Требование: О признании недействительной односторонней сделки по изменению арендной платы по договору аренды нежилых помещений

Обстоятельства: Арендодатель уведомил арендатора (школа) о том, что арендная плата устанавливается в размере, определяемом без применения понижающего коэффициента социальной значимости, поскольку помещения используются не в целях осуществления социально значимого вида деятельности.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку не доказано, что арендатор перестал отвечать установленным законом и договором требованиям, влекущим применение льготного коэффициента.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2017 по делу N А56-23092/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 29.12.2016 N 140974-42), негосударственного учреждения дополнительного образования "Специализированная детско-юношеская школа профсоюзов Санкт-Петербурга и Ленинградской области настольного тенниса "Спартак" Гавриленко С.П. (доверенность от 01.04.2016), рассмотрев 26.01.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2016 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-23092/2016,

установил:

Негосударственное учреждение дополнительного образования "Специализированная детско-юношеская школа профсоюзов Санкт-Петербурга и Ленинградской области настольного тенниса "Спартак", место нахождения: 198334, Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 140, лит. Б, ОГРН 1027802752317, ИНН 7805095248 (далее — Школа), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее — Комитет), о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы по договору аренды от 29.05.2003 N 08-А-001662, оформленной уведомлением Комитета от 03.11.2015 N 62931-29/15.
Решением суда от 13.07.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.11.2016, исковые требования удовлетворены, с Комитета в пользу Школы взыскано 6000 руб. расходов на уплату государственной пошлины.
В кассационной жалобе Комитет, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 13.07.2016 и постановление от 09.11.2016 отменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению подателя жалобы, оспариваемое уведомление было сделано на основании данных, установленных 06.08.2015 в ходе проверки фактического использования арендуемых помещений, и носит информативный характер, так как пунктом 3.1 договора аренды предусмотрен порядок определения ставки арендной платы в случае несоответствия требованиям по применению льготного коэффициента социальной значимости и направление указанного уведомления не требовалось. Кроме того, считает Комитет, неприменение им льготного коэффициента социальной значимости при расчете арендной платы соответствовало требованиям Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 N 377-57 "О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее — Закон N 377-57), Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее — Закон N 149-51), Положению о порядке подтверждения соответствия деятельности арендаторов, которым предоставлены льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, требованиям, выполнение которых является одним из условий применения льгот, утвержденному постановлением правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 N 2002.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Школы просил ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Школа (арендатор) заключили договор от 29.05.2003 N 08-А-001662 (в редакции дополнительного соглашения от 13.09.2013 N 3) аренды объектов нежилого фонда — помещений 2-Н, 7-Н, 8-Н общей площадью 553,5 кв. м, находящихся в здании по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 140, лит. В, для использования под спортивный зал.
Уведомлением от 03.11.2015 N 62931-29/15 Комитет, сославшись на пункт 3 статьи 4 Закона N 377-57, результаты проверки фактического использования арендуемых помещений от 06.08.2015, сообщил Школе, что с 06.08.2015 арендная плата за пользование объектом устанавливается в размере, определяемом по формуле без применения понижающего коэффициента социальной значимости (Кс), поскольку арендуемые помещения используются не в целях осуществления социально значимого вида деятельности.
Считая, что у Комитета не было правовых оснований для изменения арендной платы и ее расчета без применения льготного коэффициента, Школа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций, исследовав представленные в дело доказательства, пришли к выводу о наличии оснований для признания оспариваемого уведомления Комитета недействительным и удовлетворили иск.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы, поскольку суды правомерно исходили из следующего.
Размер арендной платы и порядок ее внесения определены в разделе 3 договора аренды, где указано, что при расчете применяется коэффициент социальной значимости, равный 0,1, установленный на основании подпункта 2 пункта 6 статьи 5.1 Закона N 149-51 для некоммерческих организаций, созданных (в соответствии с учредительными документами) для достижения образовательных, научных, культурных целей, участия в обеспечении охраны общественного порядка, в целях оказания квалифицированной юридической помощи коллегиями адвокатов и их структурными подразделениями, в целях охраны здоровья граждан, социальной защиты населения, оказания помощи инвалидам, развития физической культуры и спорта, охраны окружающей среды, воспитания детей и молодежи, а также для благотворительных организаций.
В примечании к статье 5.1 Закона N 149-51 указано, что площадь, используемая арендатором под данный вид деятельности, должна быть не менее 70% от общей площади арендуемого здания (помещения). Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, с которого арендатор перестает соответствовать указанному требованию.
При обследовании арендуемых помещений Комитет выявил изменение площади помещения 2-Н в результате перепланировки, разделение помещения 7-Н на помещения 7-Н и 50-Н без изменения наружных границ, установил, что помещение 8-Н площадью 10,7 кв. м арендатором не используется, остальные помещения площадью 542,8 кв. м используются под фитнес-клуб "Olympic Touch" с саунами, массажными кабинетами, соляриями, о чем составлен акт от 06.08.2015.
Суды двух инстанций дали оценку указанному акту и посчитали, что из него не следует, что спортивный зал и иные помещения, которые определены при осмотре как используемые под фитнес-клуб, используются в целях, не направленных на занятие спортом и обеспечение таких занятий.
Вместе с тем суды приняли во внимание акт проверки от 17.06.2016, из которого следует, что помещение 2-Н площадью 477,5 кв. м используется под спортивный зал, в котором расположены спортивный инвентарь и оборудование, столы для настольного тенниса, а также гардероб, душевые кабины, раздевалки, стойка администраторов, помещения 7-Н и 50-Н площадью 42,7 кв. м, 41,9 кв. м соответственно (ранее по договору 65,3 кв. м) используются под офис директора, заместителя директора, технические помещения, помещения для массажа, солярий. Указанным актом подтверждено, что площадь, используемая арендатором в соответствии с видом деятельности — "развитие физической культуры и спорта", составляет не менее 70% арендуемой по договору площади.
Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что у Комитета отсутствовали основания для изменения арендной платы и ее расчета без применения льготного коэффициента. Комитет не представил надлежащих доказательств того, что учитываемая арендодателем на дату заключения договора аренды при определении размера арендной платы с применением льготного коэффициента деятельность арендатора изменилась, истец перестал отвечать установленным законом и договором требованиям, влекущим применение названного коэффициента.
Установив отсутствие условий для одностороннего изменения договора аренды, суды пришли к выводу о том, что односторонняя сделка, оформленная уведомлением Комитета от 03.11.2015 N 62931-29/15, является недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку сводятся к несогласию с выводами судов об установленных ими обстоятельствах и неверной оценке представленных Комитетом доказательств того, что арендатор не осуществляет в арендуемых помещениях социально значимую деятельность. Между тем полномочиями по разрешению вопросов факта, исследованию и оценке доказательств процессуальный закон наделяет суды первой и апелляционной инстанций. Суд кассационной инстанции не наделен правом давать иную оценку доказательствам, исследованным судами первой и апелляционной инстанций. Несоответствия выводов судов имеющимся в деле доказательствам и приведенным нормам права суд кассационной инстанции не усматривает.
При таком положении кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2016 по делу N А56-23092/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга — без удовлетворения.

Председательствующий М.В.ЗАХАРОВА

Судьи Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА Т.И.САПОТКИНА