Требование: О взыскании долга по договору субаренды земельного участка и неустойки

Обстоятельства: Субарендатор не внес арендную плату. Встречное требование: О признании договора субаренды недействительным.
Решение: 1) Основное требование удовлетворено, поскольку наличие задолженности подтверждено; 2) В удовлетворении встречного требования отказано, поскольку не представлены доказательства того, что на дату заключения оспариваемого договора было прекращено право аренды субарендодателя.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.02.2017 N Ф07-8312/2016 по делу N А21-2356/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Ракчеевой М.А., Преснецовой Т.Г., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Самоцвет" Бабальянц Т.П. (доверенность от 03.07.2015), Колесниковой В.В. (доверенность от 12.10.2015), от акционерного общества "Калининградский янтарный комбинат" Геращенко И.Н. (доверенность от 12.05.2016 N 54), рассмотрев 26.01.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самоцвет" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу N А21-2356/2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Самоцвет", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 13/2, ОГРН 1117847521934, ИНН 7838468061 (далее — Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к акционерному обществу "Калининградский янтарный комбинат", место нахождения: 238580, Калининградская обл., пгт Янтарный, ул. Балебина, д. 1, ОГРН 1153926004616, ИНН 3912013210 (далее — Комбинат), о взыскании 6 162 000 руб. задолженности по арендной плате за период с мая 2014 по февраль 2015 года по договору от 17.05.2013 N 193А субаренды земельного участка, 323 272 руб. 65 коп. неустойки за период с 21.06.2014 по 31.03.2015.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1103926011177, ИНН 3906224703, и администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ", место нахождения: 238530, Калининградская обл., г. Зеленоградск, Крымская ул., д. 5А, ОГРН 1023902057134, ИНН 3918008200 (далее — Администрация).
Определением суда от 22.10.2015 принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречный иск Комбината о признании договора от 17.05.2013 N 193А недействительным (ничтожным).
Решением суда от 18.01.2016 (судья Любимова С.Ю.) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 13.07.2016 решение от 18.01.2016 отменено, в удовлетворении требований по первоначальному иску отказано, встречные требования удовлетворены, с Общества в пользу Комбината взыскано по 3000 руб. расходов на уплату государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе Общество, считая, что постановление от 13.07.2016 вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, а решение от 18.01.2016 оставить без изменения. По мнению подателя жалобы, на момент подписания договора субаренды Общество являлось надлежащим арендатором спорного земельного участка, так как при образовании новых участков в результате раздела прежнего участка права аренды сохраняются на основании статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в 2013 году; далее — ЗК РФ). Податель жалобы считает неправильным вывод апелляционного суда о том, что при заключении спорного договора нарушены положения статей 77, 78 ЗК РФ, поскольку ими не установлен запрет на передачу земель сельскохозяйственного назначения в субаренду, заключение договора субаренды возможно без указания сведений о целевом назначении земельного участка. Кроме того, вывод апелляционного суда о недобросовестном и незаконном поведении истца ничем не подтвержден.
Судебное заседание неоднократно откладывалось в связи с намерением сторон заключить мировое соглашение, к которому стороны не пришли.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представитель Комбината просил ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (субарендодатель) и государственное унитарное предприятие "Калининградский янтарный комбинат" (правопредшественник Комбината; субарендатор) заключили договор от 17.05.2013 N 193А субаренды земельного участка площадью 533 533 кв. м с кадастровым номером 39:05:030603:185, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, административный округ "Прибрежное".
Договор заключен на 8 месяцев с правом пролонгации (пункт 1.2).
Имущество передано 17.05.2013 по акту приема-передачи. Срок аренды истек 17.01.2014.
В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора ежемесячная арендная плата составляет 616 200 руб. и подлежит уплате до 20-го числа месяца следующего за отчетным путем перечисления денежных средств на счет субарендодателя.
В случае нарушения срока внесения арендной платы субарендодатель вправе требовать уплаты пеней в размере и на условиях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.1).
В претензии от 13.03.2015 Общество указало, что по истечении срока действия договора Комбинат продолжил пользоваться земельным участком без внесения арендной платы, поэтому просило погасить задолженность.
Поскольку указанная претензия осталась без удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Комбинат, считая, что Общество не являлось правообладателем спорного земельного участка, поскольку договор субаренды заключен на основании недействующего постановления главы муниципального образования "Зеленоградский район" от 28.10.2010 N 1493 (далее — постановление N 1493), обратился со встречным иском о признании его недействительным по основанию ничтожности (с учетом уточнения оснований иска).
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства по правилам статей 65, 71, 168 АПК РФ, и руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), удовлетворил первоначальные исковые требования и отказал в удовлетворении встречного иска, поскольку не нашел правовых оснований для признания спорного договора недействительной сделкой (статьи 166, 168 ГК РФ).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из факта пользования Комбинатом арендованным земельным участком, принял во внимание судебные акты по делу N А21-4840/2014 о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате и неустойки по спорному договору за период с февраля по апрель 2014 года, проверил и признал правильным размер заявленных к взысканию сумм.
Отказывая во встречном требовании, суд первой инстанции исходил из недоказанности отсутствия у Общества прав арендатора и, соответственно, субарендодателя спорного земельного участка, поскольку за Обществом сохранились все права и обязанности арендатора на вновь образованные в результате раздела земельные участки.
Материалами дела подтверждается, что земельный участок, являющийся предметом субаренды, образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:05:030603:9 на земельные участки с кадастровыми номерами 39:05:030603:185 (площадью 533 533 кв. м) и 39:05:030603:184 (площадью 816 467 кв. м).
На основании постановления N 1493 администрация муниципального образования "Зеленоградский район Калининградской области" (арендодатель) предоставила Калининградской региональной общественной казачьей организации "Союз Казаков Семиречья "Станица Багратионовская" (арендатор) по договору от 29.10.2010 N 460-К30/2010 в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:9 из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 350 000 кв. м для производства сельскохозяйственной продукции.
Соглашениями от 20.11.2010, от 01.03.2012 к договору от 29.10.2010 N 460-К30/2010 права и обязанности арендатора в рамках данного договора переданы Таймолкину А.В., затем — Обществу.
В связи с разделом земельного участка стороны подписали соглашение от 16.05.2013 N 197-КЗО/2013 о внесении в договор аренды соответствующих изменений.
Договор и соглашения прошли государственную регистрацию в установленном порядке.
Вопреки мнению Компании, при разделе земельного участка с кадастровым номером 39:05:030603:9 с учетом положений пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в редакции, действовавшей в 2013 году, право аренды Общества не прекратилось, а преобразовалось в право аренды на вновь образованные земельные участки.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что на дату заключения договора субаренды было прекращено право аренды Общества.
Постановление N 1493, на которое ссылается Компания во встречном иске и которое утратило силу в связи с изданием более позднего постановления главы муниципального образования "Зеленоградский район" от 24.04.2013 N 573, не является основанием считать, что у Общества прекратилось право аренды.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал вывод о том, что Общество имело право распоряжаться спорным земельным участком и договор субаренды не является недействительной сделкой по основаниям заявленным во встречном иске.
Апелляционная инстанция, принимая решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного требования, сослалась на то, что в договоре субаренды отсутствует подтверждение соблюдения сторонами требований статей 77 и 78 ЗК РФ. Вместе с тем, указал суд, порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. Кроме того, суд посчитал, что извлечение дохода в порядке предоставления земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в субаренду с нарушением действующего законодательства не соответствует принципам, изложенным в статье 1 ГК РФ, и не подлежит судебной защите, что влечет отказ в удовлетворении первоначального иска. С учетом предмета субаренды суд признал сделку ничтожной.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции — оставлению в силе на основании следующего.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).
Положения статей 615 ГК РФ и 22 ЗК РФ предоставляют арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе сдавать земельный участок в субаренду.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения спорной сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании статей 77 и 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
Суд апелляционной инстанции не учел, что само по себе отсутствие в договоре субаренды ссылки на целевое назначение и разрешенное использование земельного участка не свидетельствует о несоблюдении сторонами указанных норм, регламентирующих порядок использования земель сельскохозяйственного назначения.
Из материалов дела видно, что спорный земельный участок относился к землям сельскохозяйственного назначения, затем был переведен в другую категорию (земли промышленности), также изменился вид разрешенного использования (для добычи янтаря), что не оспаривалось в установленном порядке.
Согласно условиям договора аренды, нормам действующего законодательства Общество, как арендатор, имело право передать в субаренду земельный участок, при этом сохраняя его целевое назначение и разрешенное использование.
Суд первой инстанции установил и материалами дела подтверждается, что оспариваемый договор сторонами исполнялся, земельный участок передан субарендатору и принят им в пользование в соответствии с условиями договора. После истечения срока действия договора Комбинат не возвратил земельный участок субарендодателю по правилам статьи 622 ГК РФ и продолжил пользоваться им, из чего следует наличие у него обязанности оплатить Обществу такое пользование. Факт пользования земельным участком в спорный период представитель Комбината не отрицал и в суде кассационной инстанции.
Суд апелляционной инстанции ошибочно не принял во внимание данные обстоятельства.
Кроме того, из материалов дела не следует, что стороны при заключении спорного договора преследовали достижение такого результата, который не отвечает закону. Обращаясь в арбитражный суд со встречным иском, Комбинат на такие обстоятельства не ссылался.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поскольку допустимых доказательств недействительности договора субаренды Комбинат не представил и суд апелляционной инстанции их не привел, оснований для применения положений статьи 1 ГК РФ и освобождения субарендатора от внесения платы за фактическое пользование не имелось.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно и обоснованно признал первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Суд кассационной инстанции исходя из полномочий, установленных пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ, считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, поскольку допущено нарушение норм материального права, а решение суда первой инстанции с учетом изложенного выше — оставлению без изменения.
Судебные расходы, понесенные подателем кассационной жалобы, подлежат возмещению Комбинатом согласно статье 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу N А21-2356/2015 отменить.
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.01.2016 по тому же делу оставить в силе.
Взыскать с акционерного общества "Калининградский янтарный комбинат", место нахождения: 238580, Калининградская обл., пгт. Янтарный, ул. Балебина, д. 1, ОГРН 1153926004616, ИНН 3912013210, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Самоцвет", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 13/2, ОГРН 1117847521934, ИНН 7838468061, 3000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий М.В.ЗАХАРОВА

Судьи М.А.РАКЧЕЕВА Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА