Требование: О признании недействительным распоряжения Комитета имущественных отношений

Обстоятельства: На основании оспариваемого распоряжения комитетом признано утратившим силу ранее принятое распоряжение об условиях приватизации обществом объекта нежилого фонда.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку общество не утратило преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения, в установленный законом срок подписало договор купли-продажи и обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при его заключении.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2017 по делу N А56-3684/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 29.12.2016 N 141006-42), от общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Развитие" Калугина М.Н. (доверенность от 16.01.2017 N 1) и генерального директора Рыбальченко С.А. (решение единственного участника от 10.03.2014 N 5), рассмотрев 25.01.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2016 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 (судьи Колосова Ж.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-3684/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Развитие", место нахождения: 199155, Санкт-Петербург, Уральская ул., д. 17, лит. Е, корп. 3, пом. 1-Н, ОГРН 1027800562987, ИНН 7801188340 (далее — Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее — Комитет), от 05.11.2015 N 1113-рз "О признании утратившим силу распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.05.2015 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Ботаническая ул., д. 3, корп. 3, лит. А, пом. 3-Н".
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее — Фонд).
Решением от 30.05.2016 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Податель жалобы считает, что Общество утратило преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, поскольку в срок, установленный частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 159-ФЗ) не подписало проект договора купли-продажи объекта недвижимости; оспариваемое распоряжение было издано в связи с утратой указанного права.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.
Фонд, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договоры от 01.06.2006 N 16-А01289 и N 16-А01309 аренды нежилого помещения 3-Н общей площадью 179,3 кв. м с кадастровым номером 78:40:0019347:2556, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Ботаническая ул., д. 3, к. 3, литера А.
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 19.03.2015 о реализации преимущественного права на приобретение в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, арендуемого помещения 3-Н.
Распоряжением Комитета от 08.05.2015 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Ботаническая ул., д. 3, корп. 3, лит. А, пом. 3-Н" (далее — Распоряжение N 49-рз) Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение названного помещения; на основании отчета Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 17.04.2015 N 31-8-0119 (122)-2015 определена цена продажи объекта в размере 12 000 000 руб. и установлена рассрочка платежа на 12 кварталов.
Во исполнение названного распоряжения Фонд письмом от 22.05.2015 N 1832/30 направил Обществу проект договора купли-продажи, который был получен последним 29.05.2015, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.
Общество, ссылаясь на Закон Санкт-Петербурга от 03.06.2015 N 290-50 "О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства" и статью 5 Закона N 159-ФЗ, подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило изменить условия договора в части периода рассрочки платежа до 5 лет (20 кварталов) с учетом установленного законодательством минимального срока рассрочки — не менее трех лет.
Сопроводительным письмом от 23.06.2015 указанные документы были направлены в адрес Фонда и получены последним 24.06.2015.
Кроме того, Общество направило Комитету заявление от 23.06.2015 о необходимости внесения изменений в Распоряжение N 49-рз в связи с изменением законодательства в части установления периода рассрочки платежа по договору купли-продажи на 5 лет (20 кварталов). Данное заявление получено Комитетом 29.06.2015.
Письмом от 13.07.2015 Фонд, сославшись на отсутствие у него полномочий на изменение периода рассрочки платежа, известил Общество о невозможности подписания протокола разногласий к договору купли-продажи помещения и о необходимости обращения в Комитет для урегулирования разногласий.
Впоследствии Общество направило в Комитет повторное заявление от 11.08.2015 о внесении вышеуказанных изменений в Распоряжение N 49-рз, о чем уведомило Фонд письмом от 14.08.2015.
Комитет письмом от 16.09.2015 сообщил Обществу о невозможности внесения изменений в Распоряжение N 49-рз; названное письмо было получено Обществом 06.10.2015.
Общество 30.11.2015 направило в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, которое было принято к производству суда определением от 09.12.2015 с присвоением делу номера А56-89844/2015. Определением суда от 15.02.2016 производство по данному делу приостановлено до вступления в законную силу решения по настоящему делу.
Комитет, ссылаясь на пункт 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, издал распоряжение от 05.11.2015 N 1113-рз "О признании утратившим силу распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.05.2015 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Ботаническая ул., д. 3, корп. 3, лит. А, пом. 3-Н" (далее — Распоряжение N 1113-рз).
Общество, считая Распоряжение N 1113-рз не соответствующим закону и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь частями 4, 9, 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, пунктами 4, 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее — Закон N 178-ФЗ), статьями 217, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), удовлетворили заявленные требования, поскольку пришли к выводу об отсутствии оснований для признания Общества утратившим преимущественное право на приобретение нежилого помещения. При этом суды исходили из того, что Общество в установленный законом срок подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий и обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.
В силу положений статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, и порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение в собственность арендуемого имущества регулируются Законом N 178-ФЗ и Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно части 9 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 данной статьи; с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Пунктом 2 части 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 этой статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, вправе отменить принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что проект договора купли-продажи нежилого помещения Общество получило 29.05.2015 и, не согласившись с указанным в нем периодом рассрочки оплаты приобретаемого имущества, ссылаясь на изменение законодательства, 23.06.2015 направило в Фонд протокол разногласий к подписанному договору купли-продажи. Заявление о необходимости внесения изменений в Распоряжение N 49-рз в части периода рассрочки оплаты по договору было также направлено 23.06.2015 в адрес Комитета и получено последним 29.06.2015.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что преимущественное право на приобретение указанного имущества Обществом не утрачено, поскольку протокол разногласий к договору направлен Обществом в установленный законом тридцатидневный срок с момента получения проекта договора; разногласия, возникшие относительно продажной цены имущества и порядка ее оплаты, переданы Обществом на рассмотрение суда.
Суды правомерно руководствовались положениями части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ и исходили из того, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом N 159-ФЗ, регулируются Законом N 178-ФЗ.
Как установлено пунктом 4 статьи 3 Закона N 178-ФЗ, к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства.
В данном случае правоотношения, возникающие между сторонами при наличии разногласий по условиям договора купли-продажи, нормами Закона N 159-ФЗ не урегулированы.
С учетом приведенных норм права вывод судов о применении к спорным правоотношениям положений статей 445, 446 ГК РФ является верным и соответствующим действующему законодательству.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 2 статьи 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.
По смыслу приведенных правовых норм с момента получения Фондом подписанного Обществом договора с протоколом разногласий (24.06.2015) Фонд либо Комитет были обязаны в тридцатидневный срок известить Общество о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что письмо Комитета от 16.09.2015 об отказе Обществу в принятии договора в редакции протокола разногласий получено последним 06.10.2015, следовательно, именно с этого момента Общество является надлежащим образом извещенным о наличии между ним и Комитетом преддоговорного спора; исковое заявление об урегулировании такого спора принято судом 09.12.2015 (дело N А56-89944/2015), то есть в пределах установленного пунктом 2 статьи 446 ГК РФ срока.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии перечисленных в части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ обстоятельств, то у судов не имелось оснований считать Общество утратившим преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения.
При таком положении суды пришли к обоснованному выводу, что оспариваемое распоряжение является незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования.
Приведенные Комитетом в кассационной жалобе доводы были подробно исследованы судебными инстанциями, они фактически выражают несогласие с установленными судами обстоятельствами и сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 по делу N А56-3684/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга — без удовлетворения.

Председательствующий Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи А.В.КАДУЛИН И.В.СЕРГЕЕВА