Требование: Об обязании освободить нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате

Обстоятельства: Ответчик не освободил в добровольном порядке нежилое помещение после расторжения договора аренды, не оплатив при этом задолженность по арендной плате.
Решение: Требование удовлетворено частично, так как факт пользования помещением без законных оснований подтвержден, однако установлена переплата арендных платежей, в связи с чем задолженность отсутствует.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.01.2017 N Ф03-6143/2016 по делу N А51-24165/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.
при участии:
от УМС администрации г. Владивостока: Лапкин М.С., представитель по доверенности от 30.12.2016 N 28/11-8273
от ООО "Эдельвейс-Трейд": представитель не явился
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Трейд"
на решение от 07.06.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016
по делу N А51-24165/2015 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционной инстанции судьи: Култышев С.Б., Глебов Д.А., Скрипка Н.А.
По иску Управления муниципальной собственности администрации города Владивостока
к обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Трейд"
о выселении и взыскании 3 590 428 руб. 62 коп.
Управление муниципальной собственности администрации города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее — УМС администрации г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Трейд" (ОГРН 1022502284826, ИНН 2539050301, место нахождения: 690065, г. Владивосток, Перекопский переулок, 3-26; далее — ООО "Эдельвейс-Трейд", общество) об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, д. 109, общей площадью 509,90 кв. м, передав его по акту приема-передачи в течение 3-х дней с момента вступления решения суда в законную силу, и о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 630 845 руб. 41 коп., пени в сумме 847 392 руб. 87 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 112 190 руб. 34 коп.
Решением суда от 07.06.2016, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 без изменения, заявленные требования удовлетворены частично: судебные инстанции обязали ответчика освободить спорное нежилое помещение, передав его по акту приема-передачи истцу в течение 3-х дней с момента вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятыми по настоящему делу решением и апелляционным постановлением, ООО "Эдельвейс-Трейд" обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, просит обжалуемые судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять решение об отказе Управлению в удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.
В обоснование поданной жалобы заявитель указал на то, что судебными инстанциями не учтен факт наличия у общества статуса малого предприятия в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее — Федеральный закон N 209-ФЗ), в силу которых ответчик обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды спорного имущества, о чем он неоднократно заявлял, в том числе и после получения уведомления Управления об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения ранее действовавшего договора аренды. Как полагает заявитель жалобы, при изложенных обстоятельствах Управление как арендодатель не вправе требовать освобождения занимаемых ответчиком помещений, кроме как в случаях их использования не по целевому назначению и (или) с нарушением запретов, установленных действующим законодательством. Однако таких обстоятельств в рамках настоящего дела судами установлено не было, более того, у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по внесению арендной платы за спорный период.
В заседании суда кассационной инстанции, проведенном в соответствии положениями статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель УМС администрации г. Владивостока возразил против удовлетворения поданной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее.
ООО "Эдельвейс-Трейд", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции, в том числе посредством размещения необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своего представителя в заседание суда не обеспечило, что не препятствует рассмотрению поданной кассационной жалобы в его отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, 27.03.2003 между УМС администрации г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Эдельвейс-Трейд" (арендатор) ранее был заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-00180-0010-Н-АР-2079-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д. 109, общей площадью 509,90 кв. м для использования в целях "магазин".
Согласно пункту 1.3 договора срок его действия установлен с 01.02.2003 по 31.12.2007, по истечении которого общество в отсутствие возражений со стороны Управления продолжило пользоваться ранее арендованным имуществом.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А51-9937/2008, которые в силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора, установлено, что названная сделка по истечении срока своего действия была возобновлена на неопределенный срок.
Наряду с этим, в рамках другого дела N А51-4590/2013 Арбитражного суда Приморского края установлен факт утраты обществом преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
С учетом указанных обстоятельств Управление направило в адрес ответчика уведомление от 02.07.2014 N 28/6-3658 об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения спорного договора по статье 610 ГК РФ, в котором предупредило последнего о необходимости по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления освободить занимаемое помещение, сдав его представителю Управления по акту приема-передачи в исправном состоянии. Данное письмо получено ответчиком 25.07.2014, что подтверждается почтовым уведомлением от той же даты.
Впоследствии (01.09.2014) ответчик направил в адрес истца письмо, в котором сообщил о своем желании продлить аренду спорного помещения на новый срок и просил направить в его адрес договор аренды на нежилое помещение.
В ответ на указанное обращение УМС администрации г. Владивостока направило в адрес общества письмо от 19.12.2014 N 28/6-6563, в котором вновь уведомило об отказе от договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок, и сообщило необходимости по истечении трех месяцев освободить занимаемое помещение.
Изложенные выше обстоятельства в совокупности, а также неисполнение ответчиком указанных требований об освобождении спорных помещений в добровольном порядке, послужили основаниями для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая возникший спор, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что сложившиеся между сторонами правоотношения подпадают под правовое регулирование главы 34 ГК РФ о договоре аренды и общих положений об обязательствах.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства с позиции норм статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом положениями статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ, а также принимая во внимание условия заключенного между сторонами настоящего спора договора аренды от 27.03.2003 N 05-00180-0010-Н-АР-2079-00 и содержание судебных актов по делу N А51-9937/2008, которыми подтверждается статус общества как субъекта малого предпринимательства и факт наличия переплаты на его стороне по внесению платежей в рамках спорного договора аренды по состоянию на конец 2008 года в размере 237 726 руб. 93 коп., арбитражные суды установили, что в настоящем случае ООО "Эдельвейс-Трейд" имело право на применение корректирующего коэффициента 0,4 при расчете арендной платы за спорный период, включая период после прекращения арендных отношений между сторонами (статья 622 ГК РФ).
С учетом названных обстоятельств судебные инстанции самостоятельно произвели расчет размера арендных платежей, подлежащих внесению ответчиком в спорный период (с 10.12.2008 по 30.04.2016), в результате чего установили, что по состоянию на 30.04.2016 у общества имелась переплата по названному договору аренды в размере 69 руб. 51 коп., в связи с чем пришли к обоснованному выводу, что в таком случае отсутствуют правовые основания для удовлетворения предъявленных Управлением требований в части взыскания с ответчика основного долга по арендным платежам, а также начисленных в связи с этим неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, ввиду необоснованности указанных требований, и как следствие изложенному отказали в удовлетворении иска в этой части.
Доводов о несогласии с такими выводами арбитражных судов в указанной части кассационная жалоба общества не содержит. Представитель Управления в заседании суда округа также подтвердил отсутствие со стороны истца возражений с принятыми по делу судебными актами в части отклонения требований о взыскании заявленных сумм.
Вместе с тем в рамках настоящего дела также рассмотрены и удовлетворены требования УМС администрации г. Владивостока в части возложения на ответчика обязанности освободить спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, проспект 100-лет Владивостоку, д. 109, общей площадью 509,90 кв. м, передав его по акту приема-передачи истцу в течение 3-х дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 ГК РФ).
В настоящем случае судебными инстанциями в процессе рассмотрения дела установлено, что по истечении 31.12.2007 срока действия ранее заключенного между сторонами договора аренды от 27.03.2003 N 05-00180-0010-Н-АР-2079-00 общество продолжило пользоваться спорным имуществом в отсутствие на то возражений со стороны Управления, в связи с чем названный договор возобновил свое действие на неопределенный срок, что также подтверждается судебными актами по делу N А51-9937/2008.
Вместе с тем арендодатель, реализуя предусмотренное статьей 610 ГК РФ право на односторонний отказ от возобновленного на неопределенный срок договора аренды, уведомлением от 02.07.2014 N 28/6-3658 предупредил общество о прекращении арендных отношений ввиду отсутствия намерения дальнейшей сдачи спорного имущества в аренду, а также указал на необходимость по истечении трех месяцев с момента получения названного уведомления освободить занимаемое помещение, сдав его представителю Управления по акту приема-передачи в исправном состоянии. Данное письмо получено ответчиком 25.07.2014, что подтверждается почтовым уведомлением от той же даты и не оспаривается обществом.
Таким образом, с учетом установленных обстоятельств судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о расторжении названного договора и прекращении арендных отношений между сторонами и, не установив наличие каких-либо иных законных или договорных оснований для продолжения пользования ООО "Эдельвейс-Трейд" спорным имуществом, руководствуясь положениями статьи 610, 622 ГК РФ, удовлетворили заявленное Управлением требование о его возврате.

При этом несогласие общества с названными выводами судебных инстанций, включая его указание на отсутствие на его стороне какой-либо задолженности по арендным платежам в спорный период, а также на отсутствие существенных нарушений условий спорной сделки и намерение дальнейшего продолжение арендных отношений с истцом, отклоняются судом кассационной инстанции ввиду своей несостоятельности, как основанные на неверном толковании и понимании заявителем жалобы положений действующего законодательства, которые, вопреки мнению ответчика, и независимо от наличия или отсутствия указанных обстоятельств, наделяют каждую из сторон договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, правом в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац 2 пункта 1 статьи 622 ГК РФ).
Как разъяснено в абзаце 4 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Кроме того суд округа считает необходимым отметить, что арендатором действия арендодателя по одностороннему отказу от названной сделки не обжаловались. Иных договоров между сторонами спора по поводу спорного объекта недвижимого имущества не заключалось.
Указание ответчика в тексте кассационной жалобы на нарушение Управлением существующих запретов и ограничений на распоряжение имуществом, переданным субъектам малого предпринимательства, предусмотренных положениями части 2 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ, а также позиция заявителя жалобы о наличии у него преимущественного права на использование спорного имущества, предусмотренного положениями данного Закона отклоняются кассационной инстанцией как несостоятельные.
Такие возражения против иска ответчиком в судах первой и апелляционной инстанций не приводились, доказательств того, что спорные помещения включены органом местного самоуправления в соответствующий перечень и передавались обществу в качестве имущественной поддержки субъекту малого предпринимательства в порядке статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ в материалах дела не имеется.
Каких-либо других обстоятельств, предусмотренных законом или договором, в силу которых Управление как арендодатель публичного имущества обязано в любом случае заключить с обществом новый договор аренды или продлить ранее действовавший договор на определенный срок, арбитражными судами в ходе рассмотрении настоящего спора также выявлено не было.
С учетом изложенного судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о законности предъявленных Управлением к обществу требований об освобождении ранее арендованного имущества.
Иных доводов и аргументов, опровергающих правильность выводов арбитражных судов, положенных в основу принятых по делу судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.
Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами также не допущено, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 07.06.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 по делу N А51-24165/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ

Судьи О.В.ЦИРУЛИК С.Ю.ЛЕСНЕНКО