По делу о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу N А09-12024/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2010 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Рыжовой Е.В.,
судей Дайнеко М.М.,
Сентюриной И.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вальтер К.В.,
при участии в судебном заседании:
от лиц, участвующих в деле: не явились, извещены судом надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-1358/2010) Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области, г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 17 февраля 2010 года по делу N А09-12024/2009 (судья Степченко Г.В.), принятое по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Калининский", д. Пеклино Дубровского района Брянской области, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области, г. Брянск, о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

сельскохозяйственный производственный кооператив "Калининский" (далее — СПК "Калининский") обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: здание столовой 1969 года постройки, литера А, общей площадью 316,7 кв. м; здание конторы 1973 года постройки, литера А, общей площадью 445,8 кв. м; здание молочного блока 1984 года постройки, литера А, общей площадью 457,3 кв. м, расположенные по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино (том 1, л.д. 2 — 5).
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к СПК "Калининский" на здание столовой 1969 года постройки, литера А, общей площадью 316,7 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 47; здание конторы 1973 года постройки, литера А, общей площадью 445,8 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 30; здание молочного блока 1984 года постройки, литера А, общей площадью 457,3 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 43 (том 1, л.д. 117).
Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 17 февраля 2010 года Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области обязано произвести государственную регистрацию перехода права собственности к СПК "Калининский" здания столовой 1969 года подстройки, литера А, общей площадью 316,7 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 47, здания конторы 1973 года постройки, литера А, общей площадью 445,8 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 30; здания молочного блока 1984 года постройки, литера А, общей площадью 457,3 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 43 (том 1, л.д. 142 — 148).
Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на необоснованность, вынесение его с нарушением норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, неправильное толкование положений статей 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Брянской области от 17 февраля 2010 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (том 2, л.д. 4 — 8).
Заявитель жалобы отмечает, что в силу положений статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с тем, что требования заявителя не основаны на материально-правовой норме, позволяющей идентифицировать действия Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области как незаконные, исковые требования являются немотивированными и безосновательными.
Считает, что Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество и сделками с ним, так как не владеет, не пользуется и не распоряжается спорным имуществом, материально-правовой спор между истцом и ответчиком, а, следовательно, и требования к нему, отсутствуют.
Полагает, что регистрирующий орган может участвовать в аналогичных спорах только в качестве субъекта, осуществляющего публично-правовые функции, то есть в отношениях власти и подчинения с другими участниками арбитражного процесса.
Обращает внимание на то, что требования к Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области могут быть заявлены исключительно по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь положениями Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 132-О и статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отмечает, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, то есть это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество.
Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Полагает, что при принятии обжалуемого решения суд первой инстанции неправомерно применил аналогию закона, а именно: гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отмечает, что в настоящем споре имеет место прекращение правоспособности юридического лица в связи с его ликвидацией, которое не может рассматриваться как уклонение.
Указывает, что требования статей 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации неприменимы к отношениям между регистрирующим органом и лицом, обратившимся за регистрацией, в силу правил об аналогии закона и требования об обязании зарегистрировать переход права собственности с привлечением регистрирующего органа в качестве ответчика действующим законодательством не предусмотрены.
Считает, что суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения неправильно истолковал закон, что подтверждено выводами, указанными в мотивировочной части.
Обращает внимание на то, что отсутствие ранее возникшего права не препятствует государственной регистрации перехода права собственности, так как права, возникшие до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", считаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом. Отмечает, что для вовлечения объекта недвижимости в хозяйственный оборот по сделке регистрация ранее возникшего права обязательна.
Ссылаясь на часть 2 статьи 6, часть 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обращает внимание на то, что для исполнения решения суда о регистрации перехода права собственности государственному регистратору необходимо совершить переход от СПК "Имени Калинина" к СПК "Калининский", что не представляется возможным из-за отсутствия записи о праве собственности за СПК "Имени Калинина".
Отмечает, что в реквизитах юридических лиц в представленных правоустанавливающих документах не указывается вся информация, необходимая для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Указывает, что данные несоответствия правоустанавливающих документов требованиям законодательства судом первой инстанции рассмотрены не были.
СПК "Калининский" направил в суд апелляционной инстанции письменный отзыв на жалобу, в котором не согласился с ее доводами, отметил, что обжалуемое решение не подлежит отмене, а апелляционная жалоба — удовлетворению (том 2, л.д. 21 — 24).
Указал, что доводы заявителя являются необоснованными. Пояснил, что наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора затрудняет участникам гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенных прав. Отметил, что в связи с ликвидацией прежнего правообладателя спорного имущества — СПК "Имени Калинина" ответчиком по требованию государственной регистрации перехода права собственности является Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области как орган, на который возложена обязанность совершения государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обратил внимание на то, что отсутствие записи о регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, не может свидетельствовать об отсутствии данного права, а следовательно, об отсутствии оснований для его передачи другому лицу.
По мнению СПК "Калининский", суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о законности сделки с надлежащим собственником — СПК "Имени Калинина", так как все отчуждаемые объекты принадлежали продавцу.
Указал, что исходя из смысла части 2 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если представленные заявителем документы не отвечают требованиям статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то допускается истребование у заявителя дополнительных документов. Отметил, что недостающие данные государственный регистратор может получить из других документов, представленных заявителем вместе с заявлением о государственной регистрации либо дополнительно истребованных у него.
В суд апелляционной инстанции также поступило письменное ходатайство СПК "Калининский" о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя (том 2, л.д. 28).
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте его проведения, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения Арбитражного суда Брянской области от 17 февраля 2010 года ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 01.04.2005 СПК "Имени Калинина" (Продавец) и СПК "Калининский" (Покупатель) заключили договор купли-продажи зданий столовой, конторы, молочного блока, находящихся по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино (том 1, л.д. 8 — 9).
В соответствии с пунктом 2.1. договора цена зданий составляет 400 000 рублей, в том числе столовая — 51 000 рублей, контора — 188 000 рублей, молочный блок — 161 000 рублей.
Согласно пункту 5.1. договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.
По акту приема-передачи от 01.04.2005 объекты недвижимости были переданы Покупателю (том 1, л.д. 10).
Судом установлено, что договор купли-продажи зданий от 01.04.2005 был заключен при отсутствии документов из органов технической инвентаризации, характеристики объектов в нем были обозначены так же, как и в отчетах об оценке N 59 от 31.03.2005 и N 62 от 31.03.2005, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "ЛЕГИТ" (далее — ООО "ЛЕГИТ") (том 1, л.д. 11 — 19).
Данные отчеты выполнялись по заявке Продавца с целью определения цены продаваемых объектов недвижимости.
В 2007 году была проведена техническая инвентаризация зданий и определена их характеристика (том 1, л.д. 54 — 63).
Как следует из материалов дела, спорные объекты были построены колхозом имени Калинина хозяйственным способом (здание столовой — в 1969 году; здание конторы — в 1973 году; здание молочного блока — в 1984 году) и находились на балансе последнего.
В 1992 году колхоз имени Калинина был преобразован в товарищество с ограниченной ответственностью "Имени Калинина" (далее — ТОО "Имени Калинина"). Из устава товарищества следует, что оно создано на основании имущества преобразуемого колхоза "Имени Калинина" и является правопреемником последнего. В списке неделимых производственных фондов ТОО "Имени Калинина" указаны спорные здания (том 1, л.д. 85 — 94).
В 1997 году ТОО "Имени Калинина" было преобразовано в СПК "Имени Калинина", который, в соответствии с уставом и протоколом собрания N 2 от 13.06.1997, является правопреемником ТОО "Имени Калинина" (том 1, л.д. 37, 66 — 84).
Таким образом, спорное имущество на момент заключения договора купли-продажи от 01.04.2005 принадлежало СПК "Имени Калинина" на праве собственности как правопреемнику ТОО "Имени Калинина".
Определением Арбитражного суда Брянской области от 13.12.2006 по делу N А09-4564/2006-28 завершено конкурсное производство в отношении СПК "Имени Калинина". Производство по делу о несостоятельности (банкротстве) СПК "Имени Калинина" прекращено (том 1, л.д. 64 — 65).
22.12.2006 СПК "Имени Калинина" был ликвидирован на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства и исключении предприятия-должника из Единого государственного реестра юридических лиц.
Полагая, что в связи с ликвидацией СПК "Имени Калинина" у СПК "Калининский" отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на объекты недвижимого имущества, приобретенные по договору купли-продажи от 01.04.2005, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, с учетом уточнения (том 1, л.д. 2 — 5, 117).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 1, частью 1 статьи 6, статьей 9, статьями 165, 218, 223, частью 1 статьи 549, частями 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", положениями Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1069/03 от 27.05.2003, пришел к выводам о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности Продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, и поскольку продавец — СПК "Имени Калинина" — ликвидирован, представить от него заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости не представляется возможным.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права на спорный объект недвижимости нарушает права истца в сфере предпринимательской деятельности по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом, а обращение в суд является единственным способом защиты нарушенного права. Доводы Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области о том, что оно не может являться ненадлежащим ответчиком по делу в связи с отсутствием между сторонами спорного материального правоотношения, подлежат отклонению в силу положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с прекращением деятельности прежнего владельца недвижимости — СПК "Имени Калинина" ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности является Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области как орган, на который возложена обязанность совершения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Проверив в порядке апелляционного производства применение норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции правильными ввиду следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Однако Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В этом случае, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении N 1069/03 от 27.05.2003, подлежит применению аналогия закона.
Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.
Вывод суда первой инстанции о том, что, когда продавец недвижимого имущества ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда, судом апелляционной инстанции признается правильным, поскольку факт постройки спорных объектов недвижимости колхозом имени Калинина и его правопреемство СПК "Имени Калинина" подтверждены материалами дела.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что, поскольку продавец СПК "Имени Калинина" ликвидирован, представить от него заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости не представляется возможным.
Поэтому доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что при принятии обжалуемого решения суд первой инстанции неправомерно применил аналогию закона, а именно: гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), и в настоящем споре имеет место прекращение правоспособности юридического лица в связи с его ликвидацией, которое не может рассматриваться как уклонение, судом апелляционной инстанции признаются неправомерными.
Довод Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области о том, что оно не может являться ненадлежащим ответчиком по делу в связи с отсутствием между сторонами спорного материального правоотношения, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу требований части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, на что указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1069/03 от 27.05.2003.
В данном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации определена правовая позиция, согласно которой суд вправе, исходя из части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, в том числе и в связи с ликвидацией продавца.
Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.
Поскольку законодательством не установлено, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, истец правомерно избрал исковой порядок защиты нарушенного права.
При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции обоснованно исходил из приоритета защиты прав участников гражданского оборота, несмотря на отсутствие материальных правоотношений между истцом и Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области.
Суд апелляционной инстанции согласен с доводом суда первой инстанции о том, что в связи с прекращением деятельности прежнего владельца недвижимости — СПК "Имени Калинина" ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности является Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области как орган, на который возложена обязанность совершения государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Довод заявителя жалобы о том, что в реквизитах юридических лиц в представленных правоустанавливающих документах не указывается вся информация, необходимая для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в силу статей 17, 18, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" это не является основанием для отказа в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований судом апелляционной инстанции признается правильным.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Брянской области от 17 февраля 2010 года и удовлетворения апелляционной жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области.
Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, дана правильная правовая квалификация.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 17 февраля 2010 года по делу N А09-12024/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области, г. Брянск, — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья Е.В.РЫЖОВА

Судьи М.М.ДАЙНЕКО И.Г.СЕНТЮРИНА