Требование: О расторжении договора и понуждении освободить имущество

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2016 N 20АП-4516/2016 по делу N А54-7079/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08.09.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 15.09.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Токаревой М.В., Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сурат" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 03.06.2016 по делу N А54-7079/2015 (судья Костюченко М.Е.),

установил:

следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Сурат" (далее — истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области к индивидуальному предпринимателю Кириллову Александру Сергеевичу (далее — ответчик, предприниматель) о расторжении договора от 01.07.2008 N 1444008 и понуждении освободить имущество.
Определением суда от 14.01.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани, Муниципальное предприятие "Муниципальный коммерческий центр города Рязани", закрытое акционерное общество "БРАНДТ и К".
Решением арбитражного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что ООО "Сурат" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23 ноября 2011 года на праве собственности принадлежит нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 221 кв. м, инв. N 14198, лит. В, адрес объекта: Рязанская область, г. Рязань, ул. Свободы, д. 45.
В отношении данного задания зарегистрированы обременения, в том числе аренда, регистрация от 6 декабря 2011 года N 62-62-01/276/2008-039, срок: с 1 июля 2008 года по 30 июня 2057 года, арендатор: Кириллов Александр Сергеевич.
Данное обременение было зарегистрировано на основании договора аренды недвижимого имущества от 1 июля 2008 года N 1444008 (т. 1, л.д. 10-11), заключенного между индивидуальным предпринимателем Кирилловым Александром Сергеевичем (далее — арендатор) и прежним собственником в лице Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани (далее — арендодатель).
Согласно пункту 1.1 договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого строения лит. В, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, 45, (поз. 1-8 на поэтажном плане 1-го этажа от 18.12.2000) на основании решения УМИ от 01.07.2008 N 01-010/0324 для размещения магазина непродовольственных товаров.
Пункт 1.3 договора устанавливает срок аренды: с 1 июля 2008 года по 30 июня 2057 года.
При этом в соответствии с пунктом 6.1 договор может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
Согласно пункту 6.2 по требованию арендодателя договор может быть, в частности, досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом аренды с существенными нарушениями условий договора или назначения объекта, указанного в пункте 1.1 договора, либо с неоднократными нарушениями (пункт 6.2.1); не использует объект аренды, что установлено актом комиссии, созданной арендодателем (пункт 6.2.6).
В соответствии с пунктом 6.3 нарушения, перечисленные в пункте 6.2 договора, признаются существенными нарушениями условия договора.
Кроме того, согласно пункту 6.4 договор досрочно расторгается в случае одностороннего отказа арендодателя от договора в порядке, предусмотренном пунктом 2.1.4 договора, согласно которому арендодатель имеет исключительное право одностороннего отказа о договора в случае постановки здания, в котором расположен объект, на длительный капитальный ремонт или его сноса в соответствии с градостроительной необходимостью.
Комиссия ООО "Сурат" 30 июня 2015 года произвела проверку соблюдения ответчиком условий договора аренды. Было выявлено, что объект аренды им не используется — на входных воротах и калитке установлены навесные замки. Входная дверь закрыта. Магазин непродовольственных товаров в здании отсутствует.
Истец 7 июля 2015 года направил ответчику уведомление, с предложением расторгнуть договор аренды, указанным уведомлением истец сообщил о решении снести нежилое строение, часть которого является объектом аренды, и предложил освободить занимаемую часть в срок не позднее одного месяца с момента получения уведомления (т. 1, л.д. 17).
Данное уведомление согласно распечатке с сайта почтовой службы не было получено (т. 1, л.д. 18, оборотная сторона).
Комиссия ООО "Сурат" 1 и 6 октября 2015 года произвела повторные проверки соблюдения ответчиком условий договора аренды. Было повторно выявлено, что объект аренды им не используется — на входных воротах и калитке установлены навесные замки. Входная дверь закрыта. Магазин непродовольственных товаров в здании отсутствует. На прилегающей территории без разрешения истца размещены два автомобиля.
В адрес ответчика 7 октября 2015 года было направлено требование от 6 октября 2015 года устранить выявленные нарушения с повторным предложением добровольно расторгнуть договор и освободить занимаемую часть здания (т. 1, л.д. 21-22).
Письмом от 20 октября 2015 года N 3 арендатор сообщил о своем несогласии с выявленными нарушениями, отказавшись расторгать договор и освобождать имущество (т. 1, л.д. 23).
Поскольку добровольно предъявленные истцом требования ответчик исполнить отказался, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. При этом обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В данном случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества от 01 июля 2008 года N 14444008, таким образом, они регулируются главой 34 ГК РФ.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрен перечень оснований досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя. При этом эта норма допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Разделом 6 договора аренды недвижимого имущества от 1 июля 2008 года N 14444008 установлены основания для расторжения договора.
В соответствии с пунктом 6.1 договор может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
Согласно пункту 6.2 по требованию арендодателя договор может быть, в частности, досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом аренды с существенными нарушениями условий договора или назначения объекта, указанного в пункте 1.1 договора, либо с неоднократными нарушениями (пункт 6.2.1); не использует объект аренды, что установлено актом комиссии, созданной арендодателем (пункт 6.2.6).
В соответствии с пунктом 6.3, нарушения, перечисленные в пункте 6.2 договора, признаются существенными нарушениями условия договора.
В обоснование существенности нарушения обществом условий договора, истец сослался на акты проверки от 30.06.2015, 01.10.2015, 06.10.2015.
Суд первой инстанции правомерно не расценил указанные акты как безусловные доказательства, свидетельствующие о том, что арендуемое помещение не используется ответчиком для размещения магазина непродовольственных товаров.
В соответствии с пунктом 3.2.19 договора, арендатор обязан по первому требованию обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ на объект для его осмотра и проверки соблюдения условий договора.
Указанные акты проверки составлены без участия законного представителя ответчика. Доказательства извещения ответчика о времени проведения проверки, а также о необходимости обеспечения беспрепятственного доступа представителей арендодателя на объект отсутствуют.
При этом в представленных актах отсутствуют сведения о наличии или отсутствии в арендуемых помещениях мебели, оргтехники, документов, позволяющих сделать вывод о соблюдении или несоблюдении ответчиком разрешенного вида использования арендуемого помещения.
Кроме того, договор аренды недвижимого имущества от 1 июля 2008 года N 14444008 не содержит условий о степени и порядке использования ответчиком арендуемого помещения.
Возражая по требованиям истца и подтверждая факт осуществления экономической деятельности, ответчик представил в материалы дела документы, свидетельствующие об использовании арендуемого помещения: договор поставки газа; договор электроснабжения; договор холодного водоснабжения и водоотведения; акты сдачи-приемки оказанных услуг к ним и счета-фактуры; договор подряда; налоговую декларацию предпринимателя за 2015 год; доказательства исполнения обязанности по уплате налогов (т. 1, л.д. 51-97, т. 2, л.д. 6-21).
Указанные документы в своей совокупности опровергают доводы истца о том, что арендуемое ответчиком помещение им не используется.
В судебном заседании 10.05.2016 в порядке ст. 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допрошен свидетель Клюев Виктор Владиславович, являющийся директором ООО "Белый Берег", который также подтвердил, что ответчик осуществляет деятельность в магазине, поскольку свидетель приобретал у ИП Кириллова А.С. в магазине, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 45, товар.
Приобретение товара у ответчика и соответственно осуществление им деятельности в арендуемом помещении, подтверждается также товарными накладными, представленными в дело ответчиком (т. 2, л.д. 10-15, 17-21).
Истцом в обоснование заявленных требований также представлены акты проверки соблюдения арендодателем условий договора аренды нежилого помещения от 17.05.2016 в 2 экземплярах, один из которых не относится к предмету рассматриваемого спора (т. 2, л.д. 48), а также акт от 30.05.2016, из которых следует, что какие либо работы по ремонту помещений не ведутся ответчиком, а следы начала их производства отсутствуют, помещения общего пользования захламлены (т. 2, л. д. 49-50).
Суд первой инстанции правомерно не принял во внимание указанные документы, поскольку данные акты проверки составлены также без участия законного представителя ответчика, при этом доказательств извещения ответчика о времени проведения проверки, а также о необходимости обеспечения беспрепятственного доступа представителей арендодателя на объект не представлены.
Из актов истца от 17.05.2016 и 30.05.2016 не представляется возможным соотнести фотографии, сделанные во время проверки (как указано в акте) с помещением, представленным в аренду ответчику, поскольку в аренду ответчику предоставлена только часть здания, а на вышеуказанных актах истца, содержащих фото, невозможно установить к какой именно части здания дома 45 по ул. Свободы города Рязани относятся данные фотографии.
Согласно пояснениям ответчика, он отсутствовал во время посещения арендованного помещения арендодателем, поскольку приблизительно с 20.06.2015 по 10.01.2016 находился в длительном отпуске, между тем товар в магазине периодически реализовывался, что подтверждается показаниями свидетеля, а в связи с необходимостью произведения ремонтных работ ответчиком заключен договор подряда с ООО "Группа компаний "Русский дом" (т. 1, л.д. 95-97) в редакции дополнительного соглашения к договору срок окончания ремонтных работ продлен до 17.05.2016 (т. 2, л.д. 16).
Довод о том, что наличие навесных замков на входных воротах и калитке свидетельствует об неиспользовании помещения, либо препятствии арендодателю к доступу на объект в целях контроля его использования и состояния, отклоняется апелляционным судом в силу следующего.
В соответствии с пунктом 3.2.17 договора, на арендатора возложена обязанность по обеспечению сохранности объекта и принятию мер по предотвращению угроз разрешения или повреждения объекта.
Таким образом, наличие навесных замков на входных воротах и калитке свидетельствуют о принятии мер по обеспечению сохранности объекта.
Кроме того, истец не представил суду доказательства размещения замка непосредственно ответчиком.
Истец не оспаривает факт соблюдения условий аренды в части своевременности внесения ответчиком арендной платы, а также отсутствие задолженности по арендной плате.
Довод заявителя жалобы о наличии коммерческой необходимости вместо градостроительной в соответствии со ст. 6.4, отклоняется апелляционным судом, как основанный на неверном толковании положений договора.
При заключении договора аренды части нежилого здания стороны исходили из существующих на тот момент условий и статуса арендодателя как органа исполнительной власти муниципального образования в лице Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани. В связи с этим стороны предусмотрели в п. 2.1.4 право арендодателя расторгнуть договор аренды в случае сноса здания в соответствии с градостроительной необходимостью. При этом снос здания в соответствии с градостроительной необходимостью имеет иное значение, нежели коммерческая необходимость, которая направлена на осуществление не публичных интересов, а интересов конкретного юридического лица при осуществлении им своей деятельности.
Документальные доказательства, подтверждающие необходимость сноса арендуемого ответчиком здания в связи с градостроительной необходимостью или постановку здания на длительный капитальный ремонт отсутствуют (пункт 2.1.4 договора).
В материалы дела истцом представлены доказательства согласования осуществления строительных работ. Между тем, доказательств получения разрешения на строительство истцом суду не представлено.
В силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.
Также судом не принимается во внимание довод о том, что прилегающая территория строения используется арендатором не по назначению с целью размещения стоянки транспортных средств, поскольку соответствующие доказательства истцом не представлены.
Согласно пункту 3.2.16 договора арендатор обязуется не сдавать объект, как в целом, так и частично в субаренду, а также в иное пользование третьим лицам, не допускать совершения каких-либо иных сделок в отношении объекта без письменного разрешения арендодателя.
В ходе осмотра истцом было установлено, что на прилегающей к объекту аренды территории размещены автомобили без разрешения арендодателя. Однако истцом не представлены доказательства того, что транспортные средства зарегистрированы за ответчиком, находятся у него в аренде или имеют какое-либо иное непосредственное отношение к ответчику.
Довод об отсутствии вывески при входе в помещение опровергается представленными ответчиком фотографиями, на которых изображена информация о режиме работы магазина строительных материалов (т. 2, л.д. 52-54) и вид торгового зала и офиса внутри арендуемого помещения, где расположены витрины с товаром (т. 2, л.д. 56-59).
Суд отмечает, что наличие или отсутствие вывески при входе в помещение к существенным нарушениям условий договора не относится.
В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил безусловных, объективных и достаточных доказательств, подтверждающих факт неиспользования арендатором помещения в соответствии с условиями договора аренды и, как следствие, существенное нарушение ответчиком условий заключенного договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 1444008.
При указанных обстоятельствах в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 1444008, понуждении освободить и передать помещения по акту приема-передачи судом первой инстанции отказано правомерно.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 03.06.2016 по делу N А54-7079/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Г.ТУЧКОВА

Судьи М.В.ТОКАРЕВА Л.А.КАПУСТИНА