Требование: О признании договора аренды действующим и заключенным на неопределенный срок, признании права аренды на земельные участки и обязании внести изменения в договор аренды

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что договор аренды является действующим, земельный участок фактически является земельным участком, переданным истцу по договору аренды.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку в результате снятия с кадастрового учета земельного участка и его последующего раздела вновь образованные участки были обременены правами третьего лица, которые в установленном порядке истцом не оспорены, кроме того, договор аренды, возобновившийся на неопределенный срок, прекратил свое действие.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.01.2017 N Ф02-7281/2016 по делу N А33-22425/2014

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Левошко А.Н., Первушиной М.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Ниникиной В.С.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Красноярского края представителей: общества с ограниченной ответственностью "Сибэкономстрой" — Помелова Е.Д. (доверенность от 27.11.2014, паспорт); Казерского Алексея Валерьевича — Акулич Д.В. (доверенность от 09.09.2016, паспорт); Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района — Жильцова Т.А. (доверенность от 09.01.2017, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца — общества с ограниченной ответственностью "Сибэкономстрой" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 июля 2016 года по делу N А33-22425/2014 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции — Куликова Д.С., суд апелляционной инстанции: Петровская О.В., Ишутина О.В., Споткай Л.Е.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сибэкономстрой" (ИНН 2465064378, ОГРН 1022402489834, г. Красноярск, далее — ООО "Сибэкономстрой", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к администрации Березовского района Красноярского края (далее — администрация, ответчик) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило:
— признать договор аренды N 95 от 25.07.2001 действующим и заключенным на неопределенный срок;
— признать право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 24:04:0401001:374, 24:04:0401001:377 и 24:04:0401001:378 за ООО "Сибэкономстрой";
— обязать администрацию внести изменения в договор аренды N 95 от 25.07.2001 о земельном участке, переданном по договору: земельный участок с кадастровым номером 24:04:04010001:0001 заменить на земельные участки с кадастровыми номерами 24:04:0401001:374, 24:04:0401001:377 и 24:04:0401001:378;
— обязать администрацию внести изменения в договор аренды N 95 от 25.07.2001 в части категории земли арендуемых земельных участков: категорию "земли запаса" изменить на категорию "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее — Управление Росреестра по Красноярскому краю), Казерский Алексей Валерьевич, Управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20 июля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2016 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Сибэкономстрой" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить по мотиву неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы оспаривает факт надлежащего уведомления истца о прекращении действия договора аренды земельного участка N 95 от 25.07.2001 и полагает, что из материалов дела не усматривается — в отношении какого конкретно земельного участка воля ответчика была направлена на прекращение арендных отношений с истцом.
Оспаривание обществом ненормативных правовых актов администрации в отношении выделенных земельных участков с кадастровыми номерами 24:04:0401001:374, 24:04:0401001:377 и 24:04:0401001:378 в рамках дела N А33-13790/2016, по мнению заявителя кассационной жалобы, имеет юридическое значение для настоящего спора, рассмотрение которого в этой связи следует отложить.
ООО "Сибэкономстрой" считает ошибочным вывод апелляционного суда об отсутствии доказательств наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, указывая при этом, что в материалы дела были представлены: акт выбора земельного участка под строительство от 01.06.2001, различные заключения компетентных органов, в том числе по согласованию пункта отстоя судов, на соответствие земельного участка для строительства причала и административного здания требованиям СанПиН, договор на проведение дноуглубительных работ, а также кадастровый и технический паспорт на объект незавершенного строительства.
Присутствующие в судебном заседании представители: ООО "Сибэкономстрой" подтвердила заявленные в кассационной жалобе доводы и требования, Казерского А.В. и Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда — fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" — kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением Администрации Березовского района от 20.07.2001 N 399 утвержден акт от 01.06.2001 выбора и обследования земельного участка площадью 1,5 га, расположенного северо-восточнее от моста "777" в 4,7 км по автодороге "Северное шоссе", рядом с насосной станцией ГУП "Красноярское", для оборудования причала для стоянки судов и строительства административного здания ООО "Сибэкономстрой".
25.07.2001 между администрацией (арендодатель) и ООО "Сибэкономстрой" (арендатор) заключен договор аренды N 95, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает на 5 лет из земель запаса района земельный участок площадью 1,5 га, прочих земель, кадастровый номер 24:04:04010001:0001, расположенный северо-восточнее от моста "777" в 4,7 км по автодороге "Северное шоссе", рядом с насосной станцией ГУП "Красноярское".
В силу пунктов 3.1 и 3.3 договора арендатор имеет право использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления; возводить временные строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.
Арендатор обязан не возводить каких-либо строений без согласования с комитетом по архитектуре и градостроительству Березовского района (пункт 3.7 договора).
В пункте 3.2 договора предусмотрена возможность возобновления договора по истечении срока его действия (при согласии арендодателя).
26.10.2001 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Постановлением администрации Березовского района от 09.06.2006 N 200 по материалам межевания уточнены площадь, границы и местоположение земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Березовский район в 4,7 км северо-восточнее моста "777": уточненная площадь составила 8 456,0 кв. м (ранее 15 000 кв. м), категория земель — земли запаса, вид разрешенного использования — для проектирования и строительства административного здания и причала для стоянки судов.
Указанные сведения о земельном участке с кадастровым номером 24:04:0401001:0127 внесены 20.07.2001 в государственный кадастр недвижимости (ГКН), что подтверждается кадастровым планом от 28.07.2006 N 04/06-1644, кадастровой выпиской от 03.09.2008 N 04/08-5421.
На заявление общества о продлении договора аренды администрация в письме от 18.02.2013 N 408 ответила отказом, указав, что изначально земельный участок из земель запаса был предоставлен обществу в 2001 году с нарушением действующего на тот момент законодательства, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию за исключением установленных случаев; в договоре аренды N 95 от 25.07.2001 и в заявлении указаны разные кадастровые номера участка: 24:04:04010001:0001 и 24:04:0401001:127 соответственно, при этом в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 24:04:0401001:127 сведения о предыдущих кадастровых номерах отсутствуют, т.е. идентифицировать объект — земельный участок невозможно; договор аренды был заключен на срок пять лет, т.е. до 26.10.2006, однако первоначально с заявлением о продлении договора общество обратилось только в 2012 году, т.е. после окончания срока действия договора, тем самым не реализовав преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Письмами N 3877 от 05.12.2013, N 3994 от 19.12.2013 Управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района отказалось от договора аренды N 95 от 25.07.2001 по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец обратился в адрес Главы администрации Березовского района с заявлением от 18.07.2014 о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:04:0401001:127 на новый срок.
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю N 01/207/2014-379 от 25.07.2014 сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 24:04:0401001:127 отсутствуют.
Согласно кадастровой выписке N 24/14-627081 от 08.09.2014 земельный участок с кадастровым номером 24:04:0401001:127 снят с кадастрового учета 21.08.2014; из него образованы земельные участки с кадастровыми номерами 24:04:0401001:374, 24:04:0401001:373.
Согласно кадастровой выписке N 24/15-78059 от 06.02.2015 земельный участок с кадастровым номером 24:04:0401001:373 снят с кадастрового учета 06.11.2014, из него образованы земельные участки с кадастровыми номерами 24:04:0401001:377, 24:04:0401001:378.
20.11.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:0401001:377 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу Казерского А.В. (выписки N 01/331/2014-226 от 15.12.2014, N 24-0-1-175/4101/2015-83709 от 03.11.2015).
20.11.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:0401001:378 зарегистрировано право собственности Казерского А.В. (выписки N 01/331/2014-238 от 15.12.2014, N 24-0-1-175/4101/2015-83708 от 03.11.2014).
11.12.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:0401001:374 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу Казерского А.В. (договор N 25 от 23.11.2015).
Согласно кадастровому паспорту N 24/15-143088 от 27.02.2015 в границах земельного участка с кадастровым номером 24:04:0401001:374 расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 422 кв. м, степень готовности 70%.
Ссылаясь на то, что договор аренды N 95 от 25.07.2001 является действующим, земельный участок с кадастровым номером 24:04:0401001:127 является аналогичным земельному участку с кадастровым номером 24:04:04010001:0001, ООО "Сибэкономстрой" обратилось с арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судом с учетом материалов проведенной судебной землеустроительной экспертизы, земельный участок с кадастровым номером 24:04:0401001:127 является аналогичным земельному участку с кадастровым номером 24:04:04010001:0001, т.е. фактически является земельным участком, переданным обществу по договору аренды N 95 от 25.07.2001.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, Арбитражный суд Красноярского края исходил из того, что в результате снятия 21.08.2014 с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 24:04:0401001:127 и его последующего раздела вновь образованные участки были обременены правами третьего лица, которые в установленном порядке истцом не оспорены.
Кроме того, суд пришел к выводу о том, что договор аренды N 95 от 25.07.2001, возобновившийся на неопределенный срок, прекратил свое действия по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, указав также на отсутствие документального подтверждения нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости истца, а также оформления истцом в установленном законом порядке разрешительной документации на строительство объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению и не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Договор аренды N 95 от 25.07.2001 согласно пункту 1.2 заключен между истцом и ответчиком на срок пять лет с момента его государственной регистрации, т.е. с 26.10.2001 — даты регистрации срок действия договора истекает 26.10.2006.
Как следует из пункта 3.2 договора возобновление договора по истечении срока его действия возможно при согласии арендодателя.
Доказательства, свидетельствующие о волеизъявлении арендодателя продлить срок аренды спорного земельного участка, истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.
Напротив, до сведения общества было доведено возражение администрации против продолжения арендных отношений по истечении срока действия договора аренды N 95 от 25.07.2001.
Так, в адрес ООО "Сибэкономстрой" неоднократно направлялись письма администрации об отказе от договора аренды N 95 от 25.07.2001 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Утверждая, что эти письма администрации не могут считаться надлежащим уведомлением общества о прекращении действия договора, истцом не опровергнут факт получения 18.02.2013 представителем ООО "Сибэкономстрой" по доверенности Помеловой Е.Д. письма администрации N 408 от 18.02.2013 об отказе в продлении договора (т. 5, л.д. 46).
Исходя из имеющегося у арендодателя безусловного права на отказ от продолжения арендных отношений в любое время, если договор заключен на неопределенный срок, и бесспорности соответствующего волеизъявления арендодателя, а также уведомления об этом арендатора, арбитражный суд правомерно признал договор аренды N 95 от 25.07.2001 прекратившим свое действие.
При этом из материалов дела не усматривается, что администрация, прекращая арендные правоотношения, допустила нарушения требований действующего законодательства и условий договора аренды, из которого не следует, что земельный участок предоставляется ООО "Сибэкономстрой" в аренду на цели возведения объекта капитального строительства (пункты 3.1, 3.3, 3.7).
Кроме этого, как обоснованно отметил апелляционный суд, истцом не подтверждено наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости, возведенных в установленном законом порядке, с оформлением разрешительной документации на строительство и регистрацией прав на соответствующее недвижимое имущество. Представленные истцом доказательства: акт выбора земельного участка, заключения органов касаются только предварительного согласования возможности строительства. Разрешение на строительство, проектно-сметная документация в материалах дела отсутствуют.
Право собственности ООО "Сибэкономстрой" на объект незавершенного строительства в ЕГРП не зарегистрировано.
При таких обстоятельствах, учитывая прекращение между истцом и ответчиком арендных правоотношений, факт снятия спорного земельного участка с кадастрового учета и его раздела, наличие прав третьего лица на вновь образованные участки, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Исходя из избранного истцом способа защиты права, правовых оснований считать договор аренды N 95 от 25.07.2001 действующим и допустимым внесение в него изменений у судов не имелось. Требования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для целей завершения строительства или об оспаривании отказа администрации в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок обществом не заявлялись.
С учетом вышеизложенного оспаривание ненормативных правовых актов администрации, касающихся выделения земельных участков из участка, предоставленного обществу в аренду, вопреки доводам истца юридического значения для рассматриваемого спора не имеет.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, арбитражный суд округа не установил.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 июля 2016 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2016 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 июля 2016 года по делу N А33-22425/2014, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Н.БУРКОВА

Судьи А.Н.ЛЕВОШКО М.А.ПЕРВУШИНА