом с ходатайством о сдаче в аренду подвала дома N по ул. С. до 1917г. постройки в связи с его интенсивным разрушением. 27.09.2001 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Тамбов (правопредшественник истца) и индивидуальным предпринимателем М. был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу г. Тамбов, ул. С., д. N площадью 106 кв. м. для размещения промтоварного магазина. Срок договора был установлен п. 1.2 с 01.01.2001 г. по 30.09.2002 г., дополнительным соглашением от 30.10.2002 г. договор был пролонгирован до 30.09.2003 г. и дополнительным соглашением от 12.01.2004 г. до 30.09.2008 г.
Согласно п. 2.1.6 договора, арендодатель может возмещать арендатору стоимость затрат на капитальный ремонт фасада, кровли, инженерных коммуникаций, перепланировки и иного улучшения арендуемого помещения "в счет арендной платы". По условиям п. 3.3.8 арендатор обязался не производить капитальный ремонт без письменного согласия арендодателя.
Из акта приема-передачи в аренду нежилого здания от 27.09.2001 г. следует, что арендуемое помещение находилось в неудовлетворительном состоянии. 20.11.2001 г. помещение было осмотрено главными специалистами арендодателя и составлен акт проверки технического состояния о неудовлетворительном состоянии помещения в подвале одноэтажного жилого дома по указанному адресу.
Постановлением мэра г. Тамбов N 4390 от 01.08.2002 г. предпринимателю М. было разрешено произвести капитальный ремонт арендуемых нежилых подвальных помещений под магазин непродовольственных товаров, включая перепланировку и устройство входа с ул. С.
28.11.2005 г. управлением культуры Тамбовской области предпринимателю М. было выдано охранное обязательство по недвижимому памятнику истории и культуры, в соответствии с которым она обязана проводить реставрационные и консервационные работы, ремонтные работы только с разрешения управления. В соответствии с п. 14 свидетельства, затраты на производство ремонтно-реставрационных работ возмещаются арендатору согласно Временному положению "Об охране, реставрации и использовании памятников истории и культуры Тамбовской области".
Согласно акту технического осмотра с ориентировочным определением стоимости выполненных работ по капитальному ремонту подвальных помещений здания, расположенного по ул. С., д. N г. Тамбов, выполненных арендатором М., составленному в 2006 г. ГУ инспекцией охраны историко-культурного наследия Тамбовской области, стоимость ее затрат на производство работ по капитальному ремонту составила 328 385 рублей. Причем, как следует из акта, принимались во внимание фактически выполненные работы, доступные для осмотра, а возможные скрытые работы учитывались по минимально возможным или осредненным ценам, установленным администрацией Тамбовской области и постановлением Госстроя России.
Индивидуальный предприниматель М. неоднократно обращалась в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов с просьбой произвести зачет взыскиваемых сумм. Письмом от 19.01.2004 г. председатель комитета сообщил, что комитет давал согласие на производство ремонта за счет арендатора и в связи с тем, что произведен капитальный ремонт, будет продлен договор аренды еще на 5 лет.
Ссылаясь на невнесение арендной платы в течение двух сроков, комитет обратился с настоящим иском, настаивая на досрочном расторжении договора.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Из условий договора аренды следует, что обязанность по производству капитального ремонта арендованного помещения у арендатора отсутствует. Необходимость капитального ремонта данного помещения подтверждается материалами дела, документами, составленными ответчиком. Ссылка в актах на неудовлетворительное состояние объекта в отсутствие обязательства арендатора произвести капитальный ремонт расценена судом как письменное предписание производства ремонта. Какие отступления предприниматель допустила из-за отсутствия контроля при производстве ремонта и что мешало осуществлению данного ремонта, ответчик не обосновал.
Капитальный ремонт произведен арендатором с разрешения органа, уполномоченного осуществлять полномочия по владению и пользованию муниципальной собственностью (ст. 29 Закона РФ "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации"). Тем более, что Порядок проведения зачета стоимости капитального ремонта, реконструкции и восстановления муниципальных зданий и помещений, произведенных арендаторами в счет арендной платы, утвержден тем же органом — мэром г. Тамбов. Комитет по управлению имуществом г. Тамбов 06.12.2004 г. дал разрешение на регистрацию произведенной перепланировки, т.е. фактически принял выполненные работы. Сведений о нарушении правил эксплуатации памятника истории и культуры в деле не имеется.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Стоимость капитального ремонта может быть принята в соответствии с актом инспекции историко-культурного наследия, так как сведения, содержащиеся в нем, основаны на нормативно установленных ценах, ответчиком не оспорены, представляют собой стоимость фактически произведенных работ на основании обследования объекта. Отсутствие документов, подтверждающих реально понесенные затраты, на которых настаивал ответчик, уменьшение взыскиваемой суммы повлечь не может.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции находит, что в счет арендной платы должен быть произведен зачет выполненных работ по акту выполненных работ на основании ст. ст. 309, 616, 720 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, ввиду отсутствия нарушения условий договора, нет оснований для начисления пени и зачету подлежит неуплаченная арендная плата.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении условий, в частности, если арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату. В связи с установлением судом обоснованности заявления предпринимателя М. о зачете расходов на капитальный ремонт в счет арендной платы, нарушения, на которые ссылается арендодатель, не имели место.
В части взыскания излишне уплаченной арендной платы исковые требования индивидуального предпринимателя М. суд не нашел обоснованными.
Исходя из представленных комитетом расчетов размера арендной платы, сумма оплаты определена с учетом установленных представительным органом муниципальной власти коэффициентов вида использования и данных о делении отремонтированной площади на торговое и складское помещения. Расчеты индивидуальный предприниматель М. подписывала, следовательно, была согласна с предложенными изменениями.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба — удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска, встречного иска и за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на комитет муниципального имущества и земельных ресурсов г. Тамбов.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.01.2007 года по делу N А64-3459/06-9 отменить.
Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации г. Тамбов в иске отказать.
Признать за индивидуальным предпринимателем М. право на зачет 328 385 рублей в счет арендной платы по договору N 877/17 от 27.09.2001 г.
В остальной части встречных исковых требований отказать.
Взыскать с комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации г. Тамбов в пользу индивидуального предпринимателя М. 411 рублей государственной пошлины за рассмотрение встречного иска и 2 322 рубля 77 коп. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.