Требование: О включении в реестр требований кредиторов должника основного долга в счет возврата средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве магазина, неустойки за нарушение обязательств, об учете заявленных требований в качестве залоговых

Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку договор расторгнут в связи с отказом от него дольщика, уплаченные средства не возвращены, неустойка рассчитана в соответствии с законодательством с учетом отказа дольщика от договора и его статуса предпринимателя в меньшем размере, ипотека в отношении права аренды земельного участка, предоставленного для строительства, возникла в связи с заключением договора долевого участия, зарегистрирована в установленном порядке.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.2017 N Ф03-6074/2016 по делу N А73-969/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Головниной Е.Н.
Судей: Лесненко С.Ю., Никитина Е.О.
при участии:
арбитражного управляющего ООО "Титбит" Возжиной О.М.,
от Климовской А.Б.: Белянковой М.Г. — представителя по доверенности от 02.12.2016,
от МУП г. Хабаровска "Тепловые сети": Власовой Н.А. — представителя по доверенности от 12.01.2015,
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Тепловые сети" (ОГРН 1022701126799, ИНН 2702040135, место нахождения: 680028, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Советская, 20), Климовской Аллы Борисовны, общества с ограниченной ответственностью "СамСтрой" (ОГРН 1052700270644, ИНН 2724086038, место нахождения: 680509, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Ильинка, 2 км на Северо-Восток от с. Ильинка), арбитражного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Титбит" Возжиной Ольги Михайловны
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2016
по делу N А73-969/2016
Арбитражного суда Хабаровского края
по заявлению Климовской Аллы Борисовны
о включении в реестр требований кредиторов 79 855 958 руб. 84 коп., как обеспеченных залогом
по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Титбит" (ОГРН 1032700512426, ИНН 2724073078, место нахождения: 680009, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 99Б) несостоятельным (банкротом)
Арбитражный суд Хабаровского края определением от 01.02.2016 возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Титбит" (далее — Общество, должник) по заявлению конкурсного кредитора.
Определением от 28.03.2016 требования заявителя признаны обоснованными, в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Возжина Ольга Михайловна. Сообщение об этом опубликовано 09.04.2016.
Решением арбитражного суда от 30.11.2016 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Возжину О.М.
В процедуре наблюдения, а именно 06.05.2016 в арбитражный суд поступило и затем принято к производству заявление Климовской Аллы Борисовны (далее — Климовская А.Б., кредитор) о включении в реестр требований кредиторов должника 46 842 800 руб. основного долга в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве магазина, от исполнения которого кредитор отказался, неустойки в размере 33 177 812,47 руб.; учесть заявленные требования в качестве залоговых. В уточнении требования кредитором конкретизирован предмет залога — право аренды Общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040697:166.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.07.2016 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено требование Климовской А.Б. в части неустойки на сумму 9 961 575 руб., в остальной части требований отказано. Суд признал обоснованной сумму неустойки, подтвержденную вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 27.02.2015 по делу N А73-16802/2014; договор участия в долевом строительстве не признал расторгнутым, что повлекло отклонение требования о возврате основного долга (уплаченных в рамках договора кредитором как дольщиком денежных средств) и начисление остальной части неустойки.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2016 определение изменено: в третью очередь реестра требований кредиторов включена задолженность перед Климовской А.Б. в заявленном размере — 79 855 958,84 руб. (из которых 46 842 800 руб. — основной долг и 33 177 812,47 руб. — неустойка). В остальной части требований, а именно об учете признанных требований в качестве залоговых, кредитору отказано. Суд второй инстанции, включая денежное требование, признал спорный договор участия в долевом строительстве расторгнутым с 21.04.2016 в связи с отказом от него дольщика при наличии к тому оснований, признал в этой связи подлежащей возврату уплаченную дольщиком по договору сумму, также признал верной рассчитанную кредитором, с учетом состоявшегося ранее по делу N А73-16802/2014 решения, неустойку; отказывая в обеспечении требования залогом, исходил из того, что ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество не рассматривалось, а в рамках настоящего дела не доказано сохранение возможности обратить взыскание на предмет залога.
На постановление апелляционного суда поступили и приняты к производству окружного суда четыре кассационные жалобы — Климовской А.Б., арбитражного управляющего Обществом, конкурсных кредиторов должника — муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Тепловые сети" (далее — МУП "Тепловые сети") и общества с ограниченной ответственностью "СамСтрой" (далее — общество "СамСтрой").
Климовская А.Б. в своей кассационной жалобе просит постановление апелляционного суда изменить, признать включенные в реестр требования залоговыми. Приводит информацию о заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, причинах отказа от него. Возникновение залога основывает на факте регистрации договора участия в долевом строительстве, положениях пункта 1 части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 214-ФЗ). Считает, что право залога в отношении прав на земельный участок, а также на объект незавершенного строительства возникло и существует в силу закона, не подлежит какому-либо дополнительному оформлению и отражению в документах, а залог прав в отношении земельного участка и расположенного на нем объекта является действующим, пока действует договор аренды земельного участка; залог сохраняет свое действие и при расторжении договора долевого участия, обеспечивая возврат причитающихся дольщику при расторжении договора денежных средств. Обращает внимание на представленную в деле копию зарегистрированного договора аренды земельного участка от 30.03.2007 N 460, действующего на момент рассмотрения спора; ссылается на подтверждаемый участниками спора факт нахождения на этом участке объекта незавершенного строительства — шестиэтажного строения; в дополнении к жалобе указывает на регистрацию права собственности должника на этот объект незавершенного строительства. Свидетельств прекращения залога или выбытия его из владения застройщика (должника) не представлено. В этой связи полагает доказанным возникновение залога.
Арбитражный управляющий Обществом и заявившие кассационные жалобы конкурсные кредиторы (МУП "Тепловые сети", общество "СамСтрой") просят постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе определение арбитражного суда первой инстанции. Совокупность приведенных в этих жалобах доводов сводится к следующему. Вопрос о просрочке передачи объекта нельзя рассматривать без учета просрочки самого кредитора — Климовской А.Б. при том, что пункт 1.6 дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве предусматривает продление срока передачи объекта при несвоевременном внесении дольщиком платы по договору; Климовская А.Б. остаток средств в размере 28 000 000 руб. должна была внести согласно пункту 2.2.1 дополнительного соглашения до 01.11.2013, однако эта обязанность ею к апрелю 2016 года не исполнена, то есть имеются условия для переноса срока сдачи объекта, нарушений со стороны застройщика нет и Климовская А.Б. в этой связи не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке, требовать возврата внесенной платы и начисления процентов на сумму платежа. При этом решение по делу N А73-16802/2014 в части установленных обстоятельств не является преюдициальным для настоящего процесса, поскольку участники дела о банкротстве в названном деле не участвовали. Расчет неустойки арифметически неверен — начисление произведено на цену договора (74 842 800 руб.), однако дольщик уплатил по договору лишь 46 842 800 руб. и статья 9 Закона N 214-ФЗ предусматривает возможность начисления неустойки лишь на фактически выплаченную сумму. Также неверно при расчете неустойки применено правило о ее начислении в двойном размере — это правило применимо к гражданам, однако правоотношения с Климовской А.Б. базируются на осуществлении ею предпринимательской деятельности, что согласно статье 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) должно относить к ней правила, предусмотренные для юридических лиц. Неисполнение договора по вине обеих сторон должно уменьшать ответственность должника согласно статье 404 ГК РФ, а по статье 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Климовская А.Б. в отзыве на кассационные жалобы своих оппонентов выражает несогласие с приведенными в них доводами. Со ссылкой на статью 6 Закона N 214-ФЗ указывает на то, что обязанность застройщика передать объект строительства не поставлена в зависимость от наличия/отсутствия просрочки дольщика по оплате данного объекта. Неверным полагает данную заявителями трактовку пункта 1.6 дополнительного соглашения, где установлено право застройщика при соответствующих обстоятельствах требовать изменения условий о сроках окончания строительства, что сделано не было и договор в части сроков не менялся. Установленный срок передачи объекта — 15 мая 2014 года на момент подачи заявления наступил и был нарушен. Нарушение указанного срока влечет начисление предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от цены договора, а при участии гражданина-дольщика — в двойном размере; стороны договорились о применении этих правил в пункте 1.5 дополнительного соглашения; неустойка по статье 9 указанного закона не заявлена; регистрация Климовской А.Б. в качестве предпринимателя не лишает ее статуса гражданина. Настаивает на наступлении обстоятельств, в силу которых и на основании части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ договор считается расторгнутым, у кредитора возникло право требовать уплаченных по договору денежных средств ввиду неполучения встречного имущественного предоставления. Возникновение у застройщика денежных обязательств вытекает не только из общих положений пункта 4 статьи 453 ГК РФ, но и специальных — части 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.
Заседание суда округа по рассмотрению кассационных жалоб, первоначально назначенное на 19.12.2016, откладывалось по правилам статьи 158 АПК РФ до 16.01.2017. В судебном заседании 16.01.2017 представитель Климовской А.Б. настаивал на удовлетворении своей кассационной жалобы по приведенным в ней доводам и возражал относительно остальных жалоб согласно представленному отзыву. Арбитражный управляющий Обществом и представитель МУП "Тепловые сети" просили отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции, привели доводы своих жалоб и возразили по позиции кредитора.
Проверив законность постановления апелляционного суда от 28.10.2016, с учетом доводов кассационных жалоб, отзыва и выступлений участников процесса, в том числе приведенных в первом заседании до отложения слушания дела, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
При рассмотрении обособленного спора установлено и из материалов дела следует, что Общество является застройщиком объекта: "группа жилых домов переменной этажности со встроенными административными помещениями в железнодорожном районе города Хабаровска". Под строительство указанного объекта Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска, выступая от имени городского округа "Город Хабаровск", по договору аренды от 30.03.2007 N 460 предоставил Обществу во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым 27:23:040697:0166 площадью 13648,58 кв. м по адресу с местоположением относительно ориентира — г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 99; этот договор изначально согласовывался на срок до 11.08.2011, затем дополнительным соглашением от 15.08.2011 этот срок установлен до 12.08.2014 с возможностью продления на неопределенный срок. Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.04.2007.
По пояснениям участников обособленного спора, жилые дома, входящие в строящийся комплекс, сданы в эксплуатацию; неоконченным является строительство третьей очереди — магазина, который 07.12.2010 зарегистрирован в качестве принадлежащего на праве собственности Обществу объекта незавершенного строительства со степенью готовности 20% (выписка из ЕГРП от 28.04.2015).
15.07.2013 между Обществом (застройщик) и Климовской А.Б. (дольщик) заключен договор N 1М/3/13 участия в долевом строительстве магазина в вышеназванном объекте. По условиям договора застройщик обязался построить группу жилых домов переменной этажности со встроенными административными помещениями на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040697:0166 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию третьей очереди строительства (здание магазин) передать в собственность дольщику перечисленные в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 договора помещения общей площадью 1 247,38 кв. м (546,07 кв. м на первом этаже и 701,31 кв. м на втором этаже); дольщик, в свою очередь, обязался оплатить строительство объекта и принять его при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В разделе 2 цена договора согласована в размере 74 842 00 руб.; порядок оплаты, с учетом внесенных в договор соглашением от 03.09.2013 изменений, предусматривает оплату дольщиком:
— 16 842 800 руб. за счет собственных средств в течение 3-х дней с даты подписания договора;
— 30 000 00 руб. в течение 2-х банковских дней со дня выдачи договора залога, обеспечивающие обязательства дольщика как заемщика по кредитному договору, но не позднее 23.09.2013;
— 28 000 000 руб. — в срок до 01.11.2013 при условии наступления следующих событий: в период с момента получения платежа до указанной даты застройщик выполняет и завершает работы по возведению монолитного каркаса строящегося здания магазина (все 6 этажей, предусмотренные проектом), выполняет работы по устройству кровли здания, включая кровлю под помещения второго этажа, а также предъявляет дольщику доказательства готовности к установке в здании пластиковых окон (такими доказательствами являются документы об оплате стоимости изготовления и установки окон, уведомление изготовителя окон о их готовности и наличии на складе изготовителя); при отсутствии указанных доказательств оплата данного платежа не производится.
Срок передачи помещений дольщику, после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен в пункте 4.1 договора и приходится, с учетом внесенной соглашением от 03.09.2013 корректировке, на 15.05.2014.
Ответственность сторон предусмотрена в разделе 5 договора, где закреплены: право застройщика согласно статье 9 Закона N 214-ФЗ отказаться от договора при просрочке дольщиком внесения платежей; уплата дольщиком застройщику пени при просрочке платежа; уплата застройщиком дольщику неустойки по статье 6 Закона N 214-ФЗ при нарушении застройщиком сроков передачи объекта; право застройщика потребовать от дольщика изменения условий о сроках окончания строительства и сроков передачи объекта при нарушении дольщиком сроков и порядка оплаты.
Договор и изменяющее его соглашение зарегистрированы в установленном порядке 01.08.2013 и 17.09.2013 соответственно, также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, что подтверждается проставленными регистрирующим органом отметками.
Установлено и подтверждается представленными платежными документами то, что дольщик произвел оплату по договору в общей сумме 46 842 800 руб. — то есть осуществил два первых из предусмотренных договором платежа. Так, по платежному получению от 18.07.2013 N 140 за Климовскую А.Б. на счет Общества перечислено 16 842 800 руб.; платежным поручением от 19.09.2013 N 193 предприниматель Климовская А.Б. перечислила на счет общества "СамСтрой" (согласно реквизитам, указанным в письме Общества от 17.09.2013) в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве 30 000 000 руб.
01.02.2015 Климовская А.Б. обратилась в Обществу с претензией, в которой, ссылаясь на исполнение со своей стороны принятых по договору обязательств и неисполнение встречной обязанности по передаче объекта в установленный до 15.05.2014 срок, потребовала выплаты неустойки, рассчитанной на основании части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
В свою очередь Общество направило в адрес Климовской А.Б. письма от 09.02.2015, от 17.03.2015 и от 19.03.2015, в которых, ссылаясь на направление ранее (письмом от 29.12.2014) информации о готовности к установке в здании окон с приложением доказательств наступления указанных событий, предложило оплатить третий платеж в размере 28 000 000 руб.; проинформировало о приостановлении строительных работ на объекте до момента оплаты в связи с неполучением ответа на письмо от 29.12.2014.
В рамках дела N А73-16802/2014 арбитражный суд принял решение от 27.02.2015, которым удовлетворил иск индивидуального предпринимателя Климовской А.Б., взыскав в ее пользу с Общества 9 961 576 руб. неустойки, начисленной по правилам части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 02.02.2014 по 02.10.2014.
21.04.2016 Климовская А.Б. направила Обществу заявление об отказе от исполнения договора на основании пункта 1 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, ссылаясь на просрочку передачи объекта дольщику длительностью более 25 месяцев. В связи с отказом от договора просила произвести возврат уплаченных по договору сумм — всего 46 842 800 руб. и произвести выплату причитающейся за период просрочки с 03.10.2014 по 27.03.2016 неустойки — 23 216 236,47 руб.
Данное требование, так же как и ранее состоявшееся решение арбитражного суда по делу N А73-16802/2014, Обществом не исполнено.
В этой связи, учитывая возбуждение в отношении Общества производства по делу о банкротстве и введении в его отношении процедуры наблюдения, настоящее требование заявлено и рассмотрено в рамках настоящего дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее — Закон о банкротстве) для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе в течение тридцати дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения предъявить свои требования к должнику с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований.
Проверка обоснованности требований, заявленных в ходе наблюдения, осуществляется арбитражным судом вне зависимости от наличия либо отсутствия возражений по заявленным требованиям; установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности (пункты 3 и 5 статьи 71 Закона о банкротстве, пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35).
Апелляционный суд при разрешении заявленного требования верно исходил из того, что спорные взаимоотношения регулируются нормами Закона N 214-ФЗ.
Расторжению договора участия в долевом строительстве посвящена статья 9 Закона N 214-ФЗ. Согласно пункту 1 части 1 этой статьи участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Договор долевого участия считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления участником строительства уведомления об отказе, при наличии оснований к этому — данное закреплено в пункте 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ и разъяснено в пункте 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (далее — Обзор от 04.12.2013).
В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (часть 1.2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается, влечет признание договора расторгнутым (пункт 2 статьи 451.1 ГК РФ).
Установив, что Климовская А.Б. направила Обществу уведомление об отказе от договора долевого участия при том, что основания к этому (просрочка передачи объекта свыше двух месяцев) при отсутствии препятствий (в виде надлежащего исполнения застройщиком принятых на себя обязательств) имелись, апелляционный суд пришел к правильному выводу о расторжении соответствующего договора с 21.04.2016.
Доводы арбитражного управляющего и кредиторов должника о том, что застройщик надлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства в условиях невнесения участником строительства платежа отклоняются. Пунктом 1.6 соглашения от 03.09.2013 договор от 15.07.2013 дополнен пунктом 5.7 следующего содержания: "В случае, если дольщик нарушает сроки и порядок оплаты, застройщик вправе потребовать от дольщика изменения условий о сроках окончания строительства, а также сроков передачи объекта. В данном случае сроки переносятся пропорционально количеству дней просрочки платежа. В случае, если просрочка платежа напрямую повлияла на работы, которые могут быть выполнены только в теплое время года, указанные работы переносятся на период года, отвечающий технологии производства данного вида работ". Осуществление спорного платежа в размере 28 000 000 руб., как следует из пункта 1.1 соглашения от 03.09.2013, стороны поставили в зависимость от конкретных условий — возведение монолитного каркаса здания, устройство кровли здания, предъявление дольщику доказательств готовности к установке в здании пластиковых окон; эти условия согласно утвержденному предельному сроку оплаты должны наступить до 01.11.2013. Между тем, как следует из писем самого застройщика, о соответствующей готовности здания он уведомил участника строительства лишь 29.12.2014, то есть за пределами не только указанной даты, но и после согласованной даты передачи объекта дольщику (15.05.2014). Доказательств того, что застройщик требовал внесения изменений в договор в части сроков, не представлено. Автоматического изменения срока передачи объекта, в том числе при невыполнении дольщиком каких-либо условий, ни закон, ни договор не предусматривают. Кроме того, в деле не представлены письмо от 29.12.2014 с приложенными к нему документами, на которые как на доказательства наступления условий для проведения завершающего платежа указано в перечисленных выше письмах застройщика от 2015 года. При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что срок передачи объекта застройщиком соблюден, нет.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Поскольку договор участия в долевом строительстве расторгнут по предусмотренному частью 1 статьи 9 Закона 214-ФЗ основанию, при этом установлен факт оплаты дольщиком по этому договору денежных средств в сумме 46 842 800 руб., учитывая отсутствие свидетельств возврата этой суммы, признание апелляционным судом требования кредитора в части суммы основного долга обоснованным и включение его в реестр в заявленном размере правомерно.
Относительно подлежащих к включению в реестр процентов суд округа полагает постановление подлежащим изменению по нижеприведенным причинам.
Как следует из заявления кредитора, он обосновывал свое право на включение в реестр неустойки положениями части 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, ссылаясь на отказ от договора. При этом расчет неустойки, принятый к учету апелляционным судом, рассчитан кредитором по правилам части 2 статьи 6 этого же Закона.
Между тем Закон N 214-ФЗ предусматривает различные правовые последствия для застройщика при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а именно:
— уплату неустойки (пени) в соответствии с частью 2 статьи 6 за каждый день просрочки исходя из цены договора в случае принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства;
— возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, с уплатой процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона, начисляемых со дня их внесения участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком, в случае расторжения договора по соответствующим основаниям.
Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит. Соответствующие разъяснения приведены в пункте 29 Обзора от 04.12.2013.
В данном случае кредитор не намеревается требовать исполнения договора участия в долевом строительства и получить обусловленный им результат — готовые помещения; сформулированное требование свидетельствует об отказе от договора, это требование признано обоснованным, то есть оснований для истребования неустойки за нарушение срока передачи объекта, учитывая вышеприведенный подход, не имеется. Однако, с учетом предъявленных требований, в данном случае есть условия для начисления процентов на сумму фактически перечисленного по договору.
Судом второй инстанции установлены обстоятельства, достаточные для осуществления судом округа самостоятельного расчета процентов по правилам части 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, — суммы и даты осуществленных кредитором платежей: 16 842 800 руб. — 18.07.2013 N 140, 30 000 000 руб. — 19.09.2013.
Общий период для начисления процентов принимается с 19.07.2013 по 24.03.2016 включительно (окончание периода обусловлено введением процедуры наблюдения в отношении Общества определением от 25.03.2016 и положениями статьи 4 Закона о банкротстве). В этот период ставка рефинансирования изменялась — до 31.12.2015 составляла 8,25% годовых, а с 01.01.2016 — 11% годовых. Учитывая два платежа и изменение ставки, расчет процентов строится из трех составляющих.
Первое — пользование суммой 16 842 800 руб. приходится на период с 19.07.2013 по 19.09.2013 включительно (63 дня), ставка в это время равнялась 8,25% годовых, с применением 1/300 этой ставки проценты за указанный период составляют 291 801,51 руб.
Второе — пользование суммой 46 942 800 руб. имело место в период с 20.09.2013 по 31.12.2015 включительно (833 дня), ставка в этот период оставалась равной 8,25% годовых, проценты, рассчитываемые исходя из 1/300 ставки, составляют 10 730 514,41 руб.
Третье — пользование суммой 46 842 800 руб. продолжено в период с 01.01.2016 по 24.03.2016 (84 дня) при изменившейся ставке рефинансирования — 11%, с учетом 1/300 этой ставки размер процентов за указанный период составляет 1 442 758,24 руб.
Итоговое значение процентов за весь период — 12 465 074,16 руб. (291 801, 51 руб. + 10 730 514,41 руб. + 1 442 758,24 руб.).
Оснований для присуждения процентов в двойном размере суд кассационной инстанции не усматривает.
Как указано выше, в части 2 статьи 9 Закона N 214 закреплено правило об уплате процентов в двойном размер в случае, если участником долевого строительства является гражданин.
Несмотря на то, что в договоре участия в долевом строительстве Климовская А.Б. не значится в качестве предпринимателя, такой статус у нее был. Это не опровергается заинтересованными сторонами, следует из платежного поручения от 19.09.2013, а также из того, что при обращении с иском, основанным на соответствующем договоре, Климовская А.Б. выступила именно как индивидуальный предприниматель, при этом предмет договора — объект долевого строительства имеет коммерческое предназначение. В этой связи суд считает возможным применить к кредитору подход, относящийся к индивидуальному предпринимателю.
Закон N 214-ФЗ, вопреки позиции кредитора, делает различия между гражданином и индивидуальным предпринимателем, что следует из общих положений, в частности части 3 статьи 1. Кроме того, повышенная ответственность застройщика установлена с целью максимальной защиты наименее подготовленных участников правоотношений при долевом участии в строительстве (граждан, которые строят квартиры в многоквартирных домах для собственного использования). Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Иное (возможность приравнивания положения предпринимателя к положению гражданина без соответствующего статуса) из Закона N 214-ФЗ и существа правоотношений, суть которых сводится к получению в собственность коммерческих помещений, не следует.
При таких обстоятельствах условий для удвоения рассчитанной выше суммы суд округа не находит.
Поскольку имеется вступивший в законную силу, а потому обязательный для исполнения, судебный акт о взыскании с застройщика в пользу кредитора неустойки в размере 9 961 576 руб. за нарушение срока передачи объекта и данное решение принималось по иску, заявленному до передачи объекта, принимая во внимание вышеприведенное разъяснение о недопустимости начисления неустойки за несвоевременную передачу объекта при отказе от договора, учитывая также явно выраженную волю кредитора отказаться от договора, суд округа, в целях обеспечения баланса интересов участников дела о банкротстве, полагает необходимым включить в реестр сумму процентов за минусом ранее присужденной неустойки.
Итоговое значение санкции при этом останется равным полученному выше при расчете процентов итогу — 12 465 074,16 руб. Данная сумма подлежит включению в реестр требований кредиторов должника.
В остальной части заявления о включении в реестр денежного требования следует отказать.
По требованию об учете денежного требования в качестве залогового суд округа приходит к выводу о его обоснованности по нижеприведенным основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог, устанавливаемый в порядке, предусмотренном статьями 13, 14 названного закона. Залогом обеспечивается исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Законом (в частности, при расторжении договора по правилам статьи 9) и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.
Согласно частям 1, 2 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Следовательно, залог права возникает в силу положений Закона N 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств, в том числе в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при расторжении договора (статья 9).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
Выше отмечалось, что в рамках настоящего дела ипотека, возникшая в силу закона в связи с заключением договора долевого участия, зарегистрирована в установленном порядке. Предметом залога, с учетом представленных документов, являются право аренды земельного участка, сформированного под объект строительства (группа жилых домов переменной этажности со встроенными административными помещениями в железнодорожном районе города Хабаровска) и находящийся на нем объект незавершенного строительства.
Доказательств расторжения либо изменения договора аренды нет. Объект незавершенного строительства зарегистрирован на праве собственности за застройщиком. В этой связи условий для отклонения требования об учете заявленного требования в качестве залогового не имелось.
При этом, как следует из пояснений всех принявших участие в процессе лиц, два из трех запланированных на соответствующем участке объектов, а именно два жилых дома — возведены и сданы в эксплуатацию, квартиры переданы в собственность участникам строительства, что в силу действующего нормативного регулирования означает прекращение прав застройщика на земельный участок, расположенный под этими домами и необходимый для их использования, однако земельные участки под эти дома не сформированы. В этой связи вопрос о том, право на какую часть из первоначально предоставленного в аренду земельного участка сохранилось у застройщика, подлежит установлению посредством принятия необходимых мер к выделению и оформлению соответствующего возводимому объекту участка. Существующая неопределенность с предметом залога (в части объема права аренды) не позволяет конкретизировать предмет залога в резолютивной части, но, будучи устранимой, не может являться препятствием для установления залога в пользу кредитора на этапе рассмотрения его требования, учитывая, в том числе, публичную информацию о регистрации ипотеки.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Климовской А.Б. подлежит удовлетворению в части требования об указании на залоговый характер включенного в реестр требования; остальные кассационные жалобы, содержащие требования об отмене судебного акта апелляционного суда, отклоняются судом округа.
Обжалуемое постановление, с учетом приведенной выше аргументации, подлежит изменению посредством уменьшения учтенной в реестре суммы процентов и дополнения указанием на залоговый характер включенного в реестр по заявлению Климовской А.Б. денежного требования.
Руководствуясь статьями 286 — 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2016 по делу N А73-969/2016 Арбитражного суда Хабаровского края изменить, изложив абзац второй резолютивной части постановления в следующей редакции:
"Включить в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Титбит" требования Климовской Аллы Борисовны в сумме 59 307 874 рублей 16 копеек, из которых 46 842 800 рублей — основной долг и 12 465 074 рубля 16 копеек — проценты, как обеспеченные залогом имущества должника.".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.Н.ГОЛОВНИНА

Судьи С.Ю.ЛЕСНЕНКО Е.О.НИКИТИН